【導讀】房地。產(chǎn)綜合課。程設(shè)計。XXXXXX. XXXXXXX. 1. 2

　　

【正文】 作兒童房 小三房二廳二衛(wèi)（ 房） 過渡性客戶暫居性住宅 三房二廳二衛(wèi) 滿足最普遍的家庭結(jié)構(gòu)居住需求， 包括主臥、客臥、兒童房（書房） 四房二廳二衛(wèi) 社會中高收入階層人士的居住需求，除主臥、客臥、兒童房外，還需要一個房間可作書房或臨時辦公房 頂層復式 滿足高收入者居住，同時應有休閑、運動、觀景等功能 圖 41二房一廳一衛(wèi) 圖 42 二房二廳一衛(wèi) 圖 43三房二廳二衛(wèi) 圖 44四房二廳二衛(wèi) 37 圖 45 頂層復式 一般而言，價格的制定主要考慮以下主要因素： （ 1） 開發(fā)成本：實際開發(fā)成本 +開發(fā)商利潤； （ 2） 市場競爭因素：指同類產(chǎn)品間的競爭； （ 3） 市場走勢：市場形勢的預測； （ 4） 客戶需求：客戶承受能力； （ 5） 銷售策略的考慮。 此處采用市場法對項目價格進行定位。 通過市場調(diào)查，按照用途、結(jié)構(gòu)、地段等級相同或相似，成交日期與估價時間相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求 ，選取了 A、 B、 C三 個可比實例進行分析，具體情況見下表 44。 表 44 可比實例對比 項目 恒大華府 A 長航南晶國際 B 龍安港匯城 C 位置 創(chuàng)業(yè)街與光谷一路交匯處 (創(chuàng) 雄楚大街與關(guān)山大道交匯處 洪山魯巷廣場民族大道南行38 業(yè)街大秦村站 ) 200 米 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 2020 年 1月 12 日 2020/10/16 2020/6/1 成交價格 8300 13000 10000 個別因素 一般 一般 一般 可比實例均為正常市場價格，無需進行交 易 情況修正 。 預計估價對象在兩年后出售，取修正系數(shù) 只 表 45可比實例房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 區(qū)位狀況 100 102 102 105 實物狀況 100 100 98 98 權(quán)益狀況 100 100 100 100 一、測算公式 可比價格 =可比實例成交價格 *房地產(chǎn)情況修正系數(shù) *市場狀況調(diào)整系數(shù) *房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實例 A修正 元 /m2 可比實例 B修正 13030元 /m2 可比實例 C修正 元 /m2 故估價對象單價為（ 8235+13030+9912） /3 =11432元 /m2 39 從長遠發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家“ 擴內(nèi)需、保增長 ” 的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣 政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復性的增長。 1． 主力客戶 ： 武昌東湖高新區(qū) 金融機構(gòu)、學校、醫(yī)院等事業(yè)單位的中、高層管理階層及專業(yè)人員；政府公務員；附近企業(yè)中、高級管理人員，中、高級技術(shù)人員；個體經(jīng)營者、 經(jīng)商人士及投資客等。 2． 主力戶型：以 60120平方米二房、三房為主 3． 價格定位：高層 11000元 /㎡ 以上定位是是后面規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)。 我局擬對關(guān)山村 GZ[2020]010號－ K31地塊提出的規(guī)劃設(shè)計條件，具體指標如下： 一、規(guī)劃用地情況 規(guī)劃凈用地面積： 67273 平方米（以實 測面積為準）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地； 用地位置：東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村（詳見規(guī)劃用地范圍線）。 二、土地使用強度 建筑面積：不大于 324100 平方米（其中居住建筑面積 297700 平方米、居住配套建筑面積 26400 平方米）； 容積率：根據(jù)建筑面積與凈用地面積比值計算； 建筑密度：控制在 30%以內(nèi)； 40 建筑高度 : 根據(jù)具體方案確定； 綠地率：按《武漢市城市綠化管理條例》執(zhí)行； 建筑主色調(diào)為淺灰色。 三、建筑設(shè)計要求 遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《湖北省無障礙 設(shè)施建設(shè)和管理規(guī)定》執(zhí)行。 