【正文】 經(jīng)以上分析測算，項目后續(xù)建設(shè)資金來源有保障。 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見下表：項目開發(fā)利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）(1)銷售收入(2)總開發(fā)成本(3)銷售稅金及附加(4)利潤總額(1)(2)(3)(5)所得稅(4)15%(6)凈利潤(4)(5)(7)稅前成本利潤率利潤總額/總投資%(8)稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表住宅部分按銷售率100%的情況，商業(yè)部分按銷售率100%的情況計算經(jīng)濟效益指標(biāo)。從各項靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項目銷售利潤比較理想。八、財務(wù)與風(fēng)險分析 贏利能力分析經(jīng)測算，項目開發(fā)總投資為113461萬元，%,，，%，%。項目經(jīng)濟指標(biāo)較好，高于房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)平均水平。 項目不確定性分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，%時，項目現(xiàn)金流保持凈流入，%時可以保本。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目保本銷售價格及銷售率較易實現(xiàn)。 社會效益和影響分析F 改善居住環(huán)境本項目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。F 增加財稅收入該項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅收。F 增加財稅收入該項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論意見254。 建設(shè)條件本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。254。 經(jīng)濟效益經(jīng)濟效益較好。254。 社會效益本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。254。 環(huán)境效益同時，本項目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。254。 可行性研究結(jié)論此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。可行性研究結(jié)論是：本項目可行。 項目主要問題的解決辦法和建議項目主要問題：216。 本項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長；216。 本項目周邊區(qū)域同質(zhì)化高檔樓盤較多，有一定的競爭壓力。解決辦法和建議：F 加快項目建設(shè)進(jìn)度，爭取提前預(yù)售；F 在產(chǎn)品設(shè)計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應(yīng)的差異化營銷策略。 項目風(fēng)險及防范建議 項目風(fēng)險1. 市場風(fēng)險 。2. 建筑本體風(fēng)險該項目目前尚未進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。3. 行業(yè)風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高，特別是在我國加入WTO后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。4. 財務(wù)風(fēng)險本項目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進(jìn)行開發(fā)，所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是資金供應(yīng)鏈的問題。 防范建議1. 加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場先機；2. 加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度；3. 加強開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位；4. 可通過以下措施減少項目的財務(wù)風(fēng)險：F 資金供應(yīng)的充實度首先要保證開發(fā)資金的充足。F 資金供應(yīng)的持續(xù)性本項目資金供應(yīng)將隨著開發(fā)進(jìn)度的不斷推進(jìn)而逐步投入，要保證各個開發(fā)期內(nèi)的資金能持續(xù)到位，防止臨時性的資金短缺而延長整個項目的開發(fā)周期。F 加快資金回籠F 應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。十、附表：項目工程計劃橫道圖：項目銷售收入估算表：項目投資計劃估算表 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 二零零四年十二月十二日39 項目工程計劃橫道圖項目名稱2004年2005年2006年2007年2008年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度前期準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　一期：　　　　　　　　　　　　　　基礎(chǔ)工程　　　　　　　　　　　結(jié)構(gòu)主體工程　　　　　　　　　水電安裝工程　　　　　　　　　　　室內(nèi)外裝飾工程　　　　　　　　　　室內(nèi)外配套工程　　　　　　　　　　　竣工驗收　　　　　　　　　　　　二期：　　　　　　　　　　　　　　基礎(chǔ)工程　　　　　　　　　　　　結(jié)構(gòu)主體工程　　　　　　　　　水電安裝工程　　　　　　　　　　室內(nèi)外裝飾工程　　　　　　　　　　　室內(nèi)外配套工程　　　　　　　　　　竣工驗收　　　　　　　　　　　　 項目銷售收入估算表項目開發(fā)銷售收入估算表 單位：平方米、萬元2006年2007年2008年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度聯(lián)排別墅　　　　　　　　　　　　　銷售面積　　　　　　　　　　銷售收入　　　　　　多層洋房銷售面積　　　　　　　　　銷售收入　　　　　小高層銷售面積　　　　　　　銷售收入　　　商業(yè)銷售面積　　　　　銷售收入　　收入合計　 44 項目投資計劃估算表一、開發(fā)成本總價（萬元）單價（元/㎡）地價909公共設(shè)施配套基金商業(yè)2住宅90前期工程費 　 3勘察設(shè)計費32 3可行性研究費% 3臨時設(shè)施費5建安工程費　 4基礎(chǔ)土石方工程費 4樁基礎(chǔ)工程費128 4土建工程費　　 43聯(lián)排別墅1128 43多層洋房796 43小高層1271 43會所、商業(yè)、幼兒園1778 4水電安裝工程費100 4精裝修工程費18 4電梯工程費98 4消防工程費45 4通訊工程費 4電視天線工程費 4對講監(jiān)控系統(tǒng)工程費 41燃?xì)夤こ藤M19 41地下室工程費146 41人防工程基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費111公共配套設(shè)施費　　 69年制學(xué)校02300開發(fā)期間稅費 　 7質(zhì)量安檢費 7交易服務(wù)費、商鋪3 7其他費用（%）不可預(yù)見費用（25項之和的3%）二、開發(fā)費用　　管理費用（銷售收入的3%）銷售費用（銷售收入的 %）財務(wù)費用　三、投資總額 　四、銷售收入　五、投資回報額 　六、投資回報率　七、稅金及其附加　預(yù)售監(jiān)管費%營業(yè)稅、附加稅%土地增值稅%提圍費%印花稅%八、開發(fā)總成本　九、毛利潤