【正文】 公頃，建筑密度 ％，容積率 ，綠地率 %；城市支路以北為開 發(fā)區(qū)組團(tuán)，用地 公頃，建筑密度 ％，容積率 ，綠地率%。）、馬莊、 北八里莊、徐莊、店上等城中村改造項(xiàng)目 擬 簽約進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。這些工程均對 本項(xiàng)目 有較強(qiáng)的競爭。 目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的 競爭力 都較強(qiáng)，任何項(xiàng)目在享受北部區(qū)域共有的區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢的同時，自身產(chǎn)品又有一定的特色（例如新一代 C 區(qū)、鑫和花園以規(guī)劃設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)）。北部區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目以板式建筑為主。但更為大膽、創(chuàng)新的建筑形式頻頻在北部區(qū)域展現(xiàn)出來，建筑技術(shù)和建筑選材的革新也紛紛亮相。北部區(qū)域這一特點(diǎn)也充分反映了市場競爭的程度更加激烈， 本項(xiàng)目 周邊 的競爭環(huán)境不容樂觀。 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 32 十 三 、項(xiàng)目 綜合分析及 建議 項(xiàng)目 SWOT 分析 Strength 優(yōu)勢 一、 區(qū)域共有的優(yōu)勢 ： 保定市規(guī)劃建設(shè)重心北移的大背景； 新城區(qū)，新城市面貌； 四通八達(dá)的交通網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)一切想去的目的地。 二、 成本控制優(yōu)勢： 相比之下， XXX 在三四級市場開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)使他有著較強(qiáng)的成本控制能力，為本項(xiàng)目留有足夠的利潤空間，應(yīng)對可能發(fā)生的市場變化。 Weakness 劣勢 開發(fā)量大、建設(shè)銷售周期長，面臨未來競爭市場的不確定因素較多。 Opportunity 機(jī)會分析 最 具升值潛力的地塊；北部地區(qū)正處于蓄勢待發(fā)的絕好時機(jī)；總體市場趨好，區(qū)域的認(rèn)同度越來越高。 Threaten 威脅分析 一、 區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間競爭加劇 北部區(qū)域新的競爭樓盤的出現(xiàn)，加劇區(qū)域的競爭，尤其是本項(xiàng)目最直接的潛在競爭對手的出現(xiàn)，例如馬莊城中村改造 (是 本項(xiàng)目 的主要競爭對手 )、保定經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、秀蘭尚城等。 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 33 二、 已經(jīng)入市的住宅公寓項(xiàng)目威脅： 新一代 C 區(qū)：具有整體規(guī)劃優(yōu)勢，綜合多種建筑形式， 63 萬平米大社區(qū)、 24 小時熱水、 6000 平米會所、百米棟距、人車分流社區(qū)； 山水華庭：整體規(guī)劃設(shè)計(jì)＆園林設(shè) 計(jì)比較優(yōu)質(zhì)，目前具有一定的代表性； 鑫和花園：規(guī)劃優(yōu)勢， 53 萬平米的運(yùn)動社區(qū)，主題奧運(yùn)景觀大道，五星級運(yùn)動會所，銷售狀況良好； 誠信麗景藍(lán)灣一期 18 萬（二期建設(shè)之中），保定唯一水景規(guī)劃住宅，具有一定的品牌優(yōu)勢，并且有著良好的市場口碑； 三、 老項(xiàng)目威脅： 不具備主流競爭威脅，但是具有一定的價格尺度限制作用。體現(xiàn)在：銷售價格、租賃價格。影響投資回報的信心。 四、 新興建筑形式的巨大挑戰(zhàn)： 目前，本區(qū)域及相鄰地帶新項(xiàng)目出現(xiàn)。它們無論是在產(chǎn)品形式、概念，還是居住舒適度等方面都有很強(qiáng)的優(yōu)勢，也占領(lǐng)了高端住宅市場 的一定地位。隨著市場競爭的加劇，還會有更多的開發(fā)商在產(chǎn)品不斷創(chuàng)新中尋找生機(jī)，由此將導(dǎo)致一些形式新穎、性價比更趨合理的優(yōu)秀樓盤脫穎而出，這將使 本項(xiàng)目 的競爭壓力更加突出。 結(jié)論 ： 結(jié)合項(xiàng)目的 SWOT 與目前北部市場的狀況的分析，得出北部區(qū)域存在本 項(xiàng)目 的市場空間，但同時周邊存在強(qiáng)大的競爭對手，具有較大XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 34 的競爭壓力，尤其是未來的競爭壓力更加強(qiáng)烈，并且本 項(xiàng)目 也避不開未來市場因素變化的影響。 建議 針對 本項(xiàng)目的分析和這一段對市場的 調(diào)研，我對本項(xiàng)目的感 覺 如下： 本項(xiàng)目處于保定北部居住區(qū)的邊緣，從保定房地 產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀看復(fù)興路的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該結(jié)止于東二環(huán)，也就是我們項(xiàng)目的最東邊。 目前北部房地產(chǎn)開發(fā)商批復(fù)項(xiàng)目中除秀蘭尚城及保定經(jīng)濟(jì)適用房考慮了公建 外 其 他項(xiàng)目均未涉及，因此本項(xiàng)目副商業(yè)中心 的定 位保定市不會松動，這將影響我們住宅開發(fā)面積，相當(dāng)于為周邊房地產(chǎn)服務(wù)。 