【正文】 箱：專設不銹鋼郵政信報箱。 (2)分戶部分 1)內(nèi) 墻：混合砂漿抹平 2)頂 棚：混合砂漿抹平（衛(wèi)生間、廚房除 外） 3)樓 面：戶內(nèi)樓面為砼基層；廚房、衛(wèi)生間防水層、砂漿保護層 4)門 窗：進戶門為防火防盜子母門；陽臺為塑料框中空玻璃門，內(nèi)門預留門洞； 外 窗采用高級塑料框中空玻璃窗； 5)廚 房：上下水管道、排煙管道配備到位，預留電器插座，管道燃氣到位（開通 費用自 理）；上、下水主管接口到位； 6)衛(wèi)生間：給排水主管接口到位及相關電器開關插座到位 7)陽 臺：陽臺圍欄采用鋁合金或不銹鋼欄桿，部分樓層配夾膠玻璃 8） 戶內(nèi)配電：分戶配電箱到位，裝置內(nèi)墻暗線插座、開關及燈位 9)空 調(diào)：除廚房和衛(wèi)生間外，客廳及房間 均預留空調(diào)位置及插座，設室外機位和 冷凝水 集中排放系統(tǒng)； 10)室內(nèi)樓梯：復式單位為鐵藝樓梯，業(yè)主自理 1l)其 他： 有 線電視：客廳及主臥房預留接口；電話：每戶配備兩條 IDD 電話線，客廳、主臥室 設有電話接 口（開通自理）；寬帶網(wǎng)：客廳及書 房 預留接口，開通費自理；安防系統(tǒng)：住宅 入口 及每戶設可視對講系統(tǒng)，設有呼救功能；預留安防接口。終端設備由住戶自理。 36 項目管理體系 項目管理的水平如何，直接影響項目的實施。再好的項目，沒有科學的項目管理，都 會導致 項目失敗。 “百年大計，質(zhì)量第一” 。這是開發(fā)商的項目管理準則。為項目管理達到優(yōu)良水平，開 發(fā)商 參考國際項目管理協(xié)會標準 (IPMP)以及 IS09000 的標準，依據(jù)我國建設項目管理的 法律 法規(guī)進行工程項目管理。 本 項目的管理目標有三個最主要的方面：專業(yè)目標（功能、質(zhì)量、生產(chǎn)能力等）、工期 目標和費 用（成本、投資）目標。 6 項目建設階段劃分 項 日建設分為如下四個階段： （ l） 項目的前期策劃和確立階段。 這個階段的主要工作：項目的構思、目標設計、可行性研究和批準（立項）。 （ 2） 項目的設計與計劃階段。 這 個階段的工作：設計、 計劃、招標投標和各種施工前的準備工作。 （ 3） 項目的施工階段。 這 個階段從現(xiàn)場開工直到工程建成交付使用為止。 37 （ 4） 項目的使用（運行）階段。 項目責任體系與流程 本項 目 實行項目經(jīng)理負責制。建設有效的組織是項目經(jīng)理的首要職責，它是一個持續(xù) 的過程， 需要領導技巧，以及對組織結構、組織界面、權力結構和激勵的理解。 （ l） 成立項目經(jīng)理部。在項目經(jīng)理統(tǒng)一管理下，對工程的設計、施工、采購、監(jiān)理以 及質(zhì)量控 制等核心工作的規(guī)劃管理與監(jiān)督。 （ 2） 項目經(jīng)理的目標是要把人們的思想和力量集中起 來，形成組織，使他們了解項目 目標和 項 目 組織規(guī)則，公布項目的工作范圍、質(zhì)量標準、預算及進度計劃的標準和限制。 （ 3）明 確和磋商經(jīng)理部中的人員安排，宣布對成員的授權，指出職權使用的限制和注 意問題。 （ 4）項目經(jīng)理有效的符合計劃要求的投入，上層領導能積極支持項 38 目。各方互相信任，具有很好的溝通和公開的交流，形成和諧的相互依賴關系。 （ 5）項目經(jīng)理部成員避免經(jīng)常變化，過于頻繁的流動不利于組織的穩(wěn)定，沒有凝聚力，造成組織摩擦大，效率低下。 （ 6）為了確保項目管理的需求，對管理人員制定一整套招聘、安置、報酬、培訓、提升、 考評計劃。 7. 項目 建設組織機構與人力資源配置 39 項 目 組織說明 本著 規(guī)范化管理的要求，減少管理層次以及管理信息的暢通，項目的組織設計采用兩 級管理 。實施公司董事會領導下的總經(jīng)理負責制。現(xiàn)設置機構為項目經(jīng)理辦公室、施工部、 報建 辦證部、合同部、行政辦公室、工程部、財務部、材料部和承擔銷售功能的營銷策劃 公司。 人力資源配置 本 項目管理需 42 人，具體的人力資源配置如下 項目 經(jīng)理辦公室：項目經(jīng)理 1 人、項目經(jīng)理助理： 1 人 施工 部：施工經(jīng)理 1 人，工作人員 3 人 報 建 辦證部：經(jīng)理 1 人，工作人員 2 人 合同部：經(jīng)理 1 人、助理 2 人 工 程部：經(jīng)理 1 人，副經(jīng)理 2 人，工作人員 5 人 財 務 部：財務經(jīng)理 1 人，會計主管 1 人、材料會計 1 人、成本會計 1人、出納會計 1 人，出 納 2 人； 材 料部：經(jīng)理 1 人，工作人員 3 人 營 銷 策 劃公司：營銷管理人員 4 人，銷售人員 8 人。 