【導(dǎo)讀】龍坡區(qū)第一人民醫(yī)院，南北貫通地鐵二號線，繁華且交通便利。建筑面積約平方米，包括住宅、寫字間、地下停車場等。

　　

【正文】 資 萬元，其中一期投資 萬元，二期投資 萬元。一期投資包括 工程建設(shè)費用 萬元，工程建設(shè)其他費用為 萬元，預(yù)備費用 萬元，建設(shè)期利息 19024萬元。其中，自籌資金 ，銀行借款 120210萬元。 二期投資全部為自籌資金。 目建設(shè)年限： 7 年 ： 92596 平方米 ： 萬元 ： % ：靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期 年 ： 年 ： % ： % 全國房地產(chǎn)的發(fā)展與現(xiàn)狀 緒論 20 世紀(jì) 90 年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速增長時期，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也迅速成長， 然而在其高速發(fā)展的同時，市場中也逐步顯現(xiàn)出越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地出讓市場、消費者市場、房地產(chǎn)金融市場以及房屋租賃市場等領(lǐng)域均出現(xiàn)了種種問題，相互之間矛盾重重，城市房價更是一直呈現(xiàn)水漲船高的態(tài)勢。尤其在 2021 年金融危機后，由于國家扶持房地產(chǎn)行業(yè)政策的引導(dǎo)及其他多種因素共同作用，促使我國房地產(chǎn)市場迅速回暖，城市房價進一步上漲，并且越來越超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升，高房價問題的解決已經(jīng)迫在眉睫。房地產(chǎn)作為具有民生及投資雙重性質(zhì)的特殊商品，是人們生產(chǎn)和生活不可或 缺的重要依托，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 五個 歷史階段 1998 年 7 月 3 日，我國住房制度改革，國發(fā)（ 1998） 23 號《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該通知的出臺意味著我國住房制度發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著我國住房將由計劃分配走向市場交易，開始建立住房分配貨幣化、住房供給市場化的新型住房制度。自從住房作為商品出現(xiàn)在市場中以后，它也逐漸成為廣大居民的消費熱點，并在總體上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求 的態(tài)勢，這也導(dǎo)致了 1998 年至今房價成整體穩(wěn)步上漲現(xiàn)象。以時間為線索，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展大致可以劃分為以下五個時期。 a. 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展時期 1998 年亞洲金融危機影響波及我國，導(dǎo)致國內(nèi)出現(xiàn)有效需求不足問題，經(jīng)濟增長乏力。針對當(dāng)時經(jīng)濟態(tài)勢，我國政府果斷采取積極的財政政策和寬松的貨幣政策，并將房地產(chǎn)市場確定為重點投資領(lǐng)域。由于投資力度大、城市化進程加快和居民消費結(jié)構(gòu)升級等因素的共同拉動，從 1998 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率逐年攀升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為拉動 GDP 增長的主要行業(yè)之一，房地產(chǎn)成為 國民經(jīng)濟新的增長點。 1998 年至 2021 年，是我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的時期。具體表現(xiàn)為：第一，從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與國民經(jīng)濟增長比來看，房地產(chǎn)投資平均增長率為 %，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率為 %，由此可看出房地產(chǎn)開發(fā)投資是經(jīng)濟增長速度的 2 倍多一些，該數(shù)據(jù)可表明二者基本上是協(xié)調(diào)發(fā)展的。第二，從房地產(chǎn)市場運行指標(biāo)來看，國內(nèi)商品房投資平均年增長為 %，竣工面積平均年增長為 %，銷售面積平均年增長為 %，可見三項指標(biāo)基本上是同步增長的。第三，從房價來看， 2021 年，我 國城鎮(zhèn)居民家庭總收入為 24858 元，商品房均價每平方米 2092 元，每套商品房平均售價 元，房價收入比為 。第四，從房地產(chǎn)市場供需來看，剛性需求是一種需求拉動增長的好勢頭，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的 9逐 步完善也加快了房屋建設(shè)步伐，房地產(chǎn)市場供求勢頭兩旺。第五，從房地產(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境來看，金融業(yè)加大住房信貸投入，為我國房地產(chǎn)市場的建設(shè)與消費提供了強有力的支持。