【導(dǎo)讀】策劃部在公司分管此項業(yè)務(wù)副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。確定調(diào)查的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計劃。確定市場資料來源及方法，直接質(zhì)料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法，間接資料可采取交換、購買、委托等方法，如采取問卷式調(diào)查還須設(shè)計調(diào)查表及問卷并確定抽查對象及樣本大小。將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上寫調(diào)查報告。通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，進(jìn)行差異營銷，為項目開發(fā)制定營銷策略，以利項目的推出，使項目快速取得合理的投資回報。撰寫市調(diào)報告和市場動態(tài)等。策劃部是整個項目策劃的核心部門，項目的成功與否，與策劃部的市場定位是及為重要的。和策略建議、項目銷售現(xiàn)場的包裝計劃建議、促銷策略建議、策劃公關(guān)活動和廣告策略建議等。

　　

【正文】 ” 。建華 百合園，于 2020 年由我公司與眾誠公司合作開發(fā)的多層住宅，位于石家莊市建華北大街與光華路交叉口，占地 50 畝，總建筑面積 萬平方米，是附近企業(yè) “ 上班族理想的居住地 ” 。平安 萬和園，于 2002 年開工建設(shè)的高層住宅，位于石家莊市平安南大街東平路上，占地 畝， 總建筑面積 8 萬平方米，是 “ 為國家公務(wù)員精心打造的官邸 ” 。愛地大廈，于 2020 年開發(fā)建設(shè)的高層商住一體樓宇，位于石家莊市裕華東路與談固大街交叉口，占地 10 畝，總建筑面積 3 萬平方米，是 “ 鳥瞰國際城 ” 的理想之地。 現(xiàn)公司股份制改造基本 完成，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。相信不久的將來，我公司必將躋身于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行列。 石家莊北方企業(yè)集團(tuán)有限公司隸屬于石家莊市長安區(qū)，注冊資金 1000 萬元，實有資產(chǎn)總植 6000 萬元，現(xiàn)有職工總數(shù) 1124 人，其中大、中專生及科技人員 67 人。轄區(qū)總?cè)丝?3400 人，總戶數(shù) 850戶。是集紡織、印染、禽獸用藥、地產(chǎn)、商貿(mào)為一體，經(jīng)濟(jì)實力雄厚的綜合性集團(tuán)公司 公司下屬 18 家工商企業(yè)， 2020 年實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增加值 6400 萬元，利稅 615 萬元。連續(xù)三年跨入市 500 萬元以上利稅大戶行列。十年來連續(xù)被授予市級、區(qū)級文 明單位稱號、政績突出領(lǐng)導(dǎo)班子、先進(jìn)黨支部光榮稱號、并被省經(jīng)貿(mào)委、省統(tǒng)計局、省財政廳、勞動廳和人事廳批準(zhǔn)為省中型一檔企業(yè)。 目前集團(tuán)公司正與愛地公司緊密合作，為搞好這次千載難逢改造項目，公司上下干部職工，已經(jīng)全力以赴，準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)，為石家莊市添光彩，為我們生活的更好，為子孫后代造福。 研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) A、市委、市政府關(guān)于加快石家莊市城中村改造的文件精神。 B、項目場址地形圖 C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 研究工作范圍 本報告重點對建設(shè)的必要性、市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè) 內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。 研究工作概況 項目單位依據(jù)市政府關(guān)于加快城中村改造建設(shè)的通知 ,通過近年來石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)明顯不適應(yīng)省城建設(shè)要求 ,住宅檔次低 ,價格偏高 ,決定開發(fā)建設(shè)《沿村家園》住宅項目 ,以期為省會居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美 ,集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價廉的住房。 建設(shè)方案 建設(shè)指導(dǎo)思想 結(jié)合城市總體規(guī)劃原則 ,根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H ,以人為本 ,合理利用土地 ,創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、經(jīng)濟(jì)適用的住宅小區(qū) 。 建設(shè)規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃總占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬平方米 ,建有高層住宅、學(xué)校、托幼、活動中心、商業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球館等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。 建設(shè)條件 供電 :本項目計算用電總負(fù)荷 8275KVA，供電電源引自小沿村電力干線。 供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項目最高日最大時用水量 。 供暖 :項目采暖為市政集中供熱 ,采暖熱負(fù)荷為 。 土地利用 本項目建設(shè)為城中村改造項目 ,符合國家及省市的產(chǎn)業(yè)政策 ,土地在本市總體規(guī)劃范圍內(nèi) ,屬舊城改造用 地。 研究結(jié)論 本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求 ,項目建成后 ,在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求 ,經(jīng)計算項目總投資 19702 萬元 ,財務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后 ),投資利潤率 %,投資利潤率 %,借款償還期 年。由此表明，項目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風(fēng)險，但社會效益顯著，項目總體可行。 第二章 項目背景與建設(shè)的必要性 項目背景 產(chǎn)業(yè)政策 改革開放二十年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個新的增長階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求 調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會，已成為目前帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個先導(dǎo)性行業(yè)。 中共中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動消費增長作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實現(xiàn)了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。石家莊市委、市政府十分注重本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng) 有力的支持。 項目建設(shè)的必要性 2020 年，我市住宅建設(shè)發(fā)展將以城中村改造為重點的舊城改造體系，多渠道解決城市村民及中低收入家庭的住房問題。 石家莊市屬于內(nèi)陸城市，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開放城市來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他大中城市相比，本市屬于新興城市，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢非常之快。但是，我市因為歷史原因，城市范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時遺留了很多問題，城中村的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會影響整個城市建設(shè)的關(guān)鍵時刻，市委市政府在此時提出城中村 改造的計劃，真正符合石家莊市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市村民的需要。這次大規(guī)模改造完成之后，石家莊的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。 宏觀必要性 從一個城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城中村未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個性的健康發(fā) 展。