【導(dǎo)讀】城商業(yè)中心較遠，北臨XX公路，交通便利。

　　

【正文】 金及附加 (萬元 ) 所得稅預(yù)征（萬元） 土地增值稅預(yù)征（萬元） 市場商鋪出售 營業(yè)收入 (萬元 ) 營業(yè)稅金及附加 (萬元 ) 所得稅預(yù)征（萬元） 土地增值稅預(yù)征（萬元） 合計 銷售產(chǎn)品收入（萬元） 營業(yè)稅金及附加（萬元） 所得稅預(yù)征（萬元） 土地增值稅預(yù)征（萬元） 產(chǎn)品成本分析 遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，將產(chǎn)品直接發(fā)生的投資直接歸類到開發(fā)產(chǎn) 42 品；土地費用，根據(jù)產(chǎn)品占用土地面積分攤；其它投資費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資比例分攤。 項目開發(fā)產(chǎn)品的成本分別為普通住宅 為 XX 元 /平方米，市場商鋪為 XX 元 /平方米，詳見下表： 開發(fā)產(chǎn)品成本估算表 產(chǎn)品名稱 普通住宅出售 市場商鋪出售 產(chǎn)品數(shù)量 (㎡ ) 5250 開發(fā)產(chǎn)品總成本 (萬元 ) 建筑安裝工程費 (萬元 ) 420 土地費用 (萬元 ) 前期工程費 (萬元 ) 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 (萬元 ) 公共設(shè)施建設(shè)費 (萬元 ) 開發(fā)期稅費 (萬元 ) 其他費 用 (萬元 ) 管理費用 (萬元 ) 21 銷售費用 (萬元 ) 開發(fā)期利息 (萬元 ) 不可預(yù)見費 (萬元 ) 21 單位成本 (元 ) 財務(wù)效益基本分析 項目贏利性分析 項目總收入 XX 萬元，經(jīng)營成本 XX 萬元，經(jīng)營稅金及附加 XX 萬元，土地增值稅 XX 萬元，實現(xiàn)利潤總額 XX 萬元，應(yīng)交所得稅 XX 萬元，稅后利潤 XX 萬元，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 XX，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 XX 萬元，投資回收期為 XX 年，項目贏利性強。 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 2021 第3 季 2021 第4 季 2021 第1 季 2021 第2 季 2021 第3 季 2021 第4 季 43 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加 土地增殖稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計現(xiàn)金流量 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期（年） 項目貸款償還能力分析 經(jīng)分析，項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤 XX萬元，償債備付率 XX，借款償還期 年，借款償還能力較好。 借款還本付息計劃表 序號 項目名稱 .利率 合計 2021第 4季 2021第 1季 1 借款還本付息 借款 當(dāng)期借款 當(dāng)期應(yīng)計利息 當(dāng)期還本金 當(dāng)期付利息 期末借款余額 2 還本付息資金來源 回收投資 利潤 其他還款資金 3 指標(biāo)計算 息稅前利潤 (EBIT) 其他還利息資金 各種利息支出 償還債務(wù)本金 息稅折舊攤銷前利潤 (EBITDA) 所得稅 利息備付率 (%) 償債備付率 (%) 44 借 款償還期 (年 ) 經(jīng)濟分析結(jié)論 經(jīng)測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤 XX萬元，總投資收益率 XX，全部投資內(nèi)部收益率 XX，資本金凈利潤率XX,經(jīng)濟效益較好，償債備付率 XX，借款償還期 年。詳見下表。 經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表 序號 指標(biāo)名稱 單位 項目 1 項目總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 項目資本金 萬元 資本金投入 萬元 長期借款 萬元 預(yù)租售收入 萬元 3 營業(yè)收入 萬元 4 營業(yè)稅金及附加 萬元 5 土地增值稅 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 全投資內(nèi)部收益率 % 10 資本金內(nèi)部收益率 % 11 總投資收益率 % 12 資本金凈利潤率 % 13 償債備付率 % 14 借款償還期 年 項目臨界點分析 臨界點分析表明：當(dāng)售價降低 %,即平均售價由每平方米XX9 元降低至 XX 元 ,還可保持不虧損。售價降低 %，即售價降低到每平方米 XX 元項目內(nèi)部收益率還可達到 10%，項目的風(fēng)險較低，收益較高。詳見下表。 45 臨界點分析 變化因素 基本方案收入或 費用 (萬元 ) 盈虧平衡點 (利潤 =0) 臨界點 (內(nèi)部收益率 =10%) 變化率 (%) 收入或費用 (萬元 ) 變化率 (%) 收入或費用 (萬元 ) 售價 數(shù)量 土地費用 工程造價 其它費用 46 11 項目存在的風(fēng)險及應(yīng)對措施 投資項目的風(fēng)險 是指由于一些不確定因素的存在，導(dǎo)致項目實施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成損失的可能性。