【正文】 但X院態(tài)度較好，能夠認(rèn)識到自身的問題，并積極修改。在施工圖設(shè)計階段，與設(shè)計部配合，對前期方案設(shè)計進(jìn)行了深化，同時在投資估算的基礎(chǔ)上，根據(jù)功能設(shè)計，參照成本，對結(jié)構(gòu)工程、建筑工程、電氣工程、給排水工程等各專業(yè)進(jìn)行了深入的專題研討，并根據(jù)銷售管理部提出的關(guān)于商品房的營銷建議完善設(shè)計方案，時有效的繪制了施工圖。在施工階段，配合完成了多次圖紙會審，落實(shí)深化設(shè)計節(jié)點(diǎn)，修改圖紙問題，完善圖紙不足。對于影響較大的設(shè)計變更及方案型工程洽商，積極配合，多次修改方案，反復(fù)計算，態(tài)度較好。 本項目設(shè)計管理方面的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 設(shè)計管理方面的經(jīng)驗(yàn)由于設(shè)計缺陷、現(xiàn)場實(shí)際情況等原因?qū)D紙進(jìn)行了很多修改及完善，這說明設(shè)計過程中各專業(yè)的設(shè)計人員之間溝通交流不夠，配合不強(qiáng)，導(dǎo)致很多問題荒唐滑稽，這應(yīng)該為L公司做好警示，在今后的項目設(shè)計中，應(yīng)盡量避免此類問題的發(fā)生。（1）景觀規(guī)劃設(shè)計：S項目住宅工程綠化景觀面積占地面積較低，車位設(shè)計非常牽強(qiáng)，導(dǎo)致實(shí)際使用過程中由于停車不便造成了對綠化的破壞，而為了增加綠化面積使用了草坪磚，景觀效果一般。在今后的規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)合理避免此種情況的發(fā)生，對綠化、車位、市政道路、樓體的規(guī)劃應(yīng)更加成熟、合理，應(yīng)從使用角度反復(fù)推敲。（2） 裝修設(shè)計：真石漆的選用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有所提高，此次使用的真石漆，顏色較深，價格較低，因此從耐用度、美觀度的角度來看有所欠缺，在日后的選擇上應(yīng)有所慎重。在部分住宅樓的頂層設(shè)計了景觀造型，但在小區(qū)內(nèi)部看不出造型的效果，這無形中提高了建安成本，在今后的設(shè)計中應(yīng)更加合理的考慮。 設(shè)計管理方面的教訓(xùn)由于政策調(diào)整、建設(shè)單位調(diào)整建筑物使用意圖等原因，在招標(biāo)階段的施工圖設(shè)計的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了大量的變化，造成項目大量的設(shè)計變更、工程洽商及簽證的發(fā)生，以上問題反映出，應(yīng)加強(qiáng)部門間的相互配合，在圖紙正式招標(biāo)前應(yīng)進(jìn)行市場調(diào)研，經(jīng)反復(fù)論證后方可確定施工圖，對建筑市場的動向以及項目的后續(xù)施工階段的情況要有一定的把控。 進(jìn)度、工程管理評估S項目住宅工程于2010年12月完成了招投標(biāo)手續(xù)，于2011年2月正式開工至2012年12月31日完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，工期符合合同及北京市建設(shè)工程工期定額的要求，項目經(jīng)驗(yàn)收合格，項目的順利實(shí)施保證了回遷房的正常入住，維護(hù)了居民的利益。在施工過程中，L公司克服了重重困難，S項目住宅工程地處城市邊緣，與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，在開工初期北京市市政給排水、燃?xì)?、電等均為接通至此，因此項目在建設(shè)初期使用了八個月的臨時水，并租賃了發(fā)電機(jī)，以維持項目正常的水電使用。由于公司新成立，在開工初期公司的各部門尚不完善，在開工后，公司招聘了一批專業(yè)的工程及預(yù)算人員，在大家的共同努力下，積極與建委及其他各政府職能部門及委辦局協(xié)調(diào)，在項目交付使用時，入住的業(yè)主使用上了北京市市政給排水、燃?xì)饧半姟Ｓ捎谇捌诠静块T不全，專業(yè)人員較少，因此在施工圖之前對圖紙的審核不夠。在施工過程中，現(xiàn)場發(fā)生了大量的變更及洽商，工程部、設(shè)計部、成本部三個部門積極配合，努力完善現(xiàn)場施工方案，在保證工期、質(zhì)量、安全的前提下盡量節(jié)省成本，保證公司的利益?？