【導(dǎo)讀】是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，嚴(yán)格按照學(xué)校和學(xué)院的有關(guān)規(guī)定由本人獨(dú)立完成。所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。論文研究過(guò)程中不存在抄襲。他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。如若出現(xiàn)任何侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)等問(wèn)。題，本人愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。展，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，人民安居樂(lè)業(yè)是未來(lái)中國(guó)發(fā)展的重要任務(wù)。來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展現(xiàn)狀與策略，并提出以對(duì)當(dāng)代中國(guó)對(duì)新型城市化建設(shè)的認(rèn)識(shí)。們的管理與對(duì)策，揭示國(guó)外城市化經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們城市化及房地產(chǎn)行業(yè)的啟示。論文有針對(duì)性的從三大方面，重點(diǎn)研究了城市化進(jìn)程中影響房地產(chǎn)的因素。國(guó)家對(duì)住房政策和經(jīng)濟(jì)政策寬松或從緊的變化分析與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系。展開(kāi)研究，分析了近10年我國(guó)房?jī)r(jià)與政策的回顧與分析，探討了房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義。制度、樓市調(diào)控下的限購(gòu)令以及房產(chǎn)稅等政策。結(jié)論提出了適用的政策建議。策依舊趨嚴(yán)的趨勢(shì)，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)將依舊保持穩(wěn)增長(zhǎng)，價(jià)格有望趨于穩(wěn)定。

　　

【正文】 及不斷攀升的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了很多丁克家庭，這都是導(dǎo)致我國(guó)近 10 年來(lái)低生育率少子化現(xiàn)象的原因之一。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，少子化現(xiàn)象可以使我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格更加合理化。人口過(guò)剩往往是導(dǎo)致 需求與投機(jī)過(guò)度的 房地產(chǎn)價(jià)格 畸形地暴漲 的原因 。 若從 長(zhǎng)期來(lái)看， 少子化現(xiàn)象可 使 住房 需求減少，對(duì)于 購(gòu)房者 言 將 不用背負(fù)沉重的 房屋貸款 實(shí)現(xiàn)居住于自有屋的理想。 但是少子化現(xiàn)象嚴(yán)重同樣會(huì)造成人口勞動(dòng)力不足，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 城市化下政策對(duì)房地產(chǎn)的影響 戶籍制度 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 中華人民共和國(guó)戶籍制度是中華人民共和國(guó)對(duì)其公民實(shí)施的以戶為單位的戶籍人口管理政策。 戶口記錄著居住身份和出生記錄， 代表著自然人在本地生活的合法性 ,同時(shí)也是對(duì)國(guó)民待遇、個(gè) 人權(quán)益、資源占有等權(quán)利的證明， 然 其對(duì)于個(gè)人就業(yè)、住房、教育 、醫(yī)療等待遇具有明顯的差異，是中國(guó)社會(huì)二元結(jié)構(gòu)形成的根本原因。根據(jù)地域和家庭成員關(guān)系將戶口劃分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口的戶籍制度曾一度在建國(guó)初期起到了積極作用 ,然伴隨著 我國(guó)的城市化進(jìn)程 的深入 ， 現(xiàn)今戶籍制度已引起越來(lái)越廣泛的爭(zhēng)議和指責(zé)。 2020 年底 ,我國(guó)開(kāi)始著手戶籍制度改革。 2020 年 1 月 7 日全國(guó)政法工作電視電話會(huì)議上，戶籍制度改革被列為 2020 年四項(xiàng)重點(diǎn)工作之一 。 同時(shí)， 中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)的研究報(bào)告《中國(guó)發(fā)展報(bào)告 2020》中提出，中國(guó)城市化目前仍處在 “ 半城市化 ” 狀態(tài)。國(guó)家發(fā)改委秘書長(zhǎng)楊偉民解釋說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)有城市化率的統(tǒng)計(jì)口徑，包括了 億左右在城市生活 6 個(gè)月以上，但沒(méi)享受到和城市居民等同的公共福利和政治權(quán)利待遇的農(nóng)民工，也包括約 億在鎮(zhèn)區(qū)生活但從事務(wù)農(nóng)的農(nóng)業(yè)戶籍人口，這些并沒(méi)有真正轉(zhuǎn)變身份的人口約占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘囊话搿? 目前中國(guó)的城市化 進(jìn)程 中忽視 了 進(jìn)城農(nóng)民工。其中 “ 偽城鎮(zhèn)化 ”“ 不完全城市化 ” 和“ 半城市化 ” 在內(nèi)涵上均涉及現(xiàn)行戶籍制度。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 17 中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所的這份報(bào)告表示，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化更多地表現(xiàn)為一種 “ 偽城鎮(zhèn)化 ” ，未來(lái)政策上重要的是消除這種 “ 偽城鎮(zhèn)化 ” ， 主動(dòng)吸納適合到城市居住的農(nóng)村人口，尤其是農(nóng)民工及其子女。 