上海老式花園洋房市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 14:56本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】區(qū)分合理、結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或連接式別墅住宅。此類住宅一般有較大的花園空地或車。庫(kù)、門房等附屬建筑設(shè)施。新式里弄房與老洋房相類似，多為連排式樣，可理解為老洋。房建筑的衍生產(chǎn)物。角”的顯著標(biāo)志。經(jīng)成為富賈商貴云集之所在。隨著這部分品味要求性代高的需求的注入，結(jié)合異域風(fēng)情。的花園洋房成為他們奢華生活的最佳釋放和精神寄托。荷蘭殖民建筑在紐約州和新澤西州。在全國(guó)鐵路網(wǎng)建立起來后，因建材的運(yùn)。輸較為方便，大規(guī)模的建設(shè)這類住宅成為可能。經(jīng)過200多年的復(fù)興和發(fā)展，這種風(fēng)格逐步。穩(wěn)定下來，并成為美國(guó)別墅的主要形式，它注重建筑的居住功能，忽視風(fēng)格特征。其中鄉(xiāng)村傳統(tǒng)由周圍有一系列柱子支撐形成圍廊，氣窗，墻面窗戶有裝飾窗修飾，其余的特征和形態(tài)與喬治亞當(dāng)風(fēng)格幾乎一致。在美國(guó)獲得獨(dú)立后的30年最為流行。E、窗戶是按中心軸對(duì)稱分布的，通常有五列。C、窗戶上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格，通常窗戶也是5列，為中央對(duì)稱；
【正文】 , 200 garden near Jianguo Xi Lu B9 USD8,000,000, 2348 , 700 garden, close to Shanghai Centre B10 USD1,600,000, 350 500 garden, in French Concession Area B11 USD450,000, 200 50 yard, in French Concession Area B12 USD700,000, 370 garden in French Concession Area B13 USD3,000,000, B13 USD3,000,000, 1,100+ , 1,000+ garden, in French Concession Area B14 USD1,000,000, 520 500 garden, between Gu Bei and Downtown B15 USD1,750,000, 400 400 garden, in French Concession Area B16 USD3,500,000, 724 . 400 garden, near Jing An Si B17 USD700,000, 320 100 garden, in French Concession Area B18 USD1,100,000, 600 950 garden, Jian An Area 市場(chǎng)目標(biāo)客戶以及針對(duì)性購(gòu)房目的分析 在購(gòu)買老洋房的買家中以華僑、港臺(tái)人士、外地人士為主。 一來是將其作為辦公的首選，如在徐匯區(qū)淮海路、常熟路、興國(guó)路等地區(qū)，老洋房作為公司辦公樓的現(xiàn)象尤為普遍。 二來也是一種保值、增值的投資行為。由于老花園洋房普遍地段優(yōu)越、歐式風(fēng)格純正、環(huán)境宜人，將老洋房買下投資，重新裝修后改為酒吧、餐廳等，也吸引了不少精明的市民。據(jù)了解，在 太原路、東平路、寶慶路等地區(qū)，依靠獨(dú)有的古樸風(fēng)情、濃郁的異國(guó)情調(diào)，以老洋房投資格調(diào)高檔的餐飲、藝術(shù)畫廊等，也頗受外籍人士和高級(jí)白領(lǐng)階層的歡迎。雖然這些消費(fèi)場(chǎng)所的價(jià)格往往直逼四、五星級(jí)賓館，但因?yàn)榉諊匀?，開張后生意頗旺。 另外，在購(gòu)房目的中，收藏成為主要的行為目的，無論是建筑史上無法復(fù)制的精品，還是上海百年滄桑的見證，老花園洋房都是收藏家眼中最值得典藏的寶貝。 二、 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 巨鹿路地處上海的法租界內(nèi)，毗鄰星級(jí)賓館區(qū)，擁有充裕的客戶資源以及成熟的商業(yè)和生活配套。目前，擁有相當(dāng)數(shù)量的花園洋房，且大 部分臨街而造，擁有較大面積的后花園，非常適合用于高檔服務(wù)性行業(yè)，包括預(yù)知建筑風(fēng)格相符的餐飲、酒吧。 