【導(dǎo)讀】所以很多企業(yè)在解決寫字樓辦公需求時(shí)，往往選擇風(fēng)險(xiǎn)相對較小的租賃方式。以利于本案的價(jià)格差銷售，但工業(yè)產(chǎn)權(quán)，銀行按揭貸款很難獲批。顯不足，所以本案商業(yè)配套尤為重要。目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)及事業(yè)單位入駐。另外，盛華商務(wù)港項(xiàng)目的目標(biāo)是為企業(yè)總部打造精品樓宇、引導(dǎo)資本運(yùn)作。上述3類企業(yè)可以稱為入駐“商務(wù)花園”的主流企業(yè)。這樣完整的產(chǎn)業(yè)鏈，促使商務(wù)花園內(nèi)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。第三類就是為在商務(wù)花園工作的員工提供生活?？梢哉f，這種入園企業(yè)的多元化，促進(jìn)了商務(wù)花園的健康成長，使得商務(wù)花。業(yè)及當(dāng)?shù)?，亦適合成為本案的目標(biāo)客戶。寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個(gè)性化、藝術(shù)化辦公的需求。

　　

【正文】 聚集區(qū)。在此特性影響之下，具有良好生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈條完善的 區(qū)域就成為此行業(yè)的喜好之處。 而作為“中國硅谷”的中關(guān)村和上地區(qū)域，依托城市西北部的優(yōu)勢，擁有了得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。同時(shí)在政府政策引導(dǎo)之下，此區(qū)域已形成相當(dāng)完善的 IT 產(chǎn)業(yè)鏈。無論是從研發(fā)到中間環(huán)節(jié)，還是從中間環(huán)節(jié)到產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈的完善為區(qū)域儲備了大量的高科技人才。 對于產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展成熟的區(qū)域，開發(fā)商完全可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢，在結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求的基礎(chǔ)之上，發(fā)展適合此產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）的總部基地產(chǎn)品。然而，由于并非所有產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）都需要類似產(chǎn)品，因此開發(fā)商要適度謹(jǐn)慎。 2) 國際化生活氛圍濃厚、生活配套成熟的區(qū) 域也可形成總部基地 產(chǎn)業(yè)鏈條的完善能促使總部基地的產(chǎn)生和發(fā)展，但如果此條件不具備，那是否就意味著我們只能“望而生嘆”呢？答案當(dāng)然是否定的，如果區(qū)域內(nèi)國際化生活氛圍濃厚、生活配套成熟，則也有可能適合發(fā)展總部基地產(chǎn)品。 地處北京東北部的望京區(qū)域，原本就具有一定的國際化商務(wù)氛圍，西門子、國際竹藤組織總部、 LG、松下等跨國公司的入住，促使區(qū)域形成了完善的電子產(chǎn)業(yè)鏈。而即將入住該區(qū)域的愛立信中國總部、摩托羅拉和北電網(wǎng)絡(luò)，更加強(qiáng)了望京的國際化商務(wù)氛圍。 在國際化商務(wù)氛圍日益增強(qiáng)的同時(shí)，望京區(qū)域的生活配套設(shè)施也日趨完善。 按照規(guī)劃，未來該區(qū)域?qū)⒋罅恳M(jìn)國際大型商業(yè)企業(yè)，如英國百安居、美國沃爾瑪、法國樂華梅蘭、家樂福，以及瑞典宜家家居等。商務(wù)功能的加強(qiáng)和商業(yè)功能的引入，將使望京區(qū)域由單一的居住生活區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ軓?fù)合的綜合性城市區(qū)域。 依托以上兩方面優(yōu)勢，望京吸引了世界 500 強(qiáng)中本土化水平較高的企業(yè)，從而使總部基地產(chǎn)品落戶于中關(guān)村科技園區(qū)的電子城西區(qū)。 望京科技園區(qū)的發(fā)展，提供給我們開發(fā)商眾多有益的經(jīng)驗(yàn)。