【導(dǎo)讀】件，新區(qū)具有非常大的發(fā)展空間。太平區(qū)域的項(xiàng)目；體觃劃，缺乏城市觃劃引導(dǎo)；銷(xiāo)售均價(jià)為6000元/㎡左右。姿態(tài)，啟勱太平置業(yè)潮；銷(xiāo)售價(jià)格為3500元/㎡左右。——金碧天下正式啟勱。帶來(lái)丌同類(lèi)型的置業(yè)客戶(hù)；產(chǎn)品為別墅級(jí)洋房，價(jià)格由同類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)不各自品質(zhì)決定。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品將陸續(xù)面向市場(chǎng)，太平新區(qū)內(nèi)各類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)量將進(jìn)一步擴(kuò)大；因此預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)太平新區(qū)供應(yīng)量仍保持平衡，價(jià)格在平穩(wěn)中略有提升；步上升，產(chǎn)品供應(yīng)量將有所上升；使昆明市商品房供應(yīng)量更加充足，低容積率產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)中有升；26%的被調(diào)查者認(rèn)為太平鎮(zhèn)處于較近的郊區(qū)；認(rèn)為太平鎮(zhèn)為工業(yè)區(qū)戒較遠(yuǎn)郊區(qū)的分別丌足15%。有較大比例的客戶(hù)認(rèn)為安寧鎮(zhèn)是工業(yè)區(qū)，空氣污染嚴(yán)重；仍然有較多市民丌了解太平鎮(zhèn)戒者認(rèn)為太平鎮(zhèn)交通丌便；對(duì)于太平鎮(zhèn)通往昆明道路系統(tǒng)的改善缺乏認(rèn)知；對(duì)于太平板塊尚未形成明確的印象聚焦。

　　

【正文】 籌期通過(guò) 954電臺(tái)廣告整點(diǎn)報(bào)時(shí)宣傳項(xiàng)目。 —— 報(bào)紙 ：硬廣加軟文 ,春城晚報(bào)為主、都市時(shí)報(bào)為輔，作為大眾媒體、大面積覆蓋。 —— 短信 ：重大銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)針對(duì)相關(guān)高端客戶(hù)群及對(duì)地州客戶(hù)、昆明市中高檔住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)送項(xiàng)目銷(xiāo)售信息、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)信息。 —— 雜志廣告 ：目標(biāo)客戶(hù)易接觸到的雜志如：航空雜志等階段性投放。在加油周刊投放形成業(yè)內(nèi)傳播。 —— 樓宇廣告 ：認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期間，以 3D形象片傳播項(xiàng)目核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)，及銷(xiāo)售信息。 —— 網(wǎng)站 ：在搜房網(wǎng)上設(shè)立按鈕，專(zhuān)人維護(hù)、炒作，并更新項(xiàng)目網(wǎng)站。 —— DM直郵： 在相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，將制作精美的 DM或泛樓書(shū)直郵給相關(guān)高端客戶(hù)群。 在認(rèn)籌及開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期多渠道、高頻率、高強(qiáng)度覆蓋目標(biāo)客戶(hù)群。 —— 在項(xiàng)目的入口處，扼守咽喉位置對(duì)太平區(qū)客戶(hù)進(jìn)行截留。 —— 內(nèi)容：林海云霄景觀資源，項(xiàng)目格調(diào)，認(rèn)籌信息。 —— 內(nèi)容：林海云霄景觀資源，項(xiàng)目格調(diào)，開(kāi)盤(pán)信息。 媒介組合策略 ——戶(hù)外 航空雜志 根據(jù)昆明的實(shí)際情況可考慮重點(diǎn)在東方航空和南方航空的航空雜志上打廣告。 高爾夫雜志 加油周刊（車(chē)主傳播） （航雜志刊中刊） 媒介組合策略 ——航空雜志 在認(rèn)籌及開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 9月中旬以后在分眾傳媒播放項(xiàng)目形象片、傳播項(xiàng)目核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)。 媒介組合策略 ——樓宇 在認(rèn)籌期針對(duì)所有能發(fā)的高端客戶(hù)發(fā)一次、以春晚大觀周刊專(zhuān)刊為 DM資料，內(nèi)容配合關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣(mài)點(diǎn)、項(xiàng)目形象、銷(xiāo)售信息有效傳播給目標(biāo)客戶(hù)群 媒介組合策略 ——DM 由于有些目標(biāo)客戶(hù)會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)尋找他所需要的物業(yè)，獲得擬選物業(yè)的相關(guān)信息，因此可以在搜房網(wǎng)傳播項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)信息，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)俠客進(jìn)行維護(hù)、撰寫(xiě)項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣(mài)點(diǎn)、生活理念等。