【正文】 工業(yè)總部基地項目的受讓（租賃）人應為工業(yè)總部企業(yè)法人及其相關配套機構。 五、房屋產(chǎn)權 工業(yè)總部基地建設項目產(chǎn)權性質為工業(yè)性科研用房。在選址、規(guī)劃條件建設、規(guī)劃用地許可證、方案審查、建設工程規(guī)劃許可證中，按工業(yè)性科研用房建設項目受理。 四、規(guī) 劃控制 工業(yè)總部基地建設項目必須符合工業(yè)集中發(fā)展區(qū)控制性詳細規(guī)劃要求。 三、用地性質 工業(yè)總部基地建設項目用地性質為一類工業(yè)用地，不得改變土地用途，因城市規(guī)劃調整確需調整土地用途的，由政府按原用途收回。 二、定義 工業(yè)總部基地建設項目是指在我市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內規(guī)劃建設的為工業(yè)總部企業(yè)發(fā)展提供平臺和載體的工業(yè)性建設項目。 ————————————————————— ★ —————————————————— 相關政策、法規(guī)： 關于規(guī)范成都市工業(yè)總部基地建設的意見 為構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，推動我市總部經(jīng)濟有序發(fā)展，為工業(yè)總部企業(yè)提供良好發(fā)展平臺，現(xiàn)就規(guī)范工業(yè)總部基地建設提出如下意見。 上面說到的都是總部基地入園企業(yè)的共性，我們研究的目的，就 是要找出這種規(guī)律性的東西為我所用。由于這些企業(yè)的入園，使得主流企業(yè)運作更為方便、暢捷。第二類是為主流企業(yè)服務的配套機構，如金融服務機構、風險投資機構，商務服務機構等。正如我們常在電視里看到的牛奶廣告，只有“來自草原的天然牧場”的奶，才有更好的品質！只有從“百分之百好?！鄙砩蠑D出來的奶，才更容易讓人信任！ 六．以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務企業(yè) 上面的 5 條特征適用于入園主流企業(yè)。這些行業(yè)的生產(chǎn)和制造都要求很高的衛(wèi)生條件和良好的自然環(huán)境條件。 五、企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 總部基地吸引了這樣一些行業(yè)的公司，如食品行業(yè)，生物醫(yī)藥行業(yè)，航空航天行業(yè)等，他們的總部選 址都十分看重區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境。我們可以針對這一需求，推出盛華商務港（總部基地）項目，配以周圍優(yōu)美景觀，顯得自成一體。這種大規(guī)模的獨家園區(qū)決不是企業(yè)的生產(chǎn)后院，而是向外界展示公司實力、自身的工作特征、特有的文化品位和氣質，提高辦公環(huán)境質量的大型豪園。這遠比千人一面的都市寫字樓更能給來訪者留下深刻的印象。更多的企業(yè)希望通過自身辦公環(huán)境向世人展示出一種人性化的、個性化的企業(yè)形象。在“后工業(yè)”時代中，公司的總部不僅僅是一個指揮企業(yè)運作的中心，也是一個展示企業(yè)實力與文化的重要平臺。在許多城市，各種總部基地群落沿城際高速公路分布，多數(shù)總部基地位于高速公路附近或幾條高速公路的交叉處，甚至一些外貿(mào)型企業(yè)的總部基地也建在了機場附近。這樣的企業(yè)每天會和外界發(fā)生大量的業(yè)務交換，同時還需要開闊的空間來放置貨物，最為典型的是物流和會展企業(yè)。硅谷就像個大公園，點綴其中的高科技公司就像一個個精品花園。 比如，“硅 谷的空氣中都飄滿了創(chuàng)意”，到過硅谷的人都有相同的感受。有關部門曾做過調查，證實在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可以使工作效率提高 10%以上，其增加部分的產(chǎn)值足以支付創(chuàng)造者的薪金等開銷。 二、 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富 總部基地的一大優(yōu)點是環(huán)境優(yōu)美，視野開闊。