【正文】 概 況 ................................................................................................. 18 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 iii 本章小結(jié) ............................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 武漢市城區(qū)總體住宅價(jià)格時(shí)間變化特征 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本章小結(jié) ............................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 表 32 武漢市 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 表 ....................................................................... 18 表 41 武漢市商品住房價(jià)格及漲幅表 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 圖 34 武漢市 2020 年至 2020 年城市居民和農(nóng)民收入變化圖 ....... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 圖 41 商品住房價(jià)格指數(shù)和商品房價(jià)格指數(shù)走勢圖 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 圖 45 2020 年至 2020 年城市居民年人均可支配收入和消費(fèi)支出變化圖 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 v 圖 49 二次多項(xiàng)式函數(shù)擬合圖 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 圖 528 武漢市 2020 年住宅價(jià)格平面等值線圖 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 圖 532 2020 年和 2020 年住宅價(jià)格剖面線 6 對比圖 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 圖 536 2020 年和 2020 年住宅價(jià)格剖面線 12 對比圖 .................. 錯(cuò)誤 !未定 義書簽。 圖 540 2020 年和 2020 年住宅價(jià)格剖面線 20 對比圖 .................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目前我國 城市地價(jià)時(shí)空變化的研究較少，研究方法尚不成體系，研究成果難以滿足當(dāng)前 城市 地價(jià)管理的需要。 論文接著 以武漢市城區(qū) 2020 年至 2020 年 的 住宅價(jià)格數(shù)據(jù)為實(shí)證基礎(chǔ)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的期日修正，利用地理信息系統(tǒng)軟件 Mapgis 的空間分析功能， 構(gòu)建武漢市住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型， 通過 住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖、局部剖面圖等，對武漢市住宅價(jià)格空間分布的整體結(jié)構(gòu)和局部特征進(jìn)行了細(xì)致深入的分析；為了分析住宅價(jià)格空間演變特征，分別建立了 2020 年和 2020年兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的數(shù)字地價(jià)模型，對比兩個(gè)時(shí)點(diǎn) 的住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖和局部剖面圖，詳解了武漢市住宅價(jià)格在整體結(jié)構(gòu)和局部方向上的空間演變趨勢 ， 并分析了武漢市住宅價(jià)格空間分布的主要影響因素 。 The second chapter is the basic theory of spatial variation of housing price. It mainly elaborates the basic theory related to land value spatial structure。 Temporalspatial variation。 2020 年 5 月 ,國土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 (11號文 )， 結(jié)束了 沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。 2020 年底 ， 受美國次貸危機(jī)影響，全球房地產(chǎn)市場陷入低谷，為提振市場信心，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家 出臺了 一攬子 “ 保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生 ” 的宏觀 調(diào)控 措施 。 一方面，將價(jià)格機(jī)制引入城市土地資源配置的思路日益明確，另一方面，隨著城市土地價(jià) 值的日益 顯化 ， 全國各城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)顯著上漲。 合理的 房地產(chǎn)價(jià)格 可以 調(diào)節(jié)城市土地供求 ， 指導(dǎo)城市土地規(guī)劃與利用 ，優(yōu)化土地資源配置，調(diào)節(jié)收益分配 與 房地產(chǎn)市場運(yùn)行， 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 處于核心地 位 。隨著城市土地有償使用制度改革的深入，地價(jià)機(jī)制對我國城市土地資源合理配置，空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化布局和土地的節(jié)約集約利用具有越來越重大的作用。 