【導(dǎo)讀】藍(lán)云馨苑項(xiàng)目位于連云港新浦開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路以北、濱河路以南，晶都路兩側(cè)，項(xiàng)目由連云港頤和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)。項(xiàng)目總用地面積約。多萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)約為1800多戶(hù)。生養(yǎng)老組屋、疊加住宅、高層住宅、商業(yè)樓等多種物業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目配套設(shè)施齊全。地上總建筑面積約9萬(wàn)多平方米，地下總建筑面積約2萬(wàn)多平方米。組屋29棟，疊加住宅8棟，花園洋房8棟，會(huì)所1棟。創(chuàng)造性采用“五星級(jí)酒店”物業(yè)管理服務(wù)模式。品牌服務(wù)逐步贏得了廣大業(yè)主的認(rèn)可。嚴(yán)格制定系統(tǒng)的檢查和維保方案，以確保該系統(tǒng)的正常良好運(yùn)轉(zhuǎn)。始階段，確保無(wú)違章裝修情況發(fā)生。環(huán)境保護(hù)是二十一世紀(jì)人類(lèi)最關(guān)注的主題，環(huán)保住宅已成為一種居住潮流?；幚淼确矫娌扇∫幌盗协h(huán)保措施。并在服務(wù)實(shí)踐中，培養(yǎng)業(yè)戶(hù)的環(huán)保意識(shí)，使藍(lán)云馨苑成為“環(huán)保住宅”。過(guò)多垃圾沉積在沙井內(nèi)造成排水不暢，有效確保了排水排污設(shè)施完好。

　　

【正文】 為確保我司對(duì) 藍(lán)云馨苑 的管理服務(wù)質(zhì)量 達(dá)到 要求，為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、文明和舒適的居住環(huán)境。參照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施》，結(jié)合本公司 ISO9000 的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，特制定如下指標(biāo)承諾： 一、 管理指標(biāo)方面的承諾： 嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系進(jìn)行規(guī)范化管理和運(yùn)作。 在開(kāi)發(fā)商配合及硬件條件符合的情況下，確保三年內(nèi)將 藍(lán)云馨苑 創(chuàng)建成為“江蘇省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。具體如下： 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn) 投標(biāo) 指標(biāo) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 100% 指定專(zhuān)門(mén)管理人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 99% 100% 接到維修通知五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，臨修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜，并嚴(yán)格按《維 修回訪制度》進(jìn)行回訪，確保維修、回訪有記錄。實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。 3 保潔率 99% 100% 區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)責(zé)任到人，實(shí)行 24 小時(shí)保潔制度，巡查記錄完善，由清潔部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清。 4 維修工程質(zhì)量合格率及 回訪率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕反工，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量，滿足住戶(hù)需求。 5 路燈完好率 95% 99% 指定工程人員定期負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督，以確保路燈完好無(wú)損，正常使用。 6 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因 造 成治 安 案 件發(fā)生率為 0 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查值班制度，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，重點(diǎn)部位重點(diǎn)監(jiān)控，同時(shí)充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)，實(shí)行人防與技防相結(jié)合的治安管理思路，確保區(qū)域內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)安全 7 大型及重要機(jī)電設(shè)備完 好率 95% 99% 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)制度，配備有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，所有工程人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，記錄齊全，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因 造 成火 災(zāi) 發(fā) 生管理處實(shí)行全員義務(wù) 消防員制，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，由專(zhuān)職消防員進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 29 率為 0 保小區(qū)安全。 9 違章發(fā)生率 1‰以下 ‰以下 建立巡視制度、跟蹤管理，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并加強(qiáng)宣傳工作，取得業(yè)戶(hù)的理解，杜絕違章事件發(fā)生，建立回訪記錄。 違章處理率 95% 100% 10 住戶(hù)有效投訴率 2‰以下 1‰以下 采取各項(xiàng)管理措施，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期每半年開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查一次，不定期走訪業(yè)主，反饋管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，投訴處理做到有記錄、有結(jié)果和回訪。 住戶(hù)投訴處理率 95% 100% 11 居民對(duì)物業(yè)管理滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)，盡量滿足業(yè)戶(hù)的需求，及時(shí)收集業(yè)戶(hù)的需求信息，加強(qiáng)與業(yè)戶(hù)間的溝通，確保業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)管理工作的滿意度。 12 綠化完好率 95% 99% 建立專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，確保小區(qū)公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露。 13 道路、車(chē)場(chǎng)完好率 95% 99% 落實(shí)責(zé)任到人，堅(jiān)持對(duì)道路、車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，建軍檔記錄，由工程部主管監(jiān)督，確保公共設(shè)施完好并正常 使用。 14 管理人員培訓(xùn)合格、持 證上崗率 100% 100% 建立培訓(xùn)考核制度，對(duì)不合格者予以淘汰，實(shí)行內(nèi)外交替培訓(xùn)，監(jiān)督上崗作業(yè)證有效期，保證員工素質(zhì)得到保持和提升。 