40 8．項 目 實施計劃 本 項目開發(fā)周期計劃宜結合本項目市場研究調(diào)查的結論以及現(xiàn)時自身的經(jīng)營狀況， 考慮項目 建設跨年度，擬在來年開始預售，包括關于本項目開發(fā)的一些初步思路，通過 研 究人 員 共同確定，將整個項目 的預計開發(fā)周期為 5 年，其中前期（規(guī)劃與論證、報建、 進場 ） 1 年，施工期 3 年，銷售期 1 年。 有 關本 項目計劃的說明 （ 1） 根據(jù)市場研究所得結論，“瓷都名府”的開發(fā)在各開發(fā)階段的劃分和開發(fā)先后次 序的確 定，應根據(jù)市場反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項目能夠順利啟動，保持有 序 進行．按照施工進度以及施工規(guī)劃來安排啟動項目的開發(fā)建設，以及其他配套建筑。 （ 2） 根據(jù)市場發(fā)展的特點和市場的需要，保持地塊開發(fā)的整體性和協(xié)調(diào)性，達到最佳 的規(guī)劃與 建筑的美學效果。物業(yè)的開發(fā)應保持一定的完整性和獨立性，基礎設施、公建配 套和綠化 景觀應 隨之配套，并且便于完 41 工后實施順利物業(yè)交接，實施特色的物業(yè)管理。 （ 3） 根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結合其他樓盤的開發(fā)，來確定各開發(fā)階段 的具體內(nèi)容 （ 4） 將根據(jù)瓷都名府項目的規(guī)劃設計方案，結合公共設施建設安排、道路和景觀設計， 但在目前 階段，按連貫的開發(fā)過程。 本項目裝修標準 基礎 ：挖孔樁及砼樁承臺、鋼筋混凝土底板、結構、多層（公寓樓配電梯）住宅樓采 用鋼 筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結構、新型墻體磚砌結；外墻：高級聚脂粉彩噴涂 或鋪砌 釉面條形錦磚： 屋 頂：考慮歐式風格的屋頂設計，在條件成 熟時，擬考慮太陽能集熱屋頂； 窗戶 ：采用塑鋼框、中空玻璃窗，廳、房均預留冷氣機位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國 產(chǎn)乳 膠漆，地面素水泥沙漿光面； 電 梯系統(tǒng)：采用名廠電梯，不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機與及必要之消防、環(huán)保設施； 水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、煤氣氣供應，室內(nèi)全部安裝墻煤氣管、 上下 水管、低壓電源線、燈制及預留有線電視插制，多路開關供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨 立水 電 表 、配電箱，智能化防盜系統(tǒng)、埋墻安裝 IDD 電話線槽。 室 內(nèi)裝修工程擬采用菜單式套餐服務，即只計算基本裝修標準（交樓標準）工程 造價 （精裝 修工程造價未計 入 本投資成本）。 42 43 44 說明：時間單位為月 1. 總工 期為理論工期，已經(jīng)計算氣候因素，未含外界因素（施工單位、設備供應商進場、 生 活及臨建施工、旋工準備和設計修改、報建、出旖 l 圖紙）影響． 2. 第二 次裝修、室內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項工程可同時穿插進行施工 。 9. 投資分析 本項目各 項總投資開發(fā)成本的計算，是充分結合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營 能力，基本 采取按各階段開發(fā)過程中實際的開發(fā)土地面積， 其它分項成本：建安工程造價、 前期費用 、紅線內(nèi)外市政配套設施工程費用和開發(fā)期稅費的投入，按實際工程量統(tǒng)計和計 算。 項 目 基本參數(shù)及預計 施 工進度安排 各類 投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、整體開發(fā)的原則。根據(jù)委托 方提交 的資料，并且考慮到項目投放市場，結合江西省房地產(chǎn)市場的發(fā)展動向而確定。開 發(fā)費用主 要包括：土地使用權出讓金、項目建設前期費用、建筑工程安裝費用、開發(fā)期稅、 費、紅線 內(nèi)外市政配套設施工程費以及銷售期稅、費包括財務費用等，同時，考慮到本項 目開發(fā)的 物業(yè)類型，開發(fā)周期較長等因素。 