對于那些不具備完善產(chǎn)業(yè)鏈的區(qū)域而言，通過國際化生活氛圍的營造和生活配套設(shè)施的完善，區(qū)域內(nèi)也有可能培育出適合總部基地生存的“沃土” 。 3) 擁有便利交通網(wǎng)絡(luò)、良好形象展示面的區(qū)域，同樣可形成總部基地 上文分析了產(chǎn)業(yè)鏈條、國際化生活氛圍和生活配套設(shè)施等條件的影響，對于一個(gè)諸條件都不具備的項(xiàng)目而言，總部基地也未必不能在此出現(xiàn)。但此時(shí)項(xiàng)目就需要具備另外一個(gè)很重要的條件，那就是要擁有便利的交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)要有很好的形象展示面。 北京西南部的豐臺總部基地，缺乏濃厚的國際化氛圍、明晰的產(chǎn)業(yè)鏈條和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，當(dāng)前條件下不具備發(fā)展總部基地的條件。然而該基地緊鄰京石高速公路，道路通行能力非常理想，同時(shí)又具有良好的形象展示力。這兩點(diǎn)優(yōu)勢吸引了眾多“經(jīng)京石高速 北上”的外地企業(yè)，因?yàn)閷τ谒麄兌?，良好的形象展示可帶來極強(qiáng)的廣告宣傳效應(yīng)。同時(shí)，豐臺區(qū)用地充裕度比較高，滿足建立規(guī)模較小的獨(dú)立辦公建筑的需要，因而優(yōu)美舒適的辦公環(huán)境、低廉的辦公成本也吸引了外地企業(yè)的入住。 由于總部基地周邊還沒有相當(dāng)?shù)木幼『蜕虡I(yè)配套設(shè)施，因而其打造的是一種“飛地”，即與周邊城市環(huán)境現(xiàn)狀不同的商務(wù)小環(huán)境。為了滿足總部基地產(chǎn)品的發(fā)展需求，園區(qū)之內(nèi)規(guī)劃了 4 萬平米的公寓作為居住配套，同時(shí)還將加大商業(yè)設(shè)施的配套規(guī)模。隨著法國樂華梅蘭大型建材超市、法國歐尚連鎖超市的引入，總部基地區(qū)域的商業(yè)環(huán)境將得到顯 著改善。 對于總部基地產(chǎn)品，不同的企業(yè)對應(yīng)著不同的需求。因而，作為項(xiàng)目的具體操作者，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身項(xiàng)目的條件因勢利導(dǎo)，選擇適合本區(qū)域、本地塊的客戶入住，切忌無針對性的進(jìn)行產(chǎn)品定位，更忌不合時(shí)宜的發(fā)展總部基地產(chǎn)品。 三﹑因人制宜的原則 因人制宜，則是指總部基地應(yīng)符合不同開發(fā)商的實(shí)力，開發(fā)商要根據(jù)自身的能力來選擇 相應(yīng)的開發(fā)模式。 作為總部經(jīng)濟(jì)的載體，總部基地的興建需要雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不一定適合所有的開發(fā)商進(jìn)行運(yùn)營，因而項(xiàng)目的運(yùn)作者應(yīng)量力而行，選擇不同的模式進(jìn)行總部基地的開發(fā)建設(shè)。與前述原則類似，這就是因人制宜 原則的具體內(nèi)涵。 1) 總部基地產(chǎn)品的定制化生產(chǎn) 為了滿足總部基地的低密度特征，必須有大面積的綠化作為基礎(chǔ)，因此先期階段眾多項(xiàng)目均致力于環(huán)境的營造。在營造完外部環(huán)境之后，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商會采用定制化的生產(chǎn)模式，即針對入住園區(qū)的客戶需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。定制化的產(chǎn)品滿足了客戶的特定需求，降低了項(xiàng)目運(yùn)作的不確定性。但由于產(chǎn)品具有極強(qiáng)的針對性，因而若入住企業(yè)違約，則產(chǎn)品再次入市的風(fēng)險(xiǎn)將明顯加大。 鑒于以上分析，綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商可能比較適合此類開發(fā)模式。因?yàn)?，定制化的生產(chǎn)要求開發(fā)商擁有雄厚的資金實(shí)力，同時(shí)還 要具備暢通的銷售渠道。除此之外，具有一定政府背景也是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，這在海淀 EOD 項(xiàng)目上體現(xiàn)最為明顯。 海淀 EOD 區(qū)域地處上風(fēng)上水區(qū)位、自然環(huán)境優(yōu)美，吸引了眾多世界 500 強(qiáng)企業(yè)總部在此落戶。