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 30 第十章 智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù) 藍(lán)云馨苑 是實(shí)施大型綜合智能化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其智能化系統(tǒng)包括小區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)管理系統(tǒng)及電子巡更 系統(tǒng)等，該系統(tǒng)與管理處智能化控制中心連接。針對(duì)這一現(xiàn)狀，我司將配備一支有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員，為勝任 藍(lán)云馨苑 的智能化管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 一、 藍(lán)云馨苑 智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) 針對(duì) 藍(lán)云馨苑 智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合我司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案： 1．建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 由高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才得以充分發(fā)揮。我們將從公司管理的智能化小區(qū)中調(diào)配出多名專(zhuān)業(yè)人員組成一支精干設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，并邀請(qǐng)?jiān)撓到y(tǒng)的設(shè)計(jì)安裝單位對(duì)所有管理技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保每個(gè)人都諳熟該系統(tǒng)并正確使用及維護(hù)。 2．對(duì)住戶(hù)進(jìn)行多種形式的培訓(xùn) 用戶(hù)能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報(bào)及延長(zhǎng)系統(tǒng)使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個(gè)入住的用戶(hù)開(kāi)始，通過(guò)提供詳細(xì)的使用操作指南、定期舉辦培訓(xùn)班、上門(mén)指導(dǎo)及派發(fā)宣傳品等多種形式，讓所有的住戶(hù)都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。 3．嚴(yán)格監(jiān)控裝修工程管理 首先，我們對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一名管理人員和維修人員都能熟知隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對(duì)所有的二次裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，管理人員每天需到裝修現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被損壞。 4．建立供應(yīng)商檔案 我們將對(duì)所有監(jiān)控系統(tǒng)的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、生產(chǎn)單位、供應(yīng)商單位 等，時(shí)刻與生產(chǎn)商、供應(yīng)商保持聯(lián)系，確 保以最快速度取得所連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 31 需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使 藍(lán)云馨苑 的智能化系統(tǒng)得到及時(shí)完善。 5．處理好入住初期的誤報(bào)問(wèn)題 由于智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶(hù)對(duì)系統(tǒng)必然有一個(gè)接受及熟知過(guò)程， 在這一過(guò)程中，各種誤操作會(huì)時(shí)有發(fā)生，造成控制中心報(bào)警頻繁發(fā)生，我們將根據(jù)實(shí)際情況，在入住初期設(shè)備定一個(gè) N 秒的滯后報(bào)警，當(dāng)住戶(hù)誤操作時(shí)，可在 N 秒內(nèi)通過(guò)室內(nèi)操作鍵盤(pán)，解除報(bào)警，這樣控制中心就不會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，從而有效解決了初期頻繁誤報(bào)的問(wèn)題。 6．日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法，我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計(jì)劃見(jiàn)下表： 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃表 序號(hào) 類(lèi)別 對(duì)象 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 日常維護(hù) 備注 臨檢 日檢 月檢 季檢 年檢 一 一卡通系統(tǒng) 讀卡機(jī) 外觀 清潔、完整、無(wú)破損、無(wú)水浸、防曬 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ √ 性能 感應(yīng)靈敏、準(zhǔn)確、信號(hào)傳輸穩(wěn)定 √ √ 磁控門(mén)鎖 感應(yīng)性能 靈敏度高、響應(yīng)特性正常 √ √ √ √ 二 可視對(duì)講系統(tǒng) 對(duì)講電話 外觀及布置 清潔無(wú)塵、擺放有序 √ √ √ √ 插接件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無(wú)接觸不良 √ √ √ √ √ 控制性能 畫(huà)面清晰、穩(wěn)定 √ √ √ 三 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 監(jiān)視器 外觀及布置 清潔無(wú)塵、擺放有序、散熱部位無(wú)堵塞、 遮蓋 √ √ √ 插接件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無(wú)接觸不良 √ √ √ 控制性能 畫(huà)面清晰、穩(wěn)定、調(diào)節(jié)旋扭靈敏 √ √ √ √ 控制器、畫(huà)面分割器、錄相機(jī) 外觀 清潔無(wú)塵、擺放有序 √ √ √ 接插件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無(wú)接觸不良 √ √ √ 控制性能 各性能控制鍵及旋鈕靈敏、可靠，畫(huà)面 分割穩(wěn)定、錄相清晰，干擾信號(hào)小 √ √ √ √ 攝像頭 外觀 清潔、完整、無(wú)破損、無(wú)水浸、防曬 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ 攝像效果 視頻信號(hào)清晰、完整、失真小，控制靈 敏可靠 √ √ √ 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 32 四 停車(chē)管理系統(tǒng) IC 卡讀卡器 外觀 清潔、完整、無(wú)破損 √ √ √ 安裝 與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ √ 性能 感應(yīng)靈敏、信號(hào)傳輸穩(wěn)定 √ √ 閘桿系統(tǒng) 外觀 清潔、完整、無(wú)破損 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ 運(yùn)行 安全、靈活、準(zhǔn)確，機(jī)件潤(rùn)滑良好 √ √ √ √ 五 巡更系統(tǒng) 讀卡機(jī) 外觀 清潔、完整、無(wú)破損、無(wú)水浸、防曬 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ 性能 感應(yīng)靈敏、準(zhǔn)確、信號(hào)傳輸穩(wěn)定 √ √ √ 六 各系統(tǒng)電電腦 主機(jī)、打印機(jī)、硬盤(pán)顯示器 外觀 清潔、完整、有序、無(wú)破損 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 牢固、無(wú)松脫 √ √ √ 運(yùn)行性能 正常、無(wú)死機(jī)、過(guò)熱等不良現(xiàn)象 √ √ √ √ √ 第十 一 章 藍(lán)云馨苑物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算 略。 連云港藍(lán)云物業(yè)管理有限公司 二 0 一四年三月三日