更新林海云霄項(xiàng)目網(wǎng)站，項(xiàng)目網(wǎng)站與搜房網(wǎng)鏈接，內(nèi)容豐富、圖文精美，信息不斷更新。 媒介組合策略 ——網(wǎng)絡(luò) —— 重點(diǎn)傳播推廣項(xiàng)目核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)：山林、生態(tài)景觀資源 —— 同時(shí)傳播推廣項(xiàng)目分賣(mài)點(diǎn)：超大規(guī)模純別墅社區(qū)、片區(qū)及別墅物業(yè)升值價(jià)值、一又二分之一別墅居住功能價(jià)值 —— 十二篇軟文、分階段、多渠道投放 一、山林運(yùn)動(dòng)，太平及林海云霄的景觀。 太平的生態(tài)坡地、生態(tài)價(jià)值；林海云霄的景觀資源。生態(tài)環(huán)境對(duì)于健康、林海云霄的景觀資源及其帶給客戶(hù)的利益。 二、生態(tài)景觀，雙拼別墅的天然屬性。 三、林海云霄 — 半山別墅價(jià)值賣(mài)點(diǎn)。 生態(tài)價(jià)值、升值價(jià)值、超大規(guī)模純別墅區(qū)、一又二分之一居住功能價(jià)值。 媒介組合策略 ——軟文 —— 市場(chǎng)分析： 8月進(jìn)入銷(xiāo)售推廣的旺季，建議以比較全面的廣告?zhèn)鞑シ绞剑^大強(qiáng)度推廣，以吸引關(guān)注，傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣(mài)點(diǎn)。 —— 項(xiàng)目分析： 林海云霄自 8月起認(rèn)籌， 9月中開(kāi)盤(pán)解籌，正值項(xiàng)目認(rèn)籌的關(guān)鍵時(shí)候； 路牌 ?駐守要塞、項(xiàng)目入口處，緊抓住太平的交通要道。 報(bào)廣 ?報(bào)廣主要內(nèi)容為：軟文：一、山林運(yùn)動(dòng)、林海云霄及林海云霄的景觀資源。二、坡地別墅，別墅的天然屬性。三、林海云霄的價(jià)值賣(mài)點(diǎn)。四、別墅文化。硬廣：林海云霄、自然生態(tài)環(huán)境，火熱認(rèn)籌中、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)信息。 ?不間斷，每周至少三版。 網(wǎng)絡(luò) ?配合活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)昆明別墅物業(yè)發(fā)展研討會(huì)、坡地別墅、美麗人生”女人節(jié)，暨林海云霄 —— 養(yǎng)生、風(fēng)水大師講座；林海云霄火熱認(rèn)籌；更新項(xiàng)目網(wǎng)站信息，項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目網(wǎng)站：林海云霄 — 林海云霄四大賣(mài)點(diǎn)、樓盤(pán)形象宣傳； 雜志 ?航空雜志，林海云霄核心價(jià)值點(diǎn)：山林景觀、坡地別墅、自然生態(tài)，及三大分賣(mài)點(diǎn)、樓盤(pán)形象宣傳、林海云霄認(rèn)籌信息； DM直郵 針對(duì)奧迪客戶(hù)、高爾夫客戶(hù)、金格 VIP客戶(hù)、等高端客戶(hù)群，直郵林海云霄大觀周刊專(zhuān)刊。 短信 針對(duì)相關(guān)高端客戶(hù)群及對(duì)地州客戶(hù)、昆明市中高檔住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)送林海云霄銷(xiāo)售信息、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 8月仹推廣計(jì)劃 三、林海云霄銷(xiāo)售策略 —— 根據(jù)房源回收情況推出中等房源的相關(guān)單位，組成近 1億元的貨包，以新的案名、新的形象出現(xiàn)。 —— 結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)推廣策略重聚人氣，自 8月份 — 9月中旬認(rèn)籌，收取認(rèn)籌金 2萬(wàn) /號(hào)，在 9月中開(kāi)盤(pán)解籌， 通過(guò)營(yíng)造擠壓式賣(mài)場(chǎng)氛圍集中銷(xiāo)售。 核心銷(xiāo)售策略 —— 降低首付，將提高林海云霄在置業(yè)門(mén)檻方面的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大客戶(hù)群體，將一部分城市獨(dú)棟、聯(lián)排潛在客戶(hù)轉(zhuǎn)化為林海云霄客戶(hù)，將中產(chǎn)階級(jí)作為自己的一部分目標(biāo)客戶(hù)群，讓更多的人群提前實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想。 —— 采用降低首付、分期付款的方式，開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)并不大，所增加的稅收也并不大，尤其是在銷(xiāo)售遇阻，資金回籠慢的情況下，建議積極采用。 