規(guī)劃形態(tài) 巨鹿路沿線的別墅按街坊式排列，規(guī)劃為中型產(chǎn)品，擁有適中的產(chǎn)品面積和共建花園。充分考慮到居住環(huán)境的舒適性，將花園設(shè)在后面，整個(gè)建筑作為與外界的隔離保證空間的寧?kù)o。 具有投資眼光的商賈將他們重新的修飾，開辟成目前頗具氣候的休閑、餐飲場(chǎng)所，同時(shí)具有相當(dāng)?shù)钠肺逗颓檎{(diào)。 區(qū)域市場(chǎng)售價(jià)： 目前，由于別墅的價(jià)格受到多方面的影響，包括：位置、環(huán)境、功能設(shè)置、建筑風(fēng)格及年代、綠化景觀、人文背景、市場(chǎng)人氣指數(shù)等，所 以價(jià)格差異較大，一般在 USD600,000—1,000,000。這部分還不包括補(bǔ)地價(jià)以及交易等費(fèi)用 區(qū)域市場(chǎng)的租金情況 區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品僅適合作為辦公、服務(wù)性行業(yè)，這部分的租金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，但別墅多為小業(yè)主所有，所以他們開出的價(jià)格也不會(huì)很高。目前市場(chǎng)行情為：成交價(jià) USD5,500/月10,000/月（毛坯）。 三、 后階段工作 產(chǎn)品建議： 由于建筑本身將近建造年限，所以在建筑結(jié)構(gòu)上存在相當(dāng)?shù)碾[患，包括承重、墻體維護(hù)、三線檢修，結(jié)構(gòu)防火等，所以在購(gòu)入物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)上述方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼? 投資 回報(bào)： 長(zhǎng)期投資（出租）的回報(bào)估算： 年回報(bào)率（ a）： 55,000*12/600,000=11% 年回報(bào)率（ b）： 100,000*12/1,000,000=12% 可見，將物業(yè)出租以他用，年投資回報(bào)約 11%~12% 產(chǎn)品裝修以及費(fèi)用： 為了使產(chǎn)品得到更高的市場(chǎng)回報(bào)，我們可以根據(jù)產(chǎn)品的具體用途加以適當(dāng)?shù)难b修，包括：外立面的清洗、地面、墻面、貼線、門窗、管道以及電線的鋪設(shè)和預(yù)留??，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)因該保證維持原樣。 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e上為： RMB200500/M2 產(chǎn)品交易涉及的費(fèi)用： 目前市場(chǎng)上的花園洋房主要分 產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房?jī)煞N。一般的老洋房所擁有的產(chǎn)權(quán)證與目前的房地產(chǎn)權(quán)證有所不同，只有房屋的所有權(quán)證而不包括土地的使用證。因此，有土地證的產(chǎn)權(quán)洋房才可以進(jìn)行正常買賣。反之必須在“補(bǔ)地價(jià)”之后方能進(jìn)行交易。 所補(bǔ)地價(jià)數(shù)額會(huì)根據(jù)地段、土地容積率而有所不同。 買進(jìn)方的契稅為 %。 使用權(quán)的整幢花園洋房不能進(jìn)入置換市場(chǎng)。而合用的花園洋房可以不可售住房置換模式操作。進(jìn)行此類使用權(quán)花園洋房交易時(shí)，還必須繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià) %的費(fèi)用，作為交易的手續(xù)費(fèi)。 環(huán)境處理 作為產(chǎn)品價(jià)值的重要組成部分，景觀綠化占了相當(dāng)?shù)谋戎?。首先園林的風(fēng)格要保證同建筑的風(fēng)格相一致；如果在空間允許的情況下，可以適當(dāng)在中一些名貴樹種，如；香樟、廣玉蘭、鐵松、茉莉等，還可以進(jìn)口一些草皮；如果花園沒有太大的施展余地，可以建議采用日式枯山水或蘇州園林假山式等精致玲瓏的小品以增加產(chǎn)品的韻味和特色。
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