【導(dǎo)讀】增長，對外貿(mào)易繼續(xù)回升，財(cái)政金融保持增長，居民消費(fèi)價(jià)格平穩(wěn)。百分點(diǎn)，比全國水平高個(gè)百分點(diǎn)。戶)億元，同比增長%，比1-10月回落個(gè)百分點(diǎn)。收入億元，增長%。個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比持平。月提高個(gè)百分點(diǎn)。11月份工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)。價(jià)格下降%，降幅比10月份擴(kuò)大個(gè)百分點(diǎn)，1-11月下降%。但是，當(dāng)前全區(qū)項(xiàng)目投資仍然面臨較多問題，工業(yè)運(yùn)行仍然存。在不少困難，外需依然不足，擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)的任務(wù)仍相當(dāng)艱巨。

　　

【正文】 ，增速持續(xù)放緩 從上述數(shù)據(jù)分析： 2021 年住宅備案量較去年增長 %，但是增速較去年下降了 30 個(gè)百分點(diǎn)；表 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 37 頁 共 197 頁 37 明 在調(diào)控持續(xù) ，對貴港市住房消費(fèi)剛性需求增長趨勢是不變的，但是增長的速度則開始呈下滑態(tài)勢。 ③ 房價(jià) 緩慢上行 20212021 年貴港市住宅市場銷售均價(jià)一路攀升，2021 年度銷售均價(jià)達(dá) 3490 元 /平方米，同比增長 %。 ? 小結(jié)：商品住宅銷售面積 增速 持續(xù)回落， 但價(jià)格 依然 堅(jiān)挺，穩(wěn)中有漲 自新政出臺以來，開發(fā)投資、銷售面積等主要指標(biāo)增速持續(xù)放慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在去年下半年以來新開工樓盤增多的慣性作用下，今年前三季度全區(qū)房地產(chǎn)投資仍高位運(yùn)行，但增速呈逐月回落態(tài)勢。開發(fā)投資高位回落，住宅開發(fā)比重占七成多。其次，到位資金增速大幅回落，銀行貸款資金首度出現(xiàn)負(fù)增長。商品房新開工面積成倍增長，竣工面積增幅回落較快。 ? 戶型供應(yīng)以三房、四房為主力；熱銷的戶型則以 100119 ㎡ 的 小三 房為主 貴港市 2021 年住宅成交戶型結(jié)構(gòu)中，以二 房、三房為主，四房次之。二房戶型以 70— 90 平米為主；三房戶型以 100120 ㎡的實(shí)用型、 120 ㎡以上的寬敞舒適型三房居多；四房產(chǎn)品市場供給較為齊全 ,從 120140 ㎡以上的舒適大面積型皆有；而樓中樓主要以 200 ㎡以上的樓中樓戶型為主。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ? 趨勢一： 龍 年房價(jià)，穩(wěn)中攀升 日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定， 2021 年的樓市政策保持延續(xù)性，繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策，同事相關(guān)的優(yōu)惠政策， 房產(chǎn)稅的征收范圍是否擴(kuò)大還猶未可知 ， 但是 其余住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。盡管 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 38 頁 共 197 頁 38 抑制投資購房，但整體寬松的政策將 刺激房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，房價(jià) 緩慢上漲 預(yù)期 還是在 加強(qiáng)。 ? 趨勢二： 開發(fā)總量 逐年 上升，投資結(jié)構(gòu)變化較大 貴港房地產(chǎn)市場由于發(fā)展起步時(shí)間比較短，目前處于初級短板發(fā)展階段。工業(yè)強(qiáng)市的城市功能奠定了其堅(jiān)實(shí)的城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 隨著成交區(qū)域市場格局的轉(zhuǎn)變，市場熱點(diǎn)更為分散。價(jià)格呈現(xiàn)市中心抗跌性強(qiáng)，動(dòng)遷需求成“強(qiáng)市亮點(diǎn)”。中心城區(qū)的“含金量”將逐漸提生，特別是本項(xiàng)目所在的地段位置特殊，借勢發(fā)力的空間大，開發(fā)價(jià)值高，市場風(fēng)險(xiǎn)和成本相對比較低。 趨勢三：三房戶型最受歡迎，投資型小戶型緊隨其后 受全國宏觀政策的影響，貴港市銷售走勢同全國 中小城市一樣，消費(fèi)者觀望氣氛較濃重，但市場需求還是比較旺盛。 貴港市市政生活配套總體上比較成熟，在該城市，寬敞舒適、適宜三口之家居住的大面積（ 110130 ㎡）三房戶型最受市場追捧，銷售情況也最為理想；同時(shí)由于該城市正處于發(fā)展之中，吸引了很多外來投資置業(yè)者，因此主要作為投資用途的小戶型一房、二房也極為熱銷。四房、樓中樓等大面積戶型則外來企業(yè)做辦公用，銷售狀況一般。 ? 趨勢四：市場總體需大于供 ，房地產(chǎn) 項(xiàng)目發(fā)展空間大 貴港近年來隨著道路規(guī)劃、舊城改造、工業(yè)征地等一系列市政工程項(xiàng)目的動(dòng)工實(shí)施，許多老舊建筑被拆遷；城 區(qū)政府 大力發(fā)展 的 食品、建材等資源型工業(yè)及 其 后續(xù)產(chǎn)業(yè) 以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，為貴港帶來大量外來人口。