【正文】 有為先，根據(jù)時機選擇提前銷售或養(yǎng)鋪一段時間，待價值進一步提升再行銷售的策略。 購物中心 53 報告提綱 第五部分： 酒店式公寓 一、概念 二、特點 三、用途分類 四、黃石酒店式公寓投資背景 五、酒店式公寓 SWOT分析 六、項目定位 54 ? 酒店式公寓， 意為 “ 酒店式的服務，公寓式的管理 ” ， 定位成為服務高端市場的產品，是一種只做服務、沒有酒店經(jīng)營的純服務公寓。 ? 我國的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。 不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。 二、特點 酒店式公寓 56 商務酒店式公寓 商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。 商住酒店式公寓 商住酒店式公寓一般地處繁華商業(yè)地段，具備了既可居住、又可商用的價值。商住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。 三、用途分類 酒店式公寓 57 ? 05年至 09年黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，對房地產市場起到良性的促進作用。 ? 黃石市可支配收入增長速度較平均商品房價格的增長快，因此，引導當?shù)乜蛻?，進行固定資產投資，具備良好的市場機會。由于其是當?shù)厥袌龈矣诘谝粋€吃螃蟹的人，項目銷售狀況較為理想。 酒店式公寓 59 機會 (Opportunity) ? 政府招商引資項目在政策扶持上應該有更多幫助； ? 通過對住宅項目調研分析，本項目可填補黃石市綜合項目多項空白，產品設計空間非常大； ? 黃石及鄂東區(qū)域最大的城市綜合體，新的居住模式為項目營銷提供了強大的賣點； ? 多類型經(jīng)營理念，針對客戶群體的面更加廣泛，機會也就越多。 酒店式公寓 60 市場定位 ? 海內外常駐當?shù)氐纳虅諜C構和其它機構 ? 國內及海外常來當?shù)氐纳虅杖藛T ? 當?shù)仄髽I(yè) ? SOHO族 ? 個人或家庭居住生活者 六、項目定位 酒店式公寓 鑒于本項目的地理位置以及城市發(fā)展相對滯后的特殊性，建議項目市場定位可作為 “ 兼顧居家型與商務辦公型 ” 的酒店式公寓，并可適當考慮借鑒 “ 產權式酒店 ” 營銷模式，推出部份公寓式酒店的一個復合項目 61 客戶類型定位 家居軟飾中心的經(jīng)營者、投資者、小企業(yè)和 SOHO族、居家自住者、政府企事業(yè)單位員工、城市圈商務往來客流。 配套定位 本項目為黃石市唯一的城市綜合體項目，自身配套有專業(yè)市場、購物中心以及商業(yè)街，業(yè)態(tài)涵蓋了日用品、服裝、餐飲、百貨以及酒店等，自身配套相對較為豐富。 經(jīng)營管理定位 物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分： 硬件主要指物業(yè)的配套設施，包括房間套內的設施和公共設施；軟件主要指公寓的服務管理水平。 硬件 房間標準 — 廚房和衛(wèi)生間的設施以及空調、電話、電視、冰箱、洗衣機（烘干設備）等家具設備為主；公共部分 — 以會所設備為主。 戶型面積： ? 一房房型 — 建筑面積在 30~60㎡ /套之間，類似于酒店的標準房間，適合酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。 六、項目定位 酒店式公寓 64 價格定位 1） 酒店式公寓價格定位 — 通過大量的調研和數(shù)據(jù)分析，我們 將項目住宅的銷售均價定為 3950元 /㎡ （定價依據(jù)見住宅部份），并將此作為產權式酒店和酒店式公寓的定價基礎。據(jù)此估算，項目配置設備的成本為 198元 /㎡ 。 定價方式：住宅基礎價格 +項目配置設備費用 +裝修費用 =銷售價格 3950元 /㎡ + 198 + 500 = 4648（元 /㎡ ） 酒店式公寓 六、項目定位 65 價格定位： 2）公寓式酒店的價格定位及盈利分析 通過研究分析，目前國內經(jīng)營較好的產權式酒店，都具備以下幾點共性： ① 投資回報較高，投資模式較靈活而且投資門檻不高； ② 具有良好的旅游或商務辦公優(yōu)勢； ③ 投資的保障體系較完善 (品牌酒店經(jīng)營、開發(fā)商提供回購等 ) 。