【正文】 統(tǒng) 讀卡機 外觀 清潔、完整、無破損、無水浸、防曬 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ √ 性能 感應(yīng)靈敏、準確、信號傳輸穩(wěn)定 √ √ 磁控門鎖 感應(yīng)性能 靈敏度高、響應(yīng)特性正常 √ √ √ √ 二 可視對講系統(tǒng) 對講電話 外觀及布置 清潔無塵、擺放有序 √ √ √ √ 插接件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無接觸不良 √ √ √ √ √ 控制性能 畫面清晰、穩(wěn)定 √ √ √ 三 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 監(jiān)視器 外觀及布置 清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、 遮蓋 √ √ √ 插接件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無接觸不良 √ √ √ 控制性能 畫面清晰、穩(wěn)定、調(diào)節(jié)旋扭靈敏 √ √ √ √ 控制器、畫面分割器、錄相機 外觀 清潔無塵、擺放有序 √ √ √ 接插件及聯(lián)線聯(lián)接 牢固、無接觸不良 √ √ √ 控制性能 各性能控制鍵及旋鈕靈敏、可靠，畫面 分割穩(wěn)定、錄相清晰，干擾信號小 √ √ √ √ 攝像頭 外觀 清潔、完整、無破損、無水浸、防曬 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ 攝像效果 視頻信號清晰、完整、失真小，控制靈 敏可靠 √ √ √ 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 32 四 停車管理系統(tǒng) IC 卡讀卡器 外觀 清潔、完整、無破損 √ √ √ 安裝 與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ √ 性能 感應(yīng)靈敏、信號傳輸穩(wěn)定 √ √ 閘桿系統(tǒng) 外觀 清潔、完整、無破損 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ √ 運行 安全、靈活、準確，機件潤滑良好 √ √ √ √ 五 巡更系統(tǒng) 讀卡機 外觀 清潔、完整、無破損、無水浸、防曬 √ √ 安裝與聯(lián)接 安裝牢固、聯(lián)接可靠 √ √ 性能 感應(yīng)靈敏、準確、信號傳輸穩(wěn)定 √ √ √ 六 各系統(tǒng)電電腦 主機、打印機、硬盤顯示器 外觀 清潔、完整、有序、無破損 √ √ √ 安裝與聯(lián)接 牢固、無松脫 √ √ √ 運行性能 正常、無死機、過熱等不良現(xiàn)象 √ √ √ √ √ 第十 一 章 藍云馨苑物業(yè)管理費用測算 略。 5．處理好入住初期的誤報問題 由于智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對系統(tǒng)必然有一個接受及熟知過程， 在這一過程中，各種誤操作會時有發(fā)生，造成控制中心報警頻繁發(fā)生，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設(shè)備定一個 N 秒的滯后報警，當(dāng)住戶誤操作時，可在 N 秒內(nèi)通過室內(nèi)操作鍵盤，解除報警，這樣控制中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效解決了初期頻繁誤報的問題。 2．對住戶進行多種形式的培訓(xùn) 用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報及延長系統(tǒng)使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細的使用操作指南、定期舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)及派發(fā)宣傳品等多種形式，讓所有的住戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 30 第十章 智能化系統(tǒng)的管理與維護 藍云馨苑 是實施大型綜合智能化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其智能化系統(tǒng)包括小區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)及電子巡更 系統(tǒng)等，該系統(tǒng)與管理處智能化控制中心連接。 住戶投訴處理率 95% 100% 11 居民對物業(yè)管理滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，盡量滿足業(yè)戶的需求，及時收集業(yè)戶的需求信息，加強與業(yè)戶間的溝通，確保業(yè)戶對物業(yè)管理工作的滿意度。 6 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因 造 成治 安 案 件發(fā)生率為 0 實行 24 小時保安巡查值班制度，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，重點部位重點監(jiān)控，同時充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)，實行人防與技防相結(jié)合的治安管理思路，確保區(qū)域內(nèi)人身財產(chǎn)安全 7 大型及重要機電設(shè)備完 好率 95% 99% 完善機電設(shè)備的運行及維護保養(yǎng)制度，配備有專業(yè)技術(shù)人員，所有工程人員全部持證上崗，實行 24 小時值班制度，記錄齊全，出現(xiàn)故障及時排除。