【導讀】天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目

　　

【正文】 ， 2021年投資 21453萬元（含一期 13204 萬元、二期 8249 萬元）， 2021 年投資 12521 萬元。詳見附表二：天堂島 別墅群項目投資計劃表。 第八章 財務分析與財務評 價 一、建筑成本估算 本項目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成： ： 3650 萬元； ： 25294 萬元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等； ： 811 萬元，包括綠化、園林景觀、配套工程等； 24 ： 3593 萬元，包括規(guī)劃設計費、項目管理費、工程監(jiān)理費等； ： 3000 萬元； ： 1485 萬元，按 2+3+5 項的 5%提取； ： 3007 萬元，按銷售收入的 2%提取。 天堂島 別墅群項目總投資為 45811 萬元，單項工程造價（單項成本）為 1693 元 /㎡。詳見附表三： 天堂島 別墅群項目投資成本表。 二、投資收益估算 本項目銷售收入為 150372 萬元，其中一期工程銷售收入為 59700 萬元，二期工程銷售收入為 90672 萬元。 表 6 天堂島 別墅群項目銷售收入表 項 目 第一期銷售收入 第二期銷售收入 合計 單位售價（元 /㎡） 5000 6000 建筑面積（㎡） 119400 151120 270520 銷售收入（萬元） 59700 90672 150372 （ 1）營銷費用 按銷售收入的 2%提取，共計 3007 萬元。 （ 2）稅費：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費。 ? 營業(yè)稅： 7519 萬元； ? 城市建設稅費： 376 萬元； ? 教育費附加： 226 萬元； ? 防洪工程維護費： 286 萬元； ? 交易管理費： 812 萬元 ? 印花稅： 81 萬元。 小計： 9299 萬元。 （ 3）企業(yè)所得稅 23206 萬元，企業(yè)所得稅按稅前利潤的 25%計算。 25 3．盈利能力分析 項目總投資為： 45811 萬元，銷售收入為： 150372 萬元，稅后利潤總額： 69619萬元，稅前利潤總額 92825 萬元。詳見附 表四： 天堂島 別墅群項目投資收益估算表。 ? 稅前投資利潤率： 202% ? 稅后 投資利潤率： 152% 總體而言，本項目盈利能力較強。主要原因在于：第一，政府為推動清江流域 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)，給予許多優(yōu)惠政策；第二， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北 天堂島 實業(yè)有限公司以自有資金開發(fā)，政府沒有資金投入，建設周期長，投資額度大，只能以別墅群項目開發(fā)帶動生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，如果沒有足夠的利潤空間， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼。 三、現(xiàn)金流量測算 現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示：項目凈現(xiàn)金流量總額為 61343 萬元，其中， 2021 年為21320 萬元， 2021 年為 19339 萬元， 2021 年為 20684 萬元。詳見附表五： 天堂島 別墅群項目現(xiàn)金流量測算表。 四、敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 假定項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則 項目銷售率為%時，項目全部投資利潤率為零，投資剛能保本。 保本點＝投資總額 /（單位面積售價 單位面積建筑成本－單位面積稅費）＝45811/（ 50001693434）＝ 159454（ ㎡） 一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時，項目風險較低。本項目盈虧平衡率為 %，故此項目實際風險較小。 （二）敏感性分析 10%，其他條件不變時， 銷售收入降低 10%，利潤總額降低 %； 10%，其他條件不變時，利潤總額降低 %； 10%，其他條件不變時，銷售收入降低 10%，利潤總額降低 %； 通過單位售價、單位建筑成本、銷售量三項指標的利潤靈敏度分析（詳見附表六： 天堂島 別墅群項目敏感性分析表），可以得出結(jié)論：單位售價與銷售量的變動對 26 利潤總額的影響最高，幾乎相當；其次是單位建筑成本變動的影響。從行業(yè)特征來看，項目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營銷策略等都是促進本項目運營的關(guān)鍵因素。因此，在 本項目實際開發(fā)過程中，必須加強定價與銷售的管理與控制，采取科學的定價策略與營銷措施，同時也必須加強成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項目整體盈利能力。 五、財務評價 通過以上分析，可以看出本項目投資利潤率為 152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為 61343 萬元，具有較強的流動性 。投資回收期（稅后）為 年，投資回收較快；盈虧平衡點銷售率為 %，在正常銷售情況下，本項目具有較高的安全邊際。 綜上所述，本項目在財務上具有可行性。 第九章 風險分析 一、風險因素 通過研究分 析， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目面臨如下幾個風險因素： （一）政策風險 近年來，為抑制房價漲幅過大過快，國家采取了一系列的財政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價格。