項目風(fēng)險分析旨在識別擬建項目建設(shè)和運行中潛在的風(fēng)險因素，分析風(fēng)險程度，提出控制風(fēng)險的對策，以達到降低風(fēng)險損失的目的。項目從立項、建設(shè)到運營過程中不可避免地要受到眾多不確定因素的影響。因此，本項目在實施中也毫不例外地會遇到一系列風(fēng)險，需對各種風(fēng)險有足夠的估計，以便采取相應(yīng)的對策。 項目面臨的主要風(fēng)險 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項目的風(fēng)險分析貫穿于項目開發(fā)建設(shè)和項目建成后維護運營的全過程，著重研究和識別的風(fēng)險包括： 工程風(fēng)險 工 程風(fēng)險主要為：氣候、水利條件異常，導(dǎo)致施工不能按計劃進行；工程地質(zhì)條件與原勘察資料發(fā)生重大偏離，導(dǎo)致工期延長、工程量及投資增加。本項目建設(shè)范圍廣、工程子項較多，并且隨著規(guī)劃深度的提高，未來工程建設(shè)內(nèi)容有可能會有調(diào)整，從而影響工程進度。 融資風(fēng)險 資本金和債務(wù)資金不能及時到位，或者原定的融資方案發(fā)生變化，導(dǎo)致資金供應(yīng)不足，影響工程建設(shè)。 外部協(xié)作條件風(fēng)險 外部配套設(shè)施中交通運輸條件、供水、供電、通訊等主要外部協(xié) 47 作配套條件發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難。 運營管理風(fēng)險 運營管理中的風(fēng)險主要來 源于批發(fā)市場的業(yè)務(wù)風(fēng)險。 批發(fā)市場本身存在著較高的風(fēng)險，主要風(fēng)險有以下幾個方面： （ 1）生產(chǎn)安全風(fēng)險。批發(fā)市場人流量、車流量較大，容易滋生安全事故，若安全措施沒有做足，則形成風(fēng)險基礎(chǔ)。 （ 2）農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險。批發(fā)市場的農(nóng)產(chǎn)品來自眾多農(nóng)戶和企業(yè)，質(zhì)量參差不齊，市場準入把關(guān)不嚴或檢驗、監(jiān)管不到位，則容易產(chǎn)生質(zhì)量安全事件。 （ 3）農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)狀況和銷售方式、農(nóng)產(chǎn)品需求變化、農(nóng)產(chǎn)品供求環(huán)境構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險。由于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)方式、農(nóng)產(chǎn)品成本效益、生產(chǎn)品種和銷售方式的不同，農(nóng)戶和企業(yè)要承擔(dān)市場風(fēng)險水平不 同，同時由于農(nóng)產(chǎn)品供求環(huán)境的不穩(wěn)定，也加大了農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險發(fā)生的概率。農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險因素貫穿于農(nóng)產(chǎn)品供求系統(tǒng)及其環(huán)境的各個方面。因此，能否建立完善的市場機制，引導(dǎo)農(nóng)戶和企業(yè)合理、高效生產(chǎn)，是增強抵抗市場風(fēng)險的基礎(chǔ)。 （ 4）欺詐行為。為牟取利益而進行的有預(yù)謀的欺詐行為時有發(fā)生，做好各項防范工作是預(yù)防的關(guān)鍵。 政策風(fēng)險 社會經(jīng)濟條件發(fā)展重大變化或者政府政策做出重大調(diào)整，導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。 48 風(fēng)險程度分析 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項目將風(fēng)險程度按災(zāi)難性風(fēng)險、嚴重風(fēng)險、較大風(fēng)險、一般風(fēng)險 分類，編制成項目風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表，如表 161 所示。 表 161 項目風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng)險程度 說明 災(zāi)難性 嚴重 較大 一般 1 工程風(fēng)險 √ 2 資金風(fēng)險 資金來源中斷 √ 資金供應(yīng)不足 √ 3 外部協(xié)作條件風(fēng)險 √ 4 運營管理風(fēng)險 √ 5 政策風(fēng)險 √ 從以上分析可知，本項目主要在運營管理方面存在較大風(fēng)險，其余風(fēng)險程度均表現(xiàn)為一般。對本項目進行投資具有一定的風(fēng)險性 ，但概率較小。只要對風(fēng)險因素采取及時、有效和適當(dāng)?shù)姆婪叮虿扇∫欢ǖ难a救措施，可以降低風(fēng)險的發(fā)生概率，或減小風(fēng)險的損失，減少投資者的投資風(fēng)險。 防范和降低風(fēng)險措施 為了進一步規(guī)避風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，本項目風(fēng)險防范對策主要包括： 及早安排資金來源與到位計劃，并與建設(shè)單位整體的債務(wù)償還 49 計劃相結(jié)合。 