同時隨著房產(chǎn)地市場的發(fā)展，物業(yè)管理、中介機構(gòu)、室內(nèi)設(shè)計等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也得以蓬 勃發(fā)展。 b. 房地產(chǎn)市場全面過熱時期 2021 年開始，在我國整體經(jīng)濟形勢趨好的大背景下，房地產(chǎn)市場可謂紅火發(fā)展，市場供銷兩旺，房價連年大幅上漲。 2021 年至 2021 年第三季度，是我國房地產(chǎn)市場全面過熱的時期。北京、上海、深圳等大城市房價上漲尤為突出，以深圳為例， 2021 年按建筑面積計算的房屋銷售均價為每平米 5621 元，而到 2021 年售價上升至每平米 13669 元， 4 年間房價上漲 倍之多。由此可見我國部分城市的房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)虛高態(tài)勢。面對日趨上漲的房價， 2021 年 5 月，我國政府采用的稅收、金融、行政等手段多方面對房 地產(chǎn)市場進行綜合調(diào)控，改善供給結(jié)構(gòu)、控制投機需求、加快建立和完善住房保障體系。 2021 年，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，貸款利率也先后五次上調(diào)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 2021 年 1 月，國家稅務(wù)局著手清算土地增值稅實施。 2021 年 9 月，中央與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通過以上系列措施，表明政府整頓房地產(chǎn)市場的決心。 隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，房價逐漸從狂熱轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?，調(diào)控取得了明顯成效。 2021 年第四季度至 2021 年第一季度，是我國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的時期。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的影響下（ 2021 年美國次貸危機爆發(fā)引發(fā)全球性金融危機），房地產(chǎn)市場存在著明顯的觀望現(xiàn)象，住房成交量大幅萎縮，開發(fā)商紛紛減緩購置新 地和住房新開工面積，房地產(chǎn)市場從最初 “ 有價無市 ” 的低迷狀態(tài)發(fā)展為后來的 “ 價降量低 ” 的萎靡狀態(tài)。 2021 年 1 月，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥透露，我國 2021 年的商品房銷售面積約為 6 億平方米，同比下降超過 18%，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，房價總水平明顯回落。房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整狀態(tài)持續(xù)時間過長將對我國經(jīng) 濟發(fā)展有著不可忽視 10 的負面影響，房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動我國 GDP 增長的重要動力之一，其直接拉動行業(yè)為 50 多個，間接拉動行業(yè)幾百個，有上億人在從事房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的工作。同時房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)大幅下跌，必然破壞整個市場的穩(wěn)定性，若開發(fā)商資金鏈斷裂，則進一步導(dǎo)致銀行等金融機構(gòu)陷入資金危機。 2021 年 10 月，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺政策，減免個人購房和銷售住房的契稅、印花稅和土地增值稅。 2021 年 9 月至 11 月，金融機構(gòu)連續(xù)四次降低一年期存款基準(zhǔn)利率，三次降低商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，二次雙率同時下調(diào)，預(yù)示著我國緊縮的貨幣政策轉(zhuǎn)松，同時進一步發(fā)揮稅收、信貸結(jié)合的調(diào)節(jié)措施，降低消費者購房成本，以拉動內(nèi)需，刺激房地產(chǎn)市場回暖。 d. 房地產(chǎn)市場迅速回暖時期 2021 年第二季度至第四季度，是我國房地產(chǎn)市場迅速回暖的時期。這一時期，房地產(chǎn)市場借助政府 GDP“ 保 8%” 目標(biāo)和刺激內(nèi)需政策，市場整體呈現(xiàn) “ 量價齊升 ” 的態(tài)勢，房價再次大幅攀升，甚至遠超 2021 年房價峰值。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1 月至 11 月，全國房價無論同比還是環(huán)比均在上漲，北京、上海、深圳 等一線城市房價呈現(xiàn) V 型反彈。