【正文】 充分利用和爭(zhēng)取相關(guān)方面的優(yōu)惠政策，特別要取得政府和各主管部門(mén)的支持，減少前期和配套費(fèi)用的支出，降低建設(shè)總成本。因此，如何統(tǒng)籌安排、增收節(jié)支，充分利用相關(guān)方面的優(yōu)惠政策，也是本項(xiàng)目應(yīng)認(rèn)真思考的問(wèn)題。 項(xiàng)目符合規(guī)劃、環(huán)保要求，得到了政府及主管部門(mén)的支持，有利于發(fā)展與改革。因此，合理制定銷(xiāo)售價(jià)格，采取靈活的促銷(xiāo)手段，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，增加銷(xiāo)售量是確保開(kāi)發(fā)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)一般，項(xiàng)目仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施，保證項(xiàng)目的安全。說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的盈利水平和資金回收能力，具 41 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 土地費(fèi)用： 900萬(wàn)元，占 20%； 前期費(fèi)用： 25萬(wàn)元，占 %； 配套費(fèi)用： 415萬(wàn)元，占 %； 建安費(fèi)用： 2545萬(wàn)元，占 %； 40 其他建設(shè)費(fèi)： 118萬(wàn)元，占 %； 基本預(yù)備費(fèi)： 127萬(wàn)元，占 %； 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 57萬(wàn)元（按銷(xiāo)售收入的 1%計(jì)算）占 %； 營(yíng)業(yè)稅及其附加為： 313萬(wàn)元，占 7%。篷布覆蓋在棄土完成后實(shí)施，臨量編織袋裝土壓腳 防護(hù)安排在篷布覆蓋完成后實(shí)施，主體工程綠化在工程建設(shè)完工后實(shí)施。 本方案新增措施見(jiàn)圖表。主體設(shè)計(jì)中未對(duì)臨時(shí)堆土采取防護(hù)措施。 本方案新增水土保持措施為 ：由于項(xiàng)目區(qū)地形北高南低，西高東低，為防止雨水沖刷造成水土流失，因此沿房屋建設(shè)區(qū)主干道東西方向、南北方向布置 2條底寬 ，溝深 ，邊坡為 1： 的排水溝，總長(zhǎng) 120m，體積 。 房屋建 設(shè)區(qū) ：主體設(shè)計(jì)中已有圍墻、護(hù)欄等措施。 二、水土保持措施 按照《水土保持法》的規(guī)定，該項(xiàng)目分布和對(duì)周?chē)h(huán)境影響特點(diǎn)， 水土流失防治責(zé)任范圍包括建設(shè)區(qū)和直接影響區(qū)。暑期施工時(shí)對(duì)此應(yīng)尤為注意。 （ 5）、施工時(shí)，工地往來(lái)車(chē)輛將會(huì)增多，且多為重型貨運(yùn)車(chē)，出入工地時(shí)，可能會(huì)給周邊道路的交通帶來(lái)一定的影響，并會(huì)給周邊居民的正常出入帶來(lái)不便。 （ 2）、施工污水、施工垃圾、施工噪聲、揚(yáng)塵，對(duì)局部景觀有一定的影響。 （ 2）、工程建筑施工單位要保持周?chē)缆仿访娴钠秸驼麧?，保證過(guò)往車(chē)輛和行人出行的確良安全和通暢。 （ 4）、工地設(shè)置垃圾箱，并教育施工人員不要亂丟垃圾，進(jìn)行文明施工。為防止建筑垃圾外運(yùn)過(guò)程中的沿途遺灑產(chǎn)生的揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響施工單位必須采取如下措施： （ 1）、棄土等建筑垃圾分類(lèi)堆放，能使用的盡量使用，棄土盡可能用于綠化用土或小區(qū)筑路。 固體廢物 一是施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要為施工產(chǎn)生的棄土、建筑垃圾和施工人員的生活垃圾。避免雨天作業(yè)。 廢水 施工過(guò)程中主要由生活廢水和生產(chǎn)廢水。 （ 7）、堅(jiān)持文明施工，設(shè)置專(zhuān)用場(chǎng)地堆放建筑材料，堆放過(guò)程中要加苫布覆蓋。 （ 4）、工地建筑腳手架外側(cè)設(shè)置防塵網(wǎng)或防塵布； （ 5）、運(yùn)輸車(chē)輛必須根據(jù)核定的載重量裝載建筑材料或渣土，裝載渣土、垃圾等高度不得超過(guò)車(chē)輛槽幫上沿，車(chē)斗用苫布遮蓋或采用密閉車(chē)斗。項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程中的大氣污染主要來(lái)源于施工場(chǎng)地的揚(yáng)塵。嚴(yán)禁夜間施工。 （ 5）、土石方開(kāi)挖作業(yè)。 （ 1）、選用低聲級(jí)的建筑機(jī)械。 廢水：主要為施工隊(duì)伍生活用水。 本項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響主要在施工期。 總之，要立足于創(chuàng)新、精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心組織、精心施工，使青龍縣煥發(fā)出新的風(fēng)采。 