偨Y(jié)成敗，得到如下經(jīng)驗(yàn)：（1）應(yīng)制定合理的項目開發(fā)建設(shè)周期，項目開發(fā)建設(shè)周期很可能是一個項目成敗的關(guān)鍵，對于一個新公司，其開發(fā)周期一定要足夠長，并在開發(fā)周期內(nèi)制定合理的工期計劃，按部就班的實(shí)施各項建設(shè)任務(wù)，因?yàn)橹挥性诤侠淼拈_發(fā)周期內(nèi)才能穩(wěn)妥的確定施工方案，確定工期以及應(yīng)急預(yù)案，這樣才能嚴(yán)格的控制住成本，除特殊情況外，壓縮開發(fā)周期會降低產(chǎn)品的質(zhì)量，在開發(fā)期間也會降低項目的安全度。（2）項目實(shí)施階段，各部門的協(xié)調(diào)配合尤為重要，尤其是在開工前，各部門首先應(yīng)審核圖紙中的問題，會同各參建單位及相關(guān)部門研究圖紙的具體細(xì)節(jié)，并出具圖紙會審記錄。S項目住宅工程在施工過程中尤其是前期，雖然各部門專業(yè)人員大多是初到公司，但在對項目進(jìn)行了一定了解后，各部門積極配合，本著公司利益最大化的態(tài)度，以保障居民在約定時間順利入住為根本目標(biāo)，克服重重困難，完成了項目的各項工作。 建安成本管理評估 建安成本控制策劃和合約管理制度是一個公司各項工作運(yùn)行及管理的理論基礎(chǔ)和依據(jù)，制度建設(shè)是管理公司的重要手段。好的制度，能使一個公司在日常運(yùn)營中事半功倍，使事情得到合理、快速、高效的解決，使資料更加完善，使公司在發(fā)展中始終取得先機(jī)。在公司組建初期，由成本部編制并上會通過了《L公司工程成本管理辦法》和《L公司招投標(biāo)管理辦法》，根據(jù)以上辦法，成本部組織公司工程類的招標(biāo)及成本管理工作，經(jīng)過三年的積累、總結(jié)、改進(jìn)、實(shí)踐的不斷循環(huán)的工作，在S項目住宅工程施工過程中，成本部根據(jù)公司實(shí)際情況，修改了以上兩項制度，使之更適應(yīng)現(xiàn)階段公司工程成本管理及招標(biāo)工作的需要。這些兩項制度涵蓋項目工程項目成本全過程管理的各個環(huán)節(jié)，通過對各項制度及辦法的貫徹與落實(shí)，來進(jìn)一步提升項目的工程成本管理水平，規(guī)范項目日常經(jīng)濟(jì)行為，完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化制度約束，固化工作標(biāo)準(zhǔn)。在公司發(fā)展的三年多的時間里，成本部接觸了大量的各類設(shè)計、施工、材料/設(shè)備供應(yīng)商等協(xié)作單位，每次招標(biāo)前，公司需求部門都組織考察、打分并開展招標(biāo)工作。在此工作中，成本部發(fā)現(xiàn)很多考察工作存在重復(fù)現(xiàn)象，這加重了原本由于人力不足而導(dǎo)致的工作繁忙，而且也給合作單位造成諸多不便，經(jīng)部門多次討論，成本部編寫了《L公司合格協(xié)作單位及供應(yīng)商管理制度》，經(jīng)過反復(fù)修改，通過了總經(jīng)理辦公會。該制度的建立，有效緩解工程類合作單位選擇時的壓力，并使公司在工程類合作單位的選擇方面做到有據(jù)可依，有章可循，有資料可查，使此項工作更加嚴(yán)謹(jǐn)。成本部還完善了《L公司合約管理制度》中的建設(shè)工程合同管理制度部分。在招投標(biāo)管理制度中明確了總包、監(jiān)理、設(shè)計等的大型招標(biāo)工作流程，明確了材料、設(shè)備暫估價招標(biāo)管理辦法，明確了自行組織的招標(biāo)項目的工作辦法。在成本管理制度中，明確了計量月報工作的流程，以及配套表格，并依據(jù)制度對施工單位、監(jiān)理單位以及各參建的專業(yè)分包單位進(jìn)行了培訓(xùn)，統(tǒng)一了報送流程，為今后的計量工作的順利開展奠定了基礎(chǔ)。成本管理制度中還包括變更、洽商管理辦法，結(jié)算管理辦法，限額設(shè)計管理辦法，對工程建安成本管理的各個時期進(jìn)行了全方位的管控。在合格供應(yīng)商管理制度中，制訂了合格供應(yīng)商的考核辦法，并在制度出臺后開始建立了本公司的合格供應(yīng)商名錄，為公司日后的材料、設(shè)備的采購以及咨詢服務(wù)、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等的選用提供的一個有理有據(jù)的平臺。為今后公司發(fā)展成為一個大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司奠定了一定的基礎(chǔ)。作為公司的建安成本主控部門，工程成本管理工作是部門工作的重心。