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 3 國內(nèi)外研究綜述 國外研究綜述 國外有關(guān)地 價(jià)空間分異的研究是以地租地價(jià)理論和區(qū)位理論為基礎(chǔ)的，地租理論主要起源于西方地租理論和馬克思地租理論。馬克思則 在勞動價(jià)值論的基礎(chǔ)上建立 了 地租理論 ， 他認(rèn)為一切形式的地租都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，都是剩余勞動的產(chǎn)物 ，由此 充分揭示了資本主義地租運(yùn)行的基本規(guī)律，尤其是蘊(yùn)含其中的資本主義生產(chǎn)關(guān)系（沈瑾怡， 2020） 。 德國經(jīng)濟(jì)和地理學(xué)家杜能最早 從農(nóng)業(yè)土地利用角度 闡述了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位選擇問題 ，進(jìn)而推導(dǎo)出 農(nóng)業(yè)品類圍繞市場中心呈現(xiàn)環(huán)形分布的模式；韋伯 首次引用 “區(qū)位因素 ” 建立了工業(yè)區(qū)位論，提出了工業(yè)用地區(qū)位指向性原則，此后 的各種 工業(yè)區(qū)位理論大都是圍繞 韋伯理論的驗(yàn)證、完善或質(zhì)疑而發(fā)展起來的 ；克里斯塔勒提出的城市區(qū)位論 深刻揭示了城市、中心居民點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域基礎(chǔ)及其 等級 —— 規(guī)模的空間關(guān)系， 它 為揭示城鎮(zhèn)與區(qū) 域空間在經(jīng)濟(jì)上的依存 性 提供了理論基礎(chǔ)；廖什提出 的 市場區(qū)位論 ， 從工業(yè)配置尋求最大市場的角度和總體均衡的角度揭示了整個(gè)系統(tǒng)的配置問題 ；而阿朗索建立了廠商投買價(jià)曲線模型理論，從區(qū)位邊際均衡和區(qū)位邊際收益的角度推出了市場經(jīng)濟(jì)條件下城市土地租金曲線和 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 4 同心圓土地利用模式。 Chapin、Weiss(1962)引入交通成本因素， 試圖 定量 研究 城市地價(jià)與土地利用 的 關(guān)系 并將其模式化 ； Czamanki(1966)和 Friedmann(1973)則從政府與投資的角度 ，引入 土地規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策 性 因素 ，研究其 對地價(jià)及其變動的影響； Brain(1971)、Thomas(1985)對城市中心區(qū)土地配置機(jī)制進(jìn)行了研究； Jalnes 和 Simlnons(1971)將復(fù)雜的城市地域抽象為一個(gè)簡單的均質(zhì)區(qū)域 ，在此 基礎(chǔ)上 ，通過 逐步疊加其他經(jīng)濟(jì)因子，建立了 包括 各種 不同經(jīng)濟(jì)因子的 城市地租與地價(jià)的具體模型。野口悠紀(jì)雄(1997)利用統(tǒng)計(jì)學(xué)模型考察了日本土地問題的演變過程 ，探討了 地價(jià)變動背后的土地供求關(guān)系 （李璐， 2020） 。初期研究重點(diǎn)在于探討社會主義地租、地價(jià) 的 存在問題，而后涉及絕對地租、級差地租的具體表現(xiàn)形式及量化問題，而且與土地估價(jià)理論方法相結(jié)合。在 土地價(jià)格 的論述上 ，產(chǎn)生了二元論（周誠，譚術(shù)魁，劉維新等）、三元論（周誠，單勝道和吳次芳等）、供求論（嚴(yán)星，林增杰等）和產(chǎn)權(quán)論（劉維新，楊鋼橋等）幾種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)（陳燕 ， 2020）。研究主要集中于地價(jià)影響因子的空間疊加分析、地價(jià)空間分布規(guī)律分析等。 研究的技術(shù)路線 本文以武漢市住宅價(jià)格 為例，主要采用武漢市 2020 年第一季度至 2020年第四季度的 商品住房 價(jià)格數(shù)據(jù)和 2020 年至 2020 年的 城區(qū) 住宅樓盤價(jià)格資料， 運(yùn)用 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法和 GIS 工具等，探討武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)間變化和空間 演變 規(guī)律。 對 武漢市 2020 年第一季度至 2020年第四季度的 商品住房 價(jià)格 數(shù)據(jù)運(yùn)用多種模型進(jìn)行擬合，總結(jié)其時(shí)間變化規(guī)律，并對未來的 商品住房 價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。 （ 4）運(yùn)用 Mapgis 的空間分析模塊，提取樣點(diǎn)價(jià)格信息， 分別 生成 兩個(gè) 時(shí)點(diǎn) 的住宅價(jià)格三維立體圖、等值線圖和多方向 上的 剖面圖 ，并對其進(jìn)行 對比， 探討 住宅價(jià)格的空間演變 特征 ， 分析 住宅價(jià)格 空間演變的影響因素 。 （ 2） 武漢市住宅價(jià)格空間演變特征和影響因素分析。 研究方法 本文在地租地價(jià)理論、 區(qū)位理論、住宅價(jià)格供求理論、城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)均衡理論等基礎(chǔ)上， 通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法對武漢市最近十年的住宅價(jià)格進(jìn)行分析，揭示 武漢市城區(qū)住宅價(jià)格的時(shí)間變化規(guī)律，探討 住宅價(jià)格變化的一般動力機(jī)制，并 以此為基礎(chǔ) 對武漢市未來幾年的住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測； 接著， 運(yùn)用地理信息系統(tǒng) 軟件 對武漢市住宅價(jià)格樣點(diǎn)進(jìn)行 編輯和 處理， 運(yùn)用 MapGIS 空間分析模塊提取住宅價(jià)格信息并 建立數(shù)字地價(jià)模型，揭示住宅價(jià)格空間 演變 規(guī)律，探討住宅價(jià)格空間 演變 的影響因素，充實(shí)當(dāng)前我國 房地產(chǎn)價(jià)格 空間 結(jié)構(gòu) 研究 的 方法和手段 。這些資料具有明顯的專論性質(zhì)，一般是針對某一具體問題帶有經(jīng)驗(yàn)歸納或理論推導(dǎo)性的論文，這類資料具有較強(qiáng)的時(shí)序性，體現(xiàn)了課題研究的最新進(jìn)展和前沿問題。