住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討-資料下載頁(yè)
2025-02-25 11:01本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的。競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，以及差別定價(jià)法。法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。類比量化定價(jià)法。一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0～9評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重。所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，整系數(shù)一般不要超過(guò)15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò)20%。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，素的項(xiàng)數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計(jì)算如表3。和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15%。
【正文】 價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 三、項(xiàng)目均價(jià)的確定 通過(guò)表 2 確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各項(xiàng)目的總分，其中 n 表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)， Wi表示權(quán)重， Fi表示分值，其計(jì)算如表 3。 表 3 類比量化定價(jià)法計(jì)算表 然后根據(jù)表 3 得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即 P=a+bS[4]，其中 P 為項(xiàng)目均價(jià)， S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù) a和 b 后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。 四、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià) 上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用 。所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù) 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表 4 所示。 表 4 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 注：其中 m、 k 一般在 5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過(guò) 15%。
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