【導讀】※※※※※※※※※※廈門房地產(chǎn)全程策劃公司?※※※※※※※※※※1. 宜州市是一座具有2100多年歷史的文化名城。境內(nèi)有25處國家各級重點文物保護單位。黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi)，形成了四通八達的交通運輸網(wǎng)絡。宜州市水、電供應。收入13438元，增長11%；農(nóng)民人均純收入4033元，增長10%。的速度遞增，一躍成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地（市）。2021年以來，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長。預計全市生產(chǎn)總值增長12%，售總額增長16%，達億元；招商引資實際到位資金增長20%，達21億元；以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗降低4%，二氧化硫排放量削。減9%，化學需氧量排放量削減%。值30億元，年均增速20％以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值26億元，年均增速14％以上；收入年均增速10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速8%。業(yè)強市”戰(zhàn)略進一步顯現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟質量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟總量不斷擴大。市工業(yè)總產(chǎn)值完成億元，同比增長%。主導產(chǎn)業(yè)的高速增長，帶動了全市工業(yè)經(jīng)濟的高速增長。目前全市規(guī)模企業(yè)增加

　　

【正文】 今年上半年非公有制經(jīng)濟工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重 70%，同比增長 40%。 非公經(jīng)濟在全縣工業(yè)發(fā)展中 占據(jù) 主力軍的地位 ，成功的個體商人 、民營企業(yè)家在成倍增加 。 2021 年全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 1 至 3 月，全市工業(yè)總產(chǎn)值完成 億元，同比增長 %。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，主營業(yè)務收入達到 ，實現(xiàn)利稅 7077 萬元，同比分別增長 39%、 %、%。 這樣的發(fā)展帶來更多的高級管理人才及越來越多的中高收入人群。 社會消費品零售總額增長 16%，達 億元； 第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）增加值 179608 萬元，占 GDP 總量的 %，比上年 155849 萬元增長 %，服務業(yè)增加 值對年度 GDP 增長的貢獻率達 %，拉動 GDP 增長 個百分點。 這樣強勁的經(jīng)濟推動力，更成就了金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者。 2021 年甘蔗產(chǎn)值已占財政收入三分之一， 其中進廠原料蔗達到 萬噸，上繳稅金 1 億多元。全市養(yǎng)蠶農(nóng)戶 萬戶，養(yǎng)蠶 105 萬張，蠶繭產(chǎn)量 4萬噸，同比增長 %， 養(yǎng)蠶收入預計達 6 億元 。蔗桑兩大支柱產(chǎn)業(yè)造就了一批先富的農(nóng)民。 我公司建議本項目的客戶定位為： 1) 民營企業(yè)主 2) 部分個體經(jīng)營從商人員 3) 國家公務員及事業(yè)單位人員 4) 企業(yè)單位高級管理人員 5) 金融、保 險、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者 7）鄉(xiāng)下先富農(nóng)民 極有可能購買 本案的客戶： 1） 城西工業(yè)園區(qū)管理人員 2） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房人士（包括教師、基層公務員、先富農(nóng)民） 3） 羅城監(jiān)獄獄警 4） 縣城公務員 宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 28 5） 縣城事業(yè)單位員工 ?? （五）項目現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項目現(xiàn)場包裝和平面設計上。 在本案的操作中，引入項目的 VI（項目標識、工地圍板、營銷中心等），每平方米至少可以再提升幾十元的附加價值。 （六）項目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素， 本案借助于專業(yè)的營銷策劃經(jīng)驗和操作能力，通過強賣點的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價值提升。 （七） 智能化物業(yè)管理及服務功能增設 引進先進的物業(yè)管理 理念 和管理體制，是建立品牌效應的有效途徑。物業(yè)管理的 3： 11 原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1：11。而好的物業(yè)管理傳播面是 1： 3。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在 1000 元 以上。 