工程成本管理工作涵蓋了事前招標(biāo)控制價編制、審核，施工過程中的計量支付月報的審核，暫估價材料、設(shè)備價詢價及控制價的批復(fù)，變更、洽商費(fèi)用的審核，到工程竣工結(jié)算審核等具體工作。為了使過程成本管控更加清晰化，還增加了成本動態(tài)分析工作，每月底統(tǒng)計本月的工程成本變動情況，編寫成本動態(tài)分析報告，并在月初向總經(jīng)理辦公會匯報。使過程成本動態(tài)化，增加了公司對項目過程成本的調(diào)控工作。在工作中以《L公司工程成本管理辦法》及《l公司招投標(biāo)管理辦法》為基本依據(jù)，開展成本管理工作。 材料、設(shè)備暫估價的確認(rèn)每個項目都需要有暫估價的材料及設(shè)備，S項目住宅工程也不例外，為了確保公司利益，在公司精細(xì)化管理的倡導(dǎo)下，在工程施工過程中，成本部根據(jù)設(shè)計部提出的材料及設(shè)備使用標(biāo)準(zhǔn)和工程部提供的質(zhì)量要求、資質(zhì)要求等在市場上進(jìn)行詢價，在詢價過程中，成本部要求必須有三家及以上的蓋章報價為依據(jù)方可進(jìn)行控制價的批復(fù)。根據(jù)北京市建委的要求施工過程中暫估價的材料、設(shè)備招標(biāo)工作由施工總承包單位來組織，不可由建設(shè)單位控制，因此成本部加強(qiáng)了對詢價質(zhì)量的要求，并且組織設(shè)計部、工程部詳細(xì)的約定對暫估價的材料及設(shè)備的要求，盡量保證所批復(fù)的控制價與實(shí)際采購的材料、設(shè)備的質(zhì)量相符，保證工程整體質(zhì)量。對施工單位的招標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格把控，從考察、招標(biāo)文件的編制，到合同的談判都積極參與，監(jiān)督其公正合理性。住宅工程共計完成暫估價的專業(yè)分包工程招標(biāo)16項，暫估價的材料、設(shè)備控制價批復(fù)21類，320項，以上合計金額近億元。 對洽商、變更費(fèi)用的審核根據(jù)設(shè)計變更或工程洽商內(nèi)容對所保送的費(fèi)用進(jìn)行審核，依據(jù)合同、中標(biāo)文件、《北京市建設(shè)工程造價信息》、市場詢價等對費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的控制。根據(jù)公司成本管理辦法，洽商、變更在巡簽過程中成本部積極參與，提出合理化建議以及費(fèi)用預(yù)估，對于合同中已經(jīng)約定的不需再行支付的費(fèi)用予以扣減，對不必要的成本浪費(fèi)提出建議。 結(jié)算管理工程結(jié)算是建安成本控制的最后環(huán)節(jié)，工程結(jié)算是對前期從招標(biāo)到竣工階段工程實(shí)施情況在建安成本上的反饋，工程結(jié)算應(yīng)以成本部為核心，工程部、設(shè)計部配合完成。工程部將現(xiàn)場發(fā)生的工程建設(shè)期內(nèi)的全部洽商原件匯總送至成本部，設(shè)計部將工程建設(shè)期內(nèi)的全部設(shè)計變更原件匯總送至成本部，成本部以圖紙為基礎(chǔ)，以合同為依據(jù)，根據(jù)工程洽商和設(shè)計變更對項目的全部內(nèi)容進(jìn)行徹底的計算和審核。保證審核期間的公平、公正，合理控制項目建安成本。S項目住宅工程是L公司的第一個項目，從整個項目的建安成本分析來看，雖然超出了項目可研報告中的投資估算，但是從北京市造價處頒布的總體單方造價以及各分項單方造價數(shù)據(jù)來看項目整體的建安成本控制在了標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，其結(jié)構(gòu)設(shè)計的混凝土單方含量以及鋼筋單方含量也在合理范疇之內(nèi)。因此從整體來看，S項目住宅工程的建安成本較為合理。另外，該項目具有值得關(guān)注的借鑒意義，該項目地處北京南六環(huán)附近，北京市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目已逐漸從市中心外延至北京市周邊，北京南城，例如大興區(qū)、通州區(qū)以及亦莊新區(qū)由于本身已有著成熟的商業(yè)或住宅環(huán)境，在交通方面既有成熟的城市快速公路，又有地鐵及公交等公共交通工具，且地塊相對于城內(nèi)繁華地段價格低廉，因此吸引了大量的開發(fā)商，因此S項目本身及區(qū)域市場的發(fā)展是北京市近期房地產(chǎn)板塊著重發(fā)展的主流方向。 