【導(dǎo)讀】策劃部在公司分管此項(xiàng)業(yè)務(wù)副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。確定調(diào)查的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃。確定市場資料來源及方法，直接質(zhì)料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法，間接資料可采取交換、購買、委托等方法，如采取問卷式調(diào)查還須設(shè)計(jì)調(diào)查表及問卷并確定抽查對象及樣本大小。將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上寫調(diào)查報(bào)告。通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，進(jìn)行差異營銷，為項(xiàng)目開發(fā)制定營銷策略，以利項(xiàng)目的推出，使項(xiàng)目快速取得合理的投資回報(bào)。撰寫市調(diào)報(bào)告和市場動(dòng)態(tài)等。策劃部是整個(gè)項(xiàng)目策劃的核心部門，項(xiàng)目的成功與否，與策劃部的市場定位是及為重要的。和策略建議、項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的包裝計(jì)劃建議、促銷策略建議、策劃公關(guān)活動(dòng)和廣告策略建議等。

　　

【正文】 ” 。建華 百合園，于 2020 年由我公司與眾誠公司合作開發(fā)的多層住宅，位于石家莊市建華北大街與光華路交叉口，占地 50 畝，總建筑面積 萬平方米，是附近企業(yè) “ 上班族理想的居住地 ” 。平安 萬和園，于 2002 年開工建設(shè)的高層住宅，位于石家莊市平安南大街東平路上，占地 畝， 總建筑面積 8 萬平方米，是 “ 為國家公務(wù)員精心打造的官邸 ” 。愛地大廈，于 2020 年開發(fā)建設(shè)的高層商住一體樓宇，位于石家莊市裕華東路與談固大街交叉口，占地 10 畝，總建筑面積 3 萬平方米，是 “ 鳥瞰國際城 ” 的理想之地。 現(xiàn)公司股份制改造基本 完成，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。相信不久的將來，我公司必將躋身于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行列。 石家莊北方企業(yè)集團(tuán)有限公司隸屬于石家莊市長安區(qū)，注冊資金 1000 萬元，實(shí)有資產(chǎn)總植 6000 萬元，現(xiàn)有職工總數(shù) 1124 人，其中大、中專生及科技人員 67 人。轄區(qū)總?cè)丝?3400 人，總戶數(shù) 850戶。是集紡織、印染、禽獸用藥、地產(chǎn)、商貿(mào)為一體，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的綜合性集團(tuán)公司 公司下屬 18 家工商企業(yè)， 2020 年實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增加值 6400 萬元，利稅 615 萬元。連續(xù)三年跨入市 500 萬元以上利稅大戶行列。十年來連續(xù)被授予市級、區(qū)級文 明單位稱號、政績突出領(lǐng)導(dǎo)班子、先進(jìn)黨支部光榮稱號、并被省經(jīng)貿(mào)委、省統(tǒng)計(jì)局、省財(cái)政廳、勞動(dòng)廳和人事廳批準(zhǔn)為省中型一檔企業(yè)。 目前集團(tuán)公司正與愛地公司緊密合作，為搞好這次千載難逢改造項(xiàng)目，公司上下干部職工，已經(jīng)全力以赴，準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)，為石家莊市添光彩，為我們生活的更好，為子孫后代造福。 研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) A、市委、市政府關(guān)于加快石家莊市城中村改造的文件精神。 B、項(xiàng)目場址地形圖 C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。 研究工作范圍 本報(bào)告重點(diǎn)對建設(shè)的必要性、市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、建設(shè) 內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。 研究工作概況 項(xiàng)目單位依據(jù)市政府關(guān)于加快城中村改造建設(shè)的通知 ,通過近年來石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)明顯不適應(yīng)省城建設(shè)要求 ,住宅檔次低 ,價(jià)格偏高 ,決定開發(fā)建設(shè)《沿村家園》住宅項(xiàng)目 ,以期為省會(huì)居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美 ,集商業(yè)、健身娛樂、休閑廣場、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。 建設(shè)方案 建設(shè)指導(dǎo)思想 結(jié)合城市總體規(guī)劃原則 ,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際 ,以人為本 ,合理利用土地 ,創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、經(jīng)濟(jì)適用的住宅小區(qū) 。 建設(shè)規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃總占地 萬平方米 ,總建筑面積 萬平方米 ,建有高層住宅、學(xué)校、托幼、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球館等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。 建設(shè)條件 供電 :本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷 8275KVA，供電電源引自小沿村電力干線。 供水：給水水源為市政管網(wǎng)，項(xiàng)目最高日最大時(shí)用水量 。 供暖 :項(xiàng)目采暖為市政集中供熱 ,采暖熱負(fù)荷為 。 土地利用 本項(xiàng)目建設(shè)為城中村改造項(xiàng)目 ,符合國家及省市的產(chǎn)業(yè)政策 ,土地在本市總體規(guī)劃范圍內(nèi) ,屬舊城改造用 地。 研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市政府關(guān)于加快城市化進(jìn)程的要求 ,項(xiàng)目建成后 ,在一定程度上滿足中、低收入家庭的住房需求 ,經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目總投資 19702 萬元 ,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %(稅后 ),投資利潤率 %,投資利潤率 %,借款償還期 年。由此表明，項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。雖然微利，具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目總體可行。 