由于市規(guī)劃要求城中村改造連片、整齊劃一的要求， 馬莊、馮莊村的改造規(guī)劃將影響本項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格的創(chuàng)新性，將為本項(xiàng)目的創(chuàng)意加大難度，這將直接影響本項(xiàng)目的銷售。 城中村改造項(xiàng)目在保定推行并不順利，使未來的不確定性增加，因此項(xiàng)目要不就快行先入為主，要不就看清形 勢再動 。 顯然后者增加了機(jī)會成本的風(fēng)險。 因此建議公司在本項(xiàng)目上加大前期工作力度及速度，并在北部偏中心地帶尋找類似地塊開發(fā)分散投資風(fēng)險（正關(guān)注留守墳）。同時建議公司加快保定的商業(yè)廣告投入，為項(xiàng)目前期造勢。 個人觀點(diǎn)，在設(shè)計(jì)上安置組團(tuán)和開發(fā)組團(tuán)的自然過渡及各自功能性的突顯是首要解決的問題。 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 35 部分樓盤外景圖 康城 香檳小鎮(zhèn) ： 躍層 外景 地址： 陽光北大街東側(cè) ,陽光 小區(qū)北側(cè)（南鄰植物園） 售樓電話： 2287777 九號公寓 ： 附近成熟樓盤：衛(wèi)士小區(qū)、陽光小區(qū)、格林漫都 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 36 地址： 天鵝中路 98 號，京海超市東側(cè) 售樓電話 ： 3132599 附近成熟樓盤：法院宿舍、新一代 A、 B 區(qū) XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 37 新東方鳳凰城 ： 地址： 五四東路軍校廣場北行 300 米路東 售樓電話： 5095188 附近成熟樓盤：河大紫園、迎賓小區(qū)、東方家園 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 38 青年新城 ： 地址：復(fù)興路與瑞祥大街交叉口路西 售樓電話： 3122299 附近成熟樓盤：新一代 C 區(qū)一期、名人國際、秀蘭家園 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 39 麗景藍(lán)灣 ： 地址： 東鄰恒祥北大街，西鄰瑞祥大街（省印路北延），北臨植物園 售樓電話： 5975888 附近成熟樓盤：警盾家園一期、世級華庭、秀蘭錦觀城 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 40 世紀(jì) 華庭 ： 地址：恒祥北大街與復(fù)興中路交口北側(cè) 售樓電話： 3339858 假日第一城在其正東面 200米處，至今未動工。 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 41 警盾家園 ： 地址： 復(fù)興路與恒祥北大街交叉口北行 800 米路東 售樓電話： 3127888 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 42 名人國際 ： 地址：恒祥北大街與復(fù)興路交口 售樓電話： 3183888 其三期在西面陳莊，由于拆遷問題，至今未開工。 附近成熟樓盤：秀蘭家園、鑫和園、盛世華庭 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 43 秀蘭錦觀城 ： 地址： 恒祥北大街與復(fù)興路交叉路口北行 500 售樓電話： 3226666 與秀蘭鉆石嘉園、秀蘭尚城 統(tǒng)稱秀蘭新城 附近成熟樓盤：秀蘭嘉園、鑫和園、秀蘭家園 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 44 秀蘭鉆石嘉園 ： 地址：秀蘭錦觀城東側(cè) 售樓電話： 3226666 秀蘭尚城在其東側(cè) 700米 同上 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 45 朝陽龍座 ： 地址：朝陽北大街 售樓電話： 7503333 附近成熟樓盤：新世紀(jì)小區(qū) XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 46 鑫和花園 ： 地址：復(fù)興路 售樓電話： 3331888 二期在其東側(cè) 新一代 C 區(qū)二期 ： XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 47 地址： 恒祥北大街以西復(fù)興路以北 售樓電話： 5953999 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 48 復(fù)興苑小區(qū) （保定經(jīng)濟(jì)適用房） 地址：復(fù)興路鐵路橋西側(cè) 保定市 GDP 發(fā)展情 況 2021— 2021 年保定市地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP（單位： 億元 ）及漲幅年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 萬元 747 1089 1300 1373 1581 漲幅 % % % % % % 2021— 2021 年保定市 GDP（單位： 億元 ）柱狀圖 XXX保定市項(xiàng)目 作者：顧峰 49 74710891300137315810300600900120015002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021三維柱形圖 1保定市 2021 年 社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，增長 %。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12312 元，農(nóng)民人均純收入 4331 元，分別增長 %和 9%。 2021 年， 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá) 1058 億元，比年初增加 121億元，增長 ％；人均儲蓄達(dá)到 9354 元。其中，僅 8— 10 月就增加 28 億元。