【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 43 商場外立面設(shè)計原則 為了體現(xiàn)主題并增強零售性物業(yè)之感染力，我方建議應(yīng)從外墻規(guī)劃著手，因為建筑物的外墻是顧客首先接觸的第一個印象，尤如人與人之間的認識，很多時第一個印象既深刻又重要，因此一個具吸引性的外墻設(shè)計是不可缺少的。 綜合各大商場外觀設(shè)計分析，總結(jié)得出商場外立面“三結(jié)合四大性”的 設(shè)計準(zhǔn)確性原則： ? 與定位結(jié)臺 ? 檔次 據(jù)商場目標(biāo)消費群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計，如高檔商場外立面以尊貴、氣派，作為設(shè)計基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費者身份；以大眾為目標(biāo)消費群定位，商場外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)。 ? 產(chǎn)業(yè) (專業(yè)商場 ) 結(jié)合專業(yè)商場的行業(yè)特點、結(jié)構(gòu)等因素，商場外立面要突出其行業(yè)特性。如以簡明、突顯時代性，作為外立面設(shè)計基點。 ? 與商場特色結(jié)臺 商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)的不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計相結(jié)合。 三結(jié)合 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 44 ? 與區(qū)域環(huán)境結(jié)合 商場不可能脫離某個區(qū)域而存在， 它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。 ? 創(chuàng)新性 商場外立面是商場的形象、感觀品牌，所以商場外立面設(shè)計要有創(chuàng)意、不拘一格，以區(qū)別以其它商場。內(nèi)部的裝璜與布局則以點面結(jié)合、多層次設(shè)計來形成流向通暢、新穎實用的購物環(huán)境，為購物者營造溫馨舒適、閑情浪漫的購物氛圍，使消費者在購物的同時享受休閑自在的輕松情調(diào)。 ? 協(xié)調(diào)性 商場外立面設(shè)計，它要與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、與人文等相協(xié)調(diào)。 ? 色調(diào)與造型，通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進行組合； ? 風(fēng)格與人文 ，外立面能體現(xiàn)商場的風(fēng)格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致； ? 用材與環(huán)境，外立面的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等，如涂料，南方多雨，溫濕，而不適用；北方干燥、少四大性 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 45 雨可以運用涂料。 ? 綜臺性 外立面設(shè)計不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計除了建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、風(fēng)水學(xué)等進行綜合運用，以達到最佳組合設(shè)計。 ? 超前性 商場外立面設(shè)計，如何保證隨時間差而出現(xiàn)的落后問題，所以要求商場外立面設(shè)計不僅要新穎，而且要具有超前性。 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 46 ? 完備廣場空間功能 一個成功廣場，不僅要具備基本的休息功能，還 要滿足不同人群的休閑要求。 ? 綠化休憩 通過草坪、低矮的噴泉水池、長凳的巧妙組合，于規(guī)劃中體現(xiàn)自由，強調(diào)其休閑性質(zhì)。我司建議廣場擺設(shè)盆栽綠化環(huán)境及長凳方便游客需要，這些裝置擺設(shè)除美觀廣場外，更可凝聚人流。 ? 休息椅布置要點 ? 區(qū)位選擇 廣 場 功 能 空 間 大眾空間 社會團體空間 年青人空間 老年人空間 兒童空間 休息交流空間 演出空間、觀賞納涼 健力、娛樂設(shè)施 游樂活動 游樂活動 圖表 商業(yè)廣場裝置 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 47 商場休息椅，一般放置于休息區(qū)域，中庭，過道旁，放置時要注意避免布置過密，而減少商場步行、經(jīng)營空間； ? 避免與 櫥窗 相靠 休息椅放置，不能與商場商鋪櫥窗相靠，若與櫥窗相靠，會阻礙櫥窗內(nèi)商品的展示功能。 休息椅布置三忌 一忌：與垃圾桶相鄰 休息椅布置避 免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能，一般與垃圾桶相距約 5~10 米。 二忌：阻礙人流 休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞 。 三忌：無規(guī)則設(shè)置 休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商場美觀。 娛樂性噴泉 噴泉原是一種自然景觀，是承壓水的地面露頭。噴泉可以濕潤周圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 48 圍空氣，減少塵埃，降低氣溫。噴泉的細小水珠同空氣分子撞擊，能產(chǎn)生大量的負氧離子。因此，噴泉有益于改善城市面貌和增進居民身心健康。 噴泉 形式多種多樣，娛樂性和參與性極強可供人游樂、戲耍參與其中 的噴泉如：戲水踏泉、迷宮噴泉、環(huán)型跳泉、水擊球賽、追逐噴泉、跳舞噴泉等。 噴泉設(shè)置使廣場更富于生氣，是美化和提高廣場環(huán)境質(zhì)量的重要手段。 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 49 露天茶座 廣場內(nèi)經(jīng)營開放式茶座，咖啡廳營業(yè)場所 , 配以簡潔高雅；綠化配置和植物 , 以創(chuàng)造一個完整和諧、休閑舒適、富有文化內(nèi)涵及特色的空間環(huán)境 ,。 