【導(dǎo)讀】武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究。獲得學(xué)位名稱：管理學(xué)碩士獲得學(xué)位時(shí)間：2020年6月20日。華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)。華中農(nóng)業(yè)大學(xué)2020屆碩士研究生學(xué)位論文。3研究區(qū)域概況.

　　

【正文】 得到廣泛關(guān)注，一批學(xué)者對此進(jìn)行了深入研究 。在 土地價(jià)格 的論述上 ，產(chǎn)生了二元論（周誠，譚術(shù)魁，劉維新等）、三元論（周誠，單勝道和吳次芳等）、供求論（嚴(yán)星，林增杰等）和產(chǎn)權(quán)論（劉維新，楊鋼橋等）幾種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)（陳燕 ， 2020）。隨著土地市場化改革的深入，對房地產(chǎn)市場 的 供求均衡問題、 房地產(chǎn)價(jià)格的波動性及運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)價(jià)格 的 影響因素、 房地產(chǎn)價(jià)格 的 動態(tài)預(yù)測等 的 研究逐漸成為主流，通過這方面的研究，學(xué)者們力求探究政府主導(dǎo)型的市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行規(guī)律，并提出政策 建議 以指導(dǎo) 我國 房地產(chǎn)市場的改革 和發(fā)展 。 如劉洪玉、沈悅(2020)從 經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度， 采用 理論研究和實(shí)證研究 相結(jié)合的方法 ，闡述 了 房地產(chǎn)價(jià)格變化的一般規(guī)律； 為 描述房價(jià)在投機(jī)行為下出現(xiàn)的波動特征和運(yùn)行規(guī)律 ， 鄭恒(2020)建立了一個(gè)簡單的數(shù)理模型， 描述了有投機(jī)者進(jìn)入的房地產(chǎn)市場中 ,房產(chǎn)價(jià)格在炒作行為下出現(xiàn)的波動特性和運(yùn)行規(guī)律 ； 李菲等 (2020)對 商品住宅價(jià)格變動因素 進(jìn)行了 分析 ，在此 基礎(chǔ)上，以上海市歷年商品住宅平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)為樣本，應(yīng)用灰色系統(tǒng)理論建立了上海市商品住宅平均銷售價(jià)格的動態(tài)預(yù)測模型 ； 周京奎(2020)對 房地產(chǎn)價(jià)格波動 規(guī)律 與投機(jī)行為進(jìn)行了分析，并 以 中國的 14 個(gè)城市 為例進(jìn)行了實(shí)證研究 。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 6 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格空間變化規(guī)律等微觀上的研究則起步較 晚 ，它是對宏觀研究的必要補(bǔ)充和發(fā)展。研究主要集中于地價(jià)影響因子的空間疊加分析、地價(jià)空間分布規(guī)律分析等。王茂春 (1997)利用地價(jià)平臺、地價(jià)陡坡等新概念，分析了城市地價(jià)空間分布在時(shí)間序列上的演變規(guī)律及其 動因，初步構(gòu)建了城市地價(jià)四維空間理論的框架；杜德斌、徐建剛（ 1997）采用 GIS 技術(shù)和多元線性回歸分析方法，分析了上海市地價(jià)與城市區(qū)位因子的線性關(guān)系，得出南京路、市中心、淮海路是影響上海市地價(jià)空間分布的主要區(qū)位因子 ，且 地價(jià)空間分布具有很高的向心性 ；毛泓 （ 1998） 建立了城市位差地價(jià)模型并將其應(yīng)用于龍崗市地價(jià)分布規(guī)律研究； 陳浮 (1999)利用 地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法中的半方差函數(shù)、 K 氏估計(jì)方法插值等 對 地價(jià)空間分布圖式特征、時(shí)序變化、形成機(jī)制與影響因素作了有益探討；王紅揚(yáng) (1999)詳細(xì)分析 了蘇州地區(qū)城鎮(zhèn)土地演化特征和機(jī)制 ，主要 從總量特征、區(qū)位結(jié)構(gòu)特征、功能結(jié)構(gòu)特征和空間結(jié)構(gòu)特征 四個(gè)方面進(jìn)行 了 探討 ； 鄭芷青（ 2020）利用統(tǒng)計(jì)分析方法對廣州市區(qū)商品住宅銷售價(jià)格進(jìn)行研究，結(jié)果顯示廣州市商品住宅價(jià)格的時(shí)空分布主要受地價(jià)、城市形態(tài)與功能結(jié)構(gòu)、交通與綠化環(huán)境、生活服務(wù)設(shè)施以及物業(yè)管理水平等影響； 徐燕、王曉梅 （ 2020） 對收集到的出讓地價(jià)資料進(jìn)行聚類分析，將北京市住宅出讓地價(jià)進(jìn)行區(qū)位劃分，得出住宅出讓地價(jià)的等級空間分類；李玲 (2020)運(yùn)用地質(zhì)統(tǒng)計(jì)學(xué)方法中的克里格最優(yōu)內(nèi)插法，分析了北京市商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià)的空間分布格局，發(fā)現(xiàn)地價(jià)空間變 異受隨機(jī)因子影響較小，四種出讓地價(jià)具有較強(qiáng)的空間毗鄰效應(yīng)。