以深圳為例， 2021 年 9 月，新建商品房銷售均價達每平方米 20940 元，同比上漲 %、環(huán)比上漲 %，連續(xù)創(chuàng)下商品房售價新高。房地產(chǎn)市場的迅速回暖，實際上是喜憂參半的，其對 GDP 的拉動和失業(yè)率減低起到了不可忽視的重要作用，但至 2021 年底，我國居高不下的房價已經(jīng)遠遠超出了普通消費者的購買能力，全家老少為了供一套房子辛苦奔波的現(xiàn)象也是屢見不鮮，房價的虛高給普通百姓帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟負擔(dān)，而這種居民消費的 “ 擠出 ” 勢必給擴大內(nèi)需政策的實施帶來障礙。同時，房地產(chǎn)市場非理性的 回暖，也勢必提升金融機構(gòu)潛在的壞賬比例，增加金融風(fēng)險以及推高通貨膨脹率。并且政策的導(dǎo)向作用和其他企業(yè)的跟風(fēng)效應(yīng)，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和投機的過度，從而降低其他行業(yè)的資源配置比例，扭曲國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)構(gòu)。 e. 房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)整時期 為使我國城市總體房價回歸理性， 2021 年年末開始至 2021 年 3 月中央在金融政策、財政政策、稅收和管理法規(guī)各方面均推出一系列調(diào)控措施。 2021 年 1 月， “ 國十一條 ” ，第二套房貸款首付不得低于 40%； 2021 年 4 月， “ 新國十條 ” ，首套房在 90m2 以上的貸款 首付不得低于 30%，第二套房貸款首付不得低于 50%，并且在商品住房供給緊張、價格過高、上漲過快地區(qū)，各商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險預(yù)估狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款； 2021 年 9 月， “ 新國 五 條 ” ，首套房不分大小貸款首付調(diào)整為 30%及以上，第二套房貸款首付不低于 50%，不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家 庭第三套及以上住房貸款； 2021 年 10 月，央行三年來首度加息，擠壓樓市泡沫，而至 2021 年 7 月為止，短短半年多時間央行連續(xù) 5 次加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率整體上調(diào) %， 由 2021 年 10 的 %提高到 %； 2021 年 11 月，首套房貸款七折利率優(yōu)惠政策全面取消； 2021 年 1 月， “ 新國八條 ” ，首套房不分大小貸款首付調(diào)整為 30%及以上，并規(guī)定對于通過貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 60%，同時規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍； 2021 年 5 月 1 日起，商品房銷售實行一套一價。除以上一系列措施外，中央還將上海和重慶設(shè)為房產(chǎn)稅征收試點，試行征收房產(chǎn)稅政策，同時中央加大對房地產(chǎn)市場中的保障房建設(shè)的重視，加強保障房建設(shè)及申購管理 。據(jù)建設(shè)部發(fā)布通知， 2021 年全國保障房建設(shè)計劃將達 1000 萬套，相比 2021 年的 580 萬套，增長 %。 2021 年第四季度至今，是我國房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)整的時期 。 中國 1998 年 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的數(shù)據(jù)研究 a. 中國房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷的指標(biāo) 根據(jù)判斷指標(biāo)建立的基本原則，可大致把影響房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷的指標(biāo)歸為四大類：即供給類指標(biāo)、需求類指標(biāo)、金融類指標(biāo)和心 理類指標(biāo)。 ① 給類指標(biāo) 供給類指標(biāo)主要綜合反映了房地產(chǎn)市場的供給狀況。供給類指標(biāo)越高，說明房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量越高，代表 房地產(chǎn)供應(yīng)方對房地產(chǎn)市場發(fā)展有良好的預(yù)期。在這種情況下房地產(chǎn)供應(yīng)商會繼續(xù)加大投資力度，增加市場供給；反之，供給類指標(biāo)越低，表明同期市場上房地產(chǎn)供應(yīng)量越少，說明市場飽和，房地產(chǎn)商對房產(chǎn)市場存在悲觀預(yù)期。供過于求不但會抑制房價，也會抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情。持續(xù)的供給類指標(biāo)的降低，會導(dǎo)致開發(fā)商縮小投資甚至停止投資。