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)要清新明快，體現(xiàn)當(dāng)代建筑風(fēng)格。 五、規(guī)劃要點(diǎn) 商業(yè)樓項(xiàng)目，鑒于特殊的地理位置和時(shí)空環(huán)境，對(duì)完善城市規(guī)劃，提升城市品位具有重要作用。 28 四、 建設(shè)環(huán)境 關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的自然環(huán)境已在本報(bào)告第一章中作了說(shuō)明。 第三 、可實(shí)現(xiàn)布局集中、用地集約和產(chǎn)業(yè)集聚的目標(biāo)。項(xiàng)目所在地所需電力由電力公司提供，給排水系統(tǒng)接入市政管網(wǎng)，節(jié)約相關(guān)管線建設(shè)費(fèi)用。 二、項(xiàng)目用地情況分析 項(xiàng)目選址于此，利用當(dāng)?shù)貐^(qū)位資源優(yōu)勢(shì)和目前該產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與前景；配合城市改造，汽車(chē)維護(hù)站棄城進(jìn)郊，提高服務(wù) 27 質(zhì)量，便于第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)容，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)集聚發(fā)展。 提高節(jié)能意識(shí)，培養(yǎng)節(jié)能習(xí)慣。 26 九 、本項(xiàng)目在建設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)力爭(zhēng)做到以下幾點(diǎn) 注意室外環(huán)境設(shè)計(jì)，減少大面積混凝土地面反射熱量，盡量增加綠化面積，利用植被改善環(huán)境。 強(qiáng)化設(shè)計(jì)、施工、管理質(zhì)量，減少管網(wǎng)的漏失率。 有效的利用雨水資源 采用適當(dāng)?shù)姆桨福占晁?，回灌地下水? 主要采取如下節(jié)能措施： 選用節(jié)能型低壓電器設(shè)備 照明用電占總用電 量的 60%以上，用高效節(jié)能熒光燈代替白熾燈，可節(jié)電 70%80%，用電子鎮(zhèn)流器替代傳統(tǒng)電感鎮(zhèn)流器可 25 節(jié)能 20%30%，照明采用高效節(jié)能燈，如高效熒光燈、高強(qiáng)度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器，淘汰高壓汞燈。 K) 遮陽(yáng)系數(shù)SC(東、南、西向 /北向 ) 傳熱系數(shù) K W/(m2178。 1利用地形，合理設(shè)計(jì)商業(yè)樓的朝向、間距、建筑密度、容積率等，最大限度的利用土地資源。 衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型沖洗配件。 采用能耗較低的高效保溫建筑材料。窗上加貼透明聚酯膜、加裝門(mén)窗密封條、使用低輻射玻璃（ LOWE 玻璃）、封裝玻璃和絕熱性能好的塑料窗等措施，改善門(mén)窗絕熱性能，有效降低室內(nèi)空氣與室外空氣的熱傳導(dǎo)。該項(xiàng)目是商用建筑，建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，是建 筑領(lǐng)域節(jié)約資源非常重要的環(huán)節(jié)。 在加強(qiáng)土地、能源、水資源等利用方面，要堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家相關(guān)部門(mén)在節(jié)能方面的政策和調(diào)控，實(shí)現(xiàn)能源的合理節(jié)約利用。 項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表 序號(hào) 主要能源及耗能工質(zhì)名稱 計(jì)量單位 年需要量 其中 備注 購(gòu)入量 自產(chǎn)量 其他 實(shí)物 標(biāo)煤 實(shí)物 折算 系數(shù) 折標(biāo)煤 實(shí)物 實(shí)物 實(shí)物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 1 電 萬(wàn)度 T 243 年總需要折標(biāo) 煤（ t） 本項(xiàng)目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 /年。政府通過(guò)制定和實(shí)施法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)政策導(dǎo)向和信息引導(dǎo)，營(yíng)造有利于節(jié)能的體制環(huán)境、政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的企業(yè)自覺(jué)節(jié)能的機(jī)制，推動(dòng)全社會(huì)節(jié)能。開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用先進(jìn)高效的能源節(jié)約和替代技術(shù)、綜合利用技術(shù)及新能源和再生能源利用技術(shù)。 