【正文】 范圍內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選定施工單位。 預(yù)備費(fèi)只計(jì)基本預(yù)備費(fèi)，按工程費(fèi)的 5%估算，不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本分別為普通住宅 為 XX 元 /平方米，市場(chǎng)商鋪為 XX 元 /平方米，詳見(jiàn)下表： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算表 產(chǎn)品名稱(chēng) 普通住宅出售 市場(chǎng)商鋪出售 產(chǎn)品數(shù)量 (㎡ ) 5250 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本 (萬(wàn)元 ) 建筑安裝工程費(fèi) (萬(wàn)元 ) 420 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 前期工程費(fèi) (萬(wàn)元 ) 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) (萬(wàn)元 ) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) (萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) (萬(wàn)元 ) 其他費(fèi) 用 (萬(wàn)元 ) 管理費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 21 銷(xiāo)售費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 開(kāi)發(fā)期利息 (萬(wàn)元 ) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (萬(wàn)元 ) 21 單位成本 (元 ) 財(cái)務(wù)效益基本分析 項(xiàng)目贏利性分析 項(xiàng)目總收入 XX 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本 XX 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加 XX 萬(wàn)元，土地增值稅 XX 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 XX 萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅 XX 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) XX 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 XX，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 XX 萬(wàn)元，投資回收期為 XX 年，項(xiàng)目贏利性強(qiáng)。 批發(fā)市場(chǎng)本身存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面： （ 1）生產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 為了進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策主要包括： 及早安排資金來(lái)源與到位計(jì)劃，并與建設(shè)單位整體的債務(wù)償還 49 計(jì)劃相結(jié)合。 項(xiàng)目建設(shè)圍繞農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏、加工、運(yùn)輸、配送、批發(fā) 、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)進(jìn)行 “功能和產(chǎn)能整合 ”，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，促進(jìn)和提高 XX 和 XXX各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)和流通水平。項(xiàng)目建設(shè)將有利于合理擴(kuò)大資源的開(kāi)發(fā)利用程度規(guī)模，將分散、無(wú)序的農(nóng)產(chǎn)品交易整合起來(lái)，提高永州市和 XXX 各種蔬菜、水果、家禽、大豆、糧食等特色農(nóng)副產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值；更好地實(shí)現(xiàn)農(nóng)民和企業(yè)的經(jīng)濟(jì) 利益。對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性 ，但概率較小。 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) 外部配套設(shè)施中交通運(yùn)輸條件、供水、供電、通訊等主要外部協(xié) 47 作配套條件發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難。所得稅預(yù)征率 %（ 25%*15%=%）；土地增值稅預(yù)征率住宅 2%、商業(yè) 2%。 前期工作費(fèi)包括設(shè)計(jì)費(fèi)按湖南省計(jì)委、省物價(jià)局 [2021]湘價(jià)房字第 95 號(hào)文中規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《規(guī)定》第二條至第六條范圍內(nèi)的各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購(gòu)，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)： ○1施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 200 萬(wàn)元人民幣以上的； 34 ○2重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬(wàn)元人民幣以上的； ○3勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬(wàn)元人民幣以上的； ○4單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第 ○ ○ ○3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在 3000 萬(wàn)元人民幣以上的。 (c)在進(jìn)線(xiàn)電纜溝內(nèi)安裝防火墻、防火門(mén)，電纜豎井和屯纜穿墻孔采用耐火材料堵墻。 施工期產(chǎn)生的污染物不會(huì)改變區(qū)域環(huán)境功能，對(duì)周?chē)h(huán)境的影響可以接受，而且其影響是暫時(shí)的、局部的，隨施工的結(jié)束而消失。后期排入污水處理廠處理。 所有污、廢待污水處理廠及項(xiàng)目附近的配套污水管網(wǎng)建成后可匯入管網(wǎng)，進(jìn)入污水處理廠處理。與大多數(shù)建筑工程一樣，該項(xiàng)目施工生產(chǎn)廢水不含有毒物質(zhì)，主要是泥沙懸浮物含量較大。合理布置房間及聯(lián)系通道，有效地組織房間穿堂風(fēng)；恰 當(dāng)設(shè)置窗子，確保有效采光，減少人工光源耗能。 項(xiàng)目能耗、水耗分析 （ 1）項(xiàng)目能耗主要來(lái)自于建筑的設(shè)施、設(shè)備等的耗損。