【正文】 45000 元 /平米。項(xiàng)目周邊在售物業(yè)寫字樓歷史成交價(jià)格 8300125000 元 /平米之間，歷史最高售價(jià)達(dá)到 17000 元 /平米。隨著總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷發(fā)展未來(lái)該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強(qiáng)。 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 第七部分 開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃 一、規(guī)劃建筑指標(biāo) 規(guī)劃建筑指標(biāo) 總占地面積 平米 容積率 建筑密度 ≤ 50% 綠化率 ≥ 15% 用地性質(zhì) 商業(yè) 其他 商鋪建筑面積 30%不得分割出售 二、規(guī)劃概念方案 三、建筑概念方案 實(shí)施指標(biāo) 根據(jù)控制性規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)施指標(biāo)進(jìn)行了分析，設(shè)計(jì)方案如下： 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注 用地面積 ㎡ 總建筑面積 地上建筑面積 ㎡ 39535 5 號(hào)樓 建筑面積 ㎡ 16350 15F,60 米 基底面積 ㎡ 1090 4 號(hào)樓 建筑面積 ㎡ 23185 5F， 24 米 基底面積 ㎡ 4637 地下建筑面積 ㎡ 9691 建筑密度 % 容積率 3 綠地率 15% 機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 311 其中 地面 個(gè) 93 個(gè) /100 ㎡ 地下 個(gè) 218 非機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 777 其中 地上 個(gè) 389 2 個(gè) /100 ㎡ 地下 個(gè) 389 概念方案 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 詳見概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 根據(jù)對(duì)江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域情況及概念設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目規(guī)劃為江陰城市客廳商圈外延區(qū)，重點(diǎn)為規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、周邊成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江居住區(qū)提供商業(yè)綜合配套，在業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面，與城市客廳商圈形成互補(bǔ)和補(bǔ)充 ,共同打造提升城市東部新的都市中心。 14 號(hào)樓以低密度全能建筑設(shè)計(jì)，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主， 根據(jù)市場(chǎng)需求可進(jìn)行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計(jì)的靈活性及前瞻性特點(diǎn)。 5 號(hào)樓 13 層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂、生活超市等業(yè)態(tài)； 410層建議定位成高級(jí)商務(wù)酒店，約 7600 平米， 150 間以上客房。 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第八部分 開發(fā)收入和周期 一、銷售配比定價(jià) 本次規(guī)劃為 4 棟多層建筑、 1 棟高層建筑。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分 30%建筑面積不得分割出售，本項(xiàng)目初步考慮低區(qū) 4 棟建筑 1 層及高區(qū)13 層房產(chǎn)性質(zhì)為商鋪 ,其余房產(chǎn)標(biāo)注為商業(yè)用房 ,其中高區(qū) 13 層為整體經(jīng)營(yíng)、整體銷售 ,滿 足政府土地出讓條件的限制 。另外也考慮高區(qū) 410層作為高級(jí)商務(wù)酒店在銷售時(shí)考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）； 故本項(xiàng)目所有低區(qū)及高區(qū)中 1115 層作為單位銷售，高區(qū) 1 410 層作為整體銷售考慮。 二、開發(fā)銷售收入 單位銷售收入預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的租金水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，該項(xiàng)開發(fā)銷售收入為 27447 萬(wàn)元，各層銷售單價(jià)和銷售總價(jià)如下： 位置 樓層 未來(lái)租金預(yù)測(cè) RPI2 銷售預(yù)測(cè)（元 /㎡） 銷售面積預(yù)測(cè)（㎡） 銷售總價(jià)預(yù)測(cè)（萬(wàn)元） 14 1 % 17520 4173 7312 2 % 10512 4753 4996 3 % 8234 4753 3914 4 % 6658 4753 3164 5 % 7008 4642 3253 5 1115 % 8760 5489 4808 合計(jì) _ _ 9609 28563 27447 關(guān)鍵銷售收入預(yù)測(cè) 持有物業(yè)的估值：考慮前 5 年平均租金 萬(wàn)， RPI 指標(biāo) %，以整售估計(jì) 80%的價(jià)格折扣，則持有物業(yè)的估值為 5876 萬(wàn)元。 項(xiàng)目整體銷售收入預(yù)測(cè)為 33323 萬(wàn)元。 備注：銷售面積已考慮合理分?jǐn)傇瓌t。同時(shí)考慮低區(qū)地下非人防車庫(kù) 3524㎡在銷售時(shí)贈(zèng)送。 三、開發(fā)周期預(yù)測(cè) 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展， 2020 年 6 月完成國(guó)有土地使用證的辦理，對(duì)各階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測(cè)，具體如下： 置地階段 2020 年 10 月，上報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 2020 年 10 月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）； 2020 年 12 月，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)。 啟動(dòng)階段 2020 年 2 月，完成工程規(guī)劃許 可證的辦理； 2020 年 3 月，完成項(xiàng)目一期施工許可證的辦理； 2020 年 7 月，完成項(xiàng)目一期銷售許可證的辦理。 實(shí)施階段 2020 年 7 月 , 項(xiàng)目一期開始銷售； 2020 年 10 月，完成項(xiàng)目二期施工許可證辦理； 2020 年 10 月，完成項(xiàng)目一期主體封頂； 2020 年 3 月，完成項(xiàng)目二期銷售許可； 2020 年 6 月，項(xiàng)目一期竣工； 2020 年 5 月，項(xiàng)目二期主體封頂； 2020 年 8 月，項(xiàng)目一期驗(yàn)收完畢； 2020 年 11 月，項(xiàng)目二期竣工； 2020 年 3 月，項(xiàng)目二期驗(yàn)收完成。 結(jié)算階段 2020 年 9 月，項(xiàng)目一期交房； 2020 年 3 月，項(xiàng)目二期交房； 2020 年 8 月，完成項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算。 