【導(dǎo)讀】葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀蒆蒂蕿肅艿莈蕿?zāi)i肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞

　　

【正文】 （ ） （ ） （ ） 1 表 5：工 程 計(jì) 劃 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 首期開(kāi)工前工作 第一期 建設(shè) 拆 遷 第二期 建設(shè) 拆遷 第三期 建設(shè) 拆遷 第四期 建設(shè) 拆遷 首期開(kāi)工前工作 （ 1）時(shí)間跨度從簽合同到首期開(kāi)工。 （ 2）要求在 2020 年 12 月 31 日前將拆遷計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)做完，將相關(guān)手續(xù)辦理完畢。 （ 3） 2020 年 1 月開(kāi)始拆遷，分三期拆遷，每期為時(shí)六個(gè)月。詳情參考分期計(jì)劃表與工程計(jì)劃表。 第一期 （ 1） 2020 年 12 月，坭崗村原有部分 空地開(kāi)工 （ 2） 2020 年 12 月拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月銷(xiāo)售 （ 4） 2020 年 7 月竣工，進(jìn)行還遷 第二期 （ 1） 2020 年 7 月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開(kāi)工 （ 2） 2020 年 7 月銷(xiāo)售，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月竣工，進(jìn)行還遷 第三期 （ 1） 2020 年 12 月開(kāi)工 （ 2） 2020 年 12 月銷(xiāo)售，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 7 月竣工，進(jìn)行還遷 第四期 （ 1） 2020 年 7 月，剩余的一半商業(yè)開(kāi)工 （ 2） 2020 年 7 月竣工 成本預(yù)測(cè) 經(jīng)測(cè)算，本 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)總成本約為 億元，其中土地費(fèi)用 億元（含拆遷費(fèi)、安置費(fèi)等），前期工程費(fèi)用 億元，建筑安裝工程費(fèi)用 億元，公共配套設(shè)施費(fèi)用 億元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 億元，工程 管理費(fèi)用 億元，其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 億元，期間費(fèi)用（含管理費(fèi)、銷(xiāo)售等費(fèi)用） 億元。詳見(jiàn)坭崗村城中村改造項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)成本表。 表 6 坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)成本表 序號(hào) 項(xiàng)目 面 積 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總 價(jià) 備 注 （ M178。） （萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 43, 地 價(jià) 134,400 38, 深圳 市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 安置費(fèi)用 246,000 15 元 /M178。.月 3, 租賃期 18 個(gè)月， 租賃面積為總拆面積的 50% 拆遷費(fèi) 246,000 90 元 /M178。 2, 2 前期工程費(fèi) 9, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30 元 /M178。 2, 施工監(jiān)理費(fèi) 1, 建安費(fèi) % 三通一平費(fèi)用 134,400 10 元 /M178。 可行性研究 建安費(fèi) % 報(bào)建報(bào)批費(fèi)等 70 元 /M178。 5, 3 建安工程費(fèi) 164, 土建成本 739,200 1800 元 /M178。 133, 場(chǎng)地平整、樁基礎(chǔ) 134,400 112 元 /M178。 1, 給排水工程 739,200 50 元 /M178。 3, 強(qiáng)弱電工程 739,200 100 元 /M178。 7, 電梯工程 739,200 150 元 /M178。 11, 環(huán)境工程 739,200 100 元 /M178。 7, 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 10,000 500 元 /M178。 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 11, 市政工程建設(shè)費(fèi) 739,200 100 元 /M178。 7, 市政工程質(zhì)檢費(fèi) 739,200 元 /M178。 小區(qū)供電工程費(fèi) 739,200 22 元 /M178。 1, 小區(qū)給水工程費(fèi) 739,200 15 元 /M178。 1, 小區(qū)供氣工程費(fèi) 739,200 14 元 /M178。 1, 有線電視寬帶工程費(fèi) 739,200 6 元 /M178。 6 工程管理費(fèi) 2, （ 1+2+3+4+5） % 7 其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 9, （ 1+2+3+4+5） 5% 8 期間費(fèi)用 18, 銷(xiāo)售費(fèi)用 12, 銷(xiāo)售收入 4% 管理費(fèi)用 6, （ 1+2+3+4+5+6+7） 3% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 無(wú)利息 合計(jì) 總開(kāi)發(fā)成本 261, 1+2+3+4+5+6+7+8 備注： 坭崗村提供地價(jià)數(shù)據(jù)為 23587 萬(wàn)元 —— 36691 萬(wàn)元，我司根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地 價(jià)及 深圳 城中村改造暫行規(guī)定中的優(yōu)惠政策進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算得出地價(jià)為 38,00 萬(wàn)元。 安置費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考 深圳 市類(lèi)似地段農(nóng)民房?jī)r(jià)格 15元 /平方米 .月。 拆遷費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考 深圳 市市場(chǎng)價(jià)格，鑒于本 項(xiàng)目 拆遷量大，價(jià)格還有浮動(dòng)的空間，取費(fèi)為 90 元 /平方米。 其他指標(biāo)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考 深圳 市建筑市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)規(guī)定。 項(xiàng)目 單位造價(jià)為 元 /平方米。（不含土地費(fèi)用及期間費(fèi)用） 項(xiàng)目 平均樓面地價(jià)為 589 元 /平方米。（含拆遷費(fèi)及安置費(fèi)） 稅務(wù)分析 ? 營(yíng)業(yè)稅：按銷(xiāo)售（租賃）收入 %計(jì)繳 ? 城建稅：按營(yíng)業(yè)稅 7%計(jì)繳 ? 教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅 3%計(jì)繳 ? 企業(yè)所得稅：：按利潤(rùn)總額 15%計(jì)繳 ? 土地增值稅：按銷(xiāo)售收入 %計(jì)繳 詳見(jiàn)下表： 表 7：坭崗 村城中村改造 項(xiàng)目 物業(yè)銷(xiāo)售稅金及附加 單位：萬(wàn)元 稅項(xiàng) 稅率 計(jì)稅依據(jù) 預(yù)計(jì)稅額 計(jì)算說(shuō)明 營(yíng)業(yè)稅 5% 銷(xiāo)售收入 15, 銷(xiāo)售收入 5% 城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅額 1, 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 3% 營(yíng)業(yè)稅額 營(yíng)業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 15% 土地增值稅 % 銷(xiāo)售收入 1, 銷(xiāo)售收入 % 表 8：坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 出租物業(yè)年租賃稅金及附加 單位：萬(wàn)元 稅項(xiàng) 稅率 計(jì)稅依據(jù) 預(yù)計(jì)稅額 計(jì) 算說(shuō)明 營(yíng)業(yè)稅 5% 租賃收入 租賃收入 5% 城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅額 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 3% 營(yíng)業(yè)稅額 營(yíng)業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤(rùn)總額 1, 利潤(rùn)總額 15% 投資收益預(yù)測(cè) 本次測(cè)算的銷(xiāo)售（租賃）面積及車(chē)位個(gè)數(shù)均按照 70%的比例計(jì)算。 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) （ 1）住宅銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) 因?yàn)楸?項(xiàng)目 屬于舊改 項(xiàng)目 ，與周邊片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有可比性。所以，將綜合住宅價(jià)格走勢(shì)和地塊的自身?xiàng)l件進(jìn)行價(jià)格推導(dǎo)。 圖 12：羅湖區(qū) 2020—— 2020 住宅均價(jià)圖 表 9：羅湖區(qū)住宅均價(jià)（單位：元 /平方米） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 售價(jià) 7,408 7,494 7,996 8,310 按照 趨勢(shì)預(yù)測(cè)法公式： 基期價(jià)格 *（ 1+平均增長(zhǎng)率） 計(jì)算期 ==預(yù)期價(jià)格 本 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)建設(shè)期（含籌備期）為 7 年，所以本 項(xiàng)目 的趨勢(shì)預(yù)測(cè)法中采用 年作為計(jì)算指標(biāo)。 根據(jù) 羅湖區(qū)歷年住宅均價(jià)算出平均增長(zhǎng)率為： 3%。根據(jù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)法推出羅湖區(qū)住宅均價(jià)預(yù)期價(jià)格為： 8,310元 /平方米 *（ 1+） ==9,216 元 /平方米 本 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)后將徹底改變 項(xiàng)目 目前的區(qū)域環(huán)境，使本 項(xiàng)目 的價(jià)值大幅提升，再加上八卦嶺片區(qū)的升級(jí)、關(guān)內(nèi)土地的稀缺、 深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)看漲以及 深圳 城市功能的升級(jí)，本 項(xiàng)目 的預(yù)期價(jià)格會(huì)略高于 9,216元 /平方米。 綜合各方面因素考慮，本 項(xiàng)目 的預(yù)期售價(jià)能夠達(dá)到 9,500 元 /平方米左右。 （ 2）商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) 圖 13： 2020—— 2020 年商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)趨勢(shì)法預(yù)測(cè)，到 2020 年，商業(yè)均價(jià)將達(dá)到 19,666 元 /平方米，綜合商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及本 項(xiàng)目 所處片區(qū)處于相對(duì)隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本 項(xiàng)目 的商業(yè)預(yù)期價(jià)格能達(dá)到： 18,000元 /平方米。 （ 3）商業(yè)租賃價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)租金與售價(jià)的關(guān)系，采用租金倒推法算得商業(yè)租金為 150 元 /平方米月。 