【導讀】葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞袈膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂荿薈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿蟻袁肇芄薇袁膀膇蒃袀衿莃荿衿膆蚇袈肄莁薃羇膆膄葿羆袆荿蒞薃羈膂芁薂膀蒈蝕薁袀芀薆薀蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇蚈袇芇薃蚇罿肀葿蚆肁芅蒞蚅袁肈莁蚄羃莄蠆蚃肆膆薅蚃膈莂蒁螞

　　

【正文】 （ ） （ ） （ ） 1 表 5：工 程 計 劃 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 首期開工前工作 第一期 建設(shè) 拆 遷 第二期 建設(shè) 拆遷 第三期 建設(shè) 拆遷 第四期 建設(shè) 拆遷 首期開工前工作 （ 1）時間跨度從簽合同到首期開工。 （ 2）要求在 2020 年 12 月 31 日前將拆遷計劃、規(guī)劃設(shè)計做完，將相關(guān)手續(xù)辦理完畢。 （ 3） 2020 年 1 月開始拆遷，分三期拆遷，每期為時六個月。詳情參考分期計劃表與工程計劃表。 第一期 （ 1） 2020 年 12 月，坭崗村原有部分 空地開工 （ 2） 2020 年 12 月拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月銷售 （ 4） 2020 年 7 月竣工，進行還遷 第二期 （ 1） 2020 年 7 月，坭崗村原有空地剩余部分及拆遷空出部分開工 （ 2） 2020 年 7 月銷售，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月竣工，進行還遷 第三期 （ 1） 2020 年 12 月開工 （ 2） 2020 年 12 月銷售，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 7 月竣工，進行還遷 第四期 （ 1） 2020 年 7 月，剩余的一半商業(yè)開工 （ 2） 2020 年 7 月竣工 成本預測 經(jīng)測算，本 項目 開發(fā)總成本約為 億元，其中土地費用 億元（含拆遷費、安置費等），前期工程費用 億元，建筑安裝工程費用 億元，公共配套設(shè)施費用 億元，基礎(chǔ)設(shè)施費用 億元，工程 管理費用 億元，其它費用及不可預見費用 億元，期間費用（含管理費、銷售等費用） 億元。詳見坭崗村城中村改造項目 開發(fā)成本表。 表 6 坭崗村城中村改造 項目 開發(fā)成本表 序號 項目 面 積 取費標準 總 價 備 注 （ M178。） （萬元） 1 土地費用 43, 地 價 134,400 38, 深圳 市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 安置費用 246,000 15 元 /M178。.月 3, 租賃期 18 個月， 租賃面積為總拆面積的 50% 拆遷費 246,000 90 元 /M178。 2, 2 前期工程費 9, 規(guī)劃設(shè)計費 30 元 /M178。 2, 施工監(jiān)理費 1, 建安費 % 三通一平費用 134,400 10 元 /M178。 可行性研究 建安費 % 報建報批費等 70 元 /M178。 5, 3 建安工程費 164, 土建成本 739,200 1800 元 /M178。 133, 場地平整、樁基礎(chǔ) 134,400 112 元 /M178。 1, 給排水工程 739,200 50 元 /M178。 3, 強弱電工程 739,200 100 元 /M178。 7, 電梯工程 739,200 150 元 /M178。 11, 環(huán)境工程 739,200 100 元 /M178。 7, 4 公共配套設(shè)施費 10,000 500 元 /M178。 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 11, 市政工程建設(shè)費 739,200 100 元 /M178。 7, 市政工程質(zhì)檢費 739,200 元 /M178。 小區(qū)供電工程費 739,200 22 元 /M178。 1, 小區(qū)給水工程費 739,200 15 元 /M178。 1, 小區(qū)供氣工程費 739,200 14 元 /M178。 1, 有線電視寬帶工程費 739,200 6 元 /M178。 