【導(dǎo)讀】天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目

　　

【正文】 ， 2021年投資 21453萬(wàn)元（含一期 13204 萬(wàn)元、二期 8249 萬(wàn)元）， 2021 年投資 12521 萬(wàn)元。詳見附表二：天堂島 別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表。 第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 一、建筑成本估算 本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成： ： 3650 萬(wàn)元； ： 25294 萬(wàn)元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等； ： 811 萬(wàn)元，包括綠化、園林景觀、配套工程等； 24 ： 3593 萬(wàn)元，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等； ： 3000 萬(wàn)元； ： 1485 萬(wàn)元，按 2+3+5 項(xiàng)的 5%提取； ： 3007 萬(wàn)元，按銷售收入的 2%提取。 天堂島 別墅群項(xiàng)目總投資為 45811 萬(wàn)元，單項(xiàng)工程造價(jià)（單項(xiàng)成本）為 1693 元 /㎡。詳見附表三： 天堂島 別墅群項(xiàng)目投資成本表。 二、投資收益估算 本項(xiàng)目銷售收入為 150372 萬(wàn)元，其中一期工程銷售收入為 59700 萬(wàn)元，二期工程銷售收入為 90672 萬(wàn)元。 表 6 天堂島 別墅群項(xiàng)目銷售收入表 項(xiàng) 目 第一期銷售收入 第二期銷售收入 合計(jì) 單位售價(jià)（元 /㎡） 5000 6000 建筑面積（㎡） 119400 151120 270520 銷售收入（萬(wàn)元） 59700 90672 150372 （ 1）營(yíng)銷費(fèi)用 按銷售收入的 2%提取，共計(jì) 3007 萬(wàn)元。 （ 2）稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。 ? 營(yíng)業(yè)稅： 7519 萬(wàn)元； ? 城市建設(shè)稅費(fèi)： 376 萬(wàn)元； ? 教育費(fèi)附加： 226 萬(wàn)元； ? 防洪工程維護(hù)費(fèi)： 286 萬(wàn)元； ? 交易管理費(fèi)： 812 萬(wàn)元 ? 印花稅： 81 萬(wàn)元。 小計(jì)： 9299 萬(wàn)元。 （ 3）企業(yè)所得稅 23206 萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按稅前利潤(rùn)的 25%計(jì)算。 25 3．盈利能力分析 項(xiàng)目總投資為： 45811 萬(wàn)元，銷售收入為： 150372 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額： 69619萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)總額 92825 萬(wàn)元。詳見附 表四： 天堂島 別墅群項(xiàng)目投資收益估算表。 ? 稅前投資利潤(rùn)率： 202% ? 稅后 投資利潤(rùn)率： 152% 總體而言，本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。主要原因在于：第一，政府為推動(dòng)清江流域 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)，給予許多優(yōu)惠政策；第二， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北 天堂島 實(shí)業(yè)有限公司以自有資金開發(fā)，政府沒(méi)有資金投入，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資額度大，只能以別墅群項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，如果沒(méi)有足夠的利潤(rùn)空間， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼。 三、現(xiàn)金流量測(cè)算 現(xiàn)金流量測(cè)算結(jié)果顯示：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量總額為 61343 萬(wàn)元，其中， 2021 年為21320 萬(wàn)元， 2021 年為 19339 萬(wàn)元， 2021 年為 20684 萬(wàn)元。詳見附表五： 天堂島 別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表。 四、敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 假定項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則 項(xiàng)目銷售率為%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，投資剛能保本。 保本點(diǎn)＝投資總額 /（單位面積售價(jià) 單位面積建筑成本－單位面積稅費(fèi)）＝45811/（ 50001693434）＝ 159454（ ㎡） 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤ 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡率為 %，故此項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較小。 （二）敏感性分析 10%，其他條件不變時(shí)， 銷售收入降低 10%，利潤(rùn)總額降低 %； 10%，其他條件不變時(shí)，利潤(rùn)總額降低 %； 10%，其他條件不變時(shí)，銷售收入降低 10%，利潤(rùn)總額降低 %； 通過(guò)單位售價(jià)、單位建筑成本、銷售量三項(xiàng)指標(biāo)的利潤(rùn)靈敏度分析（詳見附表六： 天堂島 別墅群項(xiàng)目敏感性分析表），可以得出結(jié)論：?jiǎn)挝皇蹆r(jià)與銷售量的變動(dòng)對(duì) 26 利潤(rùn)總額的影響最高，幾乎相當(dāng)；其次是單位建筑成本變動(dòng)的影響。從行業(yè)特征來(lái)看，項(xiàng)目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營(yíng)銷策略等都是促進(jìn)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素。因此，在 本項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過(guò)程中，必須加強(qiáng)定價(jià)與銷售的管理與控制，采取科學(xué)的定價(jià)策略與營(yíng)銷措施，同時(shí)也必須加強(qiáng)成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項(xiàng)目整體盈利能力。 