三、遵循的原則 我國(guó)能源消耗高、浪費(fèi)大的根本原因在于粗放型的增長(zhǎng)方式。 可以保護(hù)生態(tài)環(huán)境和提高建筑熱環(huán)境的質(zhì)量，隨著現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，舒適的建筑熱環(huán)境日益成為人們生活的需求。 節(jié)約能源是落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要舉措，是一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志，也是項(xiàng)目建設(shè)必須遵守的原則。 （ 2）風(fēng)機(jī)和水泵的節(jié)能采用變頻調(diào)速器調(diào)節(jié)電機(jī)轉(zhuǎn)速的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)流量調(diào)節(jié)，可收到明顯的節(jié)電效果。 為使資源利用更加科學(xué)化，本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)建筑規(guī)模、容量、容積率、交通道路等涉及土地資源的因素，都進(jìn)行 17 了認(rèn)真的研究、推敲，使其接近甚至優(yōu)于導(dǎo)引性指標(biāo)，從而使資源的利用實(shí)現(xiàn)最大化。 也是落實(shí)三個(gè)代表精神，堅(jiān)持以人為本方針的實(shí)際體現(xiàn)。 四、 本項(xiàng)目建設(shè)有利于青龍縣城發(fā)展和城市品位提升 隨著青龍經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的日益提高，目前青龍城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀難以滿足中心城市的功能要求，尤其是縣城周邊區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)中心城市功能有很高的市場(chǎng)需求。在經(jīng)濟(jì) 15 發(fā)達(dá)的國(guó)家和部分經(jīng)濟(jì)水平較高的發(fā)展中國(guó)家及地區(qū)，現(xiàn)代物流能力已成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，加快我國(guó)現(xiàn)代商業(yè)物流的發(fā)展，對(duì)于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量與效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本性轉(zhuǎn)變，具有十 分重要而深遠(yuǎn)的意義。 （詳見(jiàn)投資估算表） 資金籌措及使用計(jì)劃 本項(xiàng)目總投資估算為 4500 萬(wàn)元，所需資金全部由企業(yè)自籌解決。 四、投資估算與資金籌措 投資估算 （ 1）估算依據(jù) 本項(xiàng)目建設(shè)投資依據(jù)秦皇島市建筑工程相關(guān)預(yù)算定額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)政策，參照類(lèi)似工程實(shí)例測(cè)算。 電 力 負(fù) 荷 計(jì) 算 表 序號(hào) 用電單位 工作負(fù)荷 (KW) 需要系數(shù) (KX) 功率因數(shù) cosΦ 計(jì)算系數(shù) tgΦ 計(jì)算負(fù)荷 有功 (KW) 無(wú)功(KVAR) 視在 (KVA) 1 維修店鋪 651 391 293 辦公銷(xiāo)售 434 260 195 2 商業(yè)保險(xiǎn) 店鋪 217 130 98 3 預(yù) 留 50 合 計(jì) 1352 811 1014 13 建筑物屋頂裝設(shè)防雷系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)不小于 1Ω ，電信、寬帶網(wǎng)等均由城市電信部門(mén)提供網(wǎng)絡(luò)接入商業(yè)樓。 （ 3）供電工程 本項(xiàng)目按二級(jí)用電負(fù)荷進(jìn)行測(cè)算，住宅按 50w/m2 ，維修商業(yè)按 120w/m2（一般商業(yè)樓按 80w/m2,），經(jīng)測(cè)算，用電總負(fù)荷約為 1352kw，據(jù)此測(cè)算全場(chǎng)低壓負(fù)荷為有功功率 811kw；無(wú)功功率 ；視在功率為 1014KVA。雨水經(jīng)區(qū)域內(nèi)雨水系統(tǒng)匯集后排入雨水總干管。 用水標(biāo)準(zhǔn)按如下指標(biāo)測(cè)算： 生產(chǎn)用水：主要用洗車(chē)，沖刷。每個(gè)維修間采用 200毫米厚加氣夯砼塊隔成 8米。 本工程擬采用門(mén)式鋼架，磚混，框架三種結(jié)構(gòu)，樓房屋頂斜面外高內(nèi)低，雨水自然流向項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)，進(jìn)入集水區(qū) 。 汽博城 總占地建筑面積約為 40000 平方米，總建筑面積。依照高低組合，巧妙利用細(xì)部處理，形成富于變化的立面效果。