供給類指標(biāo)主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房地產(chǎn)竣工面積增長率和房地產(chǎn)開復(fù)工面積增長率等。 指標(biāo)一：房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重。該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)開發(fā) 投資在固定資產(chǎn)總投資中所占比例。理論上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重應(yīng)有一個合理區(qū)間，過高或過低都會影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。其值過高，說明房地產(chǎn)發(fā)展過分，其值過低，說明房地產(chǎn)發(fā)展不足。 指標(biāo)二：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率。房地產(chǎn)開發(fā)投資額是房地產(chǎn)供 給的最直接反映，房地產(chǎn)開發(fā)投資的正常增長，能反映房地產(chǎn)市場健康向上的發(fā)展，但開發(fā)投資的超常持續(xù)增長就可能意味著虛高價格和投機現(xiàn)象的形成。正常的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與國民經(jīng)濟增長率應(yīng)基本穩(wěn)定在 1:3 到 1:2 之間， 1999 年到 2021 年我國房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn) 的發(fā)展?fàn)顩r也正印證了這一觀點的正確性 . 指標(biāo)三：商品房竣工面積增長率。該指標(biāo)從實物的角度反映了房地產(chǎn)供給量的大小。商品房竣工面積的增長率也應(yīng)穩(wěn)定在某一區(qū)間內(nèi)，過高的竣工面積增長率說明商品房發(fā)展過熱，過低則說明商品房發(fā)展不足。 指標(biāo)四：房地產(chǎn)開復(fù)工面積增長率。該指標(biāo)的大小也反映了房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的高低。房地產(chǎn)開復(fù)工面積增長率越大，證明開發(fā)商投資量越大，投資激情越高；反之，則說明開發(fā)商投資量小，對未來市場的期望不高。 ② 需求類指標(biāo) 需求類指標(biāo)主要綜合反映了房地產(chǎn)市場的需求狀況。需求類指標(biāo)數(shù)值的提高 .說明市場需求旺盛，消費者對房地產(chǎn)市場相對滿意；反之，市場需求減少，說明需求方對資產(chǎn)價格不認(rèn)同，需求反應(yīng)平淡， 市場交易不活躍。需求類指標(biāo)主要有：商品房銷售面積增長率、房價收入比和商品房銷售額增長率等。 指標(biāo)一：商品房銷售面積增長率。商品房銷售面積增長率越大，表明該階段市場銷售情況越好，則開發(fā)商愿意投入更多的資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，因此會促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展；反之，商品房銷售面積越小，表明該階段房地產(chǎn)市場比較低迷，消費者購買的積極性不高，故開發(fā)商不愿過多的進行房地產(chǎn)投資，因此會阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 指標(biāo)二：房價收 入比。房價收入比是衡量房地產(chǎn)價格合理性的重要指標(biāo)。房價收入比的定義是，某房地產(chǎn)市場某指定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格的平均值與該市場上城市居民年均收入的比值。 房價收入比 =商品住宅平均單套價格 /居民年平均家庭收入 這里，商品住宅平均單套價格 =商品住宅平均銷售價格城鎮(zhèn)人均住房建筑面積平均每戶家庭人口數(shù)；居民平均家庭年收入 =城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入平均每戶家庭人口數(shù)，故房價收入比也可表示為 房價收入比 =商品住宅平均銷售價格城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 /城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 實際上，計算房價收入比的平均住房面積大小是 一個隨時間變化的動態(tài)變量，而不應(yīng)為某個固定數(shù)值，其取值應(yīng)盡量接近房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。世界銀行 AndrewHemer 研究認(rèn)為房價收入比高于 6 倍的時候，就很難形成買方市場，人們所能負擔(dān)的起的房價收入比要在 5 倍以下。發(fā)展中國家的房價收入比在 3～ 6 倍之間比較合理，發(fā)達國家 的房價收入比水平一般為 ～ 倍。在確定房價收入比區(qū)間時，不但要借鑒國外經(jīng)驗，同時也要考慮到我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，綜合各種因素進行決策。 指標(biāo)三：商品房銷售額增長率。該