實行 24 小時值班制度。參照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)評分標準及實施》，結(jié)合本公司 ISO9000 的質(zhì)量標準和管理目標，特制定如下指標承諾： 一、 管理指標方面的承諾： 嚴格按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系進行規(guī)范化管理和運作。人們更多的是期望感受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)文化氛圍。 一、培訓(xùn)目標 建立培訓(xùn)卡制度，通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、業(yè)務(wù)過硬的物業(yè)管理隊伍，為完成 藍云 馨苑的管理目標提供保證。 十 上、下水主管 接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 八 本體消防設(shè)施 疏散標志的維修及維護；室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護及檢修；煙、溫感報警系統(tǒng)保障 的排除和維護。 由工程部負責(zé)組織實施。 五 機電設(shè)備 發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)；日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；制冷系統(tǒng)地維護保養(yǎng)。 房 屋 修 繕標準； 相 應(yīng) 修 繕無積水、無滲漏；隔熱層完整無損；避雷連云港藍云物業(yè)管理有限公司 24 作業(yè)規(guī)程 網(wǎng)無間斷。 無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一。 安全、正常使用；功能完好。 二、房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護及計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 一 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。 術(shù)標準； 施施工技術(shù)標準。 ；。 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達 99%以上。 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達 99%以上。 10 小區(qū)各種健身娛樂設(shè)施的安裝到位。 16 小區(qū)物業(yè)管理費的申報 17 《業(yè)主臨時公約》的制定 18 全面服務(wù)銷售，做好客戶物業(yè)管理事務(wù)的咨詢。 14 小區(qū)室外雨污分流，室外管網(wǎng)的全面熟悉，圖紙的收集，便于日后 管理。 11 電梯的選型的參與。為日后維護打下基礎(chǔ)。 6 小區(qū)標識牌系統(tǒng)（綠地牌、指示牌、警示牌、交通指示牌）的統(tǒng)一 聯(lián)系 制作 。 4 參與小區(qū)其他設(shè)備設(shè)施的選型。 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 14 第二節(jié) 籌備期及前期物業(yè) 管理 服務(wù)內(nèi)容 由于 藍云 馨苑項目分期開發(fā)建設(shè)，物業(yè)管理介入相對較早，現(xiàn)將物業(yè)管理各階段的主要工作內(nèi)容簡要闡述如下： 物業(yè)管理周期 序號 服務(wù)內(nèi)容 備注 早期介入 1 全面熟悉小區(qū)地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計施工 。形象崗擬選用容貌氣質(zhì)較好，身高在 以上的女保安。所有員工均具有中專或技校以上文化程度，年齡 2530 歲，兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，持有相關(guān)專業(yè)操作上崗證書，主動服務(wù)意識較強 ，思想素質(zhì)好，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神。 負責(zé) 藍云 馨苑 的業(yè)戶投訴、求助及房屋裝修等方面的工作。 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 10 第二節(jié) 前期銷配 物質(zhì)裝備計劃 為確保前期銷配管理階段物業(yè)管理工作的有序進行， 擬定物資裝備計劃如下： 一、管理用房 辦公用房 20 平方米 倉庫 20 平方米 保安宿舍 90 平方米 二、其他物資 序號 部門 名稱 數(shù)量 備注 1 辦公室 電腦 1 臺 電話 1 部 復(fù)印打印一體機 1 臺 文件柜 2 只 辦公桌椅 3 套 服裝 10 套 經(jīng)理 1 人，客服 4 人 四輪觀光電瓶車 1 輛 用于接送客戶看房 2 秩序部 對講機 10 部 制服 16 套 形象崗臺 1 只 警示牌 10 塊 高強電筒 5 只 3 工程部 制服 2 套 水電工具 1 套 鋁合金長、短梯 2 只 4 環(huán)境部 日常清潔工具 2 套 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 11 第二 階段 籌備期及前期物業(yè) 管理 階段 第一節(jié) 管理組織機構(gòu)及人員配備 一、管理組織機構(gòu) 藍云 馨苑項目占地面積大，容積率低，綠化率高，以養(yǎng)生養(yǎng)老組屋、低層花園洋房為主的高品質(zhì)超大型休閑度假生活社區(qū)。 工地保安 負責(zé)工地門衛(wèi)秩序的維護；其他應(yīng)急事務(wù)的處理。 樣板房顧問 負責(zé)樣板房的講解、