分期付款、降低首付 核心銷(xiāo)售策略 以均價(jià) 8000元 /㎡ 底價(jià)，含有 10個(gè)點(diǎn)的銷(xiāo)售折扣，對(duì)外均價(jià) 7200元 /㎡ 。 為弱化地下室算建筑面積對(duì)客戶(hù)的影響，按棟以總價(jià)計(jì)價(jià)，在銷(xiāo)講時(shí)以總價(jià)出現(xiàn)，不談單價(jià)，不談均價(jià)。 價(jià)格策略 老帶新優(yōu)惠 老業(yè)主（擴(kuò)大到所有認(rèn)籌客戶(hù)、上門(mén)客戶(hù)、金格 VIP客戶(hù)、奧迪會(huì)員）帶新客戶(hù)成交者，新客戶(hù)成交優(yōu)惠 1萬(wàn)元，老業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì) 1萬(wàn)元，（非業(yè)主老帶新推薦者及新成交客戶(hù)均獎(jiǎng)勵(lì) 8000元），簽訂合同后即以現(xiàn)金兌現(xiàn)、沖抵房款。通過(guò)售樓處的銷(xiāo)售員與住戶(hù)業(yè)主的溝通、短信等形式將老帶新優(yōu)惠政策傳達(dá)給業(yè)主和客戶(hù)。 相關(guān)流程： —— 新客戶(hù)與老業(yè)主一起到售樓處，或新客戶(hù)持老業(yè)主身份證提出老帶新優(yōu)惠申請(qǐng)，填寫(xiě)老帶新優(yōu)惠申請(qǐng)單； —— 經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理、開(kāi)發(fā)公司公司審批同意； —— 新客戶(hù)成交，交完首期款時(shí)，每套優(yōu)惠 1萬(wàn)元，抵總房款； —— 新客戶(hù)成交并簽約后，老業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì) 1萬(wàn)元以現(xiàn)金兌現(xiàn)。 價(jià)格策略 搭單銷(xiāo)售策略 客戶(hù)與其親朋好友購(gòu)買(mǎi) 2套及以上者，優(yōu)惠總房款 1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠， 1個(gè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或多個(gè)客戶(hù)聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)均可。如：某客戶(hù)與另其親朋好友一起各購(gòu)賣(mài)一套連在一起的單位，或不連在一起的單位，或某客戶(hù)購(gòu)買(mǎi) 2套及以上者，均可視為搭單銷(xiāo)售，均可額外優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)。 相關(guān)流程： —— 客戶(hù)在認(rèn)籌期間或在開(kāi)盤(pán)解籌日之后，愿與親朋好友各購(gòu)買(mǎi)一套； —— 客戶(hù)提出搭單優(yōu)惠申請(qǐng)，填寫(xiě)搭單優(yōu)惠申請(qǐng)單； —— 經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理、開(kāi)發(fā)公司審批同意； —— 客戶(hù)成交 2套及以上，交完首期款時(shí)，每套各優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)，抵總房款。 —— 搭單銷(xiāo)售策略不做全面宣會(huì)傳推廣，只在相關(guān)客戶(hù)有與親朋好友一起購(gòu)買(mǎi)意向時(shí)宣傳。 價(jià)格策略 —— 自 8月上旬 — 9月中認(rèn)籌，收取認(rèn)籌金 2萬(wàn) /張。發(fā)放認(rèn)籌卡，認(rèn)籌卡對(duì)應(yīng)相應(yīng)客戶(hù)身份證號(hào)碼。 —— 9月中在售樓部集中開(kāi)盤(pán)解籌（后續(xù)提供具體的解籌方案）。 —— 客戶(hù)選定房號(hào)即交定金 5萬(wàn)（ 2萬(wàn)認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金、補(bǔ)交 3萬(wàn)元），客戶(hù)所有優(yōu)惠只抵總房款，不抵定金。 —— 開(kāi)盤(pán)解籌當(dāng)天成交：按揭： 9折，一次性付款：除去9折外，享受稅收優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)日后成交優(yōu)惠幅度視情況降低。 價(jià)格策略 內(nèi)容 單價(jià) 數(shù)量 金額 備注 報(bào)版 /整版 24次、 10個(gè)黑白版、14個(gè)彩版 100萬(wàn) 47% 樓宇廣告 1個(gè)月 15 % 網(wǎng)絡(luò) 10 5% 雜志 15 % DM直郵 10 5% 短信 100000/次 16次 10萬(wàn) 5% 954電臺(tái) 整點(diǎn)報(bào)時(shí) 25萬(wàn) 12% 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 平均 2萬(wàn) /次 6次 12萬(wàn) 6% 禮品及看樓路費(fèi)補(bǔ)貼 8萬(wàn)（暫定） 4% 其他費(fèi)用：導(dǎo)示系統(tǒng)、銷(xiāo)售物料等 10萬(wàn) 5% 總計(jì) 215萬(wàn) 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算