本項目 投資 建設指導思想是根據(jù)瓷都名府地塊整體規(guī)劃方案的具體要求，采用整體開 發(fā)，分區(qū)發(fā)展的方式。 45 表 3： 中盛 — 瓷都名府技術經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 數(shù)值 備注 01 規(guī)劃總用地 m2 56， 02 計入容積率建筑面積 m2 192， 03 其中 住宅 m2 162， 04 商業(yè) m2 11， 05 酒店及會所 m2 16, 06 社區(qū) m2 08 物業(yè)管理 m2 1, 10 建筑占地面積 m2 17, 11 容積率 倍 12 建筑密度 % 13 綠地率 % 42 14 總戶數(shù) 戶 1,394 15 小區(qū)機動車停車位 個 453 （銷售收入） 本項目可實現(xiàn)最大銷售總收入： 53,526 萬元；詳見下表 4。 表 4： 本項目銷售收入一覽表 序號 各功能物業(yè)總銷售收入 可銷售建筑面積 單價（人民幣元） 合計（萬元） 住宅銷售收入 162, 2,600 42,299 商場部分銷售收入 28, 4,000 11,227 合計 190, 53,526 46 經(jīng)過委托方提供之關于土地成本的資料，本項目土地出讓金： 3,796 萬元，按照總建筑面積 192,445 M2進行分攤，則單方成本為： 197 元 / M2。按照可銷售建筑面積 190,752M2進行分攤，則單方成本為： 199 元 /M2。詳見表5 表 5： 本項目 建安工程造價構成一覽表 序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計（萬元） 按總建面積分攤 按可售面積 土地成本 3796 197元 /M2 199元 /M2 本項目建安工程造價是按照建筑設計方案進行估算，總計為 25937 萬元，按照總建筑面積 192445m2進行分攤，則單方成本： 1348 元 /m2，按照總可售面積 190752 m2進行分攤，則單方成本， 1361元 /m2,詳見下表 8： 表 6： 項目建安工程造價構成一覽表 序號 項目名稱 技術 參數(shù) 基本參數(shù) 合計 （萬元） 按總建 面積公推 備注 建安工程投資（ +） 25937 1348元 /m2 47 表 7： 本項目土建工程、造價構成一覽表 序號 項目名稱 技術參數(shù) m2 基本參數(shù) m2 合計（萬元） 備注 土建及裝修工程 20759 住宅樓土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費 162686 1100 17896 電梯結構 物業(yè)樓及室內(nèi)裝修費 1612 1200 193 按照規(guī)劃標準 商場部分土方工程、基承臺連上部框架結構工程費 28066 900 2526 物業(yè)及社區(qū)服務用房 1612 850 137 煤氣站 80 850 7 含園內(nèi)設施 表 8： 本項目機電設備安裝工程造價構成一覽表 序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計（萬元） 備注 機電設備安裝工程（ +～ ） 5178 名牌備用發(fā)電機及音器（ 1800KVA） 50萬 /套 700 14棟 50萬 /套 名牌電梯系統(tǒng) 55萬 /套 770 14棟 55萬 /臺 住宅樓室內(nèi)電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工） 162686 65 1057 48 商場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工） 28066 75 164 物業(yè)用房公建配套設施電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線槽施工） 1612 65 10 商場消防栓、煙感、噴淋頭及保安監(jiān)視 28066 100 281 住宅僂供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 162686 90 1464 商場供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 28066 85 238 物業(yè)用房供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 1612 80 13 零星工程費（防雷、防蟻、防水、泛光照明等）