建議本案物業(yè)管理 服務中心的大堂設接待臺 ， 實 行人性化管理，突出對業(yè)主的尊貴禮遇；加強小區(qū)智能化物業(yè)管理水 平，區(qū)內(nèi)設寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對講門、監(jiān)控系統(tǒng)，增強安全性；以及引進節(jié)能型建材，如：物業(yè)管理和安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，滿足安全防范、停車、高速上網(wǎng)等需求。以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進而為我們義務宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事。 口碑宣傳的成效力度很大，物業(yè)及開發(fā)商的品牌樹立，有利于今后項目的再開發(fā)。 （ 八） 結論 以上各因素的兌現(xiàn)對于本案價值提升起著直接的驅動作用，即使以上每一項只擠出十幾元的潛在利潤，那么每平方米就可以多賺百余元，如果在幾個主要項目上下功夫，則 可使每平方米價值提升得更高。 五、 項目市場定位 宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 29 （一）項目的市場定位 因 受當?shù)厣?活配套影響，此地域的銷售市場形成一種獨有的規(guī)律， 檔次 高 、環(huán)境靚 、規(guī)模大 、配套全、物業(yè)管理到位 的住宅受到市場的歡迎， 證明了 本項目的市場定位是： 必須建成“ 建筑外觀經(jīng)典、景觀環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)配套高檔、物業(yè)管理人性化“的宜州第一品質樓盤。 樓盤素質定位不宜過低， 中高檔 的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設。 小區(qū)需擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，視周邊項目的園林規(guī)劃，本案必須有中央花園 、寬闊樓間距 ，以主題式風格分類，同時保障每個樓宇 間都要青 蔥怡人、綠意 盎然 ，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和景觀小品 ，即 戶戶有景，家家見綠 ，建議以 25 米 以上 超大樓間距、戶戶層高 米的建筑特色調(diào)動買家的購屋欲望。 根據(jù)社會熱點和當?shù)嘏涮卓瞻?，極富特色的室內(nèi)外健身設施 必不可少。 （二） 消費群體定位 一個項目只要抓住目標消費者，就會起到一個事半功倍的效果。所以目標消費者的定 位準不準確將對項目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。由于當?shù)胤績r普遍不高 ，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，必然導致居民成分的復雜，進而對小區(qū)整體規(guī)劃和設計不利，配套、服務質量跟不上。所以，為了 確保本項目的品牌和市場效益，通過近段時間對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及本案的情況分析，結合公司多年房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗，我們對本案主力客戶群的判斷如下： 地域分布 ：以 城區(qū) 內(nèi)公務員以及有一定消費能力的居民 （包括經(jīng)商人士） 為主， 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房人士、工業(yè)園區(qū) 的企業(yè)職工為輔，各占 60%、 30%；其他：5%。 目標購房客戶群體特點： 由于受縣級城市經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，當?shù)乜腿菏杖肫毡椴桓撸率杖刖?2K～ 3K左右，因此對價格的敏感性較高。 由于縣級城市比較封閉，接受新生事物相對緩慢，受居住習慣和審美能力的影響，對一 些創(chuàng)新住宅接受需要一個過程 ，因此需要進行引導 。 當?shù)鼐用裨芯幼】臻g較大，因改善居住品質與環(huán)境而購房，在經(jīng)濟可承受能力下，大面積戶型將是其購房首選。 宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 30 根據(jù)以上資料顯示所得，在今后的宣傳推廣工作中，針對目標消費群應做到： 受地域和家庭收入的限制，本案除了立足項目所在區(qū)域，做細做透市場，還要挖掘區(qū)域外的客源； 觀望的準客戶有效消化，制定具體措施，打消客戶顧慮。 六、 項目價值分析 綜合以上分析，本案在實現(xiàn)各價值實現(xiàn)要素以后，總體可提升價值約達到2600 元 /m2（指入市均價）。 依據(jù)：經(jīng)市場調(diào)查結果得知， 該地房地產(chǎn)市場屬于比較平穩(wěn)的市場，不存在房地產(chǎn)泡沫，房價年均漲幅為 400 元 /㎡左右，對照“山水宜人”目前售價，其銷售均價在 2200 元 /㎡左右，假設我們在一年后入市銷售，均價定在 2600 元左右較合理，市場接受度高。 七、 項目定價模擬 入市階段以高品質社區(qū)形象入圍，而開盤價格以 2300 元 /m2（起價） 面市，引爆市場，形成旺銷局面。日后分階段價格逐步抬升，最終實現(xiàn)銷售均價達到2600～ 2700 元 /m2。 