加強項目實施過程中的工程管理和財務(wù)管理，嚴格控制建設(shè)投資。編制詳細的資金使用計劃，既保證工程進度支付，又降低財務(wù)費用。加強工程設(shè)計、概預(yù)算控制和決算審計等管理工作，降低工程投資。加強地質(zhì)、自然災(zāi)害的預(yù) 防、預(yù)測工作，使工程施工的未預(yù)見風(fēng)險降至最低。 通過貫徹決策民主化、科學(xué)化、制度化的原則，依靠增強自身實力來降低政策變化帶來的風(fēng)險。本項目應(yīng)在充分研究論證的基礎(chǔ)上，廣泛聽取社會各界的意見和建議，減少決策失誤。 運營期間的風(fēng)險防范措施。運營期間，應(yīng)該嚴把生產(chǎn)安全和產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，完善市場各項制度，照章執(zhí)行，規(guī)范市場管理，做好各項宣傳教育工作。 建設(shè)單位應(yīng)多渠道、多形式地吸引人才，壯大自己的專業(yè)管理隊伍，降低管理風(fēng)險。充分發(fā)揮在人才、政策、設(shè)施、環(huán)境等方面的優(yōu)勢，建立靈活的內(nèi)部激勵機制。 以上的風(fēng)險防范 措施，可以有效地降低風(fēng)險發(fā)生的概率。 通過分析本項目所面臨的風(fēng)險因素，研究可以采取的風(fēng)險防范措施，能夠得出對開發(fā)商來說項目建設(shè)風(fēng)險較小的結(jié)論，開發(fā)商可以按照基本建設(shè)程序落實項目建設(shè)的各項工作。 50 12 結(jié)論與建議 結(jié)論 該項目的開發(fā)建立在 XXX 良好的自然生態(tài)和資源條件，以及已經(jīng)初具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和貿(mào)易的基礎(chǔ)上。項目建設(shè)將有利于合理擴大資源的開發(fā)利用程度規(guī)模，將分散、無序的農(nóng)產(chǎn)品交易整合起來，提高永州市和 XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等特色農(nóng)副產(chǎn)品的商業(yè)價值；更好地實現(xiàn)農(nóng)民和企業(yè)的經(jīng)濟 利益。 項目涉及的面向省內(nèi)外市場的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺以及綠色生態(tài)蔬菜、水果、家禽、干貨等農(nóng)產(chǎn)品的省內(nèi)外市場供求、價格等信息查詢系統(tǒng)以及相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的檢驗檢測系統(tǒng)的建設(shè)，有利于將 XXX 農(nóng)產(chǎn)品市場與全市、全省、甚至是全國的市場聯(lián)系起來，給企業(yè)和農(nóng)戶提供及時的市場信息，同時可以有效保證 XXX 農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進 “菜籃子工程 ”建設(shè)；符合國家標(biāo)準的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)，以及采用先進的技術(shù)，可以提高服務(wù)農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)和農(nóng)戶的水平，有利于降低農(nóng)產(chǎn)品交易成本，增強產(chǎn)品的競爭力。 項目建設(shè)圍繞農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工、運輸、配送、批發(fā) 、銷售各環(huán)節(jié)進行 “功能和產(chǎn)能整合 ”，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，促進和提高 XX 和 XXX各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營和流通水平。 項目的建成還將帶動更多農(nóng)戶進行綠色農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)，把分散的小生產(chǎn)同全市、全省、全國大市場直接聯(lián)系起來，創(chuàng)造就業(yè)崗位， 51 增加稅收，提高農(nóng)民收入，有利于社會穩(wěn)定。 項目以市場與住宅相結(jié)合的小城鎮(zhèn)開發(fā)模式進行建設(shè)，大大增加了農(nóng)村土地的運作程度，更是促進了項目所在區(qū)域的小城鎮(zhèn)建設(shè)進度。 經(jīng)測算項目總投資 XX 萬元，利潤總額 XX 萬元，稅后利潤 XX萬元，總投資收益 XX， 資本金凈利潤率 XX，項目盈利能力較好。 綜上所述， 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項目具有良好的社會效益和經(jīng)濟 效益，項目建設(shè)社會評價可行。 建議 A、密切關(guān)注和研究國家和地方宏觀調(diào)控政策，及時協(xié)調(diào)政府各相關(guān)部門關(guān)系； B、積極應(yīng)對面臨的各類風(fēng)險，研究市場，科學(xué)管理； C、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成； D、做好納稅籌劃工作。