返租所需資金在酒店式公寓基礎上進行相應上調。將此返還費用增加到房價中，總價為 273916元，單價則為 5828元 /㎡ 。 酒店式公寓 六、項目定位 69 入住價格 營業(yè)收入 （ 70%入住率） 每間房成本 每間房每月成本 （ 75元 30天） 每月毛利潤 （月收入一月成本） 170 3570 75 2250 1320 180 3780 75 2250 1530 190 3990 75 2250 1740 200 4200 75 2250 1950 根據(jù)我司對黃石市場的大量數(shù)據(jù)調研及分析，規(guī)模及配套類似本項目的酒店價格大致為 170元 /天 200元 /天。 綜合以上觀點，為加強購買者信心，我們將投資回報確定為返租 3年，由專業(yè)酒店專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，客戶每年可以獲得其所購買酒店套房總價款 8%的回報，另外每年還可獲得 12天免費入住酒店的福利。 酒店式公寓 六、項目定位 70 本篇結論： 黃石市場沒有正規(guī)的寫字樓及管理較好的集商務、酒店、住宅為一體的辦公居住物業(yè)，本項目公寓部份，必將給周邊客戶提供高效、舒適的辦公居住環(huán)境，基于此，我們將產品定位如下： ? 具有投資性的公寓式酒店、商務型酒店式管理公寓、商住型酒店式管理公寓、高檔次的居家型酒店式管理公寓； ? 客戶為家紡專業(yè)市場的經(jīng)營者、投資者、小企業(yè)和 SOHO族、居家自住者； ? 高檔裝修標準，配置較高端的智能化管理系統(tǒng)； ? 公寓式酒店定位為三星級， 總房源數(shù)量在 400個單元， 建筑面積 16000㎡ 左右 ；門檻低，符合黃石人固定資產投資方向； ? 酒店式公寓定價為 4648元 /㎡ 。） ； ? 營銷過程中，借鑒產權式酒店操作模式，主推公寓式酒店，以規(guī)避銀行按揭障礙，縮短返租時限；依托公寓式酒店管理，推出酒店式公寓的良好服務模式，為項目家紡市場及周邊中小公司提供居住、辦公、接待的配套服務。 紡織行業(yè)分三大塊：①服裝為一塊；②產業(yè)用紡織品；③家紡。 ? 家紡行業(yè)涵蓋范圍 ? 床上用品類 ? 窗簾類 ? 洗漱廚房紡織品類 ? 家具類紡織類（靠墊、座墊）等。 一、概念 家居軟式中心 73 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 品牌商家三足鼎力 隨著羅萊、夢蘭、富安娜中國三大家紡巨頭的上市，家紡三足鼎立正式形成，行業(yè)競爭局式越來越明顯， 一 些中小型企業(yè)必須加快改革步伐，無論從產品的品質以及花形上面要快速的跟上國際化，同時宣傳推廣也必須加快， 有效的利用展會或是不同形式家紡中心占據(jù)市場份額，已經(jīng)刻不容緩。 ? 產地分散 中國家紡企業(yè)都是按照集群式進行發(fā)展的，但每個集群里面有名的企業(yè)只有一兩家，就造成了中國很多的家紡品牌生產商過于分散。 銷售市場特征： ①家紡 “ 一站式 ” 購物逐漸成型； ②網(wǎng)絡營銷越來越受關注 ； ③市場細分成主流方向： 不少的企業(yè)在生產家紡制品的時候，也開始橫向的往保健家紡產業(yè)的轉移。 二、現(xiàn)狀與市場 家居軟式中心 75 市場展望： ①家紡市場空間大 ②城鄉(xiāng)差距縮小 ③人均家紡消費空間大 市場動向： 在 2023年以來取得了突飛猛進的發(fā)展，年均增長速度超過 20%， 2023年中國家紡行業(yè)的產值約 3000億元人民幣， 2023年上升至 3630億元， 2023年的數(shù)據(jù)則達到 4356億元， 2023年的數(shù)據(jù)則達到了 5300多億， 2023年，我國全社會家紡行業(yè)產值約為 6540億元， 2023年是 7900多億， 2023年則達到了 8800億。 二、現(xiàn)狀與市場 家居軟式中心 家紡行業(yè)近年發(fā)發(fā)展（億）30003630435653006540790088000100020233000400050006000700080009000100002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年76 海寧中國家紡裝飾城 市場占地 155畝，投資 2． 