四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè) 主要銷售周期預(yù)測(cè)如下： 建筑類型 銷售時(shí)段 銷售周期 月均銷售額 （萬(wàn)元） 開發(fā)銷售部分 2020 年 7月至 2020 年 12 月 18 個(gè)月 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 第九部分 投資總成本和收益分析 一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析 土地成本：按照掛牌起始價(jià)（ 5925 萬(wàn)元）計(jì)算并考慮交易稅費(fèi)價(jià)格為 6167萬(wàn)元。 開發(fā)成本，包括方案設(shè)計(jì)、前期報(bào)建、臨時(shí)水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。 費(fèi)用支出，包括銷售 經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門管理費(fèi)用等。 財(cái)務(wù)費(fèi)用按啟動(dòng)資金的 70%，年化 20%，周期為 18 個(gè)月計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。 二、項(xiàng)目綜合投資及收益預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目 估算 （萬(wàn)元） 單位 （元 /㎡） 備注 一、經(jīng)營(yíng)收入 33,323 8,429 二、經(jīng)營(yíng)支出 24,585 6,219 （一）成本支出 22,018 5,569 /收購(gòu)成本 6,167 1,560 /續(xù)建成本 13,856 3,505 開發(fā)前期費(fèi) 693 175 土建及外檐工程 9,115 2,305 室外公共部位工程 231 59 室內(nèi)公共部位工程 242 61 機(jī)電安裝工程 1,423 360 設(shè)備安裝工程 256 65 市政配套費(fèi) 1,568 397 開發(fā)間接費(fèi) 328 83 1,995 505 按啟動(dòng)資金的 70%，年化20%計(jì)算， 18個(gè)月計(jì)算。 （二）費(fèi)用支出 1,396 353 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 (三 )項(xiàng)目委托管理費(fèi) 1,171 296 按總投資額的 5%計(jì)算 三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 8,738 2,210 四、營(yíng)業(yè)稅及增值稅 2,849 721 五、項(xiàng)目利潤(rùn) 5,889 1,489 六、所得稅 1,472 372 七、凈利潤(rùn) 4,417 1,117 八、加財(cái)務(wù)費(fèi)用可分配收益 6,412 1,622 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 在考慮外部融資的情況下項(xiàng)目的凈利潤(rùn)為 4417 萬(wàn)元。 四、綜合指標(biāo)測(cè)算 啟動(dòng)資金分析 項(xiàng)目目前已經(jīng)投入約 6250 萬(wàn)元，項(xiàng) 目啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)需要 9500 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)保證金、報(bào)批等費(fèi)用 1000 萬(wàn)元；至銷售許可證，項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要增加 2020 萬(wàn)元資金投入，其中工程投入約 1500 萬(wàn)元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在項(xiàng)目銷售需要累計(jì)投入 9500 萬(wàn)元。 其中，項(xiàng)目融資計(jì)劃為 6650 萬(wàn)元，劣后投資為 2850 萬(wàn)元，劣后投資及收益回收預(yù)測(cè)為 36 個(gè)月。（自項(xiàng)目置地階段開始計(jì)算） 項(xiàng)目綜合收益指標(biāo)分析 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 （萬(wàn)元） 備注 總銷售額 33,323 總投資額 24,585 啟動(dòng)成本 9500 其中，項(xiàng)目融資 6650 平均融資成本為 18 個(gè)月 劣后投資 2850 投資周期為 36 個(gè)月 投資收益 4,417 投資收益率 % 銷售收益率 % 劣后投資年化收益率 % 五、敏感性分析 對(duì)投資成本的變化進(jìn)行敏感性分析 由于項(xiàng)目土地取得成本已經(jīng)確定，項(xiàng)目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計(jì)算。 財(cái)務(wù)指標(biāo) 投資額 X90% 投資額 X95% 基準(zhǔn) 投資額 X105% 投資額 X110% 劣后投資收益 5,798 5,107 4,417 3,726 3,035 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 總投資收益率 % % % % % 總銷售收益率 % % % % % 劣后投資年化收益率 % % % % % 對(duì)項(xiàng)目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項(xiàng)目投資成本增加 10%時(shí)項(xiàng)目劣后投資年化收益率為 %，投資收益率仍然處于比較高的水平。 對(duì)銷售收入進(jìn)行敏感性分析 財(cái)務(wù)指標(biāo) 預(yù)測(cè) 售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 基準(zhǔn) 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) X90% X95% 100% X105% X110% 劣后投資收益 2,131 3,274 4,417 5,559 6702 總投資收益率 % % % % % 總銷售收益率 % % % % % 劣后投資年化收益率 % % % % % 對(duì)銷售收入進(jìn)行敏感性分析，即使銷售價(jià)格下降 10%，劣后投資收益水平較高。 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 第十部分 綜合分析與建議 一、 綜合判斷 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆诋?dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)將迅速發(fā)展，未來(lái)區(qū)域土地價(jià)格將迅速提高，土地取得價(jià)格相對(duì)較低。 地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。該地塊占地 畝，容積率 ，建筑密度 50%，綠化率≥ 15%。該地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合服務(wù)業(yè)載體投資標(biāo)準(zhǔn)。 該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟(jì)配套，商業(yè)價(jià)值高 。 通過(guò)對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展及銷售價(jià)格和租金的調(diào)查，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目投資價(jià)值較高， 投資可行性較強(qiáng)。 二、 綜合建議 通過(guò)上述分析項(xiàng)目效益指標(biāo)較好，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)清晰。綜合判斷該項(xiàng)目政策許可，經(jīng)濟(jì)可行，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)可控。項(xiàng)目投資價(jià)值明顯，具有較好投資價(jià)值。