未來，隨著經(jīng)濟回暖，如果房地產(chǎn)價格上漲過快，政府可能采取更加嚴厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策，將對本項目開發(fā)帶來不利的影響。 （二）市場風險 本項目的市場風險主要體現(xiàn)三個方面：一是銷售價格變動對公司利潤的影響；二是未能達到預期銷售量對公司利潤和后續(xù)項目開發(fā)的影響；三是建筑材料價格變動對投資總額的影響。 （ 三）管理風險 公司管理風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是項目開發(fā)過程中，建設單位和施工單位沒有正確領(lǐng)會《 天堂島 項目總規(guī)》和《控規(guī)》內(nèi)容，從而對生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來的風險；二是公司組織架構(gòu)不完善、管理制度不規(guī)范帶來的政出多門，管理混亂， 27 資源浪費；三是項目開發(fā)過程中管理人才、技術(shù)人才匱乏，造成工程進度遲緩、工程質(zhì)量低劣。這些風險對項目的順利實施起著至關(guān)重要的作用。 （四）環(huán)保風險 天堂島 位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源， 在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。如果沒有科學的規(guī)劃，貿(mào)然開發(fā)，極有可能對 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個清江流域的生態(tài)環(huán)境。 二、風險對策 針對 天堂島 別墅群項目開發(fā)過程中存在的諸多風險因素，湖北 天堂島 實業(yè)有限公司攜手當?shù)卣?、社會各界精英、公司管理層，積極采取對策，最大限度地確保將開發(fā)風險降低到最低程度，真正實現(xiàn)人與自然、社會與環(huán)境、眼前利益與長遠利益、經(jīng)濟效益與社會效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。 （一）政策風險對策 雖然，國家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地 產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應該看到：第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，帶動著上下游十數(shù)個行業(yè)的發(fā)展，國家控制的目的是為了確保中國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場；第二，2021 年，國際金融危機的爆發(fā)，導致世界經(jīng)濟陷入衰退，盡管今年上半年，我國經(jīng)濟出現(xiàn)復蘇跡象，但這種形勢還不穩(wěn)定，需要國家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來新的生機；第三，通過盈虧平衡分析，本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，安全邊際率高，具有較強的穩(wěn)定性；第四， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)項目規(guī)劃通過了省、市、縣三級政府的批準 。 （二）市場風險對策 針對項目開發(fā)過程中存在的市場風險，本報告在第八章中已經(jīng)分析了單位售價、銷售量、單位建筑成本變動對利潤總額的影響，在以后的開發(fā)過程中，將重點采三種措施以降低市場風險：第一，加快 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐，以環(huán)境優(yōu)勢提升別墅群項目的品位和檔次，進而提高單位售價；第二，加強 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳，通過舉辦國際滑翔傘大賽、攝影大賽、清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國際國內(nèi)重大賽事促進銷售進度；第三，針對建筑市場上的價格變動，一方面，公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道，確保進貨價格的穩(wěn)定，另一方面，公司 將加強項目管理和成本控制， 28 降低材料消耗。 （三）管理風險對策 針對項目開發(fā)過程中存在的管理風險，首先，公司成立項目開發(fā)建設領(lǐng)導小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學工程建設管理，加大配套資金落實力度和各項建設協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量；最后，針對生態(tài)環(huán)境的破壞應引起項目建設單位和承建商高度重視，并按本報告所提出的各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性破壞和破壞性建設”現(xiàn)象發(fā)生。 （四） 生態(tài)保護風險對策 針對 天堂島 別墅群項目開發(fā)過程有可能帶來清江流域生態(tài)破壞風險， 湖北 天堂島實業(yè)有限公司堅持“保護第一，科學規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的 16 字方針。 