第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 項(xiàng)目背景 產(chǎn)業(yè)政策 改革開放二十年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求 調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，已成為目前帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)先導(dǎo)性行業(yè)。 中共中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國房地產(chǎn)業(yè)開始在更高、更新的層次上發(fā)展。石家莊市委、市政府十分注重本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和建設(shè)工作，為此出臺了一系列非常優(yōu)惠的政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利的條件，并在工作上給予了強(qiáng) 有力的支持。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2020 年，我市住宅建設(shè)發(fā)展將以城中村改造為重點(diǎn)的舊城改造體系，多渠道解決城市村民及中低收入家庭的住房問題。 石家莊市屬于內(nèi)陸城市，改革開放二十多年來，政治、經(jīng)濟(jì)有了快速發(fā)展，但比起沿海開放城市來講，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后，與全國其他大中城市相比，本市屬于新興城市，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴(kuò)大的趨勢非常之快。但是，我市因?yàn)闅v史原因，城市范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問題，城中村的現(xiàn)象越來越突出，已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，市委市政府在此時(shí)提出城中村 改造的計(jì)劃，真正符合石家莊市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市村民的需要。這次大規(guī)模改造完成之后，石家莊的城市建設(shè)將會(huì)有一個(gè)大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會(huì)有較大的改觀，人民生活也將會(huì)得到較大的改善。 宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城中村未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā) 展。同時(shí)，尤為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊的改造是城市發(fā)展的必然結(jié)果。 項(xiàng)目發(fā)展概況 石家莊市愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司，積極響應(yīng)市委市政府關(guān)于城中村改造的決議，經(jīng)過與石家莊市北方實(shí)業(yè)總公司多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做（領(lǐng)導(dǎo)們親赴廣州、上海參觀學(xué)習(xí)），上報(bào)市規(guī)劃局、市計(jì)委、市房改辦和市城中村改造辦公室并取得初審意見后，我公司編制了項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告），是根據(jù)國家及市有關(guān)規(guī)定，編制的本報(bào)告。 第三章 市 場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 市場預(yù)測 基本形勢分析 近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)走強(qiáng)，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個(gè)人已成為商品房的消費(fèi)主體，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 18 月份，全省商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 11%，其中銷售給個(gè)人的商品房面積為 萬平方米，占商品房銷售總面積的 %，同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房金額達(dá) 億 元。商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場的又一個(gè) “ 亮 ” 點(diǎn)。截止 8 月底，商業(yè)用房投資完成 億元，竣工面積達(dá) 萬平方米，銷售建筑面積 萬平方米，同比增長 倍；商業(yè)用房的銷售額為 億元，同比增長 倍。 市場供求 石家莊市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對價(jià)位高，中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。 在購房需求方面，首先，目前省會(huì)上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價(jià)位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二 次置業(yè)中已經(jīng)購買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會(huì)老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管石家莊整體 GDP 指數(shù)很高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，但其實(shí)真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價(jià)十很難接受的。所以，開發(fā)高品質(zhì)、低價(jià)位的小戶型住房是房地產(chǎn)開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進(jìn)行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價(jià)廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。 區(qū)位優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目小沿村在長安區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場、健身娛樂休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項(xiàng)目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較 差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會(huì)吸引廣大工薪階層前來居住。 