全縣完成財(cái)政總收入19008 萬(wàn)元，增長(zhǎng) XX，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 XX 萬(wàn)元，增長(zhǎng) XX，其中稅收收入 XX 萬(wàn)元，下降 XX，稅收占財(cái)政總收入的比重為 XX。 15 基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目擬建于 XXX XX 段北側(cè)，南臨規(guī)劃 60 米 XX 路，西接 XX。全縣地下水豐富 ， 蘊(yùn)藏量達(dá) XX億立方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 約合 畝 2 總建筑面積 平方米 其中 商業(yè)面積 平方米 住宅面積 平方米 5250 5F 公建建筑面積 平方米 物業(yè)用房、公廁 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠地率 % 20 6 停車(chē)位 個(gè) 84 4 項(xiàng)目建設(shè)條件 地理位置及區(qū)域范圍 新田位于湖南省南部，地理坐標(biāo)位置 :東經(jīng) 112176。 我國(guó)的 “三農(nóng) ”問(wèn)題牽動(dòng)著整個(gè)社會(huì)，解決 “三農(nóng) ”問(wèn)題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。 XXX 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題如下： 第一，縣內(nèi)農(nóng)業(yè)快速發(fā)展。 綜上所述， 新田農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)評(píng)價(jià)可行。 南臨規(guī)劃 60 米寬 XX 路，西接縣 XX。東接 XX，直達(dá) XX。近年來(lái)，縣委、縣政府積極進(jìn)行招商引資，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，扎實(shí)新農(nóng)村建設(shè)，逐步形成 了 “一糧二菜三特色 ”的 格局。 在這樣的背景支持下，全國(guó)各地對(duì)建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)非常重視，并且已有成功的先例。40＇ 26176。 （ 3）氣象條件 XXX 地處季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)域，氣候溫和、雨量充沛、四季明顯，年均氣溫 XX℃ ，一月平均氣溫 XX℃ ，七月平均氣溫 XX，年際變幅為 XX，比湘北地區(qū)高 XX。境內(nèi)動(dòng)植物資源豐富，是全國(guó)商品糧基地大縣、全國(guó)綠色食品原料（水稻）生產(chǎn)基地、全省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化先進(jìn)市。 工程方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由項(xiàng)目申請(qǐng)單位委托專(zhuān)業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，其建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、采暖通風(fēng)、建筑節(jié)能、消防等設(shè)計(jì)詳見(jiàn)其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 （ 2）建筑物設(shè)計(jì)盡量滿(mǎn)足通訊、 采光要求。 20 節(jié)水措施 在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施和建成使用整個(gè)過(guò)程中，做好 “節(jié)約用水 ”的宣傳教育，使人們對(duì) “自然界可用水資源在不斷減少 ”的狀況有較高的認(rèn)識(shí)，形成 “為保護(hù)自我而節(jié)約用水、為人類(lèi)生存而節(jié)約水資源 ”的良好意識(shí)。廠區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時(shí)混凝沉淀池，廢水收集沉淀后回用于施工過(guò)程或?yàn)⑺祲m。廢棄的蔬菜則由環(huán)衛(wèi)部門(mén)定時(shí)清運(yùn)，其余固廢則由環(huán)衛(wèi)部門(mén)收集清理。 （ 2）關(guān)于廢氣 根據(jù)預(yù)測(cè)，建設(shè)項(xiàng)目的地面停車(chē)場(chǎng)的汽車(chē)廢氣對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)造成太大的影響。 綜上所述，項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)規(guī)劃，布局合理可行；項(xiàng)目無(wú)生產(chǎn)廢水產(chǎn)生，產(chǎn)生的生活廢水經(jīng)處理后前期由環(huán)衛(wèi)站清運(yùn)， 29 后期排入洛龍河污水處理廠；固廢處置率達(dá)到 XX。 32 8 項(xiàng)目管理與實(shí)施 項(xiàng)目管理 工程在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。 （三）招標(biāo)的組織形式 本項(xiàng)目招標(biāo)采用委托招標(biāo)的形式進(jìn)行，由項(xiàng)目單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 投資估算 經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資 XX 萬(wàn)元 。 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 第3 季 2021 第4 季 2021 第1 季 2021 第2 季 2021 第3 季 2021 第4 季 43 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增殖稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 項(xiàng)目貸款償還能力分析 經(jīng)分析，項(xiàng)目總投資 XX 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 XX 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) XX萬(wàn)元，償債備付率 XX，借款償還期 年，借款償還能力較好。批發(fā)市場(chǎng)人流量、車(chē)流量較大，容易滋生安全事故，若安全措施沒(méi)有做足，則形成風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)。 加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的工程管理和財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格控制建設(shè)投資。 項(xiàng)目的建成還將帶動(dòng)更多農(nóng)戶(hù)進(jìn)行綠色農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)，把分散的小生產(chǎn)同全市、全省、全國(guó)大市場(chǎng)直接聯(lián)系起來(lái)，創(chuàng)造就業(yè)崗位， 51 增加稅收，提高農(nóng)民收入，有利于社會(huì)穩(wěn)定。 50 12 結(jié)論與建議 結(jié)論 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立在 XXX 良好的自然生態(tài)和資源條件，以及已經(jīng)初具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和貿(mào)易的基礎(chǔ)上。 