人口的增多以及住宅存量的減少，進(jìn)一步加劇了城區(qū)商品住宅市場本就供不應(yīng)求的狀況。短期內(nèi)的價(jià)格快速提升，同時(shí)也給開發(fā)商帶來了巨大的財(cái)富收入，與此同時(shí)貴港房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展空間也更堅(jiān)定了他們再次投入巨資進(jìn)行開發(fā)的決心。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 39 頁 共 197 頁 39 隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將越來越激烈，加上消費(fèi)者的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來越嚴(yán)格， 消費(fèi)越來越理性化， 單一的價(jià)格、區(qū)位、配套已不能滿足其多方面需求，因此商品住宅要有效占領(lǐng)市場，就要具備較全面的綜 合品質(zhì) 才能滿足消費(fèi)者 。 ? 港北區(qū) 港北區(qū)是貴港房地產(chǎn)樓盤最集中的區(qū)域， 2021年在售樓盤 24個(gè)，占貴港市樓盤的 92%；港北區(qū)新增樓盤 18 個(gè)，分別是： 盛世名都、宏桂 .城市廣場、天悅豪庭、東方巴黎、普羅旺斯和豪港華庭等 。樓盤規(guī)模以 11500 畝為主，多為高層的商住樓，樓盤目前的均價(jià)在38006000 元 /㎡。 ? 區(qū)域價(jià)格分析 港北區(qū)主要在售項(xiàng)目折后均價(jià)單位：元/ ㎡540046004000450043805000399948004200430046004100380043004000430037004300380040000 1000 2021 3000 4000 5000 6000中強(qiáng)? 普羅旺斯坤興? 御林皇府豪港華庭廣匯東湖城陽光城天悅豪庭城市怡景宏桂城市廣場萬豪景苑東方巴黎本期 上期 本區(qū)域做為貴港市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，商業(yè)價(jià)值高，各在售項(xiàng)目憑借優(yōu)越的地段優(yōu)勢、成熟完善的 配套優(yōu)勢以及合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，港北區(qū) 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 40 頁 共 197 頁 40 依然作為我市最熱的購房版塊 ,2021 年區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)主要集中在40004300 元 /㎡區(qū)間；從成交價(jià)格段上反映， 3800 元 /㎡ — 4000 元 /㎡是主要的價(jià)格段；港北區(qū)的銷售均價(jià)為 4000 元 /㎡，高出了全市均價(jià) 510 元 /㎡；其中部分樓盤的最高價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 6 千元，但是消費(fèi)者產(chǎn)生了抗拒的高價(jià)的現(xiàn)象， 相關(guān)戶型 銷售走勢情況不樂觀。 ? 港南區(qū) 港南區(qū)目前在售樓盤只有 兩 個(gè)，分別是水岸酈都、波托菲諾和金典時(shí)代 ， 潛在 樓盤 3 個(gè)， 其是 金典時(shí)代、 南湖商業(yè)廣場和江畔馨園 。港南區(qū)的房地產(chǎn)市場剛剛開始啟動(dòng)， 土地需求不及港北區(qū)緊張，土地的價(jià)格相對較低，因此港南樓盤的物業(yè)類型 前期 以多層和小高層為主， 目前則以高層和小高層為主， 適應(yīng)貴港人的需求。目前的均價(jià)區(qū)間為 39004380 元 /㎡，該價(jià)格區(qū)間 還在 港南區(qū)的居民接受 范圍內(nèi) ，但是已接近了極限 。 ? 區(qū)域價(jià)格分析 港南區(qū)主要在售項(xiàng)目均價(jià)單位：元/ ㎡37004000390043803200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 4600波托菲諾水岸酈都上期 本期 以上 兩 個(gè)樓盤為港南主要推貨項(xiàng)目，主要分布在港南區(qū)政府南側(cè)一帶；建筑類型以多層和小高層為主； 2021 年的價(jià)格區(qū)間差距比去年同期大，價(jià)格整體呈上升趨勢。 ? 市場分析結(jié)論 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 41 頁 共 197 頁 41 自貴港市的商品房開發(fā)步入快速發(fā)展的軌道 以來，不斷更新?lián)Q代的產(chǎn)品及強(qiáng)大的宣傳攻勢帶給貴港市人們的沖擊是巨大的。許多傳統(tǒng)的購房消費(fèi)觀念在不斷改變中。 在對產(chǎn)品形態(tài)的接受度方面，隨著市場的逐步發(fā)展，消費(fèi)者意識的更新，已開始逐步認(rèn)同小高層、高層等更高層次的產(chǎn)品形態(tài)。在消費(fèi)意識方面也體現(xiàn)較明顯的特征。他們希望提高生活品質(zhì)，閑暇時(shí)喜好休閑好娛樂，他們不再死守占天占地的觀念，而是更注重物業(yè)的綜合素質(zhì)，對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套、物業(yè)管理等指標(biāo)都提出更高、更具體的要求。 