出售對象分析 省會(huì)石家莊目前人均收入仍較低， 80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價(jià)位問題，因此高品位、適度低價(jià)位得住宅在省會(huì)有巨大得熱銷潛力。 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 356 畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè) ......等?？偨ㄖ娣e 萬平方米。其中 住宅面積 50 萬平方米，公建面積 萬平方米。 第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件 建設(shè)場址 場址選擇 本項(xiàng)目擬建場址位于我市東北地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場地呈長方形，規(guī)劃總用地面積為 356 畝。該場址區(qū)域位置較好。 自然條件 石家莊市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于 8 月份。 氣溫 全年平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 濕度 冬季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算相對濕度 53% 夏季通風(fēng)室外相對濕度 75% 降水量 日最大降水量度 時(shí)最大降水量 全年平均降水量 積雪深度 最大積雪深度過 190mm 凍土深度 最大凍土深度 56mm 風(fēng)向 冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C32%， N10% 夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C35%， SE10% 年主導(dǎo)風(fēng)向及其頻率 C32%， SE9% 風(fēng)速 冬季室外風(fēng)速 夏季室外風(fēng)速 全年平均風(fēng)速 全年日照量數(shù) 冬季日照率 % 全年雷暴日數(shù) 天 大氣壓力 冬季 夏季 1年平均相對濕度 62% 地質(zhì)狀況 石家莊市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔 6768m，市區(qū)為滹沱河山前洪 水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀(jì)覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為 150200kpa。 抗震設(shè)防 依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），本項(xiàng)目抗震地動(dòng)峰值加速度按 設(shè)防。 建設(shè)條件 供電 本項(xiàng)目計(jì)算用電總負(fù)荷為 8275KVA，電源引 10KV 電源至小區(qū)變電站，由 10KV 母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項(xiàng)目使用要求。 給排水 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)最高日最大時(shí)用水 量為 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項(xiàng)目需要。 本項(xiàng)目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補(bǔ)水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 供暖 本項(xiàng)目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽，壓力約為 ，采暖熱負(fù)荷為 。 弱電 本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。 第五章 工程技 術(shù)方案 工程設(shè)計(jì)原則 自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)理念，即以 “ 天人合一 ” 的設(shè)計(jì)思想為指導(dǎo)來構(gòu)建新世紀(jì)居住工程。 小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個(gè)城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊(yùn)，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂 “ 風(fēng)景這邊獨(dú)好 ” ，同時(shí)又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達(dá)到水乳交融般和諧。 新穎而獨(dú)具特色，人類與自然的完美結(jié)合是本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)原則。 總平面布置 總平面布置原則 根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布 置。 按照小區(qū)、組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)概念有機(jī)組織居住空間。 充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成 “ 通而不暢 ” 的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。 在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。 按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。 總平面布置綜述 本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為 356 畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個(gè)組團(tuán)，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。 景觀以入口為起 點(diǎn)，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標(biāo)志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。 各居住組團(tuán)根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動(dòng)場所，同時(shí)加強(qiáng)了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機(jī)結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。 小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。 豎向設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式?？紤]到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。 總平面圖布置經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總占地面積 萬 m2，（ 356 畝） 總建筑面積： 萬 m2。 其中：住宅建筑面積： 50 萬 m2