四、特殊要求 該項目應按照市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門《關(guān)于落實市委市人民政府積極推進“城中村”綜合改造工作意見的通知》（武政辦 [2020]173 號）文件要求和還建用地的規(guī)劃設(shè)計要求（ GZ[2020]010 號－ H20 地塊、 GZ[2020]010 號－H21 地塊 [部分 ]）、代拆（征）規(guī)劃控制用地的規(guī)劃設(shè)計要求（ GZ[2020]010 號－ U42 地塊、 GZ[2020]010 號－ U43 地塊、 GZ[2020]010 號 — U44 地塊），落實該村的還建用地建設(shè)和規(guī)劃要求的代拆（征）用地。 該地塊的容積率按建筑面積與未實測的凈用地面積比值約為 。按照該地塊建筑面積不變的原則，凈用地以實測為準，地塊實際容積率按建筑面積與實測后的凈用地面積比值為準。 居住配套建筑面積中含一所 9班的幼兒園，建筑面積為 2800 平方米。 住宅區(qū) 住宅區(qū) 地塊使用的基本條件及規(guī)劃參數(shù) 土地開發(fā)要素 規(guī)劃要求 土地使用用途 居住用地 住宅建筑面積 /占地面積 202500/15000 公共設(shè)施建筑 面積 /占地面積 24000/4000 建筑密度 % 綠化率 按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行 建筑高度 住宅建筑為 12層和 15層。配套設(shè)施高度為 6 層 41 主要方案地塊的物業(yè)形態(tài)設(shè)計情況 地塊的物業(yè)形態(tài)設(shè)計 建筑類型 形式 層數(shù) 每層建筑面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 高層 二梯五 戶 15 棟 12層 500 90000 15 棟 15層 500 112500 低層 配套設(shè)施 10棟平均層數(shù) 6層 400 24000 總建筑面積： 226500m2, 容積率 ， 建筑占地面積： 19000m2 ,建筑密度為 % 結(jié)合本項目的地塊特征、初步規(guī)劃設(shè)計和供需圈內(nèi)市場環(huán)境，項目用地方案和開發(fā)規(guī)模的主要規(guī)劃指標如下所示。 一 .居住區(qū)開發(fā)方案 居住區(qū) 用地方案 和開發(fā)規(guī)模的主要規(guī)劃指標如表 57所示。 表 57 產(chǎn)品方案和開發(fā)規(guī)劃 居住區(qū)規(guī)劃指標 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 居住區(qū)用地總面積 ㎡ 67273 建筑占地面積 ㎡ 19000 2 建筑總面積 ㎡ 226500 3 住宅面積 ㎡ 202500 公共設(shè) 施面積 ㎡ 24000 總戶數(shù) 戶 2025 4 總居住人數(shù) 人 6075 假設(shè)一戶三人 42 平均每戶建筑面積 ㎡ 100 停車位 個 1700 5 地面停車位 個 200 地下停車位 個 500 非機動車停車位 個 1000 容積率 6 建筑密度 % 7 綠地率 40% 8 棟數(shù) 棟 30 9 日照間距 h 12 二 、場址選擇 周邊配套分析 商 業(yè) 小區(qū)配套商鋪 文豪廣場 光 谷廣場 運動設(shè)施 光谷體育館，以及周邊運動健身場所 金 融 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行等 學校 內(nèi)設(shè)知名重點幼兒園 附近還有光谷二中。華中科技大學、中國民族大學、武漢科技學院等 醫(yī)療藥店 武漢同濟光谷醫(yī)院 商業(yè)價值分析 前面關(guān)于區(qū)位的分析中，對地塊的商業(yè)價值有所認識。實際上本項目的商業(yè)價值是不言而喻的，包括其可達性、能見度、商業(yè)氛圍及人流量等各方面都能滿足商業(yè)開發(fā)的要求，且符合城市規(guī)劃的限定條件。 地塊價值分析總結(jié)如下： 本地塊交通便利、配套完善、開發(fā)條件成 熟，并具有一定的人文、商業(yè)價值，適于開發(fā)城市中高檔公寓和高層住宅，但同時要防止噪音干擾。 光谷地區(qū)房地產(chǎn)分析 光谷的急速發(fā)展，在房價上也有非常明顯的體現(xiàn)。某研究數(shù)據(jù)顯示， 2020 年43 光谷片區(qū)均價為 元 /平方米， 2020 年這個數(shù)據(jù)是 元 /平方米。 2020年 5 月，該片區(qū)成交均價 元 /平方米，在武漢各區(qū)中名列第四，房屋銷量在武漢中心區(qū)中僅次于洪山。 從 1998 年到 2020 年，光谷先后經(jīng)歷了 4 次擴容 —— 1998 年，新成立的東湖高新區(qū)僅 24 平方公里。 2020 年，洪山區(qū) 的 4 個村、江夏區(qū)的 9 個村交給開發(fā)區(qū)托管，凈增 10 多平方公里。同年，“武漢178。中國光谷”正式成立 。 