蔣芳 （ 2020） 通過應(yīng)用地價(jià)等值線和 空間 向量圖對北京市各用途土地出讓地價(jià)的空間分布規(guī)律進(jìn)行研究， 發(fā)現(xiàn) 地價(jià)的地價(jià)坡度與地價(jià)指向存在明顯的空間差 異；杜小婭、陸躍進(jìn) （ 2020） 根據(jù)南京市 1998 年的土地出讓資料，利用 Access 建立地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫，在 mapinfo 中得出住宅地價(jià)和商業(yè)地價(jià)等值線圖， 據(jù)此 分析地價(jià)的空間分布規(guī)律，并利用 SPSS 軟件 構(gòu)建 回歸 模型，對南京市區(qū)地價(jià)變化和主要區(qū)位因子的關(guān)系進(jìn)行了定量分析；李雪銘運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析方法對大連市住宅房價(jià)進(jìn)行了 因子分析和聚類分析，并在地理信息系統(tǒng)平臺下，繪制了住宅價(jià)格分布圖，在此基礎(chǔ)上分析了城市住宅的空間分布規(guī)律和內(nèi)在機(jī)制 （李雪銘 ， 張馨， 2020） 。 概括起來，國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化規(guī)律的研究有如下特點(diǎn)：對地價(jià)的時(shí)空變化研究較多而對房價(jià)的時(shí)空變化研究很少；對影響房地產(chǎn)價(jià)格的各類因素，特別是城市規(guī)劃、各種自然景觀對房地產(chǎn)價(jià)格的影響定性分析多，定量分析 較 少；對武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 7 影響房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空分布的自然和經(jīng)濟(jì)因素的研究較多而對人們的 消費(fèi) 行為、特有偏好、人群結(jié)構(gòu)等社會因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究 較 少；對某一時(shí)段的房地產(chǎn) 價(jià)格 空間分 布規(guī) 律研究較多而對房地產(chǎn)價(jià)格 空間演變 研究較少等 。 研究的技術(shù)路線 本文以武漢市住宅價(jià)格 為例，主要采用武漢市 2020 年第一季度至 2020年第四季度的 商品住房 價(jià)格數(shù)據(jù)和 2020 年至 2020 年的 城區(qū) 住宅樓盤價(jià)格資料， 運(yùn)用 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法和 GIS 工具等，探討武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)間變化和空間 演變 規(guī)律。主要的步驟如下： （ 1）相關(guān)文獻(xiàn)和已有成果的整理。包括國內(nèi)外學(xué)者對城市地租地價(jià)理論、區(qū)位理論、住宅價(jià)格供求理論、城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)均衡理論等理論的研究和闡述，國內(nèi)學(xué)者對我國部分城市 房地產(chǎn)價(jià)格 空間分布規(guī)律的研究成果等， 總結(jié) 出我國城市 房地產(chǎn)價(jià)格 空間分布的普遍特征， 這對本文 探討武漢市城區(qū) 住宅價(jià)格的時(shí)空變化規(guī)律具有重要的參考意義。 （ 2）武漢市 商品住房 價(jià)格 的 分析和預(yù)測。 對 武漢市 2020 年第一季度至 2020年第四季度的 商品住房 價(jià)格 數(shù)據(jù)運(yùn)用多種模型進(jìn)行擬合，總結(jié)其時(shí)間變化規(guī)律，并對未來的 商品住房 價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。 （ 3） 住宅樣點(diǎn) 數(shù)據(jù)的收集和錄入，包括 住宅 樣點(diǎn)的矢量化處理，基礎(chǔ)圖件的矢量化，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的核對 等 。以 Mapgis 為平臺，將樣點(diǎn)錄入地理信息系統(tǒng)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯，使樣點(diǎn)空間信息和屬性信息對接 。在此之前，對錄入數(shù)據(jù)進(jìn)行了較嚴(yán)格的處理，如 期日修正， 特異點(diǎn)排除 等。 （ 4）運(yùn)用 Mapgis 的空間分析模塊，提取樣點(diǎn)價(jià)格信息， 分別 生成 兩個(gè) 時(shí)點(diǎn) 的住宅價(jià)格三維立體圖、等值線圖和多方向 上的 剖面圖 ，并對其進(jìn)行 對比， 探討 住宅價(jià)格的空間演變 特征 ， 分析 住宅價(jià)格 空間演變的影響因素 。 技術(shù)路線圖見圖 11。