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 50 娛樂 設(shè)施 利用廣場寬敞空間，設(shè)置兒童游樂設(shè)施，例如：攀巖、踩鋼線、跳彈床、 溜滑梯 等，能有效吸納區(qū)內(nèi)外人士，帶動整體廣場氣氛， 更使人留連忘返 。 中庭設(shè)計建 議 中庭是購物中心最熱鬧的部分，也是人流走向的序列點，空間變化豐富、綠化植物、水體精心布置，玻璃頂投下的購物中心空間和景觀設(shè)計的特色。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的環(huán)境。中庭是購物中心景觀設(shè)計的重點部分，在地面部分可以布置綠化、水體和雕塑小精品。此外，上部空間也同樣重要，可以運用飛鳥、旗幟、風(fēng)箏、汽臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 51 球等軟雕塑，以創(chuàng)造有趣的空間效果。 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 52 走道設(shè)計要點 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDo n g Realestate Develo p m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 53 8．本項目營銷分析 營銷方案建議 ? 目的 ? 為了保證資金周轉(zhuǎn)，盡快回收部分項目投資； ? 整個商場能夠保持長久持續(xù)經(jīng)營； ? 提升物業(yè)的市場價值。 ? 思路 ? 減少銷售難度，加快銷售進程； ? 盡可能地保證商場經(jīng)營管理權(quán)的統(tǒng)一； ? 在保證 商場 統(tǒng)一經(jīng)營管理的前提之下，發(fā)展商對業(yè)主的后期連帶責(zé)任最小化； ? 以收益最大化為目標(biāo)； 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDo n g Realestate Develo p m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 54 ? 市場策劃總體方案建議 總體：租售并舉、同步進行 銷售：重點突擊、全民投資 租賃：先主力，后次之，再全面 二類品牌客戶招商 銷售\招租 小商戶全面招商 全面開業(yè) 品牌商戶招商 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDo n g Realestate Develo p m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 55 商業(yè)步行街的招商工作，我司有以下推廣策略 ： 第一階段 初步 推廣工作 ? 制作招商數(shù)據(jù)及籌備法律文件 ? 少量的宣傳公關(guān)工作 ? 直銷大型『旗艦租戶』 第二階段 全面推廣工作 ? 針對每一類型的『租戶』進行直銷推廣 ? 跟進所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單及所有目標(biāo)客戶 ? 根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來厘定其進駐商業(yè)步行街之位置 第三階段 落實商戶進駐商業(yè)步行街 ? 與商戶洽談租賃條款 ? 落實進駐商戶，簽訂正式合約 ? 全面發(fā)放招商推廣消息 ? 大量利用傳媒作宣傳推廣工作 第四階段 交付使用及試業(yè)開幕 ? 協(xié)助商戶進場，入圖審批、裝修等工程問題 ? 安排新聞發(fā)布會、記者會、廣泛開業(yè)宣傳 ? 開幕活動，舉辦宣傳活動，打向知名度 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDo n g Realestate Develo p m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 56 第一階段 初步推廣工作 ? 直銷目標(biāo) 品牌 商戶 ?本司將會根據(jù) 目標(biāo)主力旗艦租戶名單，以直 銷方式親自逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，度身定造 其 需要 的市場數(shù)據(jù)，了解其裝修工程技術(shù)要求，利用較 優(yōu) 惠租賃條件吸引其進駐，務(wù)求在招商的最早階段便能落實此批旗艦租戶，此有助于提高商場的號召力及增加他商戶的信心。 ?同時，本司將大量郵寄本項目之推廣數(shù)據(jù)予零售商戶， 涵蓋 范圍包括本司相熟的舊客戶，均有于香港 、 國內(nèi)經(jīng)營的商戶，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商戶，以及未踏足 臨汾 市場的優(yōu)質(zhì)零售商。 ?目標(biāo) 出租率 ： 此階段所需時間約 三 個月。由于此階段乃初期工作，主要是向有號召力旗艦租戶進行推廣，以落實主力商戶來吸引其它零售商戶，預(yù)計出租率約 20%。 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 L F QiDo n g Realestate Develo p m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 57 第 二階段 全面推廣工作 ?此階段本司會按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類， 挑選 具實力的租戶進行推廣，由于已落實了部分主力商戶，隨后的全面招商便會 事半功倍； ?同時，將繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高商場的實力，并且會努力開拓及發(fā)掘未開拓市場的零售商 ； ?本司將全面跟進所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單， 根據(jù) 各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來厘定其進駐商場之層數(shù)及位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議 ； ?本司將派 客戶專案組親臨項目現(xiàn)場 ，陪同有興趣商戶作實地視察，負責(zé)統(tǒng)籌、聯(lián)絡(luò)及招待到訪的商戶，并為商戶就 臨汾 市零售市況、 福利星城商 業(yè)項目 的地理位置、項目潛力 等 ，作出詳細的講解及分析 ； ?在這個階段內(nèi)里，我們依然需要不斷地改進及更新之前的招商數(shù)據(jù)，以及繼續(xù)跟