【導讀】《2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款。才能在彰顯自身價值的同時被市場所接受。◇提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以體現(xiàn)為出發(fā)點；◇帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應；的太原至澳門高速公路在此交匯，在汝州形成“十”字形高速公路構(gòu)架。汝州市80%的行政村實現(xiàn)了“村村通”柏油路。全市總面積1573平方公里，其中耕地面積62707公頃，城區(qū)面積平方公里；汝州人口自然增長率為%，目前全市總?cè)恕？陬A計達100萬，市區(qū)建成區(qū)預計達到18平方公里。達到平方公里，市區(qū)人口將達到27萬。汝州市原為臨汝縣，因瀕臨汝河而得名。汝州市轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個街道辦事處、453個行政村。2021年9月，被確定為河南省25個加快城鎮(zhèn)化進程重點縣(市)之一；汝州市歷史悠久?；晟秊橹彪`州，1913年改為臨汝縣，1988年6月經(jīng)國務院批準撤縣建市。創(chuàng)造了燦爛的文化，譜寫了氣勢恢宏的篇章。

　　

【正文】 家店鋪，經(jīng)營種類 23 種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營具體狀況如下： 廣育路商鋪種類分布比例 [204 家 ] 餐飲 67 家 % 通訊 21 家 % 銀行 3 家 % 百貨店 18 家 % 行政單位 7 家 % 診所 6 家 % 電器維修 19 家 % 書店、復印、理發(fā)… 71 家 34% 從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費群體是工薪階層。廣育路店鋪租金每月約 25 元 /㎡ ，這里的店鋪屬于市政府所有，只租不賣，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。整個街區(qū)兩旁樹木茂密，沿街店鋪陳舊不堪，人行道坑洼不平，街區(qū)形象不是很好。同時，了解到經(jīng)營戶有的在此經(jīng)營已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營商 99%是 本地人。 ◇ 、洗耳北路 洗耳北路靠汽車站段，街長 350 米左右，經(jīng)營種類 20 種，共有 94 家，具體經(jīng)營狀況如下： 廣育路商鋪種類分布比例 [94 家 ] 飯店 20 家 21% 旅館 13 家 14% 煙酒 10 家 11% 日雜百貨 10 家 11% 美容美發(fā) 9 家 9% 水暖五金 9 家 9% 醫(yī)藥門診 6 家 6% 打印設計 4 家 4% 眼鏡、洗衣、通訊等 14 家 15% 這條街靠近中心汽車站，沿線以旅館、飯店及煙酒經(jīng)營為主，生意一般。租金約每月大多不到 20 元 / ㎡ 。這里的沿街店鋪有 1/4 是屬個人的， 3/4 是集體和市《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 政府的。整條街購物環(huán)境不好，除了逸夫小學上下學之外，一般情況下行人很少。很多經(jīng)營商想關(guān)閉店鋪，轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。 藍海分析： 從以上的幾條主要商業(yè)街分析可以看出 ： ◇ 中低檔產(chǎn)品占據(jù)了主流市場，更高層次消費沒有得到有效釋放； ◇ 缺乏統(tǒng)一管理及合理定位，基本上停留在原始經(jīng)營的基礎(chǔ)上； ◇ 街區(qū)功能不是很明顯，街區(qū)的規(guī)模和集聚效應沒有得到合理體現(xiàn)； ◇ 現(xiàn)有商鋪基本上屬于國家和集體所有，經(jīng)營戶購買力受到一定壓制； ◇ 商鋪基本上屬于老房子改建，在形象和使用上都不是很到位； ◇ 投資商鋪基本上以自營為主 ，房地產(chǎn)投資意識不是很強。 （二） 、 汝州商業(yè) 賣場 分析 汝州的商 業(yè) 賣場 主要由以下形態(tài)構(gòu)成： ◇ 老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（ 汝州購物中心 、 汝州商場 ） ； ◇ 大型賣場（春天服飾廣場、步步高服裝鞋業(yè)廣場、新都會購物廣場）； ◇百貨 超市（老城購物廣場、健業(yè)生活廣場、 菜籃子超市、匯省客購物廣場、康樂福購物廣場 ） ； ◇專業(yè)賣場（ 強盛家電量販、幸福樹電器、百姓家電廣場、九州家具中心、全友家私） ◇步行街（金世界商業(yè)步行街） ◇專業(yè)市場（ 鐘樓市場、城東瓜菜市場、汝州市鋼材市場、果品批發(fā)市場 ） ◇ 、百貨超市類： 老城購物 廣場 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 地理位置： 廣育路與廣成路交匯處 項目概況： 該商場規(guī)模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在 2021 年 10 月份開業(yè)，總營業(yè)面積約 4300 平方米，主要經(jīng)營：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設計都較為合理，超市的規(guī)模、商品價格要比同類物業(yè)要高一個檔次。 經(jīng)營現(xiàn)狀： 由于裝修較新，購物環(huán)境較為舒適，配套也都很完善，據(jù)了解，每天平均的人流量 20213000 人。同時，該商場鋪位可對外出租（每平方米租金 4050 元），引入一些品牌的產(chǎn)品。 項目成功點 ： ☆ 交通便利，規(guī)模較大，業(yè) 態(tài)較為高檔。 ☆ 整個商場的招商到供應商都非常成功。 ☆ 賣場的管理較為規(guī)范，衛(wèi)生狀況良好。 健業(yè)生活廣場 地理位置： 丹陽中路 項目概況： 該商場在 2021 年下半年開業(yè)，是一家專業(yè)的生活超市。共一層，總營業(yè)面積約 3200 ㎡ ，門前有近 300 ㎡ 的停車場，該商場主要經(jīng)營服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設施不是很完善。本商場是由許昌人投資，據(jù)了解，剛開業(yè)時生意很紅火，近半年來，因為同類物業(yè)的競爭，客源有所分流。同時，該商場也是汝州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較 為規(guī)范，鋪位不出租。 菜籃子超市 地理位置： 丹陽西路 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 項目概況： 該商場于 2021 年開業(yè)，是一家專業(yè)的百貨超市。共一層，經(jīng)營面積 1000 多平米 ,經(jīng)營范圍 :新鮮水果 ,新鮮蔬菜 ,日用百貨 ,調(diào)味調(diào)料 ,速凍冷食等，空間較為狹小，入口處僅 12 米左右，但臨長途汽車站售票大廳，故人流量有所保障，目前經(jīng)營狀況良好。 匯省客購物廣場 地理位置： 丹陽中路 項目概況： 該商場 2021 年 10 月份開業(yè)，正值兩周年店慶。共一層，為一家近千平方米的大型綜合性超市，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為日常百貨、服飾、蔬菜水果等。老板是汝州本地人，該 商場所處地段較好，人流量大，故經(jīng)營狀況良好。商場內(nèi)貨架陳列較為陳舊，僅能滿足周邊人群的日常購物需求，發(fā)展空間不大。 康樂福購物廣場 地理位置： 丹陽東路 項目概況： 該商場今年 5 月 1 日剛開業(yè)，共一層，總營業(yè)面積近 4000 平方米 ，門前有較寬裕的停車位 。