【導(dǎo)讀】項(xiàng)目特點(diǎn)提出系列的策劃及建議。本策劃顧問報(bào)告分為（一）市場調(diào)查分析和（二）項(xiàng)。目定位及策劃兩部分。是臨汾城市“西擴(kuò)東改”戰(zhàn)略的核心區(qū)域，正在成為新興的商業(yè)副中。有鑒于臨汾市整個(gè)區(qū)域的商業(yè)大環(huán)境與周邊物業(yè)素質(zhì)，本項(xiàng)目將建設(shè)成為集購物、飲食、休閑、娛樂服務(wù)為一體的綜合性購物中心。者獲得最高的ROI。行業(yè)之經(jīng)驗(yàn)及多位策劃資深人士的分析而得出的。３．在對各區(qū)域物業(yè)個(gè)案項(xiàng)目的選取上，以代表性項(xiàng)目和與我項(xiàng)目有可比性的項(xiàng)目為主。南北最大縱距170多公里，東西最大橫距約

　　

【正文】 周邊居民，因價(jià)格便宜受到人們的青睞 備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。 圖表 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SX Qid o n g Realestate Develo p men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 36 名稱 萬佳福超市 銀河超市 商業(yè)類別 超市 超市 位置 平陽南路 貢院西街 規(guī)模（㎡） 2 層約 13,000 平方米 1 層約 5,000 平方米 客流指數(shù) ★★★★☆ ★★☆☆☆ 經(jīng)營模式 超市結(jié)合少量出租店鋪 超市 外街鋪少量出租物業(yè) 停車位 約 50 個(gè) —— 經(jīng)營狀況 ★★★☆☆ ★☆☆☆☆ 周邊環(huán)境 居民區(qū)及區(qū)域商業(yè)區(qū) 餐飲娛樂街及住宅區(qū) 備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。 消費(fèi)者行為及心理 ? 貢院、平陽街商圈消費(fèi)群體特性 ? 該區(qū)新興住宅密集，生活消費(fèi)需求大；臨汾著名的餐飲娛樂街，消費(fèi)群體流動(dòng)性大； ? 本區(qū)以中青年消費(fèi)群體為主，集中在 2545 歲之間占 80%以上； ? 本區(qū)專業(yè)市場較成熟（家具建材）消費(fèi)目的性明確； ? 主要購買家具建 材、精品、生活日用品及飲食消費(fèi)為主； ? 是臨汾市的富人區(qū)，整體消費(fèi)水平比較高。但由于整體商業(yè) 環(huán)境的原因，高檔品牌的主流消費(fèi)性不強(qiáng)。但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費(fèi)購買力。 圖表 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SX Qid o n g Realestate Develo p men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 37 ? 消費(fèi)行為分析列表 年齡段 所占常住人口比例 消費(fèi)行為分析 兒童及青少年 （ 0～ 14 歲） 20% 一般無收入來源，主要消費(fèi)支出由他人提供，主要消費(fèi)產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、 模仿性消費(fèi)動(dòng)機(jī)強(qiáng) 。 中青年（ 15～ 64歲） 73% 有較強(qiáng)的購買能力，是主要的消費(fèi)群體。 求新穎、有特色、個(gè)性化商品。經(jīng)常去美容美發(fā)和健美，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛。另外 青年購房是商品房消費(fèi)的主流。 老年 （ 65 歲以上） % 經(jīng)濟(jì)收入是相對獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭， 在 休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。 數(shù)據(jù)摘自臨汾市統(tǒng)計(jì)局 項(xiàng)目所屬商圈房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、及未來規(guī)劃 ? 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 西南版塊 是臨汾市新世紀(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域成為臨汾市居民購房置業(yè)的首選。西南版塊 的樓盤綜合品質(zhì)也居各城區(qū)之首，擁有眾多的高尚樓盤和品牌樓盤， 裕祥花苑 等一批頗具規(guī)模的新 型住宅小區(qū)已進(jìn)入施工階段，再加上 本區(qū)域內(nèi)多個(gè)高檔樓盤 項(xiàng)目，構(gòu)成了 臨汾 房地產(chǎn)開發(fā)歷史上前所未有的一道風(fēng)景。 二零零四年 西南版塊 仍將保持其獨(dú)特魅力，住宅價(jià)格均價(jià)達(dá)到 2700 元 /平方米，涌現(xiàn)出大量品質(zhì)優(yōu)良的 項(xiàng)目 ，如裕祥花苑等，該區(qū)內(nèi)住宅均價(jià)還將會(huì)有所提升。 