然而此類企業(yè)大多希望擁有定制化的產(chǎn)品，從而加大了項(xiàng)目運(yùn)營商的風(fēng)險(xiǎn)。然而本項(xiàng)目開發(fā)商依托與海淀區(qū)政府的良好關(guān)系，通過分稅的模式獲得了比較優(yōu)惠的政策，從而降低了項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。 2) 總部基地產(chǎn)品的規(guī)?；a(chǎn) 與定制化產(chǎn)品生產(chǎn)相比，規(guī)?；a(chǎn)使產(chǎn)品適應(yīng)面增大，可以滿足不同公司的不同需求。因而，此種模式比較適合于資金實(shí)力相 對薄弱的開發(fā)商。由于項(xiàng)目的成敗取決于對目標(biāo)客戶的準(zhǔn)確判斷、取決于對需求產(chǎn)品的精確把握，因而盡管對資金實(shí)力要求較低，但要求開發(fā)商具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和準(zhǔn)確的市場判斷能力。 在總部基地發(fā)展初期，規(guī)?；a(chǎn)就成為開發(fā)商的首選模式。開發(fā)商在完成外部環(huán)境建設(shè)之后，采取了多產(chǎn)品形態(tài)的銷售策略，滿足了眾多企業(yè)的需求。此種模式在一定程度上彌補(bǔ)了資金不足的影響，但同時(shí)規(guī)?；纳a(chǎn)也帶來了對需求把握的錯(cuò)失。由于項(xiàng)目對客戶面積需求存在一定偏差，因而產(chǎn)生了大面積單元銷售較為緩慢的局面。 第三部分 總部基地中的企業(yè)形態(tài) 總部基地終歸是 種低密度的辦公物業(yè)，它們往往位于城市邊緣地區(qū)，擁有良好的景觀，開闊的視野，便利的交通等特點(diǎn)。總部基地的共性決定了其入住企業(yè)形態(tài)的多元化并非雜亂無章，各種企業(yè)也不是毫無原則地進(jìn)入園區(qū)。恰恰相反，總部基地中的主流企業(yè)具有一些共同的特征： 一、 企業(yè)對城市依賴度低相對較低 總部基地大多地處郊區(qū)或者城市邊緣地帶，遠(yuǎn)離城市意味著缺乏充足的人流，對于那些高度依賴城市消費(fèi)群體的行業(yè)而言，如銀行、廣告等，他們的“辦公邊緣化”程度較低，所以這些行業(yè)對總部基地的需求也相對較低?？偛炕刂芯奂耐际强梢韵鄬Κ?dú)立于城市，或者遠(yuǎn) 離城市的喧囂對企業(yè)的生存更有益的企業(yè)。這些企業(yè)管理者認(rèn)為，總部基地與大都市相比便宜的地價(jià)，關(guān)聯(lián)度高的同行在總部基地聚集會使得企業(yè)運(yùn)營成本降低。 二、 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富 總部基地的一大優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境優(yōu)美，視野開闊。而舒適的工作環(huán)境，更能幫助員工提高工作效率。有關(guān)部門曾做過調(diào)查，證實(shí)在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可以使工作效率提高 10%以上，其增加部分的產(chǎn)值足以支付創(chuàng)造者的薪金等開銷。同時(shí)選擇在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公，可大大提高員工的健康狀況，這點(diǎn)也成為科研人員就是絕對財(cái)富的高科技公司選擇總部基地的重要因素。 比如，“硅 谷的空氣中都飄滿了創(chuàng)意”，到過硅谷的人都有相同的感受。萬科董事長王石在談他到硅谷的感受時(shí)說：“所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸到的人，精神飽滿、熱情洋溢 —— 我想硅谷之所以是硅谷，一個(gè)很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括 人文環(huán)境；輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng)造欲。硅谷就像個(gè)大公園，點(diǎn)綴其中的高科技公司就像一個(gè)個(gè)精品花園。置身其中，怎能不令人熱愛生活，煥發(fā)創(chuàng)造的欲望！” 三、 企業(yè)對便捷的交通依賴性較強(qiáng) 便利的交通，是總部基地的必要條件，也是園中企業(yè)與外界溝通的必要渠道，一些企業(yè)對其有很強(qiáng)的依 賴性。這樣的企業(yè)每天會和外界發(fā)生大量的業(yè)務(wù)交換，同時(shí)還需要開闊的空間來放置貨物，最為典型的是物流和會展企業(yè)。 