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 綜合以上 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)方案、進(jìn)度及 市場(chǎng)分析 等方面，扣除補(bǔ)償給村集體的面積及分成面積，確定 項(xiàng)目 可售的建筑面積為 萬(wàn)平方米，其中住宅面積為 234,780 平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為 9,500 元 /平方米，銷(xiāo)售率按 100%計(jì)，銷(xiāo)售收入 223,041 萬(wàn)元；商業(yè)可售面積為 51,730 平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為 18,000 元 /平方米，銷(xiāo)售收入為 93,114 萬(wàn)元。 租賃收入預(yù)測(cè) ? 商業(yè)租賃收入 綜合 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)方案及 市場(chǎng)分析 ， 項(xiàng)目 商業(yè)可租賃面積為 51,730 平方米，按 150 元 /平方米月的租金算，商業(yè)平均每年租賃收入為 9, 萬(wàn)元。 ? 停 車(chē)位租賃收入 經(jīng)過(guò)對(duì) 項(xiàng)目 周邊樓盤(pán)停車(chē)位出租價(jià)格調(diào)查，建議本 項(xiàng)目 地下停車(chē)位出租價(jià)格為 250 元 /個(gè) .月 車(chē)位年租賃收入： 4,300 個(gè) 250 元 /個(gè) .月 12=903 萬(wàn)元 投資使用計(jì)劃及啟動(dòng)資金 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料，同時(shí)結(jié)合 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況，以及工程進(jìn)度 等方面，確定科學(xué)、合理的資金使用計(jì)劃，具體詳見(jiàn)坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 分期投資計(jì)劃表。本 項(xiàng)目 啟動(dòng)資金需要 萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 表 10 投資計(jì)劃 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 土地成 本 43, 38,008 1, 1, 1, 2 前期工程費(fèi) 9, 2, 2, 1, 1, 1, 3 建筑安裝工程費(fèi) 164, 38, 34, 30, 30, 23, 8, 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 11, 2, 2, 2, 2, 1, 6 工程管理費(fèi) 2, 7 其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 9, 2, 2, 1, 1, 1, 8 期間費(fèi)用 18, 4, 3, 3, 3, 2, 9 項(xiàng)目 總投資 261, 40, 50, 46, 41, 39, 31, 10, 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 損益評(píng)價(jià) （見(jiàn)附表一） 靜態(tài)盈利分析與評(píng)價(jià) ? 預(yù)期凈利潤(rùn)為 171, 萬(wàn)元，詳見(jiàn)坭崗村城中村改造 項(xiàng)目 損益表 ? 稅前 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 =（ 224, / ） *100% =% 稅后 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總投資額 =（ 171, / ） *100% =% ? 稅后靜態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值） = 年 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本 項(xiàng)目 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì) 制度 ，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的實(shí)際情況，計(jì)算 全部投資 的經(jīng)濟(jì)效益。 由于本 項(xiàng)目 為租售并舉的 項(xiàng)目 ，為確保財(cái)務(wù)分析的客觀、合理，本報(bào)告運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、及 項(xiàng)目 動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表二）。 注： ① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指 項(xiàng)目 在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出 項(xiàng)目 所占用資金的盈利率，即反映出 項(xiàng)目 的盈利能力。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率 (本 項(xiàng)目 基準(zhǔn)收益率為 10%)時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 結(jié)論： 整理上表得如下評(píng)價(jià)指標(biāo)： 表 11：評(píng)價(jià)指標(biāo)表 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 年 年 本 項(xiàng)目 稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 10%，投資回收期也滿足 項(xiàng)目 投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本 項(xiàng)目 在財(cái)務(wù)上可行。 6 結(jié)論 風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析 風(fēng) 險(xiǎn) 機(jī) 會(huì) （ 1）法律及政策風(fēng)險(xiǎn) （ 2）與坭崗村的合作風(fēng)險(xiǎn)