【正文】 控制等因素。 項(xiàng) 目強(qiáng)推期（ 39 個(gè)月） A、根據(jù)前期的運(yùn)行結(jié)果，及時(shí)進(jìn)行銷售策略的調(diào)整； B、擴(kuò)大銷售宣傳力度，修改并落實(shí)各項(xiàng)廣告宣傳計(jì)劃； C、統(tǒng)計(jì)各類意向企業(yè)名單； D、加強(qiáng)各類銷售公關(guān)，并策劃組織各類銷售活動(dòng)； E、其他各類工作 項(xiàng)目的收割期（ 34 個(gè)月） A、落實(shí)園區(qū)各類配套服務(wù)工作； B、總結(jié)歸類銷售各類企業(yè)的檔案庫(kù)； C、處理入駐企業(yè)和園區(qū)之間的摩擦； D、其他各類工作。 項(xiàng)目公開期（ 23 個(gè)月） A、根據(jù)前期方案，落實(shí)項(xiàng)目銷售廣告的傳播； B、接洽廣告、媒體，進(jìn)行廣告宣傳合作談判； C、接待來訪意向人員、初步探測(cè)市場(chǎng)接受價(jià)格； D、落實(shí)各類合同等文本； E、根據(jù)實(shí)際效果制訂并落實(shí)階段性的宣傳計(jì)劃?；I備期需要完成以下工作： A、 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研工作，了解類式項(xiàng)目的銷售模式及銷售情況； B、分析討論項(xiàng)目銷售的整體策劃方案，并確定銷售工作的要點(diǎn)、重點(diǎn)和項(xiàng)目的定位； C、制定階段性項(xiàng)目形象宣傳方案和銷售計(jì)劃、初步探測(cè)市場(chǎng)； D、篩選并統(tǒng)計(jì)銷售廣告目標(biāo)群體； E、組織制作現(xiàn)場(chǎng)廣告和落實(shí)銷售小組成員，并布置好銷售專用辦公室。 項(xiàng)目的前期籌備期（ 34 個(gè)月） 項(xiàng)目的籌備期主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)全案的策劃和報(bào)規(guī)報(bào)建及施工組織?，F(xiàn)場(chǎng)銷售在一定程度上更能直觀的表達(dá)出項(xiàng)目的實(shí)際效果；在銷售說服力上更勝一籌，也更方面來訪人員的實(shí)地考察。在項(xiàng)目推廣的前期，由于來訪人員不多，可以選擇一個(gè)集中的、獨(dú)立的辦公室，并對(duì)辦公室進(jìn)行一定的海報(bào)布置，使銷售部辦公空間營(yíng)造一種項(xiàng)目未來的氛圍，增強(qiáng)來訪人員的思想傾向。 銷售部辦公室確定。 銷售需要包括有銷售經(jīng)理、項(xiàng)目工程技術(shù)人員、策劃人員、銷售人員和物業(yè)管理人員。 三、銷售部的組織框架形成 本項(xiàng)目是盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目的銷售工作是盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目的重點(diǎn)，良好的銷售組織，對(duì)推動(dòng)銷售工作起到較強(qiáng)的作用。 本項(xiàng)目作為一個(gè)園林式的建筑群，具有一定的整體性，從而塑造起一個(gè)群體經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益形象。 其次本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)為園區(qū) 式生態(tài)型個(gè)性化獨(dú)院辦公，在當(dāng)今很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)選擇居民小區(qū)或?qū)懽謽寝k公的現(xiàn)狀下，一個(gè)專業(yè)的個(gè)性化生態(tài)商務(wù)空間，可以為發(fā)展中的成熟型企業(yè)提供更多的尊榮空間和更好的外在形象。 二、項(xiàng)目銷售的“宣傳概念”提煉 首先本項(xiàng)目盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)模式的創(chuàng)新，應(yīng)積極加強(qiáng)與政府之間的溝通，使入住本園區(qū)的企業(yè)可以享受像產(chǎn)業(yè)園之類的優(yōu)惠政策。再次就是利用郊區(qū)化、生態(tài)化、人性化、低密度辦公的發(fā)展趨勢(shì)，從而先造勢(shì)、后造市。 第三部分 項(xiàng)目銷售工作計(jì)劃構(gòu)思 一、項(xiàng)目的 SWOT 分析總結(jié) 本項(xiàng)目作為總部基地，園區(qū)式生態(tài)型低密度個(gè)性化商務(wù)群，首先開創(chuàng)獨(dú)院式總部樓宇新時(shí)代，可以有效區(qū)分出周邊同類競(jìng)爭(zhēng)威脅。 本項(xiàng)目的推出，依其園林生態(tài)布局、獨(dú)院個(gè)性空間、完備的配套保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營(yíng)造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對(duì)個(gè)性化、藝術(shù)化辦公的需求。物流企業(yè)一般不在市中心，可以節(jié)省租金成本；二是本案的交通比較好，這是一個(gè)效率問題。 其他類型企業(yè)可包括辦事處和物流企業(yè)等。而盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目恰恰滿足了企業(yè)總部的這種需求。它們希望自己的辦公地點(diǎn)既能彰顯企業(yè)實(shí)力，具有良好的商務(wù)環(huán)境和辦公環(huán)境；又能體現(xiàn)濃郁的企業(yè)個(gè)性風(fēng)格，成為企業(yè)獨(dú)立的象征。這些企業(yè)可以依托園內(nèi)的主流企業(yè)，共同形成“研發(fā) 制造 物流 營(yíng)銷”的產(chǎn)業(yè)鏈，促使“商務(wù)花園”內(nèi)的企業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展?？梢哉f，這種入園企業(yè)的多元化，促進(jìn)了商務(wù)花園的健康成長(zhǎng)，使得商務(wù)花園的企業(yè)形態(tài)豐富 多彩。第三類就是 為在商務(wù)花園工作的員工提供生活 服務(wù)的企業(yè)，如餐飲、家政、休閑娛樂公司等。除了這些主流企業(yè)，在商務(wù)花園中還存在著三類服務(wù)企業(yè)：一類是跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，這些企業(yè)雖然單獨(dú)不適合在商務(wù)花園中生存，但是依托園區(qū)內(nèi)主流企業(yè)，共同于形成“研發(fā) — 制造 — 物流 — 營(yíng)銷”這樣完整的產(chǎn)業(yè)鏈，促使商務(wù)花園內(nèi)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。 ■對(duì)自身形象比較注重的企業(yè)： 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)自身的發(fā)展 ，更多的企業(yè)希望通過自身辦公環(huán)境，來展示其個(gè)性化的企業(yè)形象，而“盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目”即是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 ■高度依靠智力創(chuàng)造財(cái)富，對(duì)環(huán)境要求較高的企業(yè)： 本案一大優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境優(yōu)美、視野開闊，可以為入駐企業(yè)的員工創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境。另外，盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目的目標(biāo)是為企業(yè)總部打造精品樓宇、引導(dǎo)資本運(yùn)作理念、構(gòu)建良性商務(wù)平臺(tái)、完善信息服務(wù)體系，使所有入駐企業(yè)聯(lián)合起來，強(qiáng)大起來，發(fā)揮“群狼弒虎”的效應(yīng)。 本案在項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)上，盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目要能夠?yàn)槠髽I(yè)提供的服務(wù)有很多。 在同類競(jìng)爭(zhēng)方面，像嘉莉詩(shī)、巨石的 配套項(xiàng)目和本項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)性，盡管相互之間可以烘托出整個(gè)區(qū)塊的前景，但同時(shí)也為本項(xiàng)目帶來更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 第二部分 項(xiàng)目的銷售目標(biāo)群定位 一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)要點(diǎn)分析 綜合分析本項(xiàng)目及區(qū)塊現(xiàn)狀的調(diào)查和分析： 在政策優(yōu)惠方面，應(yīng)加強(qiáng)于政府的溝通，因?yàn)榭偛拷?jīng)濟(jì)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)模式的創(chuàng)新從而享受政府對(duì)諸入像產(chǎn)業(yè)園之類的優(yōu)惠政策，從而利于項(xiàng)目的銷售。 項(xiàng)目的不同產(chǎn)品類別的分區(qū) 及開發(fā)次序（商業(yè)、住宅、企業(yè)總部 …… ）。 當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的政策扶持未明確。 如果本案土地以工業(yè)用地拿過來，固然工業(yè)用地比商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)要低得多，可以利于本案的價(jià)格差銷售，但工業(yè)產(chǎn)權(quán)，銀行按揭貸款很難獲批。 