同時，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊的改造是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 項目發(fā)展概況 石家莊市愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司，積極響應(yīng)市委市政府關(guān)于城中村改造的決議，經(jīng)過與石家莊市北方實業(yè)總公司多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運做（領(lǐng)導(dǎo)們親赴廣州、上海參觀學(xué)習(xí)），上報市規(guī)劃局、市計委、市房改辦和市城中村改造辦公室并取得初審意見后，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及市有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。 第三章 市 場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 市場預(yù)測 基本形勢分析 近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)走強(qiáng)，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個人已成為商品房的消費主體，據(jù)統(tǒng)計， 2020 年 18 月份，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 11%，其中銷售給個人的商品房面積為 萬平方米，占商品房銷售總面積的 %，同比提高了 個百分點。個人購房金額達(dá) 億 元。商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場的又一個 “ 亮 ” 點。截止 8 月底，商業(yè)用房投資完成 億元，竣工面積達(dá) 萬平方米，銷售建筑面積 萬平方米，同比增長 倍；商業(yè)用房的銷售額為 億元，同比增長 倍。 市場供求 石家莊市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個重要問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對價位高，中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。 在購房需求方面，首先，目前省會上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二 次置業(yè)中已經(jīng)購買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管石家莊整體 GDP 指數(shù)很高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價十很難接受的。所以，開發(fā)高品質(zhì)、低價位的小戶型住房是房地產(chǎn)開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進(jìn)行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。 區(qū)位優(yōu)勢分析 本項目小沿村在長安區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場、健身娛樂休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較 差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況，將會出現(xiàn)一個設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會吸引廣大工薪階層前來居住。 出售對象分析 省會石家莊目前人均收入仍較低， 80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位得住宅在省會有巨大得熱銷潛力。 建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃總用地面積 356 畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動中心、商業(yè) ......等?？偨ㄖ娣e 萬平方米。其中 住宅面積 50 萬平方米，公建面積 萬平方米。 第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件 建設(shè)場址 場址選擇 本項目擬建場址位于我市東北地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場地呈長方形，規(guī)劃總用地面積為 356 畝。該場址區(qū)域位置較好。 自然條件 石家莊市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于 8 月份。 氣溫 全年平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 濕度 冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算相對濕度 53% 夏季通風(fēng)室外相對濕度 75% 降水量 日最大降水量度 時最大降水量 全年平均降水量 積雪深度 最大積雪深度過 190mm 凍土深度 最大凍土深度 56mm 風(fēng)向 冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32%， N10% 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35%， SE10% 年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32%， SE9% 風(fēng)速 冬季室外風(fēng)速 夏季室外風(fēng)速 全年平均風(fēng)速 全年日照量數(shù) 冬季日照率 % 全年雷暴日數(shù) 天 大氣壓力 冬季 夏季 1年平均相對濕度 62% 地質(zhì)狀況 石家莊市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔 6768m，市區(qū)為滹沱河山前洪 水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為 150200kpa。 抗震設(shè)防 依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），本項目抗震地動峰值加速度按 設(shè)防。 建設(shè)條件 供電 本項目計算用電總負(fù)荷為 8275KVA，電源引 10KV 電源至小區(qū)變電站，由 10KV 母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項目使用要求。 給排水 本項目設(shè)計最高日最大時用水 量為 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項目需要。 本項目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 供暖 本項目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為 ，采暖熱負(fù)荷為 。 弱電 本項目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。 第五章 工程技 術(shù)方案 工程設(shè)計原則 自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計理念，即以 “ 天人合一 ” 的設(shè)計思想為指導(dǎo)來構(gòu)建新世紀(jì)居住工程。 小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂 “ 風(fēng)景這邊獨好 ” ，同時又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達(dá)到水乳交融般和諧。 新穎而獨具特色，人類與自然的完美結(jié)合是本項目總體設(shè)計原則。 總平面布置 總平面布置原則 根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布 置。 按照小區(qū)、組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織居住空間。 充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成 “ 通而不暢 ” 的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。 在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。 按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計。 總平面布置綜述 本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為 356 畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個組團(tuán)，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。 景觀以入口為起 點，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。 各居住組團(tuán)根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動場所，同時加強(qiáng)了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機(jī)結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。 小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。 豎向設(shè)計 小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計采用就地平整的平坡式布置形式。考慮到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。 總平面圖布置經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總占地面積 萬 m2，（ 356 畝） 總建筑面積： 萬 m2。 其中：住宅建筑面積： 50 萬 m2