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為日常百貨、食品、服裝、家居及蔬菜熟食等，后期擬招進休閑小吃 ,西餐，賣場較為開闊。據(jù)其營業(yè)人員介紹，老板為溫州人。該商場經(jīng)常在周末舉行各種優(yōu)惠活動。但由于地段較偏，經(jīng)營狀況反不如匯省客，輻射人群為周邊居民。 ◇ 、大型賣場類： 春天服飾廣場 地理位置： 望嵩北路 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 項目概況： 該項目地理位置十分優(yōu)越，處于汝州核心商圈，此商場于 2021 年下半年開業(yè)，商場營業(yè)面積 1780 平方米。據(jù)了解，該商場是由一位許昌人投資經(jīng)營，主要的進貨渠道是來自廣州，主要以經(jīng)營中青年的男女服飾為主，以雜牌為主，針對當?shù)刂械蜋n的消費人群，經(jīng)營的商品大多為中低檔產(chǎn)品（靠丹陽路的七匹狼專賣例外），但這些商品適合當?shù)厝说男枨?。同時，該商場已是當?shù)剌^有規(guī)模的休閑類服裝的購物場所。 步步高服裝鞋業(yè)廣場 地理位置： 望嵩南路中段 項目概況： 該商場于 2021 年開業(yè)，總營業(yè)面積 3600 平方 米，現(xiàn)有員工 300多人，該商場是由汝州當?shù)厝送顿Y，政府的關(guān)系很好。商場主要經(jīng)營男女服裝、鞋類，該商場的商品劃分非常明確，主要以中、高檔的商品為主，同時也滿足了當?shù)氐囊徊糠值南M人群，在鞋類產(chǎn)品中，有很大一部分是溫州的品牌（紅蜻蜓、杰豪、吉爾達等）占總比例的 40%左右，服裝區(qū)的劃分有男裝、女裝、休閑裝、體育運動裝，并且還開了一家服裝類的精品店（如：花花公子、都彭等），迎合不同的消費人群，該商場有一部分鋪位是出租，租金在 80 元— 100 元不等。同時商場內(nèi)的配套設施也較為完善，企業(yè)形象的設計比同類物業(yè)較為突出，容易 營造輕松的購物環(huán)境，是汝州服飾類的第一大賣場。 項目成功點： ☆ 市場定位明確，適合當?shù)氐南M觀念。 ☆ 該商場的管理得當，同時，市場前期也有進行招商引入品牌產(chǎn)品。 ☆ 每年都會有一次的統(tǒng)一裝修，保持購物環(huán)境的舒適。 分析： 實施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營狀況較理想。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 新都會購物廣場 地理位置： 望嵩南路中段 項目概況： 該項目擁有獨立商鋪 60 余間，共三層，經(jīng)營面積約 2500 平方米，一層為服飾、精品等，二層為女裝及童裝、三層為家居賣場。營業(yè)不久，但經(jīng)營狀況較差，主要是規(guī)劃有誤，內(nèi)部基本為圍 廊式布局，而前面的廣場規(guī)劃過小，無法形成有效人流聚集，形成一個商業(yè)死角。 項目 失敗處 ： ☆ 前期規(guī)劃有誤，無法形成向上人流，導致樓上經(jīng)營不善； ☆ 市場定位模糊，導致后期業(yè)態(tài)經(jīng)營混亂 ； ☆業(yè)態(tài)的混亂直接導致了其招商的失敗。 ◇ 、老百貨商場類： 汝州購物中心 地理位置： 望嵩北路與丹陽中路交匯處 項目概況： 該商場位于汝州市區(qū)的黃金地段，該商場建于 90 年代中期，商場的總建筑面積是 12021 多平方米，營業(yè)面積 4800 平方米，此商場共四層，一層主要經(jīng)營日用品、家用電器、小超市及體育用品，租金在 40 元 — 50 元， 該層經(jīng)營的商品是以雜牌為主，經(jīng)營戶也大都是中年人，處于比較保守經(jīng)營狀態(tài)；二層主要經(jīng)營鞋類、珠寶、男女服飾、雜貨店，租金在 35 元 — 45 元不等，該層除珠寶店之外，其他的經(jīng)營品種的檔次都較低，但珠寶商品價格要比浙江同類商品的價格要高出 20 個百分點；三層主要經(jīng)營羽絨服、床上用品等，租金在 30— 40 不等，屬低檔商品；四層：目前空置。