6 工程管理費 2, （ 1+2+3+4+5） % 7 其它費用及不可預見費 9, （ 1+2+3+4+5） 5% 8 期間費用 18, 銷售費用 12, 銷售收入 4% 管理費用 6, （ 1+2+3+4+5+6+7） 3% 財務費用 0 無利息 合計 總開發(fā)成本 261, 1+2+3+4+5+6+7+8 備注： 坭崗村提供地價數(shù)據(jù)為 23587 萬元 —— 36691 萬元，我司根據(jù)市場現(xiàn)行基準地 價及 深圳 城中村改造暫行規(guī)定中的優(yōu)惠政策進行科學的計算得出地價為 38,00 萬元。 安置費取費標準參考 深圳 市類似地段農(nóng)民房價格 15元 /平方米 .月。 拆遷費取費標準參考 深圳 市市場價格，鑒于本 項目 拆遷量大，價格還有浮動的空間，取費為 90 元 /平方米。 其他指標取費標準參考 深圳 市建筑市場價格及相關(guān)規(guī)定。 項目 單位造價為 元 /平方米。（不含土地費用及期間費用） 項目 平均樓面地價為 589 元 /平方米。（含拆遷費及安置費） 稅務分析 ? 營業(yè)稅：按銷售（租賃）收入 %計繳 ? 城建稅：按營業(yè)稅 7%計繳 ? 教育費附加：按營業(yè)稅 3%計繳 ? 企業(yè)所得稅：：按利潤總額 15%計繳 ? 土地增值稅：按銷售收入 %計繳 詳見下表： 表 7：坭崗 村城中村改造 項目 物業(yè)銷售稅金及附加 單位：萬元 稅項 稅率 計稅依據(jù) 預計稅額 計算說明 營業(yè)稅 5% 銷售收入 15, 銷售收入 5% 城建稅 7% 營業(yè)稅額 1, 營業(yè)稅 7% 教育費附加 3% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤總額 利潤總額 15% 土地增值稅 % 銷售收入 1, 銷售收入 % 表 8：坭崗村城中村改造 項目 出租物業(yè)年租賃稅金及附加 單位：萬元 稅項 稅率 計稅依據(jù) 預計稅額 計 算說明 營業(yè)稅 5% 租賃收入 租賃收入 5% 城建稅 7% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 7% 教育費附加 3% 營業(yè)稅額 營業(yè)稅 3% 企業(yè)所得稅 15% 利潤總額 1, 利潤總額 15% 投資收益預測 本次測算的銷售（租賃）面積及車位個數(shù)均按照 70%的比例計算。 銷售價格預測 （ 1）住宅銷售價格預測 因為本 項目 屬于舊改 項目 ，與周邊片區(qū)的房地產(chǎn)市場沒有可比性。所以，將綜合住宅價格走勢和地塊的自身條件進行價格推導。 圖 12：羅湖區(qū) 2020—— 2020 住宅均價圖 表 9：羅湖區(qū)住宅均價（單位：元 /平方米） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 售價 7,408 7,494 7,996 8,310 按照 趨勢預測法公式： 基期價格 *（ 1+平均增長率） 計算期 ==預期價格 本 項目 預計建設(shè)期（含籌備期）為 7 年，所以本 項目 的趨勢預測法中采用 年作為計算指標。 根據(jù) 羅湖區(qū)歷年住宅均價算出平均增長率為： 3%。根據(jù)趨勢預測法推出羅湖區(qū)住宅均價預期價格為： 8,310元 /平方米 *（ 1+） ==9,216 元 /平方米 本 項目 開發(fā)后將徹底改變 項目 目前的區(qū)域環(huán)境，使本 項目 的價值大幅提升，再加上八卦嶺片區(qū)的升級、關(guān)內(nèi)土地的稀缺、 深圳 房地產(chǎn)市場的持續(xù)看漲以及 深圳 城市功能的升級，本 項目 的預期價格會略高于 9,216元 /平方米。 綜合各方面因素考慮，本 項目 的預期售價能夠達到 9,500 元 /平方米左右。 （ 2）商業(yè)銷售價格預測 圖 13： 2020—— 2020 年商業(yè)銷售價格 根據(jù)趨勢法預測，到 2020 年，商業(yè)均價將達到 19,666 元 /平方米，綜合商業(yè)風險及本 項目 所處片區(qū)處于相對隔絕帶、商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠的商業(yè)條件考慮，本 項目 的商業(yè)預期價格能達到： 18,000元 /平方米。 （ 3）商業(yè)租賃價格預測 根據(jù)租金與售價的關(guān)系，采用租金倒推法算得商業(yè)租金為 150 元 /平方米月。 銷售收入預測 綜合以上 項目 開發(fā)方案、進度及 市場分析 等方面，扣除補償給村集體的面積及分成面積，確定 項目 可售的建筑面積為 萬平方米，其中住宅面積為 234,780 平方米，銷售均價為 9,500 元 /平方米，銷售率按 100%計，銷售收入 223,041 萬元；商業(yè)可售面積為 51,730 平方米，銷售均價為 18,000 元 /平方米，銷售收入為 93,114 萬元。 