由于中國(guó)勞動(dòng)力由無(wú)限供給轉(zhuǎn)向短缺的時(shí)代已到來(lái)，勞動(dòng)力短缺必然帶來(lái)勞動(dòng)者工資上漲。通過(guò)戶籍制度改革將城市戶籍所對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)覆蓋到來(lái)自農(nóng)村的流動(dòng)人口后，吸引更多的農(nóng)村人口入城并遏制勞動(dòng)力成本過(guò)快上漲?！吨袊?guó)發(fā)展報(bào)告 2020》主筆之一楊偉民在解釋報(bào)告時(shí)也表示，在城市化過(guò)程中應(yīng)該對(duì)農(nóng)民工實(shí)行保留戶籍、總量控制，放寬條件，逐步推進(jìn)的方式。這種方式應(yīng)該是城市政府所能接受的辦法 。 住房制度 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)人的生 活基本保障，更是保持家庭和睦、維護(hù) 社 會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。 我國(guó)的住房制度主要經(jīng)歷了如下三階段： 第一階段， 1949~1978 年，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。在這個(gè)階段我國(guó)居民的住房大多是由所在單位包辦，一般房子的建設(shè)費(fèi)用由政府撥款，少部分資金由單位籌集，待住房建成后，房屋以福利的形式以低租金分配給單位員工。 第二階段， 1978~1998 年，住房分配制度改革過(guò)渡期。 鄧小平同志于 1978 年提出 是否能放寬解決住房問(wèn)題的政策的想法。經(jīng)過(guò) 20 多年的探索去嘗試， 1998 年 7 月 3 日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于 進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào)）。被稱為中國(guó)住房制度改革里程碑的國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào)文的發(fā)布正式結(jié)束了 我國(guó) 已實(shí)行近 40 年的住房實(shí)物分配制度。自此 我國(guó) 將 停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。 第三階段， 1999 年至今開(kāi)始形成以市場(chǎng)化為主體、多層次多元化的住房體系。 國(guó)發(fā)[1998]23 號(hào)文發(fā)布如催化劑一般使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展壯大。 且看下圖， 19982020年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額同比增加率柱狀圖。 我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 18 圖 44:19982020 年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)率 資料來(lái)源： 國(guó)研中心 根據(jù)國(guó)家研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知， 1998 年到 2020 年 7 年間我國(guó)的房地產(chǎn)投資完成額保持了 2 位數(shù)的增長(zhǎng)速度，甚至在 2020 年以后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“過(guò)熱”現(xiàn)象 ，03 年 04 年同比增加率達(dá)到 30%。 房地產(chǎn)行業(yè)的作用在于 積極作用。然 而 這二者之間存在一種博弈關(guān)系，在現(xiàn)實(shí)生活中存在相悖的地方，因此也不斷考驗(yàn)我國(guó)住房制 度改革的發(fā)展策略。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 19 第 5 章 城市化進(jìn)程下我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 研究 城市化進(jìn)程下我國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題 近 10 年我國(guó)房?jī)r(jià)的回顧與分析 2020 年以前我國(guó)的房?jī)r(jià)基本是保持小幅溫和的上升，然自 2020 年起，房?jī)r(jià)開(kāi)始發(fā)生巨變，大幅度上升，近 10 年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，分別是 04~10 年樓市黃金時(shí)期、 11~12 年樓市低迷期、 13 年至今樓市 初步回暖階段 ，在此也將針對(duì)近 10年的樓市房?jī)r(jià)展開(kāi)分析 。 （ 1） 2020~2020 年樓市黃金時(shí)期 我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始猛漲的原因 之一離不開(kāi) 2020 年“ 831”土地招拍掛制度的出臺(tái)。土地招拍掛制度是國(guó)家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡(jiǎn)稱，具體是指國(guó)家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地的交易的公開(kāi)投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開(kāi)性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。 然而 土地招拍掛制度本來(lái)是想解決地方政府出讓土地時(shí)的 腐敗 問(wèn)題 ，但是卻形成了后來(lái)土地財(cái)政的病根。與此同時(shí)，中央放開(kāi)了房企上市以及其他行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閘口。房企上市有助于開(kāi)發(fā)商融資，有了錢它就可以去圈地。如果沒(méi)有這個(gè)政策，招保萬(wàn)金四大房企就不可能在全國(guó)發(fā)展到這么大的市場(chǎng)份額。 另一方面， 在管控不力的情況下，全民瘋狂投資房地產(chǎn)，使得房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 2020 年的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)上漲是個(gè)暫時(shí)的減緩，它又經(jīng)歷了 09 年和 10 年的報(bào)復(fù)性上漲。