據(jù)了解，該商場剛開業(yè)時，生意非常的火暴，人氣旺盛。現(xiàn)如今商場的整體的設備陳舊，扶梯幾乎是無法運行，顯得整體的購物環(huán)境較差。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 項目失敗點： ☆ 由于是國營單位，缺乏專業(yè)的商業(yè)操作。 ☆ 經(jīng)營品種太雜，檔次太低，沒有統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)劃，商場的主體功能不能得以體現(xiàn)。 ☆ 設備太過陳舊，沒有及時裝修、調(diào)整，約束了中、高檔經(jīng)營戶的進入。 分析： 該商場也曾有 56 年火暴，由于是國營的原因 對商場沒有進行合理的規(guī)劃，缺乏對市場的引導，致使商場后期的經(jīng)營乏力。 汝州商場 地理位置： 丹陽中路（汝州大廈） 項目概況： 該商場于 9798 年投入使用，總營業(yè)面積 2300 平方米，共二層，一層主要經(jīng)營家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，經(jīng)營商品都非常低檔，二層處空置狀態(tài)。 經(jīng)營情況： 該商場已十 分陳舊，是 90 年代末期建筑，現(xiàn)目前人流量非常稀少，基本為老式的供銷社模式，據(jù)營業(yè)員介紹，擬進行裝修。 ◇ 、專業(yè)賣場類： 強盛家電量販 地理位置： 望嵩路中段 項目概況 ：由于地處商業(yè)繁華區(qū)，與步步高服飾鞋業(yè)廣場相鄰，經(jīng)營狀況良好，賣場規(guī)模約在 1500 平方米左右，較具規(guī)模。商場主要經(jīng)營海爾等空調(diào)、彩電、音響及日常家用電器系列，二樓面積較小，經(jīng)營慘淡，無人流。 經(jīng)營情況： 除了目前的兩三家家電賣場之外，汝州還有著各個品牌家電的小型賣場，競爭較為激烈，存在相互壓價的行為，其余的同類賣場經(jīng)營狀況一般。 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 國房藍海（廈門） 九洲 家具中心 地理位置： 丹陽東路 項目概況 ：該項目較有規(guī)模， 2021 年投入使用，該項目分 A， B 區(qū)，總營業(yè)面積 7000 平方米，共有 63 家經(jīng)營戶，經(jīng)營品牌代理有 32家，占總市場份額 %，其主要經(jīng)營家具、辦公用品。該市場只租不賣，租金每平方 12 元、 15 元、 18 元不等，同時市場配有兩個主入口，四條通道，但市場的周邊配套設施不完善。 經(jīng)營情況： 在對市場的走訪過程中，了解到該項目只租不賣，主力面積是在50— 80 平方米、 100— 120 平方米。市場內(nèi)部的配套設施不夠，需要改善 。 ◇ 、步行街 金世界商業(yè)步行街 地理位置： 望嵩路與洗耳路之間 廣 告 語： 汝州金世界商業(yè)步行街 財富特區(qū)名店街 項目概況 ：該步行街 位于汝州市商業(yè)核心地帶，是目前汝州面積最大、最具標志性的商業(yè)建筑群。南臨丹陽路、北依望嵩北路，西至洗耳中路，商業(yè)氛圍濃厚。項目總占地面積 27280 平方米，占地 40余畝，建筑面地 3 萬平方米，其中商鋪 310 間，分上下兩層連體；住宅 90套，戶型豐富。 2021 年 5 月 開始營業(yè)，其中有 70 間店鋪為自購自營式店鋪， 218 間店鋪為出租收益店鋪，商鋪每間每月租金從1400 元到 5000 元不等，平均租金 2100 元。 經(jīng)營情況 ： 商住復合項目的風險及利潤的核心部分是商業(yè)。該案在商業(yè)營銷推廣上，既肩負著“商業(yè)街”的概念引導，又承受著四級市場的狹隘空間的壓力。目前經(jīng)營狀況欠佳，大量店面轉(zhuǎn)讓中。 ◇ 、專業(yè)市場 《