2020年，江夏區(qū)豹澥鎮(zhèn)劃入東湖高新區(qū) 。 2020 年，東湖高新區(qū)面積擴大至 221平方公里 。 2020 年 5 月，東湖高新區(qū)第四次擴容。東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)分別與洪山區(qū)、江夏區(qū)簽訂區(qū)域托管協(xié)議，洪山區(qū) 16 個行政村、 4 個社區(qū)，江夏區(qū)的13 個行政村及龍泉社區(qū)、龍泉林場、龍泉茶場均移交東湖高新區(qū)托管，光谷面積擴大了近 300 平方公里，達到了 平方公里。東湖高新區(qū)現(xiàn)在的面積相當于 12 年前的 21 倍有余。 而這 片 518 平方公里的土地如今已經(jīng)成為創(chuàng)業(yè)者的樂園、領(lǐng)先企業(yè)的聚集地，武漢的人文科技新城。這里聚集了包括華中科技大學、武漢大學、華中農(nóng)業(yè)大學、華中師范大學、武漢理工大學、中南民族大學、中南財經(jīng)政法大學、中國地質(zhì)大學 (武漢 )等 48 所高等院校、 56 個中央及省部屬科研院所、 11 個國家重點實驗室、10 個國家工程技術(shù)中心和 700 多個技術(shù)研發(fā)機構(gòu) 。這里有 49 位兩院院士、 20 多萬名專業(yè)技術(shù)人員和 40 萬名在校大學生。 另據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前光谷片區(qū)已有 20 多家世界 500 強企業(yè)駐足， 17 家本土公司上市，整個光谷從業(yè)人員 萬人，一個新城正在武漢的東邊崛起。 、工程地質(zhì)及自然條件 （一）地質(zhì)、地貌：武漢市地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華夏構(gòu)造體系為主，幾乎控制全市地質(zhì)構(gòu)造的輪廊。地貌屬鄂東南丘陵經(jīng)漢江平原東緣向大別山南麓低山丘陵過渡地區(qū)，中間低平，南北丘陵、崗壟環(huán)抱，北部低山林立。全市低山、丘陵、壟崗平原與平坦平原的面積分別占土地總面積的 %、 %、 %和 %。 （二）氣候：武漢市屬北亞熱帶季風性 (濕潤 )氣候，具有常年雨量豐沛、熱量充足、四季分明等特點。年平均氣溫 ℃ —℃ ，極端最高氣溫 ℃ (193444 年 8 月 10 日 )，極端最低氣溫 ℃ (1977 年 1 月 30 日 )。年無霜期一般為 211天 —272 天，年日照總時數(shù) 1810 小時 —2100 小時，年總輻射 104 千卡 /平方厘米—113 千卡 /平方厘米，年降水量 1150 毫米 —1450 毫米；降雨集中在每年 6—8月，約占全年降雨量的 40%左右。 （三）土壤：武漢市土壤種類繁多，共有 8 個土類、 17 個亞類、 56 個土屬、 323個土種，其中水稻土地面積占總面積的 %；其次為黃棕壤占 %，潮土占%，紅壤占 %；其他有石灰土、紫色土、草甸土、沼澤 土等共占 %。 、建筑設(shè)計 戶型設(shè)計 根據(jù)消費者調(diào)查并對比本區(qū)域同類產(chǎn)品，確定本項目戶型配比如下表所示。 戶型 單位面積㎡ 平面形式 面積比例 二房 二房一廳一衛(wèi)（小兩房） 6070 平面 20% 40% 二房二廳一衛(wèi) 7585 平面 20% 三房 小三房二廳二衛(wèi)（ 房） 90 平面 20% 35% 三房二廳二衛(wèi) 110120 平面 15% 四房 四房二廳二衛(wèi) 135150 躍層、平面 20% 20% 復式 頂層復式 160200 復式 5% 5% 建筑造型 現(xiàn)代建筑要有時代的氣息。要簡潔，明快，清清爽爽。通過體塊變化達到和諧統(tǒng)一。材質(zhì)的對比統(tǒng)一，門窗墻面的虛實，建筑的色彩搭配等等都為整體體塊45 服務。線條只是輔助增強作用。近處看還有一定效果，遠處看就模糊不清了。要使設(shè)計出色，就要求設(shè)計時始終從整體到局部，再回到整體來考慮；設(shè)計時功能劃分和體塊同時考慮，養(yǎng)成一起考慮的良好習慣。只有這樣，才能使建筑功能和形式有機地結(jié)合在一起。 景觀設(shè)計 （一）、 人性化原則 追求環(huán)境的多樣性、舒適性，提倡居民參與意識，滿足居民的不同需要。 （二 ）、 協(xié)調(diào)性原則 塑造個性居住區(qū)環(huán)境，構(gòu)筑布局合理、結(jié)構(gòu)清晰的小區(qū)環(huán)境。 （三）、 整體性原則 通過整個小區(qū)的空間組織、住宅建筑群體布置、小區(qū)的整體色彩、綠化布局等，構(gòu)造小區(qū)的整體形象。 、結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)體系設(shè)計應滿足安全性、耐久性、經(jīng)濟性和施工簡便的規(guī)定與要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限不少于 50 年。 高層