5億元，總建筑面積 13萬平方米，現(xiàn)有標準化鋪位 2023余間，經(jīng)營戶 1258家。 以家紡城為中心而形成的家紡特色工業(yè)區(qū)現(xiàn)入駐企業(yè) 193家（其中外資企業(yè)16家），形成了原料生產、織造、印染、整理相配套的工業(yè)體系 。 疊石橋國際家紡城三期占地 606畝，投資 25億元，建筑面積 70萬㎡，形成品牌展示營銷中心、商務辦公居住中心、商貿休閑娛樂中心、商業(yè)金融會展中心、公共服務配套中心等五大中心，成為國內面積最大、檔次最高、配套最全、平臺最齊、環(huán)境最優(yōu)的家紡專業(yè)市場。 聚集了紅豆、亞光、潔麗雅、恒源祥、南方寢飾、恒美、眾華等 300多家品牌家紡企業(yè)。 家居軟式中心 三、專業(yè)市場案例分析 共性分析 ① 交通便捷 —— 通達性強； ② 與城市核心帶有一定距離 —— 對項目大體量打下基礎； ③ 輻射區(qū)域廣泛 —— 定位立足點均站在國內外； ④ 專業(yè)領域綜合性強 —— 專業(yè)市場領域業(yè)態(tài)豐富，甚至在輔助業(yè)態(tài)上商務、休閑、展示等已經(jīng)形成一體化互動； ⑤ “ 城 ” 的概念深入 —— 各種類型模式均匯集，銷售渠道豐富，聚客力強 ； 78 產業(yè)基礎： 黃石有著近 40年家紡生產歷史，在紡織行業(yè)中，有著重要的影響力，加上近年幾十家紡織企業(yè)的進駐，良好的產業(yè)基礎結構已經(jīng)形成。 小結： 通過黃石家紡市場行業(yè)調查得知，黃石家紡市場需求較大，但全是零散經(jīng)營，沒有形成一個有效的集中交易市場，因此，本項目的家紡城經(jīng)營模式以及產品的多元化，正好填補黃石家紡市場的空白。 ? 國家及湖北省政府大力的對黃石進行投資，將會對黃石經(jīng)濟產生深遠影響，為本項目的后期快速發(fā)展提供了一個良好的基礎。紅星美凱龍明確表示在條件成熟情況下，進駐百貨，這為本項目提供了一個潛在合作伙伴的機會； ? 杭州家紡產業(yè)園的進駐使得家紡市場進一步被重視，產品需要一個展示、交易的賣場； ? 地處幾大交通要道交匯處，項目地塊視線良好，能為本項目增加廣告位置銷售的機會，增加后期銷售收入。 ? 城際快線修成后，距離項目地只有 5公里左右，周邊的居民在去武漢的時間可以縮短為25分鐘，武漢繁榮的市場將會對項目造成一定壓力。 ? 投資者 投資購買商鋪是少數(shù)投資渠道之一，在專業(yè)市場統(tǒng)一業(yè)態(tài)的情況下，投資者對專業(yè)市場穩(wěn)定性認同度較高； ? 政府企事業(yè)單位員工 這部分人有穩(wěn)定且較高的收入，對于多方投資渠道都會特別關注。 上游產業(yè)鏈 中游產業(yè)鏈 下游產業(yè)鏈 家居軟式中心 83 ? 東方裝飾城： ? 東方建材城主要經(jīng)營的是裝飾建材，陶瓷衛(wèi)浴等家庭硬裝飾材料； ? 東方裝飾城 17萬平方米的商業(yè)面積，是黃石市專業(yè)市場的代表，目前已涉足家紡行業(yè)，但還不成規(guī)模；因管理不善，目前已經(jīng)出現(xiàn)商戶因經(jīng)營狀況不理想，人心思動的跡象。項目建筑總面積達 8萬平方米，說明了他們對黃石市家居市場的信心，對本項目提供極大借鑒作用 。因此，考慮要在周邊城市圈具備一定的輻射能力，因此，需建立一個融合餐飲、辦公、物流、展示等功能為一體的多功能家紡專業(yè)市場。 八、規(guī)模定位 家居軟式中心 84 定位思路 — 在黃石，就目前商業(yè)核心級經(jīng)營狀況來看，傳統(tǒng)街鋪形式仍然是主要的商業(yè)模式，百貨業(yè)形成的趨勢是沖擊，但沒有完全取代街鋪在黃石市民及投資者心中的地位。 賣點分析 — ? 方正實用的格局，鋪位大小相同，排列有序，利于商戶多種選擇，更好地實現(xiàn)消費客戶資源共享； ? 便于設計大開間，小進深的長方形結構，將商鋪功能利用率達到最高； ? 淡化 “ 鋪王 ” ，均衡所有店鋪價值，做到無明顯死角，各個都是臨街的 “ 鋪王 ” ，提高整體商鋪的價值； ? 流動線縱橫交錯，清晰合理，有利于消費群尋找目標業(yè)類，且各街鋪間集群優(yōu)勢，很容易將客戶鎖定，利于成交； 九、布局定位 家居軟式中心 85 商鋪結構 — ? 底商 +多層住宅形式： ? 底商為兩層的街鋪，一層作為商業(yè)經(jīng)營，二層同時也可以作為倉儲、住宿及經(jīng)營三種形式，三層以上為住宅層。最大程