綜合來(lái)看，過(guò)去 幾 年的房?jī)r(jià)大致是個(gè)爬山式的增長(zhǎng)。 （ 2） 2020~2020 年樓市低迷期 2020 年 01 月 10 日 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)十一條 ）指出要 加 大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于 40％，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。 2020 年 4 月 17 日 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 （國(guó)十條） 指出 第二套住房的首付款比例不得低于 50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 ； 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%。 2020 年 9 月 29 日 國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施 （國(guó)五條） 指出在 房?jī)r(jià)過(guò)高 、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在 一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)； 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 20 證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策； 加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。 2020 年 1 月 26 日 國(guó)務(wù)院會(huì)議研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 控工作 （國(guó)八條）指出 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的 ，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策； 強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1． 1 倍； 原則上對(duì)已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1 套住房；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證 明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 2020~2020 年之間多次連環(huán) 調(diào)控 如限購(gòu)令限貸令 策 政 較大地挫傷了“瘋狂的”大陸樓市，期間調(diào)控 重點(diǎn)關(guān)注了兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過(guò)保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。 （ 3） 2020 年末 ~至今樓市初步回暖期 2020 年 11 月樓 市低調(diào)的復(fù)蘇，持續(xù)升溫。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2020 年 11 月單月商品房實(shí)現(xiàn)銷售 12962 萬(wàn)平米， 7225 億元，環(huán)比上升 %和 %，同比上升 %和 %。 11 月銷售額占 111 月累計(jì)銷售額比重為 %，而歷史上該比值最高為 2020年 %。其中， 11 月當(dāng)月住宅銷售面積同比上升 32%，環(huán)比上升 24%，住宅單月銷售面積絕對(duì)值及同比漲幅均為年內(nèi)最大值，其中同比漲幅連續(xù)兩周創(chuàng)年內(nèi)最大值。 11 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯大增顯示出市場(chǎng)信心穩(wěn)定。 住宅銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖使得開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的前景信 心進(jìn)一步加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，十一月以來(lái)熱鬧的土地市場(chǎng)可見(jiàn)一斑，多城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)溢價(jià)成交，而且一些城市地王頻現(xiàn)。 而 此輪成交量上漲與保障房集中入市關(guān)系密切。 進(jìn)入 12 月份以來(lái)，各地樓市成交量均表現(xiàn)上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止 12 月 16 日， 12 月 54 個(gè)城市合計(jì)新房簽約套數(shù)為 148235 套，雖然相比創(chuàng)造年內(nèi)新高的 11 月有所下滑，但依然是年內(nèi)的第二高點(diǎn)。其中，北京月內(nèi)簽約 7966 套，上海簽約 6971套，廣州 5351 套，深圳 2583 套，天津 4387 套，大部分城市均出現(xiàn)了年底翹尾現(xiàn)象。 促進(jìn)合理 房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是有目共睹的，如果房地產(chǎn)“過(guò)熱”或者“過(guò)冷”，都會(huì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面作用，只有房地產(chǎn)的健康發(fā)展，才會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對(duì)于目前因?yàn)橥赓Q(mào)和投資均已經(jīng)收到影響的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有非常重要的意義。