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 8 圖 11 技術(shù)路線圖 Technology route of research 住宅價(jià)格時(shí)空變化基礎(chǔ)理論 地租地價(jià)理論 城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)理論 區(qū)位理論 住宅價(jià)格供求理論 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化的影響因素分析 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征 國外城市住宅價(jià)格空間分布研究 我國城市住宅價(jià)格空間分布模式的普遍特點(diǎn)及演變趨勢 國內(nèi)城市地價(jià)與房價(jià)空間分布研究成果 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化趨勢預(yù)測 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征 武漢市住宅價(jià)格空間分布的影響因素分析 武漢市住宅價(jià)格空間演變特征 武漢市住宅價(jià)格空間分布和演變特征 武漢市住宅價(jià)格空間變化趨勢分析 住宅價(jià)格樣點(diǎn)資料收集與處理 歷年商品住房價(jià)格數(shù)據(jù)的收集 建立武漢市住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型 研究結(jié)論與展望 底圖制作與住宅價(jià)格樣點(diǎn)布置 國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化研究的文獻(xiàn)綜述 數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 9 主要研究內(nèi)容、 研究方法和 資料來源 主要研究內(nèi)容 本文的 主要研究內(nèi)容有： （ 1） 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征和影響因素分析。 全文在分析武漢市房地產(chǎn)市場近況的基礎(chǔ)上，首先利用武漢市 2020 年 第一季度至 2020年第四季度的住宅價(jià)格 數(shù)據(jù)對武漢市住宅價(jià)格的時(shí)間變化 特征 分別進(jìn)行總體分析和分區(qū)域分析，接著運(yùn)用不同模型對住宅價(jià)格的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，選出了 最合適的 數(shù)學(xué) 模型 ，并運(yùn)用此模型對未來三年的住宅價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測。 （ 2） 武漢市住宅價(jià)格空間演變特征和影響因素分析。 論文以武漢市城區(qū) 2020年至 2020 年的住宅價(jià)格數(shù)據(jù)為實(shí)證基礎(chǔ)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的期日修正，利用地理信息系統(tǒng)軟件 Mapgis 的空間分析功能 ， 構(gòu)建武漢市住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型， 通過住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖、局部剖面圖等，對武漢市住宅價(jià)格 的 空間分布 和空間演變特征 進(jìn)行 了 分析 ，最后探討 了武漢市住宅價(jià)格空間 演變 的主要影響因素。 （ 3） 武漢市城區(qū) 住宅價(jià)格 空間演變趨勢預(yù)測。文章 利用 已建立的 住宅價(jià)格 數(shù)字 地價(jià) 模型， 結(jié)合 軌道交通和武漢火車站 等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的 建設(shè) ，以及《武漢市土地利用總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》對未來幾年住宅價(jià)格增長 較 快的地段和區(qū)域進(jìn)行 了 分析和預(yù)測 。 研究方法 本文在地租地價(jià)理論、 區(qū)位理論、住宅價(jià)格供求理論、城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)均衡理論等基礎(chǔ)上， 通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法對武漢市最近十年的住宅價(jià)格進(jìn)行分析，揭示 武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)間變化規(guī)律，探討 住宅價(jià)格變化的一般動力機(jī)制，并 以此為基礎(chǔ) 對武漢市未來幾年的住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測； 接著， 運(yùn)用地理信息系統(tǒng) 軟件 對武漢市住宅價(jià)格樣點(diǎn)進(jìn)行 編輯和 處理， 運(yùn)用 MapGIS 空間分析模塊提取住宅價(jià)格信息并 建立數(shù)字地價(jià)模型，揭示住宅價(jià)格空間 演變 規(guī)律，探討住宅價(jià)格空間 演變 的影響因素，充實(shí)當(dāng)前我國 房地產(chǎn)價(jià)格 空間 結(jié)構(gòu) 研究 的 方法和手段 。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 10 資料來源 寫作本文所依據(jù)的資料 主要有以下四個(gè)方面： 第一方面是國內(nèi)外有關(guān)專著。涉及經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、城市地理學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)等眾多學(xué)科，專著對國內(nèi)外有關(guān)城市地價(jià)的研究的歷史脈絡(luò)、主要觀點(diǎn)進(jìn)行了清晰地梳理和完整地概括，有關(guān)理論是后人開展城市 房地產(chǎn)價(jià)格 空間結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。 