【導(dǎo)讀】決斷于謀劃，善行于智慧。我們榮幸與貴方合作，共同創(chuàng)造成都市商業(yè)房地。產(chǎn)市場的新的傳奇。我們相信，好的產(chǎn)品，有其與身俱來的市場熱度，而作為咨。值，是錦上添花的演繹出項目的絢麗華章。意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，讓我們在這個已經(jīng)很成熟的項目上繼續(xù)嘔心瀝血，對該項目的真實認知和感受。結(jié)合項目實際和我們的操盤計劃，形成本營銷策劃。本報告屬于商業(yè)機密，僅限開發(fā)商讀閱、研究。2021年一季度，成都新開項目共計35個，供應(yīng)總量約萬㎡，市場整體發(fā)展態(tài)勢良好。新開樓盤中，以小戶型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主。萬平米，占1季度總供給量的三成。屆時，城東樓市將會出現(xiàn)井噴。從環(huán)域分布狀況來看，1季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，1季度成都樓市整體價位上浮。寫字樓市場表現(xiàn)平平，暫無新樓盤。從我們的統(tǒng)計調(diào)查來看，商鋪占到31%，其中項。從我們的調(diào)研來看，成都商業(yè)地產(chǎn)在

　　

【正文】 衛(wèi) 浴 TOTO 潔具 300 ㎡ 45元 /㎡ 該區(qū)域在該市場內(nèi)位置較偏 ,一些比較小的品牌都對經(jīng)營狀況不是滿意 ,有些已經(jīng)表示要轉(zhuǎn)讓店鋪 . 箭牌潔具 200 ㎡ 40元 /㎡ 科勒潔具 200 ㎡ 35元 /㎡ 唐人潔具 200 ㎡ 35元 /㎡ 宜都潔具 200 ㎡ 30元 /㎡ [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 31 類 英皇衛(wèi)浴 350 ㎡ 30元 /㎡ 雅仕衛(wèi)浴 200 ㎡ 30元 /㎡ 大 禹潔具 120 ㎡ 25元 /㎡ 博美裝飾城 (太升店 25 家 ) 博美裝飾城 (太升店 )位于太升南路，屬于成都比較高檔的建材裝飾城，賣場狀況比較火爆。大多數(shù)商家都比較滿意目前的經(jīng)營狀況 . 樓層 品牌 面積 租金 備注 一 樓 美標潔具 120 ㎡ 125元 /㎡ 統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一進行宣傳。進駐商家必須具有一定的資質(zhì)證。注重商場的質(zhì)量管理，對消費者的售后服務(wù)做得較好，設(shè)立專門的質(zhì)量 投訴部門，對賣場的質(zhì)量進行管理跟蹤科學(xué)的經(jīng)營模式給商場帶來了人氣 ,也給商家?guī)砹撕玫慕?jīng)濟效益 ,除少數(shù)商家不滿意目前的租金狀況 外 ,大多數(shù)商家都比較滿意該商場 京陶潔具 90㎡ 110元 /㎡ 小白楊潔具 80㎡ 110元 /㎡ TOTO 潔具 110 ㎡ 120元 /㎡ 科勒潔具 110 ㎡ 120元 /㎡ 二 樓 圣象地板 75㎡ 85元 /㎡ 好太太晾衣架 60㎡ 75元 /㎡ 桑格拉墻藝 40㎡ 80元 /㎡ 西門子電器 40㎡ 75元 /㎡ 吉事多 50㎡ 75元 /㎡ 三 樓 LG 地板 65㎡ 55元 /㎡ 方太櫥柜 65㎡ 65元 /㎡ 諾貝爾瓷磚 60㎡ 50元 /㎡ 格 爾森地板 65㎡ 55元 /㎡ 鴻基木門 80㎡ 55元 /㎡ 四 樓 大自然地板 75㎡ 45元 /㎡ 柏高地板 80㎡ 45元 /㎡ 朗步地板 80㎡ 40元 /㎡ 升達地板 70㎡ 40元 /㎡ 國棟地板 80㎡ 45元 /㎡ 五 樓 業(yè)之峰裝飾 80㎡ 35元 /㎡ 好美家裝飾 75㎡ 30元 /㎡ 家和裝飾 75㎡ 35元 /㎡ [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 32 新空間裝飾 65㎡ 30元 /㎡ 日盛裝飾 70㎡ 30元 /㎡ 業(yè)態(tài)及租金分析 本次調(diào)查商家有 100 家 ,其中 板材地板類有 28 家 ,墻地磚類 23家 ,潔具衛(wèi)浴類 27家 ,油漆類 7 家 ,裝飾公司 9家 ,其他 6家 . 28%23%27%7%9% 6%板材地板類 墻地磚類 潔具衛(wèi)浴類油漆類 裝飾公司 其他 板材地板類有 28家租金價格在 30 元 /㎡ 65元 /㎡之間 ,墻地磚類 23 家價格在15 元 /㎡ 60 元 /㎡之間 ,潔具衛(wèi)浴類 27家價格在 45 元 /㎡ 120 元 /㎡之間 ,油漆類 7家價格在 30 元 /㎡ 50元 /㎡之間 . 裝飾公司 9家價格在 20元 /㎡ 40元 /㎡之間 . 從租金段可以看出潔具衛(wèi)浴類和少量的地磚及地板一般可以規(guī)劃在一樓 , 板材地板類以及 墻地磚類可以規(guī)劃在二樓或者三樓 ,油漆電器燈具類可以規(guī)劃在三樓 .四樓規(guī)劃為裝飾公司 . 面積劃分及間隔 ： 1—— 4樓部分臨近主通道邊的商鋪門洞開啟方向變化； （詳見施工圖商鋪劃分方案）； 3—— 4 樓部分雙開門商鋪一分為二，減少建筑面積，降低銷售總價、方便宣傳炒作及小投資客戶及經(jīng)營性客戶介入；（詳見施工圖商鋪劃分方案）； （業(yè)態(tài)劃分建議見億家天下業(yè)態(tài)劃分報告） [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 33 價格策略 我們主要采用的定價方法是對比加權(quán)定價法來進行定價。我們在參考了同類物業(yè)及周邊商業(yè)物業(yè)的價格后，通過科學(xué)的計算方法最后 形成了我們的定價。 在價格執(zhí)行上，我們采用低開高走的價格執(zhí)行策略，最大限度的拉攏消費者。根據(jù)建筑施工的不同進度，相應(yīng)的調(diào)節(jié)價格，形成效益的最大化。 市場售價核定 評分指標設(shè)定 地段 人流 規(guī)模 業(yè)態(tài)及配套 市場定位 價格 一環(huán)路內(nèi)10 分 100 人 /小時以上 10分 10 萬㎡以上 10 分 品種全10 分 物流兼零售 10分 一樓均價10000元 /㎡以下 10分 二樓均價5000 元 /㎡以下 10 分 三樓均價 3000 元 /㎡以下 10 分 一環(huán)路與二環(huán)路之間 8 分 80人 /小時 — 50人 /小時之間 8 分 10 萬㎡以上— 8 萬㎡之間 8 分 品種較全 8分 批發(fā)兼零售 8分 一樓均價15000 元 /㎡— 10000元 /㎡之間 8分 二樓均價8000 元 /㎡— 5000 元 /㎡之間 8 分 三樓均價 5000 元 /㎡— 3000 元 /㎡之間 8 分 二環(huán)路與三環(huán)路之間 6 分 50人 /小時 — 30人 /小時之間 6 分 8 萬㎡ — 6 萬㎡之間 6 分 品種單一 6分 超市 6分 一樓 均價20210 元 /㎡— 15000元 /㎡之間 6 分 二樓均價10000 元 /㎡ — 8000元 /㎡之間 6 分 三樓均價 8000 元 /㎡— 5000 元 /㎡之間 6 分 三環(huán)路外 4 分 30人 /小時以下 4 分 6 萬㎡以下 4 分 零售 4分 一樓均價20210元 /㎡以上 4 分 一樓均價10000 元 /㎡以上 4 分 三樓均價 8000 元 /㎡以上 4 分 [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 34 續(xù)表銷售狀況 入市時機 對周邊經(jīng)濟的影響 對周邊行業(yè)的影響 85%以上 10 分 佳 10 分 能積極帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展 ，形成區(qū)域的經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo) 10 分 有效帶動行業(yè)的發(fā)展 10 分 70%85% 8 分 較佳 8 分 對帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，有一定經(jīng)濟影響力，但不具備明顯領(lǐng)導(dǎo)特征 8 分 對行業(yè)的發(fā)展有一定的影響 8 分 55%70% 6 分 一般 6 分 對周邊經(jīng)濟有一定影響，具備豐富區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)的特征 6 分 對行業(yè)的發(fā)展 有影響不大 6分 55%以下 4 分 較差 4 分 對帶動周邊市場經(jīng)濟有影響不大 6分 [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 35 價格計算評分表 評分指標設(shè)計 指標 項目 億家天下 西部 精品飾材城 512 建材市場 富森美家居 府河橋飾材城 博美裝飾城 大正鞋都 藍光金荷花 地段 6 6 6 4 6 10 8 8 人流 10 4 8 10 6 10 10 10 市場定位 8 6 8 10 8 6 10 10 入市時機 10 10 10 10 6 10 10 10 業(yè)態(tài)及配套 10 6 6 6 6 10 8 10 規(guī)模 10 8 10 10 10 4 10 10 銷售 (租賃 )價格 10 10 10 10 10 8 4 4 銷售 (租賃 )狀況 8 6 10 10 10 10 10 10 對周邊經(jīng)濟影響 8 6 6 6 6 4 8 8 對行業(yè)市場影響 8 6 6 8 8 8 10 10 總分 88 68 80 84 76 80 88 90 比值 (億家天下 /各項目 ) 1 88/68= 88/80= 88/82= 88/76=5 88/80= 88/88=1 88/90= 一樓價格 (項目價格比值 ) 12021 元 /㎡ 11000 元 /㎡=14200元 /㎡ 10000 元 /㎡ =11000元 /㎡ 10000 元 /㎡=10700元 /㎡ 13800 元 /㎡=15870 元 /㎡ 15000元 /㎡=16500元 /㎡ 32021 元 /㎡1=32021元 /㎡ 30000元 /㎡=29100元 /㎡ 項目周邊建材市場的一樓價格均值 （ 14200+10500+10200）247。 