【正文】 人群對于距離、生活便利性、能否作為第一居所享受城市生活的便利非常重視。 排他性（獨占性） 項目的雙拼別墅產(chǎn)品在目前昆明的別墅市場，具有整體的排他性。 支撐點：距昆明市中心 15公里、 20分鐘車程、昆明至太平的公交車已開通、昆安高速暢通無阻、 10分鐘步行生活圈配套日趨完善。同時，林海云霄擁有絕色的自然生態(tài)生態(tài)坡地資源，地處昆明久負盛名的西山國家森林公園，滇池西岸，擁有 4000畝森林， 250000㎡ 的九連湖泊，山地、坡地、溪谷、湖畔、濕地，高爾夫景觀，作為擁有如此生態(tài)景觀資源的別墅在昆明可謂首屈一指，這正是別墅高端客戶人群在掌控資本之后魂牽夢縈、綿綿不絕的生態(tài)坡地情結(jié)。因此林海云霄是即可以作為享受城市繁華便利第一居所，此為“一”，又可以作為享受絕色生態(tài)坡地的休閑度假生活的第二居所，此為“二分之一”，營造的是一種出則享受自然生態(tài)之美，入而享有城市繁華之利的生活，此為“昆明首席一又二分之一別墅居所”。 全新太平，昆明人的新生活。 全新太平 消除低投資價值抗性 消除低投資價值抗性 消除空氣污染抗性 清新、自然、生態(tài)、寧靜、上層階層的生態(tài)坡地生活意境 平面表現(xiàn)：以美景圖、醒目的大字推廣語展示林海云霄 的絕色環(huán)境 ，以小標題傳播分階段的銷售信息與活動信息 廣告推廣調(diào)性 7月上旬完成林海云霄項目 LOGO、項目 VI、主平面表現(xiàn)、主推廣語重新設計并確認，考慮為一期貨源設計全新案名。 7月上旬完成對項目地盤的重新包裝，包括公路上的導旗、導示牌、進入現(xiàn)場的道旗、等。 形象包裝 項目 目的 描述 制作時間 樓書 本項目是期房，須采用樓書傳播項目信息與所倡導的高品質(zhì)生活。 7月底中旬前完成 片區(qū)區(qū)域圖 配合項目升值價值炒作 炒作、展示項目所在地段價值、交通條件、周邊配套，在銷售現(xiàn)場展示 7月底中旬前完成 小區(qū)總模型 展示小區(qū)的規(guī)劃價值、內(nèi)部配套價值、山林景觀價值 突出表現(xiàn)項目的山、水景觀資源，商業(yè)、教育等配套 7月底中旬前完成 大觀周刊?？? 全面解析項目核心價值點、濃縮項目賣點，并作為 DM資料直郵，即有可閱讀性又有珍藏價值。 7月底前完成 形象包裝 —— 8月份大觀周刊整個?？?12個 P， —— 內(nèi)容：項目核心價值點：生態(tài)坡地景觀資源、自然生態(tài)環(huán)境，三大分賣點：超大規(guī)模純別墅純、升值價值、一又二分之一居住價值，其他如花園、庭院、活動信息等。 項目核心價值點宣傳讀本 營銷推廣計劃 時間 推售 節(jié)奏 營銷節(jié)點 營銷強度 階段 目標 林海云霄開盤強銷期 林海云霄認籌蓄客，推廣項目生態(tài)坡地生態(tài)核心價值賣點、及分賣點，現(xiàn)場營銷活動聚集人氣，增加客戶上門量，強化體驗與促銷 林海云霄開盤熱銷，推廣項目生態(tài)坡地生態(tài)核心價值賣點、及分賣點 林海云霄認籌蓄客期 林海云霄持銷期 昆明生態(tài)坡地別墅物業(yè)發(fā)展研討會 9月中開盤解籌 金格 VIP活動 養(yǎng)生、風水大師講座 愛我太平、自然生態(tài)展 奧迪車友會活動 名人、名宅與生態(tài)坡地品茗會 林海云霄 — 昆明財富論壇 時間 推盤 節(jié)奏 認籌 開盤 報紙 雜志 戶外 DM直郵 短信 網(wǎng)絡 電視 林海云霄開盤強銷期 林海云霄認籌蓄客期 林海云霄持銷期 配合銷售節(jié)點、營銷活動，針對高端客戶群在周四、五群發(fā)。 —— 電臺廣告 ：在認籌期通過 954電臺廣告整點報時宣傳項目。 —— 短信 ：重大銷售節(jié)點針對相關高端客戶群及對地州客戶、昆明市中高檔住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)送項目銷售信息、現(xiàn)場營銷活動信息。