這樣，即封閉、又開(kāi)敞， 10 既整潔，又活潑，給人以安全的購(gòu)物環(huán)境。 (3)塑造新穎、簡(jiǎn)潔、實(shí)用、精美 的建筑風(fēng)格。為此： (1)要嚴(yán)格土地使用性質(zhì)和用地強(qiáng)度。招標(biāo)內(nèi)容包括建安施工、工程監(jiān)理等。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目核準(zhǔn)審批、施工圖 設(shè)計(jì)審查等工作。已委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)活動(dòng)，通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇施工、監(jiān)理單位。建筑物采取科學(xué)的避雷措施，防止因電火災(zāi)及落雷火災(zāi)的發(fā)生。 （ 3）設(shè)置獨(dú)立的消防給水系統(tǒng)和生活、消防 聯(lián)合給水系統(tǒng)。 以規(guī)劃路為主要干道作為對(duì)外交通干線，滿足消防、疏散及經(jīng)商者生活要求。 排水：采用雨污分流排入排水管網(wǎng)。青龍鎮(zhèn) 110千伏變電站和土坎子 35千伏變電站 可滿足現(xiàn)有及新上項(xiàng)目用電。 區(qū)內(nèi)地下水埋藏較豐富，地下穩(wěn)定水位距自然地面 —，含水層滲透性能較好。 項(xiàng)目選址所占土地為青龍滿族自治縣土地總體利用規(guī)劃，屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃中工業(yè)建設(shè)用地。歷年平均降雪日數(shù)為 14 天，最大積雪厚度為 20cm，年平均積雪日數(shù)為 25 天。 唐山市冀東金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ，利用青龍縣人力、物力、市場(chǎng)資源， 審時(shí)度勢(shì)，搶抓機(jī)遇，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以技術(shù)進(jìn)步為依托，以產(chǎn)品質(zhì)量為生命的宗旨，積極配合青龍滿族自治縣充分發(fā)揮在經(jīng)濟(jì)圈中的作用，確定在青龍建汽博城項(xiàng)目。 隨著青龍縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極配套建設(shè)公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，來(lái)提高城市承載能力，不斷完善服務(wù)功能 。唐山冀東 金鼎地產(chǎn)立足唐山本土，以專(zhuān)業(yè)實(shí)力為銳矛，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，業(yè)績(jī)輻射滄州、沈陽(yáng)、成都、承德、秦皇島等多座 城市 。 項(xiàng)目總投資： 4500萬(wàn)元，其中 : 土地費(fèi)用： 900萬(wàn)元， 前期費(fèi)用： 25萬(wàn)元， 配套費(fèi)用： 415萬(wàn)元， 建安費(fèi)用： 2545萬(wàn)元， 其他建設(shè)費(fèi)： 118萬(wàn)元， 基本預(yù)備費(fèi)： 127萬(wàn)元， 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 57萬(wàn)元， 營(yíng)業(yè)稅及其附加為： 313萬(wàn)元。 二、有利于城鎮(zhèn)發(fā)展和提高城市品味 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三章 資源利用和能源耗用分析 ........................ 16 第四章 節(jié)能分析 .................................... 17 一、編制依據(jù) ......................................... 18 二、建筑節(jié)能的重要性 ................................. 18 三、遵循的原則 ....................................... 19 四、項(xiàng)目耗能指標(biāo) ..................................... 20 五、合理利用能源促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展 ........................ 20 六、建筑節(jié)能 ......................................... 21 七、充分利用電能，實(shí)現(xiàn)供配電及用電設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ...... 24 八、充分利用水資源，合理節(jié)水 ......................... 25 九 、本項(xiàng)目在建設(shè)、設(shè)計(jì)中應(yīng)力爭(zhēng)做到以下幾點(diǎn) ............ 26 第五章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃 ............................ 26