【導(dǎo)讀】土地費(fèi)用：900萬元，前期費(fèi)用：25萬元，建安費(fèi)用：2545萬元，其他建設(shè)費(fèi)：118萬元，基本預(yù)備費(fèi)：127萬元，運(yùn)營費(fèi)用：57萬元，營業(yè)稅及其附加為：313萬元。樓平方米；供水供電供暖配套附屬設(shè)施。年耗電量：243萬KWH；年耗電折合標(biāo)準(zhǔn)煤為：；每平方米綜合能耗為：22千克標(biāo)準(zhǔn)煤/平方米；開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有員工300余人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員180人，為河北省具有雄厚實力、宏大規(guī)模的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。售后服務(wù)系統(tǒng)化的房地產(chǎn)經(jīng)營模式。致力于為客戶營造經(jīng)典的。項目、為業(yè)主創(chuàng)建夢想中的家園。

　　

【正文】 措施，本方案采取預(yù)防措施，對擬建綠地區(qū)進(jìn)行灑水等。主體設(shè)計中未對臨時堆土采取防護(hù)措施。 本方案新增水土保持措施為： 臨時堆土堆放在項目區(qū)中間擬建的綠地上，堆置時間約半年，待基礎(chǔ)工程完工及時回填；堆土按自然穩(wěn)定 邊坡比 1： 堆放，為防止雨水對臨時防護(hù)措施，設(shè)置高 ，寬 ，長 120m 的臨時編織袋裝土對臨時堆土底部進(jìn)行貼坡堆砌攔擋，編織袋裝土共 48m3；堆土上面用蓬布覆蓋，蓬布覆蓋面積為 600m2。 38 生產(chǎn)生活區(qū) ：主體設(shè)計中已有修建簡易工棚、圍墻、護(hù)欄等。 本方案新增水土保持措施為 ：在建設(shè)期間定期向地面灑水，防止地面浮土增多，大風(fēng)期容易造成流失和周圍環(huán)境的污染。 本方案新增措施見圖表。 新增水土保持措施表 序號 防治分區(qū) 措施名稱 備注 1 房屋建設(shè)區(qū) 灑水 2 施工道路 排水溝 沉淀池 鋪設(shè)石子 3 景觀綠化建設(shè)區(qū) 臨時 堆土區(qū) 臨時編織袋裝土防護(hù) 蓬布 擬建綠地區(qū) 灑水 4 生產(chǎn)生活區(qū) 灑水 方案實施安排 (1)工程施工 新增措施中全部為臨時措施，均采用人力施工。 (2)施工布置 建筑材料應(yīng)分類存放在房屋建設(shè)區(qū)附近，并注意有關(guān)材料防潮防濕；應(yīng)盡量避免各單項工程間的施工干擾，并把握好施工程序。 (3)施工進(jìn)度 39 根據(jù)“三同時”制度的要求，各項水土保持措施與主體工程同步實施，要與主體工程的施工進(jìn)度相協(xié)調(diào)。篷布覆蓋在棄土完成后實施，臨量編織袋裝土壓腳 防護(hù)安排在篷布覆蓋完成后實施，主體工程綠化在工程建設(shè)完工后實施。 本工程建設(shè)中采取工程措施、植物措施、土地整治措施以及相應(yīng)的臨時措施以后，可提高土壤涵養(yǎng)水源的能力，有效治理建設(shè)中產(chǎn)生的水土流失，減少暴雨洪水對周邊可能產(chǎn)生的危害，還可以美化環(huán)境。 第七章 經(jīng)濟(jì)和社會效果分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 根據(jù)目前商業(yè)用房市場走勢，結(jié)合本項目的具體特點(diǎn)，制定了商業(yè)樓建成后的房屋銷售原則，其中商業(yè)樓預(yù)期售價為4200 元 /平方米。（詳見銷售收入表） 銷售收入： 。 開發(fā)成本測算 土地費(fèi)用： 900萬元，占 20%； 前期費(fèi)用： 25萬元，占 %； 配套費(fèi)用： 415萬元，占 %； 建安費(fèi)用： 2545萬元，占 %； 40 其他建設(shè)費(fèi)： 118萬元，占 %； 基本預(yù)備費(fèi)： 127萬元，占 %； 運(yùn)營費(fèi)用： 57萬元（按銷售收入的 1%計算）占 %； 營業(yè)稅及其附加為： 313萬元，占 7%。 開發(fā)利潤測算 （ 1）利潤總額： （ 2）全投資投資利潤率： %(稅前 ) 20%(稅后 ) 一般來說，利潤率達(dá)到 15%以上，就能滿足開發(fā)商利潤目 標(biāo)的正常要求。從計算結(jié)果來看，本項目的稅后全投資投資利潤率為 20%，大于 15%，說明項目具有一定的盈利水平，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 （ 3）所得稅： （ 4）稅后利潤： 財務(wù)評價 本項目從全部投資角度，針對金鼎地產(chǎn)商業(yè)樓項目編制現(xiàn)金流量表（見附表），通過現(xiàn)金流量表計算分析，可得出如下財務(wù)評價指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ ｉ =12%時）： （稅前） 元 (稅后 ) 從上述財務(wù)評價指標(biāo)中可以看出，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)高于行業(yè)基 準(zhǔn)收益率 12%；財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（稅后），遠(yuǎn)大于零。