首先，積極配合當?shù)卣块T，邀請有關(guān)專家編制《湖北省清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《 天堂島 規(guī)劃》）和湖北省清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），以確保項目開發(fā)的科學性。其次， 在具體建設規(guī)模、建設內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護和適當合理開發(fā)利用，在項目設置上考慮了宜昌整個旅 游區(qū)與清江 天堂島 旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。最后， 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資 18 億元人民幣）、 建設周期長（建設期 10 年）、資金壓力大。因此，公司股東采取開發(fā)與保護并進的方針，滾動開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，進行 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠開發(fā)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目堅持“保護第一，科學規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的 16 字方針，在具體建設規(guī)模、建設內(nèi)容上充分體現(xiàn)了 生態(tài)環(huán)境保護和適當合理開發(fā)利用，在項目設置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江 天堂島 旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目以合理的定位來帶動整個項目 29 的運作，為清江 天堂島 旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設帶來全新理念。她的建成必將成為清江 天堂島 旅游區(qū)的標志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚 天堂島 實業(yè)有限公司的經(jīng)營宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標桿性項目。 通過綜合分析，可以看出：一方面，本項目具有較高的財務效益和較強的抗風險能力，市場風險較 低，另一方面，本項目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟效益、社會效益與生態(tài)效益實現(xiàn)有機統(tǒng)一，具有極高的投資價值。 二、建議 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目與 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實現(xiàn)了別墅群項目開發(fā)與生態(tài)保護、休閑旅游、觀光度假的有機統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益。 建議湖北 天堂島 實業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護工作，制訂切實可行的科學管理目標，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強環(huán)境監(jiān)測工作。 結(jié)束語 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別 墅群項目依托 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個非常具有發(fā)展前景的別墅群項目。本人非常榮幸接受湖北 天堂島 實業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報告，但由于時間倉促，項目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報告難免有未盡之處。敬請公司領(lǐng)導、社會同行給予指正。 30 附件 附表一： 天堂島 別墅群項目投資估算表 項目 單價 （元 /㎡） 第一期 第二期 面積（㎡） 金額（萬元） 面積（㎡） 金額（萬元） （一）固定資產(chǎn) 建筑安裝費用 ①土建工程（樁以上） 800 119400 9552 151120 12090 ②基礎(chǔ)工程、給排水工程 50 119400 597 151120 756 ③弱電、消防、給排水 55 119400 657 151120 831 ④強電與供水工程 30 119400 358 151120 453 ⑥社區(qū)景觀、綠化、設施工程 30 119400 358 151120 453 小計 11522 14583 （二）無形資產(chǎn) 土地開發(fā)成本 3650 小計 3650 （三）開辦費 項目管理費 346 437 工程監(jiān) 理費 58 73 勘測設計費 2680 小計 3083 510 （四）不可預見費（ 5%） 730 755 （ 五 ） 物 價 因 素 1461 1509 31 （ 10%） （六）銷售費用（ 2%） 1194 1813 （七）總建筑成本 21640 19171 （八）流動資金 1000 1000 （九）建設期利息 2400 600 （十）別墅群項目總投資 25040 20771 總建筑面積單位投資（元） 1693 附表二： 天堂島 別墅群項目投資 計劃表 項 目 第一期投資計劃 第二期投資計劃 金額 (萬元 ) 2021年 2021年 金額（萬元） 2021年