目標(biāo)業(yè)態(tài)分析（包括經(jīng)營規(guī)模、租金 /銷售或抽成比例、租賃 /圖表 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SX Qid o n g Realestate Develo p men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 38 營運(yùn)情況、商戶組合特色、配套設(shè)施、商場人流情況、主要租戶） 百貨 百貨公司是指在一個(gè)大型 建筑物 內(nèi)，根據(jù)不同的商品設(shè)立銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營等工作，以滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇之 需求的零售業(yè)態(tài)。 ? 現(xiàn)狀分析 臨汾市百貨業(yè)這幾年市場份額不斷縮小，逐漸喪失第一業(yè)態(tài)的主導(dǎo)地位已是不 爭的事實(shí)。 與其他城市相比臨汾的百貨業(yè)呈現(xiàn)出非常明顯的兩極分化特征，以安達(dá)圣，工貿(mào)為代表的百貨 后起之秀 門庭若市，生意較好，而以第一百貨為代表曾經(jīng)紅極一時(shí)的商業(yè)明星，而今步履艱難。 傳統(tǒng)百貨和市場是臨汾百貨的主要業(yè)態(tài)。與傳統(tǒng)百貨相比，解放路、科委巷、財(cái)神樓一帶，本地各類小百貨店、小連鎖店星星點(diǎn)點(diǎn)，客流量驚人。他們以營業(yè)時(shí)間、商品更換頻率、差別經(jīng)營方面的優(yōu)勢，沉著應(yīng)對大商場中檔設(shè)施、富麗堂皇和大促銷，并利用大商場帶來 的人流，借勢發(fā)展，他們生氣勃勃、靈活善變，以螞蟻啃大象的策略，多點(diǎn)圍攻大商場，取得了很好的成效。 其它城市相比，臨汾的超市、專業(yè)店等新生業(yè)態(tài)已發(fā)展較快，而傳統(tǒng)大百貨還需調(diào)整與市場相符。近兩年來，臨汾 商業(yè)零售領(lǐng)域的競爭可謂激烈。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。 由于主要民生用品的經(jīng)營逐漸向超市轉(zhuǎn)移，百貨業(yè)其原有的市場主流地位無疑受到動(dòng)搖。作為“都市櫥窗”的百貨商店仍然有其廣闊的生存和發(fā)展的空間，百貨業(yè)仍不難找到自己生長的沃土。 ? 傳統(tǒng)百貨發(fā)展趨勢 ? 與大型購物中心聯(lián)姻 近來我國新開之百貨公司無一例外都依托大 型購物中心落腳，而不再像過往那樣孤身發(fā)展，而大型購物中心也選擇百貨商場作為其主力店之一。未來大百貨出路之一在于與大型購物中心聯(lián)姻，以其規(guī)模大、功能多為依托，達(dá)到互補(bǔ)客源的目地?？梢灶A(yù)見，山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SX Qid o n g Realestate Develo p men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 39 過往孤軍作戰(zhàn)的情景今后將很難在臨汾新增的百貨店里看到； ? 走品牌化、精品化路線 高級百貨店是傳統(tǒng)大百貨的一條轉(zhuǎn)型之路。大百貨要調(diào)整原有商品線的寬度和深度，淘汰大路貨，集中資源經(jīng)營高附加值，高技術(shù)含量，滿足個(gè)性化需求的時(shí)尚精品，并以品牌專柜模式增強(qiáng)可選擇性和消費(fèi)的包容性； ? 走大而全、便捷性的開店思路 隨著時(shí)代的發(fā)展，人們的 生活節(jié)奏也在不斷的加快，時(shí)間也愈加寶貴。順應(yīng)消費(fèi)者的需求，具有綜合性、便利性的大型百貨是未來臨汾的商業(yè)主流。 ? 小百貨發(fā)展趨勢 走小而精路線： 小百貨的靈活性是傳統(tǒng)百貨所無法比擬的，經(jīng)營特色化，專業(yè)化細(xì)分市場是未來臨汾小百貨生存的道理，逐步向主題性商場的發(fā)展趨勢。 超級市場 目前， 臨汾 眾多的 超級市場 主要有 以下幾 種業(yè)態(tài)： 大賣場 、倉儲(chǔ)式商場。 ? 大賣場 大賣場多以銷售生鮮食品及日用品以超市為主，百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性遜于大型綜合百貨，在價(jià)格上遜于倉儲(chǔ)式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個(gè)性化和特色 的商品。 食品超市是采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 大賣場商品 是無法與大型公司進(jìn)行價(jià)格競爭的 ， 作為必需商品的生鮮食品是山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SX Qid o n g Realestate Develo p men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 40 商圈消費(fèi)者基本生活的組成部分，生鮮食品成為該類店鋪的主要商品。店家需以提高生鮮食品的鮮度、加工工藝等手段吸引家庭主婦光顧，并且積極參與或組織各類的社區(qū)活動(dòng)，讓消費(fèi)者感到是去鄰居家購物 ，目前臨汾市的的此類商業(yè)有銀河超市、美加特等以本土企業(yè)居多。 ? 倉儲(chǔ)式商場 (Warehouse) 我們把倉儲(chǔ)式超市和商場理解為賣場和倉庫合一。商場的 空間 60%以上用于商品儲(chǔ)存的批發(fā)性質(zhì)的商場。目前臨汾萬佳福采取這種模式。 倉儲(chǔ)式商場是以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體，低價(jià)銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制，只為會(huì)員提供服務(wù)）。