八、 項目開發(fā)成本及效益分析 （一） 項目 開發(fā)成本及效益分析表 匯總表： 序號 項 目 內(nèi) 容 費用（萬元） 平方造價（ 元 /m2） 備 注 一 綜合成本 22137 145383 m2 1 土地成本 4200 780 含相關收 費 2 規(guī)劃設計費用 4 3 設計、監(jiān)理費用 25 4 建筑安裝成本 13976 5 小區(qū)配套建設費 33 宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 31 6 勞保統(tǒng)籌費 189 13 7 小區(qū)綠化建設費 8 其余各項收費 1715 118 9 辦公、不可預見費 894 二 營業(yè)稅、廣告代理 2875 三 銷售預測 43020 住宅 2700商業(yè) 8000 133883 m2 四 稅前利潤 20238 五 所得稅 4521 六 稅后利潤 13565 （備注：未考慮貸款使用及利息成本。） （二） 項目 開發(fā)成本及效益分析明細 征地面積： 平方米 建筑面積： 145383 平方米（其中地下室面積約 10000 平方米） A、多層、小高層住宅： 121383 平方米 B、臨街商業(yè)房： 14000 平方米 C、配套公建： 1500 平方米 建筑容積率： 建筑密度： 30% 綠地率： 30% 主要經(jīng)濟技術指標 （ 1）全部與土地相關的成本（含全部拆遷、地上物折價、土地轉讓金及一切與土地相關各種費用）： 81 畝 52 萬 /畝 =4200 萬元 （ 2）規(guī)劃設計費： 145383 ㎡ 4 元 /㎡ = 萬元 （ 3）建筑工程設計、勘測、管理和監(jiān)理費： 宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 32 145383 ㎡ 25 元 /㎡ = 萬元。 （ 4）建筑安裝成本： 13976 萬元 A、地面建筑（土建、水電）： 135383 ㎡ 900 元 /㎡ =12184 萬元 B、地下室（土建、設備）： 10000 ㎡ 1800 元 /㎡ =1800 萬元 （ 5）小區(qū)內(nèi)配套設施建設費： 45255 ㎡ 110 元 /㎡ = 萬元 （ 6）勞保統(tǒng)籌費： 145383 ㎡ 13 元 /㎡ =189 萬元 （ 7）小區(qū)綠化費用： 16245 150 元 /㎡ = 萬元 （ 8）其余各項費用： 1715 萬元 A、辦理土地使用證需交納費用：（已包含在土地成本，不另計算） B、辦理工程建設手續(xù)需交納費用： 1715 萬元 基礎設施配套費： 145383 ㎡ 100 元 /㎡ = 萬元 開發(fā)管理費： 145383 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 消防設施審核費： 145383 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 散水專項基金： 145383 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 招標管理費： 13509 萬元 ? = 萬元 質檢費： 13509 萬元 2? = 萬元 節(jié)能材料費： 145383 ㎡ 10 元 /㎡ = 萬元 （ 9）開發(fā)經(jīng)營管理費 ① 辦公管理費（按 年計算）： 494 萬元 ②不可預見費： 400 萬元 小計： 894 萬元 1— 9 項成本合計 = 22137 萬元 （ 10） 銷售預測 A、多層、小高層住宅： 122383 ㎡ 2600 元 /㎡ =31820 萬元 B、 臨街商業(yè)房： 14000 ㎡ 8000 元 /㎡ =11200 萬元 C、車庫、車位（含儲藏室）：（待計） 銷售收入合計 43020 萬元 （ 11） 營業(yè)稅： 43020 萬元 5%=2151 萬元 （ 12）營銷廣告、代理費： 43020 萬元 %=645 萬元 宜州市城南新區(qū)項目開發(fā)可行性分析報告 ※ ※ ※ ※ ※※※※※※ 廈門 房地產(chǎn)全程策劃公司 ? ※※※※※※ ※ ※ ※ ※ 33 （ 13）所得稅： 18087 萬元 25%= 萬元 （ 14）經(jīng)營凈利潤： 13565 萬元 九、 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 （一）風險性分析 由于宏觀經(jīng)濟短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會對項目的銷售周期造成影響。本項目規(guī)模較大， 13 萬 平方米項目銷售周期至少 至 3 年，現(xiàn)在尚未動工規(guī)劃，也就是講在未來三年的時間里，是否能形成較強勁的 銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進度和資金安排帶來很難把握的壓力。 目前，我們?yōu)楸景竷r格定位 2300 元 /m2 起 ，是考慮到本案所在區(qū)域房產(chǎn)市場的多變性。據(jù)理性判斷，作為 13 萬平方米的大規(guī)模社區(qū)，市場對此項目所營造的生活新概念能夠予以接受，但對其日后的物業(yè)管理水平能否予以很高的評價，還是一個未知數(shù)。如何保證上述市場價格的實現(xiàn)將直接影響項目成功與否。 （二）規(guī)避方式 投資前應準確把握市場脈搏（即做好市場調(diào)研），與專業(yè) 公司合作，通過 詳細、周全的計劃，制定超前于現(xiàn)階段的項目 建筑 規(guī)劃和設計方案，使項目落成后仍然領先于市場，這樣項目就可以繼續(xù)推廣銷售。 項目的規(guī)劃和設計是提升項目價值的重要因素。 項目的形象包裝和營銷推廣策略是項目成功的關鍵。 減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本。 對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的 資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠。 對 宜州市 房地產(chǎn)素質競爭帶來良好的發(fā)展空間，國家、地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設施的建設為本案提供催化劑。 十、 開發(fā)節(jié)奏建議 建議本案分 三期 開發(fā) ，開 發(fā)一部分，上市一部分。最先開發(fā)本案南端 B宜州市城南新區(qū)項