在加油周刊投放形成業(yè)內(nèi)傳播。 —— 網(wǎng)站 ：在搜房網(wǎng)上設立按鈕，專人維護、炒作，并更新項目網(wǎng)站。 在認籌及開盤熱銷期多渠道、高頻率、高強度覆蓋目標客戶群。 —— 內(nèi)容：林海云霄景觀資源，項目格調(diào)，認籌信息。 媒介組合策略 ——戶外 航空雜志 根據(jù)昆明的實際情況可考慮重點在東方航空和南方航空的航空雜志上打廣告。 媒介組合策略 ——樓宇 在認籌期針對所有能發(fā)的高端客戶發(fā)一次、以春晚大觀周刊專刊為 DM資料，內(nèi)容配合關鍵時間節(jié)點，將項目價值賣點、項目形象、銷售信息有效傳播給目標客戶群 媒介組合策略 ——DM 由于有些目標客戶會通過網(wǎng)絡來尋找他所需要的物業(yè)，獲得擬選物業(yè)的相關信息，因此可以在搜房網(wǎng)傳播項目營銷活動、銷售節(jié)點信息，聘請專業(yè)的網(wǎng)絡俠客進行維護、撰寫項目價值賣點、生活理念等。 媒介組合策略 ——網(wǎng)絡 —— 重點傳播推廣項目核心價值賣點：山林、生態(tài)景觀資源 —— 同時傳播推廣項目分賣點：超大規(guī)模純別墅社區(qū)、片區(qū)及別墅物業(yè)升值價值、一又二分之一別墅居住功能價值 —— 十二篇軟文、分階段、多渠道投放 一、山林運動，太平及林海云霄的景觀。生態(tài)環(huán)境對于健康、林海云霄的景觀資源及其帶給客戶的利益。 三、林海云霄 — 半山別墅價值賣點。 媒介組合策略 ——軟文 —— 市場分析： 8月進入銷售推廣的旺季，建議以比較全面的廣告?zhèn)鞑シ绞?，較大強度推廣，以吸引關注，傳播項目價值賣點。 報廣 ?報廣主要內(nèi)容為：軟文：一、山林運動、林海云霄及林海云霄的景觀資源。三、林海云霄的價值賣點。硬廣：林海云霄、自然生態(tài)環(huán)境，火熱認籌中、營銷活動信息。 網(wǎng)絡 ?配合活動營銷昆明別墅物業(yè)發(fā)展研討會、坡地別墅、美麗人生”女人節(jié)，暨林海云霄 —— 養(yǎng)生、風水大師講座；林海云霄火熱認籌；更新項目網(wǎng)站信息，項目核心價值點：項目網(wǎng)站：林海云霄 — 林海云霄四大賣點、樓盤形象宣傳； 雜志 ?航空雜志，林海云霄核心價值點：山林景觀、坡地別墅、自然生態(tài)，及三大分賣點、樓盤形象宣傳、林海云霄認籌信息； DM直郵 針對奧迪客戶、高爾夫客戶、金格 VIP客戶、等高端客戶群，直郵林海云霄大觀周刊?？?。 —— 結(jié)合營銷推廣策略重聚人氣，自 8月份 — 9月中旬認籌，收取認籌金 2萬 /號，在 9月中開盤解籌， 通過營造擠壓式賣場氛圍集中銷售。 —— 采用降低首付、分期付款的方式，開發(fā)商所承擔的風險并不大，所增加的稅收也并不大，尤其是在銷售遇阻，資金回籠慢的情況下，建議積極采用。 為弱化地下室算建筑面積對客戶的影響，按棟以總價計價，在銷講時以總價出現(xiàn)，不談單價，不談均價。通過售樓處的銷售員與住戶業(yè)主的溝通、短信等形式將老帶新優(yōu)惠政策傳達給業(yè)主和客戶。 價格策略 搭單銷售策略 客戶與其親朋好友購買 2套及以上者，優(yōu)惠總房款 1個點的優(yōu)惠， 1個客戶購買或多個客戶聯(lián)合購買均可。 相關流程： —— 客戶在認籌期間或在開盤解籌日之后，愿與親朋好友各購買一套； —— 客戶提出搭單優(yōu)惠申請，填寫搭單優(yōu)惠申請單； —— 經(jīng)銷售經(jīng)理、開發(fā)公司審批同意； —— 客戶成交 2套及以上，交完首期款時，每套各優(yōu)惠 1個點，抵總房款。 價格策略 —— 自 8月上旬 — 9月中認籌，收取認籌金 2萬 /張。 —— 9月中在售樓部集中開盤解籌（后續(xù)提供具體的解籌方案）。 —— 開盤解籌當天成交：按揭： 9折，一次性付款：除去9折外，享受稅收優(yōu)惠，開盤日后成交優(yōu)惠幅度視情況降低