盛華產(chǎn)業(yè)園 2 期 —— 盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目 營(yíng)銷推廣預(yù)案 范成宇 ————————————————————— ★ —————————————————— 目錄： 正文： 第一部分：本案概況 SWOT 分析 第二部分：項(xiàng)目銷售目標(biāo)定位 第三部分：銷售工作計(jì)劃構(gòu)思 第四部分：項(xiàng)目廣告推廣策略 第五部分：廣告推廣分解思路 第六部分：項(xiàng)目推廣媒介策略 參考信息： 第一部分： Business Park 發(fā)展 第二部分：總部基地 發(fā)展原則 第三部分：總部基地企業(yè)形態(tài) 相關(guān)政策、法規(guī)： 關(guān)于規(guī)范成都市工業(yè)總部基地建設(shè)的意見 成都市人民政府關(guān)于加快工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)發(fā)展的試行意見 重點(diǎn)參考項(xiàng)目： 成都 火炬動(dòng)力港 成都 青羊總部基地 成都 空港總部基地 成都工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)首個(gè)重大項(xiàng)目 ——— 龍?zhí)对６伎偛炕? 參考網(wǎng)站： （中關(guān)村豐臺(tái)科技園） ABP） ————————————————————— ★ —————————————————— 正文： 第一部分 本案概況及 SWOT 分析 一﹑本案概況（略） 二、本案優(yōu)勢(shì)（略） 三、本案劣勢(shì)（略） 四、本案機(jī)會(huì)點(diǎn)（略） 五、本案威脅（略） 六、項(xiàng)目操作難點(diǎn) 總部基地的辦公樓以 出售為方式，對(duì)企業(yè)有很高的現(xiàn)金流要求，對(duì)企業(yè)而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。所以很多企業(yè)在解決寫字樓辦公需求時(shí)，往往選擇風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的租賃方式。 產(chǎn)權(quán)分戶根據(jù)現(xiàn)有政策， 300m2 以上的分戶產(chǎn)權(quán)面積問題，在銷售方面需要妥善處理。 總部基地是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)模式的創(chuàng)新，作為新生事物在消費(fèi)者那里概念需要一個(gè)接受的過程。 項(xiàng)目的不同產(chǎn)品類別的銷售模式確定（商業(yè)、住宅、企業(yè)總部 …… ）。 在商務(wù)氛圍方面，由于本項(xiàng)目所在區(qū)塊相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛不夠旺盛，商務(wù)空間明顯不足，所以本案商業(yè)配套尤為重要。 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目銷售目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個(gè)總部基地的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項(xiàng)目銷售憑借自己的特色和優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大銷售目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)及事業(yè)單位入駐。 首先在硬件上，為入駐企業(yè)提供獨(dú)院樓宇及其冠名權(quán)、穩(wěn)定的總部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，非常有利于成長(zhǎng)中的成熟型企業(yè)的發(fā)展；還有貼心 的生態(tài)辦公環(huán)境，讓工作者在工作之余充分享受休閑。 二、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本案最大優(yōu)勢(shì)就是園區(qū)式生態(tài)型低密度個(gè)性化商務(wù)群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個(gè)性化獨(dú)家院落的辦公理念和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)式的政策優(yōu)惠等；由此本案的主要目標(biāo)群體定位為成長(zhǎng)中的成熟型企業(yè)，細(xì)分如下： 對(duì)城市依賴度相對(duì)較低而對(duì)交通便捷度要求較高的企業(yè)：這些 企業(yè)的發(fā)展并不依賴城市的消費(fèi)群體，在便捷的交通條件下往往可以相對(duì)獨(dú)立于城市，如物流、貨運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)等行業(yè)的大量企業(yè)在地價(jià)相對(duì)較低的“盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目”高度聚集，就可以使得其運(yùn)營(yíng)成本大大降低。而那些高度依賴員工創(chuàng)造力創(chuàng)造財(cái)富的智力密集型企業(yè)，如 IT、高新技術(shù)企業(yè)以及部分企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及辦公機(jī)構(gòu)是比較適合入住此類物業(yè)中辦公的。 ■以主流企業(yè)為服務(wù)對(duì)象的企業(yè) 上述 3 類企業(yè)可以稱為入駐“商務(wù)花園”的主流企業(yè)。第二類是為主流企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)，如金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。由于這些企業(yè)的入園，使得主流企業(yè)運(yùn)作更為方便、暢捷。 而除了上述主流企業(yè)外，還有一些跟隨著主流企業(yè)產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)及當(dāng)?shù)兀噙m合成為本案的目標(biāo)客戶。 那些創(chuàng)業(yè)有成的成熟企業(yè)，期望打造智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體 的企業(yè)總部集群基地。但是對(duì)于它們來講，在價(jià)格一直居高不下的樓市，不論是自己蓋辦公大樓，還是在城區(qū)內(nèi)或租或買寫字樓，都將是一種巨大的負(fù)擔(dān)。本案身處開發(fā)區(qū)有相對(duì)寫字樓較低的單價(jià)、個(gè)性化獨(dú)院辦公、園區(qū)集群經(jīng)濟(jì)、工作生活一體化配套；對(duì)該類企業(yè)具有一定吸引力。其中辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“ 屈居”住宅、公寓；物流企業(yè)首先考慮的就是效率和交通問題。這兩點(diǎn)都比較符合物流企業(yè)的要求。 “總部基地”擁有兩大主要功能 —— 研發(fā)功能和銷售功能，而盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目以價(jià)格、交通環(huán)境（低密度、低 容積率和“總部基地”的概念）等優(yōu)勢(shì)，對(duì)一部分急需設(shè)立中試基地和進(jìn)行批量生產(chǎn)的科技企業(yè)，建立自己的研發(fā)中心有很大誘惑力。然后借助本項(xiàng)目周邊分布的工業(yè)園區(qū)等進(jìn)行造勢(shì)，加大區(qū)域的未來發(fā)展和總部基地的概念發(fā)展方向渲染。最后還需要通過對(duì)盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目前景 的描述，更堅(jiān)定入駐客戶的創(chuàng)業(yè)信心。 如何突出本項(xiàng)目的政策實(shí)惠，又有效避開同其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，建議“先造勢(shì)，后造市”，提煉出“盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目”的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，既可以利用產(chǎn)業(yè)園之類的政策優(yōu)惠概念，同時(shí)可以借寫字樓等辦公的各方面不足，推出一種新陳代謝、脫胎換骨的感覺。由此建議提煉出“給企業(yè)一個(gè)五星級(jí)的家”、“為企業(yè)造家，為企業(yè)家圓夢(mèng)”、和“真正的總部樓，你自己的樓”等多個(gè)分概念，并配以優(yōu)秀的平面設(shè)計(jì)廣告。項(xiàng)目生態(tài)型的環(huán)境設(shè)計(jì)和園區(qū)化的建筑格局，為培育資源內(nèi)部交流、商務(wù)設(shè)施共享、工作生活互動(dòng)的休閑商務(wù)概念提供 可行，由此提煉出“休閑商務(wù)，工作與生活互動(dòng)；財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步”、“攜手發(fā)展、聯(lián)合共贏”等分概念。 銷售人員的構(gòu)成。根據(jù)目前的人力資源現(xiàn)狀，工程技術(shù)人員由工程部提供相關(guān)資料代為兼任；銷售策劃和銷售人員在未來項(xiàng)目的強(qiáng)推期 應(yīng)該進(jìn)一步增加，尤其是項(xiàng)目的銷售推廣人員，必須具備一定的房地產(chǎn)知識(shí)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力；物業(yè)管理部門人員到位后即可參與園區(qū)后期物業(yè)管理設(shè)計(jì)方案，為銷售宣傳過程中的概念提煉、推廣和服務(wù)宣傳提供可信說服力。 銷售部辦公室是項(xiàng)目對(duì)外銷售聯(lián)絡(luò)的形象部門，應(yīng)該保持一定的獨(dú)立性和藝術(shù)效果性。 在項(xiàng)目后期建議選擇 在盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目基地現(xiàn)場(chǎng)裝修展示樣板區(qū)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售。 銷售小組的職能 詳見 《銷售部崗位職責(zé)及工作守則》 四、項(xiàng)目銷售的階段性工作構(gòu)思 作為盛華商務(wù)港（總部基地）項(xiàng)目建筑施工的配套重要工作，項(xiàng)目的銷售工作已經(jīng)被提到了工作日程。 項(xiàng)目銷售的試探期（ 12 個(gè)月） 項(xiàng)目銷售的籌備 期主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)全案的策劃和對(duì)策劃方案中的系列工作進(jìn)行試運(yùn)行。 F、制作完