租賃收入預測 ? 商業(yè)租賃收入 綜合 項目 開發(fā)方案及 市場分析 ， 項目 商業(yè)可租賃面積為 51,730 平方米，按 150 元 /平方米月的租金算，商業(yè)平均每年租賃收入為 9, 萬元。 ? 停 車位租賃收入 經(jīng)過對 項目 周邊樓盤停車位出租價格調(diào)查，建議本 項目 地下停車位出租價格為 250 元 /個 .月 車位年租賃收入： 4,300 個 250 元 /個 .月 12=903 萬元 投資使用計劃及啟動資金 根據(jù)開發(fā)商提供的資料，同時結(jié)合 項目 開發(fā)實際付款情況，以及工程進度 等方面，確定科學、合理的資金使用計劃，具體詳見坭崗村城中村改造 項目 分期投資計劃表。本 項目 啟動資金需要 萬元。 序號 項目 名稱 表 10 投資計劃 (萬元 ) 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 土地成 本 43, 38,008 1, 1, 1, 2 前期工程費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 3 建筑安裝工程費 164, 38, 34, 30, 30, 23, 8, 4 公共配套設(shè)施費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 11, 2, 2, 2, 2, 1, 6 工程管理費 2, 7 其它費用及不可預見費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 8 期間費用 18, 4, 3, 3, 3, 2, 9 項目 總投資 261, 40, 50, 46, 41, 39, 31, 10, 項目 財務評價 坭崗村城中村改造 項目 損益評價 （見附表一） 靜態(tài)盈利分析與評價 ? 預期凈利潤為 171, 萬元，詳見坭崗村城中村改造 項目 損益表 ? 稅前 項目 投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 =（ 224, / ） *100% =% 稅后 項目 投資利潤率 =稅后利潤 /總投資額 =（ 171, / ） *100% =% ? 稅后靜態(tài)投資回收期 =（累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計凈現(xiàn)值的絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值） = 年 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本 項目 進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè) 項目 經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會 制度 ，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā) 的實際情況，計算 全部投資 的經(jīng)濟效益。 由于本 項目 為租售并舉的 項目 ，為確保財務分析的客觀、合理，本報告運用多個評價指標來進行分析評價，主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率（ FIRR）、及 項目 動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（見附表二）。 注： ① 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是指 項目 在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出 項目 所占用資金的盈利率，即反映出 項目 的盈利能力。當 FIRR 大于基準收益率 (本 項目 基準收益率為 10%)時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 結(jié)論： 整理上表得如下評價指標： 表 11：評價指標表 評價指標 稅前 稅后 財務內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (動態(tài) ) 年 年 本 項目 稅前稅后的財務內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 10%，投資回收期也滿足 項目 投資經(jīng)營期限的要求，故本 項目 在財務上可行。 6 結(jié)論 風險、機會、優(yōu)勢、劣勢分析 風 險 機 會 （ 1）法律及政策風險 （ 2）與坭崗村的合作風險