【導(dǎo)讀】地租的概念及分類。地租的產(chǎn)生與發(fā)展。馬克思主義地租理論的創(chuàng)立與發(fā)展。契約地租是指土地所有者將土地租給土地使用。經(jīng)濟(jì)地租是指土地總收益扣除總成本的剩余部。分，即人們利用土地所得超過成本的純收入，它實(shí)際上包含了平均利潤和超額利潤兩部分，交付給土地所有者的地租。根據(jù)土地所有權(quán)性質(zhì)的不同,地租可分為。建筑地段地租等。系，是以土地所有權(quán)的存在為前提。在不存在土地所有制從而。地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式隨社會(huì)形態(tài)的不同。斯密、李嘉圖、安得森與屠能的地租理論。平的差異，以及產(chǎn)地距市場(chǎng)遠(yuǎn)近的不同，土地肥沃程度不同形成級(jí)差地租Ⅰ。果，認(rèn)為地租是自然對(duì)人類的賜予。批判了資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為地租造成價(jià)格上漲的。資本主義級(jí)差地租產(chǎn)生的條件與原因。級(jí)差地租Ⅰ與級(jí)差地租Ⅱ的關(guān)系。級(jí)差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最。部分超額利潤就轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租，歸土地所有者。

　　

【正文】 障農(nóng)民的 基本生活 ?農(nóng)地價(jià)格因其權(quán)利內(nèi)涵不同，其價(jià)格 內(nèi)涵也不同 ?農(nóng)地估價(jià)要特別重視農(nóng)地區(qū)位、國家 投資和公共投資的影響 農(nóng)地宗地價(jià)格評(píng)估方法 農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格 ?可以是農(nóng)民承包地在其承包期內(nèi)的使用權(quán)價(jià)格，也可以是非承包地的集體土地使用權(quán)價(jià)格 ?農(nóng)地使用權(quán)價(jià)格中不體現(xiàn)農(nóng)地對(duì)農(nóng)民的保障價(jià)值，而只有農(nóng)地純收益 農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格 ? 主要根據(jù)農(nóng)地的現(xiàn)時(shí)農(nóng)業(yè)技術(shù)水平和利用狀況、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對(duì)農(nóng)民的保障作用來確定 ? 在當(dāng)前農(nóng)民沒有被納入國家社會(huì)保障系統(tǒng)的情況下，農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值在農(nóng)地價(jià)格中應(yīng)得到較高的體現(xiàn) ? 農(nóng)地所有權(quán)價(jià)格＝農(nóng)地純收益的資本化＋農(nóng)地社會(huì)保障值 第三節(jié) 土地價(jià)格的管理 一、中國土地價(jià)格體系 二、中國土地價(jià)格管理制度 三、西方發(fā)達(dá)國家的土地價(jià)格管理 一 、中國土地價(jià)格體系 （一）基準(zhǔn)地價(jià) （二）標(biāo)定地價(jià) （三）交易地價(jià) （四）其他價(jià)格形式 （一）基準(zhǔn)地價(jià) ?城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) 在 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) ，對(duì) 現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的 某一時(shí)點(diǎn) 上法定 最高年期 物權(quán)性質(zhì) 的土地使用權(quán) 區(qū)域平均價(jià)格 ? 農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià) 農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以 縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地，或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑胀恋厮袡?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 ? 農(nóng)地所有權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來無限年期土地純收益、農(nóng)地的農(nóng)民社會(huì)保障年價(jià)值以及農(nóng)地發(fā)展權(quán)年價(jià)值之和的資本化。它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 ? 農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。這一年期的長短一般與國家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。 基準(zhǔn)地價(jià)作用 ? 政府宏觀調(diào)控和管理地價(jià)的依據(jù) ? 引導(dǎo)投資決策 ，促進(jìn)土地有效利用的手段； ? 國家征稅和稅制改革的依據(jù) ? 市場(chǎng)交易價(jià)及清產(chǎn)核資價(jià)等的依據(jù) 政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的 具體宗地 在公開市場(chǎng)和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下 某一期日 的土地使用權(quán)價(jià)格。其作用： ? 確定土地出讓價(jià)格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)； ? 標(biāo)定地價(jià)是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)； ? 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 編制地價(jià)指數(shù) （二）標(biāo)定地價(jià) 指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。主要有： ? 土地使用權(quán)出讓價(jià)格 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ? 租賃價(jià)格 ? 地役權(quán)價(jià)格 （三）交易地價(jià) 土地使用權(quán)出讓價(jià)格 ? 土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(jià) (包括貨幣和實(shí)物 )。土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同，又分為拍賣地價(jià)、招標(biāo)地價(jià)、掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種。 ? 招標(biāo)、拍賣和掛牌地價(jià)是通過市場(chǎng)公開的招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格，具有市場(chǎng)代表性，較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值。 ? 協(xié)議地價(jià)是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格不能完全反映土地的市場(chǎng)價(jià)值。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中主體對(duì)客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為充分。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。 土地租賃價(jià)格 ? 土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬 。 ? 目前 ， 我國的土地租賃行為較為普遍 。有國家以所有者身份直接出租土地行為 ，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式 。 