對于住宅更看重居住環(huán)境，對于商業(yè)物業(yè)則更青睞地段價(jià)值及短、中期內(nèi)的商業(yè)收益。 貴港市房地產(chǎn)市場經(jīng) 過近幾年的發(fā)展，整體市場呈現(xiàn)出供需繁榮的景象，且伴隨著市民經(jīng)濟(jì)收入的增加以及生活質(zhì)量的提高，區(qū)域產(chǎn)品的開發(fā)也開始往使用功能、社區(qū)的配套、園林綠化、物業(yè)管理等較高的層面發(fā)展。消費(fèi)者的需求層次也在品質(zhì)日益提升的市場產(chǎn)品的引領(lǐng)下有所提升。 根據(jù)本次調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果的顯示，我們認(rèn)為該城市在近五年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展總體態(tài)勢良好，市場開發(fā)環(huán)境的改變給房地產(chǎn)帶來的機(jī)遇會(huì)越加明顯。 項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域 — 港北區(qū)，但目前所存在的主要問題是：距離市中心相對較遠(yuǎn)，人氣不足、居住氛圍尚未成型等，這些因素直接導(dǎo)致目前區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值、 需求的支撐乏力。也就是說，外界因素對于本項(xiàng)目區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展制約較為明顯，這就對項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)配套的設(shè)置、小區(qū)的規(guī)劃、環(huán)境的營造等方面提出更高的要求。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 42 頁 共 197 頁 42 三、 競爭項(xiàng)目市場研究 、 競爭 項(xiàng)目 市場概況分析 ? 東方巴黎 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目地址 中山北路與桂林路交匯處 開發(fā)商 投資商 萬家居集團(tuán)和小龍集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì) 緯綸建筑 園林設(shè)計(jì) 廣州科美 銷售代理 無 廣告代理 物業(yè)公司 萬家居物業(yè) 物管費(fèi) /電梯費(fèi) 物業(yè)：∕㎡月 電梯：元∕月 市場定位 民族公園 純法式奢享大宅 形象定位 來自法蘭西的浪漫原 香 交通狀況 8路公車可到 周邊環(huán)境 地處中山北路與桂林交匯處，面對民族公園，附近有荷城中學(xué)及新世紀(jì)小 學(xué) , 文化廣場、新世紀(jì)廣場、市政府行政中心等 . 工程進(jìn)度 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 交房時(shí)間 項(xiàng)目 LOGO 項(xiàng)目地址圖 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 43 頁 共 197 頁 43 項(xiàng)目外立面效果 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積（畝） 38 總建筑面積 綠化率 35% 容積率 5 建筑密度 公攤 總戶數(shù) 約 500 車庫 配套 中心湖景、游泳池、地下訂車場、寫字樓、 規(guī)劃布局 項(xiàng)目主體建筑共 4起，其中主建筑為寫字樓，其余的是住宅樓，整體半橢圓形，中央是園林景觀。地下停車場共有兩個(gè)入口，可以做到人車分流。 其 中 住宅面積（㎡） 高層 31層 小高層 公建面積（㎡） 經(jīng)營性公建 非經(jīng)營性公建 公 分類 共建項(xiàng)目名稱 面積（㎡） 營業(yè)性公建項(xiàng)目 商務(wù)寫字樓 一樓商鋪 二樓商 鋪 三樓商鋪 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 44 頁 共 197 頁 44 建 項(xiàng) 目 四樓商鋪 非營業(yè)性公建項(xiàng)目 園林廣場 中央水景 幼兒園 游泳池 地下車庫 推貨部署 日期 推貨步驟 推貨組團(tuán)及樓棟 樓棟概況 2021年 11月 13 一期預(yù)約 3樓 樓高 31層，均為兩梯四戶；地下一層，地上 30 層，二三層為商鋪；，電梯下達(dá)地下停車場，可以人車分流。 2021年 12月 4日 一期開盤 3樓 戶型分析： ? 戶型結(jié)構(gòu) ： 推貨步驟 朝向 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 陽臺 備注 一期 南北 景觀入戶花園及，戶型方正，南北通透采光，特設(shè)獨(dú)立餐廳 景觀雙陽臺，采光、通風(fēng)、賞景兼得。 ? 戶型配比： ? 主力戶型： 2樓薰衣草組團(tuán) 三房兩廳兩衛(wèi) +入戶花園 面積： 平米 1 、3 樓戶型配比共2 1 0套30%14%14%14%14%14% 共30套 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 45 頁 共 197 頁 45 3樓香奈兒組團(tuán) 三房兩廳兩衛(wèi) +景觀陽臺 面積： 平米 2樓楓丹白露組團(tuán) 三房兩廳兩衛(wèi) +入戶花園 面積： 平米 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866