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 通過(guò)以上分析，可以看出本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢(shì)；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為 61343 萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的流動(dòng)性 。投資回收期（稅后）為 年，投資回收較快；盈虧平衡點(diǎn)銷售率為 %，在正常銷售情況下，本項(xiàng)目具有較高的安全邊際。 綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)因素 通過(guò)研究分 析， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素： （一）政策風(fēng)險(xiǎn) 近年來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快，國(guó)家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，政府可能采取更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策，將對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)不利的影響。 （二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)三個(gè)方面：一是銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)公司利潤(rùn)的影響；二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對(duì)公司利潤(rùn)和后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的影響；三是建筑材料價(jià)格變動(dòng)對(duì)投資總額的影響。 （ 三）管理風(fēng)險(xiǎn) 公司管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，建設(shè)單位和施工單位沒(méi)有正確領(lǐng)會(huì)《 天堂島 項(xiàng)目總規(guī)》和《控規(guī)》內(nèi)容，從而對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是公司組織架構(gòu)不完善、管理制度不規(guī)范帶來(lái)的政出多門，管理混亂， 27 資源浪費(fèi)；三是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中管理人才、技術(shù)人才匱乏，造成工程進(jìn)度遲緩、工程質(zhì)量低劣。這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施起著至關(guān)重要的作用。 （四）環(huán)保風(fēng)險(xiǎn) 天堂島 位于湖北省宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣清江流域高壩洲庫(kù)區(qū)內(nèi)，清江作為長(zhǎng)江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源， 在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。如果沒(méi)有科學(xué)的規(guī)劃，貿(mào)然開發(fā)，極有可能對(duì) 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個(gè)清江流域的生態(tài)環(huán)境。 二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì) 天堂島 別墅群項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，湖北 天堂島 實(shí)業(yè)有限公司攜手當(dāng)?shù)卣?、社?huì)各界精英、公司管理層，積極采取對(duì)策，最大限度地確保將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、社會(huì)與環(huán)境、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。 （一）政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 雖然，國(guó)家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地 產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應(yīng)該看到：第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)著上下游十?dāng)?shù)個(gè)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家控制的目的是為了確保中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，2021 年，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退，盡管今年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但這種形勢(shì)還不穩(wěn)定，需要國(guó)家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來(lái)新的生機(jī)；第三，通過(guò)盈虧平衡分析，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，安全邊際率高，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性；第四， 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃通過(guò)了省、市、縣三級(jí)政府的批準(zhǔn) 。 （二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本報(bào)告在第八章中已經(jīng)分析了單位售價(jià)、銷售量、單位建筑成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額的影響，在以后的開發(fā)過(guò)程中，將重點(diǎn)采三種措施以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：第一，加快 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐，以環(huán)境優(yōu)勢(shì)提升別墅群項(xiàng)目的品位和檔次，進(jìn)而提高單位售價(jià)；第二，加強(qiáng) 天堂島 生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳，通過(guò)舉辦國(guó)際滑翔傘大賽、攝影大賽、清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國(guó)際國(guó)內(nèi)重大賽事促進(jìn)銷售進(jìn)度；第三，針對(duì)建筑市場(chǎng)上的價(jià)格變動(dòng)，一方面，公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道，確保進(jìn)貨價(jià)格的穩(wěn)定，另一方面，公司 將加強(qiáng)項(xiàng)目管理和成本控制， 28 降低材料消耗。 （三）管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中存在的管理風(fēng)險(xiǎn)，首先，公司成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量；最后，針對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報(bào)告所提出的各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。 （四） 生態(tài)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì) 天堂島 別墅群項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程有可能帶來(lái)清江流域生態(tài)破壞風(fēng)險(xiǎn)， 湖北 天堂島實(shí)業(yè)有限公司堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用”的 16 字方針。 首先，積極配合當(dāng)?shù)卣块T，邀請(qǐng)有關(guān)專家編制《湖北省清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《 天堂島 規(guī)劃》）和湖北省清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《控規(guī)》），以確保項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性。其次， 在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅 游區(qū)與清江 天堂島 旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。最后， 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資 18 億元人民幣）、 建設(shè)周期長(zhǎng)（建設(shè)期 10 年）、資金壓力大。因此，公司股東采取開發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過(guò)別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，進(jìn)行 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用”的 16 字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了 生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江 天堂島 旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目以合理的定位來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目 29 的運(yùn)作，為清江 天堂島 旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來(lái)全新理念。她的建成必將成為清江 天堂島 旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng) 天堂島 實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。 通過(guò)綜合分析，可以看出：一方面，本項(xiàng)目具有較高的財(cái)務(wù)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較 低，另一方面，本項(xiàng)目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，具有極高的投資價(jià)值。 二、建議 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目與 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實(shí)現(xiàn)了別墅群項(xiàng)目開發(fā)與生態(tài)保護(hù)、休閑旅游、觀光度假的有機(jī)統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動(dòng)開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。 建議湖北 天堂島 實(shí)業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作。 結(jié)束語(yǔ) 湖北清江 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別 墅群項(xiàng)目依托 天堂島 生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個(gè)非常具有發(fā)展前景的別墅群項(xiàng)目。本人非常榮幸接受湖北 天堂島 實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報(bào)告，但由于時(shí)間倉(cāng)促，項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報(bào)告難免有未盡之處。敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)同行給予指正。 30 附件 附表一： 天堂島 別墅群項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目 單價(jià) （元 /㎡） 第一期 第二期 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） （一）固定資產(chǎn) 建筑安裝費(fèi)用 ①土建工程（樁以上） 800 119400 9552 151120 12090 ②基礎(chǔ)工程、給排水工程 50 119400 597 151120 756 ③弱電、消防、給排水 55 119400 657 151120 831 ④強(qiáng)電與供水工程 30 119400 358 151120 453 ⑥社區(qū)景觀、綠化、設(shè)施工程 30 119400 358 151120 453 小計(jì) 11522 14583 （二）無(wú)形資產(chǎn) 土地開發(fā)成本 3650 小計(jì) 3650 （三）開辦費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi) 346 437 工程監(jiān) 理費(fèi) 58 73 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 2680 小計(jì) 3083 510 （四）不可預(yù)見費(fèi)（ 5%） 730 755 （ 五 ） 物 價(jià) 因 素 1461 1509 31 （ 10%） （六）銷售費(fèi)用（ 2%） 1194 1813 （七）總建筑成本 21640 19171 （八）流動(dòng)資金 1000 1000 （九）建設(shè)期利息 2400 600 （十）別墅群項(xiàng)目總投資 25040 20771 總建筑面積單位投資（元） 1693 附表二： 天堂島 別墅群項(xiàng)目投資 計(jì)劃表 項(xiàng) 目 第一期投資計(jì)劃 第二期投資計(jì)劃 金額 (萬(wàn)元 ) 2021年 2021年 金額（萬(wàn)元） 2021年