租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定 ， 是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格 。 地役權(quán)價(jià)格 ? 地役權(quán)價(jià)格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價(jià)。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。 (四 ) 其他價(jià)格形式 ? 其他價(jià)格形式主要有課稅價(jià)格 、 抵押價(jià)格等形式 。 課稅價(jià)格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格 。 這種價(jià)格可以是交易價(jià)格 ，也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格 。 我國目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外 ， 還沒有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種 。因此 ， 還沒有專用的課稅價(jià)格 。 ? 抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格 。目前我國的抵押價(jià)格僅有土地使用權(quán)抵押價(jià)格和承租土地使用權(quán)抵押價(jià)格兩種 。 二 、 中國土地價(jià)格管理制度 ? （一）建立土地估價(jià)制度 ? 自 20世紀(jì) 80年代后期，原國家土地管理局就在全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度，要求各城市必須開展土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，并對(duì)政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評(píng)估?，F(xiàn)在，土地估價(jià)已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等， 農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和征地區(qū)片價(jià)評(píng)估。通過對(duì)城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，為地價(jià)管理部門制定地價(jià)政策和對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。 二 、中國土地價(jià)格管理制度 ? （二）建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度 ? 開展土地價(jià)格評(píng)估，必須由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行。為了確保土地估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，管理機(jī)關(guān)要求開展這一工作的機(jī)構(gòu)和人員必須經(jīng)過資格認(rèn)證，估價(jià)人員要經(jīng)過考試才能取得估價(jià)資格。目前，中國土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分 A級(jí)、準(zhǔn) A級(jí)和 B級(jí)三類，對(duì)不同類型的估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。估價(jià)人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊(cè)方可從事估價(jià)工作。 二 、 中國土地價(jià)格管理制度 ? （三）建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度 ? 《 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)要定期公布。基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照地價(jià)，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性，國家土地管理部門還要求省會(huì)城市及計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國土資源部進(jìn)行審核與平衡。 二 、 中國土地價(jià)格管理制度 ? （四）建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系 ? 為了更好地了解市場(chǎng)地價(jià)狀況和制定地價(jià)政策，自 1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)將各城市的地價(jià)變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部即可及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策；同時(shí)，利用監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)編制全國地價(jià)指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國主要大城市正在國土資源部的幫助下，建立本市的地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。 二 、 中國土地價(jià)格管理制度 ? （五）建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度 ? 為了在宏觀上調(diào)控土地價(jià)格，必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)位。各級(jí)政府根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)施調(diào)控土地市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備制度。 二 、 中國土地價(jià)格管理制度 ? （六）建立土地交易最低限價(jià)制度 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定 ，土地交易價(jià)格不得低于城市政府規(guī)定的標(biāo)定地價(jià) ， 否則 ， 政府有優(yōu)先購買的權(quán)力 。 ? （ 七 ） 建立土地增值稅制度 ? 為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序 ， 抑制土地投機(jī) ， 國家自 1994年 1月開始對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人開征土地增值稅 。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率 ， 最低稅率為 30%， 最高稅率為60%。 土地增值稅的實(shí)行有效地抑制了土地價(jià)格的過快上漲 。 三 西方發(fā)達(dá)國家的土地價(jià)格管理 美國 ?建立土地估價(jià)制度 ?對(duì)地價(jià)進(jìn)行控制 ?政府可通過正當(dāng)?shù)姆沙绦蛘魇胀恋?，用于公共使用，并進(jìn)行公平補(bǔ)償 ?逐步建立完善的土地信息管理系統(tǒng) ?訂立土地市場(chǎng)交易的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 日本 ? 建立地價(jià)公示制度 ? 建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度 ? 建立土地交易許可制度和申報(bào)勸告制度 ? 制定 《 國土利用計(jì)劃法 》 德國 ? 成立土地估價(jià)委員會(huì) ? 政府具有土地的征購權(quán)和優(yōu)先購買權(quán) ? 建立農(nóng)地轉(zhuǎn)用控制制度 土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn) 土地價(jià)格的影響因素 土地價(jià)格評(píng)估的原則和方法 中國的土地價(jià)格體系 中國的土地價(jià)格管理制度 思考題