除上面重點(diǎn)提到的物流企業(yè)和會展企業(yè)之外，如快遞，通信等需要總部進(jìn)行大量結(jié)算業(yè)務(wù)的企業(yè)也都選擇在景觀較好的城市邊緣區(qū)域設(shè)立總部。在許多城市，各種總部基地群落沿城際高速公路分布，多數(shù)總部基地位于高速公路附近或幾條高速公路的交叉處，甚至一些外貿(mào)型企業(yè)的總部基地也建在了機(jī)場附近。 四、企業(yè)比較看重自身的形象 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，許多公司的總部已經(jīng)不再停留在都市中的摩天大廈，轉(zhuǎn)而進(jìn)入環(huán)境優(yōu)美的總部基地 。在“后工業(yè)”時(shí)代中，公司的總部不僅僅是一個(gè)指揮企業(yè)運(yùn)作的中心，也是一個(gè)展示企業(yè)實(shí)力與文化的重要平臺。而且，人們希望企業(yè)的形象可以更加突出個(gè)性。更多的企業(yè)希望通過自身辦公環(huán)境向世人展示出一種人性化的、個(gè)性化的企業(yè)形象。而在城市邊緣的總部基地正可以為這些大型企業(yè)提供這樣一種機(jī)會 —— 在生機(jī)勃勃的綠色中，以獨(dú)特的建筑風(fēng)格突出企業(yè)自身文化特色。這遠(yuǎn)比千人一面的都市寫字樓更能給來訪者留下深刻的印象。 于是，大型的總部基地往往有經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，無所不能的大企業(yè)統(tǒng)籌自建，園中各種研發(fā)、辦公、配套生活設(shè)施齊全，完全成為擁有自 身獨(dú)立體系的獨(dú)家園區(qū)。這種大規(guī)模的獨(dú)家園區(qū)決不是企業(yè)的生產(chǎn)后院，而是向外界展示公司實(shí)力、自身的工作特征、特有的文化品位和氣質(zhì)，提高辦公環(huán)境質(zhì)量的大型豪園。 同樣，良性發(fā)展中的中小企業(yè)同樣也需要充分地展示，給外界以良好的印象，爭取更大的市場份額。我們可以針對這一需求，推出盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目，配以周圍優(yōu)美景觀，顯得自成一體。更重要的是，這中小企業(yè)在這里獨(dú)門獨(dú)院，甚至有自己的冠名權(quán)。 五、企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 總部基地吸引了這樣一些行業(yè)的公司，如食品行業(yè)，生物醫(yī)藥行業(yè)，航空航天行業(yè)等，他們的總部選 址都十分看重區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境。這是由這些企業(yè)所處行業(yè)的需求所決定的。這些行業(yè)的生產(chǎn)和制造都要求很高的衛(wèi)生條件和良好的自然環(huán)境條件。雖然企業(yè)的總部并不直接從事生產(chǎn)活動，但是良好辦公環(huán)境是企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的象征。正如我們常在電視里看到的牛奶廣告，只有“來自草原的天然牧場”的奶，才有更好的品質(zhì)！只有從“百分之百好?！鄙砩蠑D出來的奶，才更容易讓人信任！ 六．以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)企業(yè) 上面的 5 條特征適用于入園主流企業(yè)。除了這些主流企業(yè)，在總部基地中還存在著三類服務(wù)企業(yè)：一類是跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，這 些企業(yè)雖然單獨(dú)不適合在總部基地中生存，但是依托園區(qū)內(nèi)主流企業(yè)，共同于形成“研發(fā) — 制造 — 物流 — 營銷”這樣完整的產(chǎn)業(yè)鏈，促使總部基地內(nèi)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。第二類是為主流企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)，如金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。第三類就是為在總部基地工作的員工提供生活服務(wù)的企業(yè)，如餐飲、家政、休閑娛樂公司等。由于這些企業(yè)的入園，使得主流企業(yè)運(yùn)作更為方便、暢捷?？梢哉f，這種入園企業(yè)的多元化，促進(jìn)了總部基地的健康成長，使得總部基地的企業(yè)形態(tài)豐富多彩。 