3=12021 元 /㎡ 項目周邊商業(yè)市場的一樓價格均值 [32021+29100+22021（荷花池大成市場） ]247。3=29000 元 /㎡ 該區(qū)域地段及市場定位的權(quán)重差異比值 20212年底該區(qū)域內(nèi)的西部精品飾材城與荷花池大成市場的入市價格比（一樓 ）： 11000元 /㎡247。 22021元 /㎡ =50% [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 36 續(xù)表本項目一樓參考價 （ 12021 元 /㎡ +29000 元 /㎡ 50%）247。 2=13250 元 /㎡ 二樓價格 (項目價格比值 ) 6000 元 /㎡ 6000 元 /㎡ =7740 元 /㎡ 無 無 6800 元 /㎡=7820元 /㎡ 7500 元 /㎡=8250元 /㎡ 20210 元 /㎡ 1=20210元/㎡ 19000 元 /㎡=18400元 /㎡ 項 目周邊建材市場的二樓價格均值 （ 7740+7820+8250）247。 3=7900 元 /㎡ 項目周邊商業(yè)市場的二樓價格均值 （ 20210+18400+11000）247。 3=16500 元 /㎡ 該區(qū)域地段及市場定位的權(quán)重差異比值 20212 年底該區(qū)域內(nèi)的西部精品飾材城與荷花池大成市場的入市價格比 (二樓）： 6000 元 /㎡247。 11000 元 /㎡ =54% 本項目二樓參考價 （ 7900 元 /㎡ +16500 元 /㎡ 54%） 247。2=8400 元 /㎡ 三樓價格 (項目價格比值 ) 4000 元 /㎡ 4000 元 /㎡ =5160 元 /㎡ 無 無 無 5000 元 /㎡=5500元 /㎡ 10000 元 /㎡ 1=10000 元 /㎡ 9000 元 /㎡=8730 元 /㎡ 項目周邊建材市場的三樓價格均值 （ 5160+5500）247。 2=5330 元 /㎡ 項目周邊建材市場的三樓價格均值 （ 10000+8730） 247。2=9365 元 /㎡ 本項目三樓參考價 （ 5330 元 /㎡ +9365 元 /㎡ 54%）247。 2=5200 元 /㎡ [雅儀顧問機構(gòu) ] 雅斕房地産諮詢管理有限公司 37 針對銷售、租賃及市場招商的價格調(diào)整 調(diào)整因素： 統(tǒng)一市場定位、統(tǒng)一市場規(guī)劃，保證市場招商的完整性； 杜絕小業(yè)主為私利損壞市場整體利益 解決投資客戶對前期投資回報保障及未來投資利潤、回報周期的疑慮； 周邊市場一樓租賃價 85— 120 元 /平方米，均價 80— 90元 /平方米； 確保一樓滿租均價為 70 元 /平方米，確保二樓滿租均價為 35元 /平方米，確保三樓滿租均價為 25元 /平方米，確保四樓滿租均價為 15 元 /平方米 調(diào)整實施： 所有商鋪采用如下市場策略的前提下進行價格調(diào)整 A、買者 自行經(jīng)營或自行出租 的， 必須服從 開發(fā)商 或 開發(fā)商 引入 的 管理公司的統(tǒng)一 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 和管理，并交納相應(yīng)的管理費用 。 B、買者選擇在物業(yè)辦理入伙 交接手續(xù)之日起 3 年內(nèi)，由開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司統(tǒng)一經(jīng)營或出租，所獲收益歸開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司。 C、開發(fā)商每年按購房者購房總款的 8%向購房者支付投資回報。 期滿后同等條件下 開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司 有優(yōu)先 經(jīng)營或 承租的權(quán)利。 D、購房者委托開發(fā)商或開發(fā)商引入的管理公司代其租賃。 租賃售價折算 （注：此表根據(jù) 3 年包租策略統(tǒng)一計算， 4 樓初始價格根據(jù)市場售價已經(jīng)