【導(dǎo)讀】版圖上的地位越發(fā)顯得突出和重要。伴隨著這一重大歷史性機(jī)遇，XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)廣泛受到國(guó)內(nèi)外。產(chǎn)業(yè)投資者的認(rèn)同和追捧，發(fā)展前景炙手可熱。了宏大的投資體系。而XX市被升級(jí)成為國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)之后，這個(gè)戰(zhàn)略含金量非常。高的消息在市面一經(jīng)發(fā)布，立即為XX市帶來(lái)了新一輪的投資考察熱潮。XX地處中國(guó)西南部，云南省西部，三面與緬甸聯(lián)邦接壤，國(guó)境線長(zhǎng)公里，XX是傣文化的發(fā)祥地，是中國(guó)首批優(yōu)秀旅。游城市、中國(guó)珠寶玉石首飾特色產(chǎn)業(yè)基地，民族文化多樣，中緬胞波情誼源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境良好，發(fā)展?jié)摿^大，被譽(yù)為“口岸明珠”、“東方珠寶城”。來(lái)，XX口岸進(jìn)出口貿(mào)易總額占全省對(duì)緬貿(mào)易的60%以上，占全國(guó)對(duì)緬貿(mào)易的30%左右，后，雙方經(jīng)貿(mào)關(guān)系迅速發(fā)展，并于2021年貿(mào)易額首次突破千億美元的大關(guān)。六甲困局”，保障國(guó)家能源安全和經(jīng)濟(jì)安全。的云南陸路邊境標(biāo)桿口岸。XX將全力打造“一中心”、“兩樞紐”

　　

【正文】 、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)控制措施：在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，作為 開(kāi)發(fā)單位加強(qiáng)投資成本的管理、工程進(jìn)度的管理、建筑工程質(zhì)量的管理、營(yíng)銷管理，并采取有效的措施，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生。 同時(shí) 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和政策調(diào)研工作，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合國(guó)家、地區(qū)相關(guān)法規(guī)政策，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 敏感性分析 ： 根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，計(jì)算地產(chǎn)銷售收入變動(dòng)與地產(chǎn)總投資額（地價(jià)除外）變動(dòng)不同比例條件下的內(nèi)部收益率如下表： 銷售收入變動(dòng) 投資變動(dòng) % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 上 表表明，在開(kāi)發(fā)成本（地價(jià)除外）及與開(kāi)發(fā)成本相關(guān)的管理費(fèi)用等估算額增加15%、銷售收入下降 15%的條件下，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為 %，說(shuō)明該項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，能夠抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 臨界點(diǎn)分析 ? 以內(nèi)部收益率 20%為期望收益率，銷售面積與價(jià)格不變條件下， 開(kāi)發(fā)成本 （地價(jià) 除外）可增加 53%， 比原開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總額增加 42202 萬(wàn)元 ，在目前建材產(chǎn)品價(jià)格由高處回落、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)逐步減除的宏觀環(huán)境下，建筑工程造價(jià)的大幅提升可能性極小。 ? 以內(nèi)部收益率 20%為期望收益率，總投資額不變條件下，銷售收入下降%。 18 ? 在銷售價(jià)格不變條件下，在 2021 年第二季度末空置率為 %。 ? 在原有銷售面積不變條件下，各類產(chǎn)品銷售均價(jià)下降至： 序號(hào) 產(chǎn)品 銷售價(jià)格 （元 /平米 ,按可售面積計(jì) ） 內(nèi)部收益率為 20%條件下的 價(jià)格臨界點(diǎn) (元 /平米 ) 1 別墅 11382 2 公寓 4300 下降后價(jià)格水平與 XX市現(xiàn)有高爾夫配套產(chǎn)業(yè)、不具備稀缺資源的、景觀與生態(tài)環(huán)境普通的產(chǎn)品價(jià)格接近，例如景成高爾夫別墅、金沙國(guó)際等別墅項(xiàng)目。根據(jù)國(guó)內(nèi)外高爾夫地產(chǎn)調(diào)查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會(huì)員卡權(quán)益對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的提升作用顯著，因此項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)一期因銷售價(jià)格下降導(dǎo)致的盈利能力下降風(fēng)險(xiǎn)較小。 根據(jù)以上不確定性分析結(jié)果，項(xiàng)目盈利能力的最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自市場(chǎng)銷售量，因此在項(xiàng)目前期須增加經(jīng)濟(jì)宏觀背景以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的研究，入市時(shí)機(jī)對(duì)于項(xiàng)目的成功極其重要。 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù) 項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)： ◆ 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來(lái)看， XX 目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背后，隱含著一定的問(wèn)題。大部分 居民限于收入水平，對(duì)高端產(chǎn)品有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，高價(jià)位產(chǎn)品難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。目前市場(chǎng)上銷售狀況良好的項(xiàng)目主要以中低檔項(xiàng)目為主。 ◆ 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) XX房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初期發(fā)展時(shí)期，有效需求形成的市場(chǎng)容量相對(duì)較小，追逐利潤(rùn)是資本的本源，出于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期利潤(rùn)看好，開(kāi)發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地 產(chǎn)。XX近期新盤(pán)迭出，整個(gè)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的威脅。 ◆ 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空 19 間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。 ◆ 分期開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，由于本案總占地面積 213萬(wàn)平方米，銷售量體很大，分期開(kāi)發(fā)是保證項(xiàng)目順?shù)N的關(guān)鍵，市場(chǎng)是變化的，消費(fèi)者的需 求也是變化的，所以要針對(duì)消費(fèi)者在不同時(shí)間段對(duì)產(chǎn)品不同的要求進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)定位。 ◆ 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過(guò)程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 ◆ 加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍的建設(shè)，借鑒成功的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建議聘用知名的物業(yè)管理企業(yè)入駐小區(qū)，從前期的項(xiàng)目定位開(kāi)始參與，有利提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 ◆ 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多 渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從利潤(rùn)角度評(píng)價(jià)分析可以看出，投資成本降低，利潤(rùn)增加；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。 ◆ 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷， 可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④公積金＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 ◆ 開(kāi)拓新市場(chǎng)建議 進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，影響因素是多方面的，市場(chǎng)的熟悉程度、各方面資源的建立及運(yùn)用、市場(chǎng)的進(jìn)入時(shí)機(jī)、前期準(zhǔn)備工作的完成、與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的溝通等等，對(duì)新市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)產(chǎn)生影響。 20 所以， 從 市場(chǎng) 中尋找切入的機(jī)會(huì) ,合作的機(jī)會(huì) ,借力的機(jī)會(huì) ，尋找合作者是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)初期的一個(gè)有效可行的辦法。既節(jié)省資源又能 打開(kāi)公司在當(dāng)?shù)氐闹?，打造公司品牌，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)穩(wěn)健的入市策略對(duì)項(xiàng)目操作具有十分重要的作用。 ◆ 自有資金準(zhǔn)備 在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，自有資金的準(zhǔn)備對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)尤為重要，資金準(zhǔn)備是否充足，對(duì)項(xiàng)目成敗具有十分關(guān)鍵的作用。在對(duì)項(xiàng)目的選擇上，對(duì)自有資金的評(píng)估是重要的衡量指標(biāo)。 任何成功企業(yè)都演繹著從小做大再做強(qiáng)的過(guò)程，并在這個(gè)過(guò)程中，完成了資金的積累及對(duì)市場(chǎng)運(yùn)用能力的提升。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，資金高度集中，對(duì)資金的控制運(yùn)轉(zhuǎn)能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展?jié)摿ΓY金運(yùn)轉(zhuǎn)空間大，很少受到市場(chǎng)突變的影響，在經(jīng)歷不 可遇見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能正常抵御并從中求利和獲取經(jīng)驗(yàn)。使企業(yè)在良性運(yùn)作的同時(shí)，得到錘煉，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 XX博創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任有限公司背后有伊天園餐飲集團(tuán)豐裕的現(xiàn)金流，為項(xiàng)目的啟動(dòng)奠定了豐實(shí)的基礎(chǔ)。 ◆ 建立融資渠道 除了自有資金的運(yùn)作能力要求和資金保證外，對(duì)外融資渠道的打通在房地產(chǎn)運(yùn)作中顯得更加重要，對(duì)外融資渠道的多少，融資能力的大小都關(guān)乎企業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)和對(duì)外擴(kuò)張，也就決定企業(yè)的生命力?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作，就是對(duì)資金的運(yùn)作，只有在最優(yōu)的狀態(tài)下才能得到最好的發(fā)展。 ◆ 項(xiàng)目融資管理 對(duì)公司擬投資的房地 產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和經(jīng)歷集中前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，控制風(fēng)險(xiǎn)，以保證支持經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期發(fā)展。減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。合理分配資金是確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 十四、 項(xiàng)目投資價(jià)值分析總結(jié) 根據(jù)以上具體分析，結(jié)合考慮到 XX 市未來(lái)的城市發(fā)展需要，得出該項(xiàng)目具備 較優(yōu)越的 投資價(jià)值的論證觀點(diǎn)，理由如下： 21 1) 由于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位存在著較前瞻的市場(chǎng)定位，未來(lái)消化市場(chǎng)預(yù)期會(huì)逐步放量，注入資本的回籠將得到有效保證。 2) 受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的高壓，該類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)大于其他的中端住宅產(chǎn)品，在面向市場(chǎng)時(shí)候的銷售前景，遠(yuǎn)高于城市中端產(chǎn)品。 3) 該項(xiàng)目由于規(guī)劃龐大，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期至少為 58 年，而跨度過(guò)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其投資價(jià)值會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)用地的稀缺性的加強(qiáng)，逐步提升其土地價(jià)值，故未來(lái)的投資升值空間十分看好。