上面說到的都是總部基地入園企業(yè)的共性，我們研究的目的，就 是要找出這種規(guī)律性的東西為我所用。希望通過分析這些共性，從而更好的認(rèn)清總部基地的客戶群，從而對盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目的銷售工作具有一定的指導(dǎo)意義。 ————————————————————— ★ —————————————————— 相關(guān)政策、法規(guī)： 關(guān)于規(guī)范成都市工業(yè)總部基地建設(shè)的意見 為構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，推動我市總部經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展，為工業(yè)總部企業(yè)提供良好發(fā)展平臺，現(xiàn)就規(guī)范工業(yè)總部基地建設(shè)提出如下意見。 一、適用范圍 本意見適用于成都市各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目。 二、定義 工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目是指在我市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的為工業(yè)總部企業(yè)發(fā)展提供平臺和載體的工業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目。 工業(yè)總部企業(yè)是指國際性、全國性、區(qū)域性的現(xiàn)代制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)在本市設(shè)立的體現(xiàn)研發(fā)、銷售、采購、營運(yùn)中心功能，對一定區(qū)域內(nèi)的下屬機(jī)構(gòu)和關(guān)聯(lián)企業(yè)行使管理和服務(wù)職能的總部或分支機(jī)構(gòu)。 三、用地性質(zhì) 工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)為一類工業(yè)用地，不得改變土地用途，因城市規(guī)劃調(diào)整確需調(diào)整土地用途的，由政府按原用途收回。企業(yè)不得以工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目名義變相從事商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。 四、規(guī) 劃控制 工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目必須符合工業(yè)集中發(fā)展區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。 工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)須按工業(yè)性科研用房設(shè)計(jì)。在選址、規(guī)劃條件建設(shè)、規(guī)劃用地許可證、方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中，按工業(yè)性科研用房建設(shè)項(xiàng)目受理。 工業(yè)性科研用房的最小分隔單元建筑面積不得小于 300 平方米。 五、房屋產(chǎn)權(quán) 工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為工業(yè)性科研用房。 對新建工業(yè)總部基地項(xiàng)目，房屋管理部門按照最小分隔單元不小于 300 平方米辦理相關(guān)手續(xù)；對本意見出臺前已建成的項(xiàng)目，需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)房屋分割的，其分割方案須 報(bào)規(guī)劃部門審定批準(zhǔn)后，房屋管理部門予以辦理相關(guān)手續(xù)。 工業(yè)總部基地項(xiàng)目的受讓（租賃）人應(yīng)為工業(yè)總部企業(yè)法人及其相關(guān)配套機(jī)構(gòu)。 六、入住企業(yè) 入住工業(yè)總部基地的工業(yè)總部企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合以下條件：注冊地在成都，具有獨(dú)立法人資格；對本市外下屬工業(yè)企業(yè)負(fù)有管理服務(wù)職能，同時(shí)負(fù)責(zé)對其管理服務(wù)