說明項目具有較好的盈利水平和資金回收能力，具 41 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，在財務(wù)上是可行的。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 擬以銷售價格（銷售收入）或銷售面積的百分比表示盈虧平衡點(diǎn)。 BEP=總成本費(fèi)用 /（銷售收入 營業(yè)稅及附加）179。 100% =% 計算結(jié)果表明，只要房屋銷售量或銷售計劃達(dá)到 %，項目就不會發(fā)生虧損。本項目的盈虧平衡點(diǎn)一般，項目仍具有一定的風(fēng)險性，應(yīng)積極采取應(yīng)對措施，保證項目的安全。 敏感性分析 本報告 選取可能對經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大影響的建設(shè)投資與銷售收入兩個因素進(jìn)行敏感性分析，取變化率為177。 5進(jìn)行測算 (結(jié)果見附表 )。 從計算結(jié)果可以看出，影響財務(wù)內(nèi)部收益中最大的因素是銷售收入（或售價），其次是建設(shè)投資，而銷售收入又與價位和銷售量有直接關(guān)系。因此，合理制定銷售價格，采取靈活的促銷手段，加快銷售進(jìn)度，增加銷售量是確保開發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)然，在土地使用成本固定的情況下，合理控制建設(shè)投資精打細(xì)算，盡量降低建安成本也是至關(guān)重要的。應(yīng)掌握資金運(yùn)用技巧，增強(qiáng)應(yīng)變能力，充分利用項目開發(fā)中可爭取的優(yōu)惠政策，獲取最佳的開發(fā)效益 。 42 三、社會效果分析 本項目采用自籌資金統(tǒng)一建設(shè)，重點(diǎn)解決經(jīng)商的需求問題，符合購物者的實際要求，投資者若能享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，將更有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 項目符合規(guī)劃、環(huán)保要求，得到了政府及主管部門的支持，有利于發(fā)展與改革。對社會的影響是積極的，應(yīng)當(dāng)予以支持和鼓勵。 第八章 風(fēng)險規(guī)避 一、風(fēng)險因素分析 從財務(wù)評估及不確定性分析中可以清楚地看出，本項目的盈虧平衡點(diǎn)一般，項目仍有一定的風(fēng)險性，而影響效益的最主要的因素就是房屋銷售收入，本報告的財務(wù)評價，基本是在市場分析定位的基礎(chǔ)上預(yù)期測算的，如果市場行情發(fā)生變化， 價位有所下降，則將對開發(fā)效益產(chǎn)生較大的影響。從另一角度分析，本項目采用市場運(yùn)作方式進(jìn)行，土地成本已經(jīng)確定，但在開發(fā)建設(shè)過程中，不確定因素較多，如果管理不好或房屋將會影響經(jīng)濟(jì)效益。因此，如何統(tǒng)籌安排、增收節(jié)支，充分利用相關(guān)方面的優(yōu)惠政策，也是本項目應(yīng)認(rèn)真思考的問題。必須隨時注意在宏觀調(diào)控政策影響下的市場變化，提高工作效率和應(yīng)變能力，尋求作的主動權(quán)。 二、風(fēng)險規(guī)避 基于對風(fēng)險因素的分析，應(yīng)采取如下應(yīng)對措施： 43 在市場定位分析的基礎(chǔ)上，做好施工圖設(shè)計，迎合內(nèi)、外地經(jīng)商戶的需求，擴(kuò)大服務(wù)面，以完美、完備的配套和優(yōu) 美的環(huán)境景觀征服用戶，確保房屋銷售量。 充分利用廣告和新聞媒體的宣傳優(yōu)勢，有針對性地進(jìn)行商戶安排和功能組合，加大房屋銷售力度，占領(lǐng)市場陣地。 充分利用和爭取相關(guān)方面的優(yōu)惠政策，特別要取得政府和各主管部門的支持，減少前期和配套費(fèi)用的支出，降低建設(shè)總成本。 總之，要樹立風(fēng)險及憂患意識，及時把握信息動向和市場變化，不斷提高應(yīng)變能力，把風(fēng)險因素降到最低水平，確保開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。 44 商業(yè)樓項目總成本費(fèi)用表 編碼 工程項目（費(fèi)用）名稱 造價或費(fèi)用 (萬元 ) 計算公式或說明 1 開發(fā)建設(shè)成 本費(fèi)用 4130 一、土地費(fèi)用 900 二、前期工程費(fèi)用 25 三、配套工程費(fèi) 415 四、建筑安裝工程費(fèi) 2545 五、其他建設(shè)費(fèi) 118 六 、預(yù)備費(fèi) 127 ２ 運(yùn)營費(fèi)用 57 ３ 經(jīng)營稅金及附加 313 ４ 項目總投資 4500 ４ .１ 開發(fā)產(chǎn)品成本 4130 ４ .２ 經(jīng)營成本費(fèi)用 370 45 商業(yè)樓項目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計算表 編碼 工程項目（費(fèi)用）名稱 計量單 位 工程量 單價或費(fèi)率 造價或費(fèi)用 (萬元 ) 計算公式 或說明 1. 