表 161 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱(chēng) 風(fēng)險(xiǎn)程度 說(shuō)明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 1 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 2 資金風(fēng)險(xiǎn) 資金來(lái)源中斷 √ 資金供應(yīng)不足 √ 3 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) √ 4 運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) √ 5 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 從以上分析可知，本項(xiàng)目主要在運(yùn)營(yíng)管理方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，其余風(fēng)險(xiǎn)程度均表現(xiàn)為一般。 融資風(fēng)險(xiǎn) 資本金和債務(wù)資金不能及時(shí)到位，或者原定的融資方案發(fā)生變化，導(dǎo)致資金供應(yīng)不足，影響工程建設(shè)。 41 10 財(cái)務(wù)分析 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù) （ 1）本項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證后便可預(yù)售，本項(xiàng)目產(chǎn)品為住宅、市場(chǎng)商鋪； （ 2）根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂苓吺袌?chǎng)情況，結(jié)合開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，對(duì)本項(xiàng)目初步定價(jià)如下： 產(chǎn)品平均價(jià)格 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 均價(jià) 1 普通住宅出售 元 /平方米 2 市場(chǎng)商鋪出售 元 /平方米 （ 3）本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)建設(shè)稅及教育附加稅率分別為 5%、5%和 %。 設(shè)備費(fèi)用，根據(jù)設(shè)備廠家發(fā)布價(jià)、經(jīng)銷(xiāo)單位咨詢(xún)價(jià)格估算。 項(xiàng)目招投標(biāo)制 （一）招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目屬 農(nóng)產(chǎn)品集散中心 建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，項(xiàng)目屬于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條：關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目的范圍 —其他公用事業(yè)項(xiàng)目 。 (b) 倉(cāng)庫(kù) 設(shè)置有火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及消防連動(dòng)裝置，消火栓滅火系統(tǒng)和自噴淋滅火系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)，滅火系統(tǒng)的加壓泵均由聯(lián)動(dòng)控制裝置聯(lián)動(dòng)控制。固體廢棄物合理處置后對(duì)環(huán)境影響??；施工機(jī)械產(chǎn)生噪聲能達(dá)到《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》 (GB1252390)要求，對(duì)周?chē)h(huán)境保護(hù)目標(biāo)影響較小。 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施方案 （ 1）關(guān)于廢水 項(xiàng)目需建設(shè)雨污分流系統(tǒng)，市場(chǎng)相關(guān)人員營(yíng)業(yè)、生活、工作產(chǎn)生廢水需分別建隔油池以及的化糞池進(jìn)行處理，化糞池的容量至少夠存 1個(gè)月的生活廢水，經(jīng)化糞池處理后的廢水及廢渣委托 相關(guān) 環(huán)境衛(wèi)生管理站清掏、 清運(yùn)至規(guī)定處理場(chǎng)所。 24 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間產(chǎn)生的污染物對(duì)環(huán)境的影響 污、廢水 項(xiàng)目產(chǎn)生的污、廢水主要為商鋪污水、生活污水等。 廢水 本項(xiàng)目建筑采用商品混凝土，施工場(chǎng)內(nèi)不設(shè)混凝土拌和，建筑主要采用 磚混 結(jié)構(gòu)，施工廢水主要為地面混凝土養(yǎng)護(hù)廢水、工具清洗廢水等，廢水產(chǎn)生量大量減少。 節(jié)能措施 無(wú)耗能源的利用 最大限度地利用太陽(yáng)能，合理布局、妥當(dāng)安排各類(lèi)房屋的朝向，達(dá)到日照充分，降低能源消耗。 總而言之，節(jié)約能源，合理用水、節(jié)約用水，是本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)必須遵循的重要原則。 財(cái)政收入增幅較大，財(cái)政支出剛性較強(qiáng)。 場(chǎng)地地震效應(yīng) 根據(jù)國(guó)震發(fā) (1992)160 號(hào)文件，按國(guó)家地震局編制的《中 國(guó)地震烈度分區(qū)圖 (1990)》 (XX 年超越概率 10％ )的劃分， XXX 地震基本烈度為6 度，按 6 度設(shè)防。 縣境內(nèi)河溪的坡降大、河床窄。 XXX 農(nóng)產(chǎn)品集散中心項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 XX 平方米（約 畝），總建筑面積 平方米，其中建設(shè)商業(yè)面積 平方米， 12 住宅面積 5250 平方米，公建建筑面積 平方米。該項(xiàng)目建設(shè)是 XXX 高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)、管理城市的系統(tǒng)工程，是改善人民生產(chǎn)生活環(huán)境的民心工程。 XXX 現(xiàn)有市場(chǎng)設(shè)施落后，交通不暢，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展。 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總投資 XX 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 XX 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) XX萬(wàn)元， 總投資收益率 XX%， 資本金凈利潤(rùn)率 XX%， 項(xiàng)目盈利能力較好。項(xiàng)目基地毗鄰 XX 學(xué)校、 XX 花園、 XX 家園、 XX 花園、XX 花園、 XX 住宅小區(qū)、 XX 花園、 XX 市場(chǎng)、地稅局、郵政大 樓、衛(wèi)生局、文體中心、市民廣場(chǎng)等物業(yè)， 區(qū)域位置較好。南臨 XX，是能源協(xié)作區(qū)。至