不同于以往一般以土地交易價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立的數(shù)字地價(jià)模型 ，本文 以住宅價(jià)格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)建立數(shù)字地價(jià)模型研究房價(jià)空間結(jié)構(gòu)， 是對房地產(chǎn)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)研究的一種補(bǔ)充。 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 11 （ 3） 研究結(jié)果的實(shí)用 價(jià)值 。它不僅揭示了地價(jià)的實(shí)質(zhì)，還揭示了與地價(jià)相關(guān)的制度。配弟在其名著《賦稅論》中指出，地租是土地上生產(chǎn)的農(nóng)作物所得的剩余收入，而且因?yàn)橥寥婪饰殖潭群透鳁l件的差異，以及土地距離市場的遠(yuǎn)近各不相 同，地租存在一定的差異。 馬克思 主義地租理論建立在勞動價(jià)值論的基礎(chǔ)上。李嘉圖在其著作 《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中指出：地租僅只是為了使用土地而付給地主的金額，地租產(chǎn)生必須具備土地有限性和差別性兩項(xiàng)條件 （ 王萬茂 ，韓桐魁， 2020） 。 地租是一個(gè)歷史范疇，有組織的土地利用和土地所有權(quán)的出現(xiàn)催生了地租 ，生產(chǎn)者在土地利用中的剩余產(chǎn)品為土地占有者所占有，就有了產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 12 2 研究的基礎(chǔ)理論 地租地價(jià)理論 地租理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個(gè)重要的研究 領(lǐng)域。 以往的研究由于樣點(diǎn)數(shù)據(jù)缺乏和失真等原因，一般 只能分析某一時(shí)段的 房地產(chǎn) 價(jià)格 空間分布特征 。 此外，部分 信息還參考了網(wǎng)站上對武漢市各年房地產(chǎn)市場 狀況 的分析報(bào)告。涉及經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、城市地理學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)等眾多學(xué)科，專著對國內(nèi)外有關(guān)城市地價(jià)的研究的歷史脈絡(luò)、主要觀點(diǎn)進(jìn)行了清晰地梳理和完整地概括，有關(guān)理論是后人開展城市 房地產(chǎn)價(jià)格 空間結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。 （ 3） 武漢市城區(qū) 住宅價(jià)格 空間演變趨勢預(yù)測。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 8 圖 11 技術(shù)路線圖 Technology route of research 住宅價(jià)格時(shí)空變化基礎(chǔ)理論 地租地價(jià)理論 城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)理論 區(qū)位理論 住宅價(jià)格供求理論 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化的影響因素分析 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征 國外城市住宅價(jià)格空間分布研究 我國城市住宅價(jià)格空間分布模式的普遍特點(diǎn)及演變趨勢 國內(nèi)城市地價(jià)與房價(jià)空間分布研究成果 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化趨勢預(yù)測 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征 武漢市住宅價(jià)格空間分布的影響因素分析 武漢市住宅價(jià)格空間演變特征 武漢市住宅價(jià)格空間分布和演變特征 武漢市住宅價(jià)格空間變化趨勢分析 住宅價(jià)格樣點(diǎn)資料收集與處理 歷年商品住房價(jià)格數(shù)據(jù)的收集 建立武漢市住宅價(jià)格數(shù)字地價(jià)模型 研究結(jié)論與展望 底圖制作與住宅價(jià)格樣點(diǎn)布置 國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化研究的文獻(xiàn)綜述 數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 9 主要研究內(nèi)容、 研究方法和 資料來源 主要研究內(nèi)容 本文的 主要研究內(nèi)容有： （ 1） 武漢市住宅價(jià)格時(shí)間變化特征和影響因素分析。以 Mapgis 為平臺，將樣點(diǎn)錄入地理信息系統(tǒng)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯，使樣點(diǎn)空間信息和屬性信息對接 。包括國內(nèi)外學(xué)者對城市地租地價(jià)理論、區(qū)位理論、住宅價(jià)格供求理論、城市地價(jià)空間結(jié)構(gòu)均衡理論等理論的研究和闡述，國內(nèi)學(xué)者對我國部分城市 房地產(chǎn)價(jià)格 空間分布規(guī)律的研究成果等， 總結(jié) 出我國城市 房地產(chǎn)價(jià)格 空間分布的普遍特征， 這對本文 探討武漢市城區(qū) 住宅價(jià)格的時(shí)空變化規(guī)律具有重要的參考意義。蔣芳 （ 2020） 通過應(yīng)用地價(jià)等值線和 空間 向量圖對北京市各用途土地出讓地價(jià)的空間分布規(guī)律進(jìn)行研究， 發(fā)現(xiàn) 地價(jià)的地價(jià)坡度與地價(jià)指向存在明顯的空間差 異；杜小婭、陸躍進(jìn) （ 2020） 根據(jù)南京市 1998 年的土地出讓資料，利用 Access 建立地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫，在 mapinfo 中得出住宅地價(jià)和商業(yè)地價(jià)等值線圖， 據(jù)此 分析地價(jià)的空間分布規(guī)律，并利用 SPSS 軟件 構(gòu)建 回歸 模型，對南京市區(qū)地價(jià)變化和主要區(qū)位