一、土地費(fèi)用 900 111 土地價格 平方米 40000 216 864 112 契稅 元、 % 900 36 2. 二、前期工程費(fèi)用 25 211 地形測繪費(fèi) 公頃 4 3 221 前期規(guī)劃費(fèi) 公頃 4 2 231 地質(zhì)勘察費(fèi) 平方米 40000 20 3. 三、配套工程費(fèi) 415 311 室外給排水工程 平方米 24 321 配電工程 平方米 125 331 亮化、照明工程 平方米 65 341 室外消防 平方米 35 351 人防工程費(fèi) 平方米 80 361 綠化費(fèi) 平方米 6000 6 371 其他 80 4. 四、建筑安裝工程費(fèi) 2545 421 商業(yè) 平方米 2545 5. 五、其他建 設(shè)費(fèi) 118 511 建設(shè)單位管理費(fèi) 元、 % 2545 25 521 工程設(shè)計費(fèi) 平方米 40 531 招標(biāo)、監(jiān)理費(fèi) 元、 % 2545 50 541 圖紙審查費(fèi) 平方米 3 ZJF 直接費(fèi) 4003 6. 六、預(yù)備費(fèi) 127 611 基本預(yù)備費(fèi) 元、 % 127 JJF 間接費(fèi) 127 ZZJ 開發(fā)建設(shè)成本 4130 直接費(fèi) +間接費(fèi) 46 商業(yè)樓項目銷售收入表 序號 名稱 計量 單位 單價 建筑面積 (M2) 銷售收入 (萬元 ) 銷售模式 備注 1 商業(yè) 元 /㎡ 4200 按建筑面積 合計 商業(yè)樓項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 銷售收入 2 經(jīng)營稅金及稅金附加 313 313 營 業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 47 商業(yè)樓項目資金籌措計劃表 序號 項目名稱 成本 (萬元 ) 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 投資計劃 4500 4500 4500 2 資金籌措計劃 4500 4500 資本金 借（貸）款 中長期借（貸）款 短期借（貸）款 銷售收入 租賃收入 其它來源 48 商業(yè)樓項目損益表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入 2 開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用 4130 4130 商品房分?jǐn)偨?jīng)營成本 4130 4130 出租房分?jǐn)偨?jīng)營成本 自營房分?jǐn)偨?jīng)營成本 3 經(jīng)營資金 4 運(yùn)營費(fèi)用 57 57 5 修理費(fèi)用 6 經(jīng)營稅金及附加 313 313 7 其它經(jīng)營成本費(fèi)用 8 經(jīng)營期利息 9 土地增值稅 10 利潤總額 11 所得稅 所得稅繳交 /預(yù)征 補(bǔ) /退所得稅 12 稅后利潤 盈余公積金 公益金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 稅前 全投資 投資利潤率（ %） 稅后 全投資投資利潤率（ %） 20 稅前 資本金投資利潤率（ %） 稅后 資本金投資利潤率（ %） 49 商業(yè)樓項目全投資現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 (萬元 ) 第 1 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其它收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn) 金流出 開發(fā)建設(shè)投資 (不含利息 ) 4130 4130 經(jīng)營資金 運(yùn)營費(fèi)用 57 57 修理費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 313 313 其它經(jīng)營成本費(fèi)用 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 4 累計凈現(xiàn)金流量 (稅前 ) 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅前 ) 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅前 ) 7 凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 8 累計凈現(xiàn)金流量 (稅后 ) 9 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅后 ) 10 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (Ic=12%)(稅后 ) 稅前 財務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 ) 稅后 財務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 靜態(tài)回收期 (年 ) 動態(tài)回收期 (年 )