啟發(fā)近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的日漸提高，人們在滿足物質(zhì)、精神需求的基礎(chǔ)上越來越注重生活的品質(zhì)，尤其是北京、上海、深圳等一線城市的住宅項目總是供不應(yīng)求，另外大量的年輕人從農(nóng)村涌入城市，從二、三線城市涌入一線城市，也造成了一線城市的住宅成交量節(jié)節(jié)攀升。繼2013年的房地產(chǎn)政策調(diào)控導(dǎo)致的房價及成交量雙雙走低后，在2015年兩會期間，厲以寧厲老再次提出，在一線城市房地產(chǎn)仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，這為北京的房地產(chǎn)行業(yè)再次指明了方向，上半年新的地塊再次放量掛牌上市，新的地王也隨之不斷產(chǎn)生，北京的房地產(chǎn)行業(yè)將再次迎來一輪新的行情。另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在中國的蓬勃發(fā)展，國家的制度、法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范逐漸形成，房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)甚至逐漸形成了自己企業(yè)的從制度、流程到設(shè)計、成本、招標(biāo)文件、合同等的范本，以節(jié)約企業(yè)成本和蓄勢時間，開發(fā)了有企業(yè)自身特點(diǎn)和代表性的項目。在這樣的宏觀背景下，本文通過對L置業(yè)公司開發(fā)的S項目住宅工程建安成本的研究計算了該項目的各項建安成本系數(shù)，總結(jié)了該項目的建安成本管理得失，這是非常及時的，是順應(yīng)潮流的，通過閱讀對本項目的研究，相同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與自身項目進(jìn)行比較，優(yōu)化自身的設(shè)計，節(jié)約成本以達(dá)到更好的盈利效果。該項目的鋼筋含量基本符合常規(guī)情況；而混凝土含量略高于常規(guī)情況，這是在設(shè)計階段沒有合理分配指標(biāo)造成的；該項目建安成本各項指數(shù)大多略低于造價處公布的參考數(shù)據(jù)，因此該項目的造價控制應(yīng)較合理。 啟發(fā)：應(yīng)加強(qiáng)部門間的相互配合，增強(qiáng)本公司的設(shè)計能力，在圖紙正式招標(biāo)前應(yīng)進(jìn)行市場調(diào)研，經(jīng)反復(fù)論證后再確定方案圖，在正式出具施工圖之前應(yīng)加強(qiáng)審圖。設(shè)計院對設(shè)計工作不夠盡職盡責(zé)，導(dǎo)致大量由于設(shè)計原因造成的變更及洽商費(fèi)用的增加；從事現(xiàn)場管理的技術(shù)人員不足；建安成本控制開工時較為松懈，項目中期后逐漸趨于完善、合理；政策導(dǎo)向造成了成本的增加。 啟發(fā)：應(yīng)關(guān)注新聞時事，了解政府導(dǎo)向，加強(qiáng)人員配置，加強(qiáng)各部門配合，加強(qiáng)制度管理，充分發(fā)揮管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的作用。 第六章 創(chuàng)新及不足 創(chuàng)新目前，在建設(shè)工程開發(fā)上，運(yùn)用較多較廣泛的是項目的可行性研究報告，可行性研究報告對項目的各方面情況做出評估及預(yù)測，對決策起了重要的作用，但項目后評估報告還沒有被廣泛的運(yùn)用和重視，尤其是在建安成本后評估報告所用較少，但其作用是不容忽視的。本文在編寫之前閱讀了大量的國內(nèi)外相關(guān)文件及后評估報告，掌握了一定量的理論基礎(chǔ)，又對L公司開發(fā)的S項目住宅工程進(jìn)行了深入的了解，從多方面，多角度去剖析該工程的成敗，在理論基礎(chǔ)上分析事實(shí)，達(dá)到更深層理解的目的。另外本文著重研究的是建安成本的后評估問題，較于大多數(shù)范范的研究整個項目的后評估更為細(xì)致和透徹。本文是L公司開發(fā)的S 項目住宅工程建安成本后評估，在撰寫本文之前對L公司和S項目都做了深入的了解，但由于成本資料屬于公司的機(jī)密，因此本文在對比同期同類項目的建安成本上有所欠缺。另外本文的研究尚存在一些粗線的地方，在實(shí)際分析中，有時不能充分的發(fā)揮理論依據(jù)帶來的作用和效果，今后應(yīng)加強(qiáng)。參考文獻(xiàn)和注釋[1] 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