其 貨源 、汽車用品、室內(nèi)用品為主 ， 在商品的 種類要多，產(chǎn)品要采用大包裝 。 倉儲(chǔ)式商場的業(yè)態(tài)以規(guī)模大、價(jià)錢平、種類繁多而選擇齊全的特色去吸引消費(fèi)者。銷售商品以食品（部分鮮活、熟食、即食）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、生活必須品為主，采取倉庫式陳列的自選經(jīng)營方法，成功地吸引國內(nèi)消費(fèi)者，大受其歡迎。如 樓面面積要大、樓面承重量要達(dá)到一定水平、上落貨物的設(shè)施要完備，商場平面布局要合理等等。 倉儲(chǔ)式商場本身也要投入資金于物流設(shè)備，如冷凍柜、輸送帶、特備扶手電梯等等，其租約要求長達(dá) 1520 年。 因此倉儲(chǔ)式商場一般 都選擇市中心外、租金較低的地點(diǎn)經(jīng)營。目前臨汾倉儲(chǔ)式超市有萬佳福 。 東圃正大萬客隆 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SX Qid o n g Realestate Develo p men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 41 臨汾大型超市代表 名 稱 數(shù)量 面積 類型 經(jīng)營狀況 萬佳福 3 13,000 12,000 10000 倉儲(chǔ)超市 很好 銀河 2 3,0005,000 大超市 一般 美加特 1 2021 中超 一般 民天超市 1 3000 中超 一般 五洲超市 1 1000 中超 一般 備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。 ? 目前 臨汾市 的規(guī)模超市已達(dá) 6 個(gè)，而且大多集中于市區(qū)，距離過近 導(dǎo)致 了競爭的 必然慘烈 ； ? 各個(gè)超市 都在準(zhǔn)備 擴(kuò)張， 但 定位雷同， 經(jīng)營的產(chǎn)品也都差不多。 競爭 很 激烈，而其它 業(yè)態(tài)如折扣店 、便利店等 寥寥無幾 ，市場空間廣闊； ? 目前臨汾的大超市多以純租賃為主，租金偏低，一般在 2040 元左右； ? 目前臨汾經(jīng)營最好的是萬佳福超市。 從平陽南商圈的超市經(jīng)營來看，普遍比較看好，主要是因?yàn)樵摰貐^(qū)， 人口密度大，需求旺盛，但本項(xiàng)目商圈（ 2 公里半徑內(nèi)）只有萬佳福、銀河兩家面積超過 5000平方米的大賣場，大部分為社區(qū)超市，因此本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)組合定位時(shí)應(yīng)該考慮超市這種業(yè)態(tài)形式。圖表 山西歧東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 SXQid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 42 商業(yè)形態(tài) 選址要求 營業(yè)面積 （平方米） 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 營業(yè)時(shí)間 目標(biāo)客戶 備注 百貨店 市繁華區(qū)、交通要道 15,000 以上 以經(jīng)營男、女、兒童服裝、衣料、家庭用品為主，種類齊 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合 每天 10 小時(shí)左右 周圍商圈一至二公里半徑 的居民或辦公人士 高檔市場因品牌發(fā)展比較慎重，目前經(jīng)營狀況穩(wěn)中略降 ，但消費(fèi)群被分流較大。 中檔市場品牌多、更新快、消費(fèi)層面廣、經(jīng)營狀況穩(wěn)中有升 大賣場 區(qū) 居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) 7,00020,000 以購買頻率高的商品為主 采取自選銷售方式 不 少 于 11 小時(shí) 以居民為消費(fèi)對象， 1O 分鐘左右可到達(dá) 中檔大賣場競爭激烈，供過于求。同業(yè)間必須通過優(yōu)化服務(wù)吸引消費(fèi)人群，加大管理力度來降低成本，以目前發(fā)展趨勢來看，未來三至五年內(nèi)，行業(yè)間必然大“大換血”，優(yōu)勝劣汰，高檔大賣場目前經(jīng)營環(huán)境較好，發(fā)展前景看好。 連鎖超市 居民 住宅區(qū) 、交通要道、 商業(yè)密集區(qū) 5,00020,000 衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行 每天不少于 11小時(shí) 滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求 ，強(qiáng)調(diào)日日鮮，購物頻率高 注重本企業(yè)的品牌開發(fā)，有與營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場地 綜合型超市 特定的居住區(qū) 2,000— 5,000 食品、小百貨 采取自選銷售方式 不 少 于 11 小時(shí) 特定的居住區(qū)顧客 其經(jīng)營目標(biāo)是成為該地區(qū)的“購物第一站點(diǎn)” 專業(yè)店 繁華商業(yè)區(qū)、或購物中心內(nèi)、專業(yè)市場集中區(qū)域 10,00030,000 體現(xiàn)專業(yè)性、深度性 、主營商品占經(jīng)營商品的 90% 連鎖的經(jīng)營方式， 采取