【導(dǎo)讀】荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與阿拉伯。溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)。境質(zhì)量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。境保護總局把三亞浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。項目用地面積約500. 畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從?？谶M入三亞和從。三亞市區(qū)進入市中心區(qū)的主要干道，交通進出入情況優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商?；\，占總投資的%。

　　

【正文】 31銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項目經(jīng)營管 理模式 本項目將采用服務(wù)式公寓式模式進行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務(wù)。本項目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員會自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 2 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。 3 運作機制 32物業(yè)經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，小區(qū)業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。 4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義 一、 南新澳洲花園： 南新澳洲花園位于 在三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面 ，建設(shè)內(nèi)容包括高 層住宅，服務(wù)式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施 二、 營業(yè)收入 ： 南新澳洲花園 通過經(jīng)營服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入 ,不包括商場、會務(wù)、 餐廳、酒水、康樂、 洗衣、電話、電報和電傳 等其它項目 的收入， 不包括 服務(wù)費 收入以及小區(qū) 設(shè)備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。 三、 經(jīng)營管理成本 ：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。 四、 可分配收益： 小區(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。 五、 會計年度 ：第一個會計年度，從當(dāng)年服務(wù)式公寓經(jīng)營之日起，至同年的 12 月 31 日止。以后每年 從 1 月 1 日起至當(dāng)年的 12 月 31 日止為一會計年度。 六、 免費入住權(quán) ：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委 33托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的 南新澳洲花園 。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力 一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為 30 年。 每一經(jīng)營管理方式委托時段為 3 年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并 簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。 二、 收益分配期限 以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。 （詳見《合同附件》） 2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。 義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理 南新澳洲花園 ，遵守甲方制定的 34各項安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲方在管理期限內(nèi)將作為 南新澳洲花園 唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。 聘用經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理人員，組織務(wù)實高效的管理機構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營的最高效益。 義務(wù)： 甲方應(yīng)把 南新澳洲花園 管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。 甲方 定期向乙方公布經(jīng)營情 況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 第五章 服務(wù)式公寓經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =服務(wù)式公寓年實際出租總房間數(shù)247。（自然營業(yè)天數(shù) 35可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價 =服務(wù)式公寓經(jīng)營收入247。年實際出租總房間數(shù)； 服務(wù)式公寓客房經(jīng)營收入 =年入住率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 二、經(jīng)營管理成本（參考） 經(jīng) 營管理成本包括“ 營業(yè)費用 % 營業(yè)稅金及附加 6% 管理費用 % 管理傭金 5% 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險費用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 四、 收益支付辦法 在每一會計年度終了的 天內(nèi)進行結(jié)算。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。 第六章 合同的修改、變更及解除 本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。 由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且 36對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。 本合同發(fā)生下列情況之一時 ，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。 目錄 1． 產(chǎn)權(quán)運作方式 2． 基本運行管理 3． 業(yè)主入住管理 4． 客房委托經(jīng)營管理模式 5． 委托經(jīng)營管理收入分配方案 6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 1. 經(jīng)營管理公司 a. 南新澳洲花園 由 物業(yè) 經(jīng)營管理公 司經(jīng)營管理。 37理。 經(jīng)營管理公司將以真誠和負責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報 小區(qū) 的經(jīng)營情況。 C物業(yè) 經(jīng)營管理公司可接受業(yè)主委托 獨立的 注冊會計師或會計事務(wù)所審計 客房 經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的 3 月份）。費用由業(yè)主自行負擔(dān)。 物業(yè) 管理公司委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進行審計，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計報告。業(yè)主按照審計報告所確認(rèn)的客房經(jīng)營 收入 和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 經(jīng)營管理公 司隨時接受所有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)督和合理的批評建議。 物業(yè) 管理 的客房、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)； b. 服務(wù)式公寓 各項設(shè)施、設(shè)備的日常維護、維修及其改造； c. 服務(wù)式公寓 的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動； d. 服務(wù)式公寓 人力資源管理； e. 服務(wù)式公寓 的安全防護； 、服務(wù)水準(zhǔn)提升。 南新澳洲花園 編號的業(yè)主卡。 ，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受 服務(wù)式公寓 的優(yōu)惠服務(wù)。 38 卡簽單權(quán)益人身份相符； ，應(yīng)在第一時間通知 物業(yè) 經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔(dān)。 南新澳洲花園 的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移； f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。 二、 基本運行管理 客房物品配置 當(dāng)服務(wù)式公寓竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作 一次性配備） 基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整） ： a、客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護費等，合計人民幣 50 元 /㎡ *月。 b、費用繳納 客房 基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 39應(yīng)交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月 15 日以前將當(dāng)季基本運行費存入甲方賬號。逾期不交者， 須按所欠金額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 c、基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ＊ 泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施