第二方面是國內(nèi)外近幾年有關(guān)城市 房地產(chǎn)價(jià)格 研究的專門資料。這些資料具有明顯的專論性質(zhì)，一般是針對某一具體問題帶有經(jīng)驗(yàn)歸納或理論推導(dǎo)性的論文，這類資料具有較強(qiáng)的時(shí)序性，體現(xiàn)了課題研究的最新進(jìn)展和前沿問題。 第三方面是武漢市城區(qū) 2020 至 2020 年度已售或在售的 住宅樓盤價(jià)格資料， 有效樣點(diǎn)共計(jì) 835 個(gè) ， 主要從武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng) (獲得 ， 通過其他網(wǎng)站如武漢搜房網(wǎng) (確認(rèn)和收集的數(shù)據(jù)通過實(shí)地踏勘獲得； 第四方面是武漢市官方統(tǒng)計(jì)資料和城市建設(shè)、城市規(guī)劃資料，主要包括 2020至 2020 年《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》、 2020 至 2020 年《武漢房地產(chǎn)年鑒》、《武漢市土地利用總體規(guī)劃（ 20202020 年）》以及武漢市各年土地市場分析報(bào)告等。 此外，部分 信息還參考了網(wǎng)站上對武漢市各年房地產(chǎn)市場 狀況 的分析報(bào)告。 可能的創(chuàng)新點(diǎn) 本文運(yùn)用 住宅價(jià)格數(shù)據(jù)對 武漢市城區(qū)住宅價(jià)格時(shí)空演變進(jìn)行積極探索， 可能 的創(chuàng)新 點(diǎn)如下 ： （ 1） 研究視角 創(chuàng)新 。不同于以往一般以土地交易價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立的數(shù)字地價(jià)模型 ，本文 以住宅價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立數(shù)字地價(jià)模型研究房價(jià)空間結(jié)構(gòu)， 是對房地產(chǎn)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)研究的一種補(bǔ)充。 （ 2） 研究內(nèi)容的擴(kuò)展 。 以往的研究由于樣點(diǎn)數(shù)據(jù)缺乏和失真等原因，一般 只能分析某一時(shí)段的 房地產(chǎn) 價(jià)格 空間分布特征 。本文運(yùn)用住宅價(jià)格樣點(diǎn)數(shù)據(jù) 分別建立兩個(gè) 時(shí)點(diǎn) 的 住宅價(jià)格 數(shù)字地價(jià)模型，對 比 兩個(gè) 時(shí)點(diǎn) 的住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖和局部剖面圖，分析 了 武漢市住宅價(jià)格的空間演變 特征 。 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 11 （ 3） 研究結(jié)果的實(shí)用 價(jià)值 。在已建立的住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合 軌道交通和武漢火車站 等基礎(chǔ)設(shè)施 的 建設(shè) ，以及《武漢市土地利用總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》等 對 武漢市城區(qū) 住宅價(jià)格空間演變趨勢作出預(yù)測 ， 可為 房地產(chǎn) 政策制定、房地產(chǎn)開發(fā)提供可視化 參考。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 12 2 研究的基礎(chǔ)理論 地租地價(jià)理論 地租理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個(gè)重要的研究 領(lǐng)域。地租理論已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)極其龐大而繁雜的體系，是地價(jià)理論、地價(jià)空間結(jié)構(gòu)理論等理論的基礎(chǔ)。它不僅揭示了地價(jià)的實(shí)質(zhì)，還揭示了與地價(jià)相關(guān)的制度。因此，對其進(jìn)行分析，是進(jìn)一步展開對城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。 地租是一個(gè)歷史范疇，有組織的土地利用和土地所有權(quán)的出現(xiàn)催生了地租 ，生產(chǎn)者在土地利用中的剩余產(chǎn)品為土地占有者所占有，就有了產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。地租地價(jià)理論研究的先驅(qū)威廉配弟在其名著《賦稅論》中指出，地租是土地上生產(chǎn)的農(nóng)作物所得的剩余收入，而且因?yàn)橥寥婪饰殖潭群透鳁l件的差異，以及土地距離市場的遠(yuǎn)近各不相 同，地租存在一定的差異。大衛(wèi)李嘉圖在其著作 《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中指出：地租僅只是為了使用土地而付給地主的金額，地租產(chǎn)生必須具備土地有限性和差別性兩項(xiàng)條件 （ 王萬茂 ，韓桐魁， 2020） 。杜能則指出地租是田莊所處的位置和土地性質(zhì)的偶然優(yōu)勢帶來的。 馬克思 主義地租理論建立在勞動價(jià)值論的基礎(chǔ)上。 他 認(rèn)為一切形式的地租都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，都是剩余勞動的產(chǎn)物