總部基地中聚集的往往都是可以相對獨立于城市，或者遠 離城市的喧囂對企業(yè)的生存更有益的企業(yè)?？偛炕氐墓残詻Q定了其入住企業(yè)形態(tài)的多元化并非雜亂無章，各種企業(yè)也不是毫無原則地進入園區(qū)。由于項目對客戶面積需求存在一定偏差，因而產(chǎn)生了大面積單元銷售較為緩慢的局面。開發(fā)商在完成外部環(huán)境建設之后，采取了多產(chǎn)品形態(tài)的銷售策略，滿足了眾多企業(yè)的需求。由于項目的成敗取決于對目標客戶的準確判斷、取決于對需求產(chǎn)品的精確把握，因而盡管對資金實力要求較低，但要求開發(fā)商具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗和準確的市場判斷能力。 2) 總部基地產(chǎn)品的規(guī)?；a(chǎn) 與定制化產(chǎn)品生產(chǎn)相比，規(guī)?；a(chǎn)使產(chǎn)品適應面增大，可以滿足不同公司的不同需求。然而此類企業(yè)大多希望擁有定制化的產(chǎn)品，從而加大了項目運營商的風險。除此之外，具有一定政府背景也是項目成敗的關鍵因素，這在海淀 EOD 項目上體現(xiàn)最為明顯。 鑒于以上分析，綜合實力較強的開發(fā)商可能比較適合此類開發(fā)模式。定制化的產(chǎn)品滿足了客戶的特定需求，降低了項目運作的不確定性。 1) 總部基地產(chǎn)品的定制化生產(chǎn) 為了滿足總部基地的低密度特征，必須有大面積的綠化作為基礎，因此先期階段眾多項目均致力于環(huán)境的營造。 作為總部經(jīng)濟的載體，總部基地的興建需要雄厚的經(jīng)濟實力，不一定適合所有的開發(fā)商進行運營，因而項目的運作者應量力而行，選擇不同的模式進行總部基地的開發(fā)建設。因而，作為項目的具體操作者，開發(fā)商應根據(jù)自身項目的條件因勢利導，選擇適合本區(qū)域、本地塊的客戶入住，切忌無針對性的進行產(chǎn)品定位，更忌不合時宜的發(fā)展總部基地產(chǎn)品。隨著法國樂華梅蘭大型建材超市、法國歐尚連鎖超市的引入，總部基地區(qū)域的商業(yè)環(huán)境將得到顯 著改善。 由于總部基地周邊還沒有相當?shù)木幼『蜕虡I(yè)配套設施，因而其打造的是一種“飛地”，即與周邊城市環(huán)境現(xiàn)狀不同的商務小環(huán)境。這兩點優(yōu)勢吸引了眾多“經(jīng)京石高速 北上”的外地企業(yè)，因為對于他們而言，良好的形象展示可帶來極強的廣告宣傳效應。 北京西南部的豐臺總部基地，缺乏濃厚的國際化氛圍、明晰的產(chǎn)業(yè)鏈條和產(chǎn)業(yè)基礎，當前條件下不具備發(fā)展總部基地的條件。 3) 擁有便利交通網(wǎng)絡、良好形象展示面的區(qū)域，同樣可形成總部基地 上文分析了產(chǎn)業(yè)鏈條、國際化生活氛圍和生活配套設施等條件的影響，對于一個諸條件都不具備的項目而言，總部基地也未必不能在此出現(xiàn)。 望京科技園區(qū)的發(fā)展，提供給我們開發(fā)商眾多有益的經(jīng)驗。商務功能的加強和商業(yè)功能的引入，將使望京區(qū)域由單一的居住生活區(qū)轉變?yōu)楣δ軓秃系木C合性城市區(qū)域。 在國際化商務氛圍日益增強的同時，望京區(qū)域的生活配套設施也日趨完善。 地處北京東北部的望京區(qū)域，原本就具有一定的國際化商務氛圍，西門子、國際竹藤組織總部、 LG、松下等跨國公司的入住，促使區(qū)域形成了完善的電子產(chǎn)業(yè)鏈。然而，由于并非所有產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）都需要類似產(chǎn)品，因此開發(fā)商要適度謹慎。無論是從研發(fā)到中間環(huán)節(jié)，還是從中間環(huán)節(jié)到產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈的完善為區(qū)域儲備了大量的高科技人才。 而作為“中國硅谷”的中關村和上地區(qū)域，依托城市西北部的優(yōu)勢，擁有了得天獨厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。由于此類企業(yè)具有很強的行業(yè)聚集性，因而他們往往更樂于聚集在傳統(tǒng)軟件公司的聚集區(qū)。這就是本文所說的因地制宜的具體內涵。除此之外，濃厚的國際化生活氛圍、成熟的生活配套等因素也發(fā)揮著極為重要的作用。 盡管總部基地的發(fā)展是推動總部經(jīng)濟發(fā)展的“引擎”，但并非所有的區(qū)域和城市都適合發(fā)展類似產(chǎn)品。因而開發(fā)商可選擇城市邊緣區(qū)域來開發(fā)總部基地產(chǎn)品，通過項目自身和外在環(huán)境的塑造來吸引客戶。例如制藥、郵政、食品和航空航天設備等多個行業(yè)的公司，其生 產(chǎn)和制造工藝均要求良好的衛(wèi)生和自然環(huán)境條件，因而總部設置于擁有良好生態(tài)環(huán)境的區(qū)域是與其企業(yè)形象相一致。 對于成熟期企業(yè)，以上所述的集約化辦公僅僅是推動總部基地發(fā)展的一個因素。 對于此類成熟期企業(yè)，開發(fā)商應適時抓住客戶“集約化發(fā)展”的心理。在此條件下，分散辦公已經(jīng)難以滿足企業(yè)發(fā)展的 需求，控制成本、集約化的發(fā)展模式成為眾多企業(yè)的選擇。對于此類客戶，在總部基地的產(chǎn)品設計時，應強調產(chǎn)品的獨立性，并且要加強產(chǎn)品的形象展示功能。 隨著經(jīng)濟的增長，這類企業(yè)的數(shù)量會日益增加。而步入“成長期”后 ，這些“年青人”已經(jīng)不滿足于此，非獨立使用已無法滿足企業(yè)形象展示的需要，此時的借勢已不太重要了。 而對于成長期的企業(yè)，“活著”此時已不再是企業(yè)經(jīng)營的第一要務。企業(yè)追求目標的“低下”，導致了總部基地這種奢侈品難以成為其“盤中大餐”。在“活著”這個信念的指引之下，節(jié)省公司開支就顯得格外重要。這正如出生的嬰兒和健壯的成年人需求不同一樣，因而我們要根據(jù)不同階段的企業(yè)來“投其所好”，切勿找錯“對象”，這就是因時制宜的內涵。 一、因時制宜的原則 所謂因時制宜，是指總部基地應符合不同生命周期的企業(yè)需求，開發(fā)商應針對不同的需求進行產(chǎn)品設計。 第二部分 發(fā)展總部基地的原則 總部基地的形成和發(fā)展卻還是一個長期的過程，拔苗助長只能使總部基地成為“無源之水、無 本之木”。 規(guī)劃中的 Business Park 為滿足入駐企業(yè)辦公一族生活起居的需要，在建設工業(yè)、研發(fā)區(qū)的同時還推出了配套的居住區(qū)和公建區(qū)，從而在一個步行社區(qū)內，就能解決入園客戶工作與生活的需要。然而，位于城市邊緣北京西南四環(huán)的豐臺園，坐落于享有“陸路碼頭”盛譽的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區(qū)，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足“ Business Park”的基本要求。也正因為此，在國外類似的科技園區(qū)中，這 種現(xiàn)代化辦公的創(chuàng)新模式正成為一系列新銳派高科技公司的企業(yè)形象標志，而且目前市場也日漸擴大。在群體結構上， Business Park 各個單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規(guī)模、不同性質、不同業(yè)態(tài)的公司需要。 第三 . 注重對 Business Park 的配套設施的規(guī)劃。這使每塊地都有很好的交通可達性，同時也保證了地塊內的建筑都具有自身的展示面。新加坡 Business Park的位置選擇方面十分注重以下兩點：注重與城市交通的緊密聯(lián)系；注重與邊緣居住組團的聯(lián)系。其次拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當?shù)亟?jīng)濟 ⑵、新加坡國際 Business Park 建設經(jīng)驗介紹 第一 . 在 Business Park 的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結合 Business Park 的特征之一就在于其位于城市邊緣區(qū)域。而通過建設 Business Park 所帶來的總部聚集，則更為直觀地為其所在的區(qū)域的發(fā)展帶來促進作用。可以說，新加坡的 Business Park，從建設之初就是發(fā)展“總部經(jīng)濟”中的重要步驟，帶有強烈的政府色彩。 ⑴、新加坡 Business Park 發(fā)展背景說明 新加坡政府很早就意識到了總部經(jīng)濟對區(qū)域的帶動效應。自然，園中吸引來的企業(yè)大都是國際企業(yè)這樣的“金鳳凰”。歐洲的 Business Park，證明了對環(huán)境的熱愛一樣可以成為 Business Park 發(fā)展的主要動力。 總之，歐洲的 Business Park 的出現(xiàn)，并非象美國那樣為解決城市發(fā)展中的矛盾而生，而更多地是迎合歐洲人對環(huán)境的熱愛。由于城市人口分散化的結果，大都市的邊緣和小城鎮(zhèn)不但保持了優(yōu)美的環(huán)境，還引起了各種現(xiàn)代化的基礎設施、發(fā)達的交通路網(wǎng)、各種為了滿足居民生活要求的公共設施，為 Business Park 的落戶提供了硬件上的支持。 ⑶、大都市邊緣和小城鎮(zhèn)的發(fā)展：在保持市中心活力的同時，也加快了城市邊緣和小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。從后文中我們給出的例子中看出， Business Park的分布和人力資源有相當大的聯(lián)系。由于對城市中心的限高，無法通過增加容積率的辦法降低城市中心的居住成本，從 20 世紀 50 年代開始，許多歐洲國家的人口開始從城市中心移居到城市邊緣，從大都市遷移到小城市；同美國的郊區(qū)化不同，歐洲沒有出現(xiàn)明顯的城市衰落現(xiàn)象，而是通過經(jīng)濟杠桿避免了人口在市中心的過度集中；如果我們以城市中心為原點，城市半徑為坐標觀察歐洲城市人口的分布時，可以發(fā)現(xiàn)這種人口密度的坡度較小。歐洲人低密度的偏好，以及對 城市發(fā)展價值觀方面與美國人的不同理解，是歐洲的 Business Park 表現(xiàn)出了迥然不同的特點的最重要原因。同樣面對新經(jīng)濟的時候，美國人在曼哈頓建造著 110 層的世界貿(mào)易中心，歐洲人卻小心翼翼地對市中心進行著嚴格的限高 —— 許多的歐洲國家對高樓大廈如此地不屑一顧；他們不允許高大的辦公樓破壞帝國時代留下來的低層的教堂、市政廳、學校和廣場。離城市較近的 Business Park，大多數(shù)園中的企業(yè)基本沒有非常清晰的主導型的行業(yè)，是各種形態(tài)各異、功能多樣公司的聚集，甚至可以說是個低密度的綜合商務區(qū)；而那些更獨立于城市的 Business Park，雖然具備了一定的行業(yè)特征，但這種特征并不明顯，另外也幾乎沒有獨立擁有 Business Park 的大公司。 ⑸、 Business Park 的客戶是企業(yè)這樣的有機體，企業(yè)不同的需求需要不同的物業(yè)形態(tài)來滿足，“住”和“商”的需求直接衍生出 Business Park的第五個特征：園內“生物”，相互依賴。 ⑷、城市中心用地緊張，這在地大物博的美國也不例外，只有廣袤的郊區(qū)才有 Business Park發(fā)展的空間，但是在郊區(qū)怎么保證高效的辦公效率和正常的生活溝通，這就需要便利的交通。服務對象的多樣性決定了 Business Park形式與內容的多樣性。 ⑵、 Business Park 不是私家花園， Business Park 也不 是度假的莊園，它具備“商務”的特征，所以需要一定的聚集，大中小公司的有機商務聚集直接形成了 Business Park 的第二個特征：群落分布，層次豐富。廣袤的土地，奔放的個性，特殊的人文，發(fā)達的經(jīng)濟，多種因素交錯影響，形成了獨具特色的美國式 Business Park。而在馬里蘭州湖畔的 Business Park則是航天航空巨頭 LOCKHEED MARTIN 的總部， Business Park 深深打著 LOCKHEED MARTIN 的烙印。而這樣特征明顯