只有房地產(chǎn)上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 21 健康發(fā)展，才能充分拉動(dòng)內(nèi)需，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展 城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)與政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景 研究 后金融危機(jī)時(shí)代的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年 8 月美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)，影響范圍覆蓋美國(guó)、歐盟、日本等世界主要金融市場(chǎng)。次貸危機(jī)是指因次級(jí) 抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。次貸危機(jī)的發(fā)生使全球主要金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足危機(jī)。如今全球金融危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了五年的時(shí)間，全球經(jīng)濟(jì)依然處于慢性恢復(fù)期之中。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù) 顯示 一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率僅為 %，低于多數(shù)國(guó)際經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)預(yù)期的水平。受中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的影響，鐵礦石、銅、鋁等資源型商品的國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格都有所下挫。這表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行的時(shí)期可能已告結(jié)束，“后金融危機(jī)時(shí)代”的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型正在拉開(kāi)序幕。對(duì)于中國(guó)而言，世界變得比過(guò)去更重要了。沒(méi)有世界經(jīng)濟(jì)的支撐，中國(guó) 經(jīng)濟(jì)就無(wú)法取得快速增長(zhǎng)。近來(lái)國(guó)際金價(jià)大幅下落，金價(jià)連續(xù) 10 年上漲的時(shí)期宣告結(jié)束。世界經(jīng)濟(jì)步入一個(gè)調(diào)整期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣將步入調(diào)整期，如果說(shuō)過(guò)去 10年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“黃金 10 年”，今后 10 年就應(yīng)該是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“轉(zhuǎn)型 10 年”。 從中國(guó)國(guó)內(nèi)情況看，經(jīng)濟(jì)的基本面沒(méi)有太大變化，即便是 %的增長(zhǎng)率，在世界上也是少見(jiàn)的高速度。且一般認(rèn)為，隨著政府換屆結(jié)束，今年第二季度的投資力度會(huì)有所回升。雖然外部需求受到抑制，但國(guó)內(nèi)需求非常強(qiáng)勁，因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)維持穩(wěn)定增長(zhǎng)并不困難，真正困難的是完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，切實(shí)增強(qiáng)國(guó)力，以抵御未來(lái)世 界經(jīng)濟(jì)所面臨的更大危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，目前由于國(guó)際大環(huán)境造成中國(guó)出口行業(yè)的一些困難，正是我們下決心主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的契機(jī)。“后金融危機(jī)時(shí)代”同樣可以轉(zhuǎn)化為中國(guó)的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)然，我們還需要從現(xiàn)在起，改變以 GDP 增長(zhǎng)為核心的干部考核制度，更加注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工具之一。運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。金融 政策主要通過(guò)對(duì)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等選擇來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于樓盤開(kāi)發(fā)的大部分資金來(lái)源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的利率的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生重要影響，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行首付額度和貸款利率的調(diào)整會(huì)對(duì)使用按揭的購(gòu)房者的購(gòu)買決策產(chǎn)生影響，從而對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量無(wú)法達(dá)到平衡。因此經(jīng)常處于變動(dòng)狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡。我們國(guó)家住房金融，雖然個(gè)人貸款住房抵押貸款余額、增長(zhǎng)速度屢創(chuàng)新高。但是由于我們目前 只是針對(duì)交易過(guò)程中提供住房抵押貸款，沒(méi)有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對(duì)于其他發(fā)達(dá)國(guó)家也還有很大的差距。 我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研