【正文】 經(jīng)商人士及投資客。 本項(xiàng)目的的主要客戶群為武昌區(qū)的市民和一些商家，同時(shí)也包括周邊地區(qū)的一些購(gòu)房者和商家。 （ 4）鑒于上述市場(chǎng)形勢(shì)，本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)充分考慮消費(fèi)者的需求，在滿足消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化 的市場(chǎng)定位，從而戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)30 手并獲得預(yù)期利潤(rùn)。 （ 3）目前消費(fèi)者已逐漸接受小高層和高層住宅，偏小房型的高層產(chǎn)品較受歡迎，總價(jià)在 3575 萬(wàn)元之間的中高檔產(chǎn)品較易為客戶所接受 。 1．項(xiàng)目市場(chǎng)背景 （ 1)武漢市房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時(shí)期，這種快速發(fā)展態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間；未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持一定的增幅。 4．不易超越原則 項(xiàng)目定位除了準(zhǔn)確之外，還必須具備 “ 適度超前性 ” 和 “ 持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力 ” ，使得項(xiàng)目在銷售周期內(nèi)不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手迅速模仿和超越。 2．優(yōu)劣勢(shì)原則 SWOT 分析顯示，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都較明顯，如何 “ 揚(yáng)長(zhǎng)避短 ” ，將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮、劣勢(shì)彌補(bǔ)，同時(shí)賦予其新的價(jià)值將是項(xiàng)目的關(guān)鍵。另外， 東湖高新 區(qū)住宅購(gòu)買(mǎi)群主要集中在年齡層次較的 “ 白領(lǐng)階層 ” ，因此，在住宅開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)該重視這 一部分人群的心態(tài)與興趣所向，才能實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)。 對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成功與否，不僅僅在于是否能夠盡快的銷售出去，更重要應(yīng)該體現(xiàn)于住戶在后期入住后是否真正能夠感覺(jué)到方便、享受和一種其購(gòu)買(mǎi)住宅所帶來(lái)的榮譽(yù)感。通過(guò)調(diào)查了解到，該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格差異不大 。 另?yè)?jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前光谷片區(qū)已有 20 多家世界 500 強(qiáng)企業(yè)駐足， 17 家本土公司上市，整個(gè)光谷從業(yè)人員 萬(wàn)人，一個(gè)新城正在武漢的東邊崛起。這里聚集了包括華中科技大學(xué)、武漢大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、華中師范大學(xué)、武漢理工大學(xué)、中南民族大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué) (武漢 )等 48 所高等院校、 56 個(gè)中央及省部屬科研院所、 11 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、10 個(gè)國(guó)家工程技術(shù)中心和 700 多個(gè)技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu) 。東湖高新區(qū)現(xiàn)在的面積相當(dāng)于 12 年前的 21 倍有余。 2020 年 5 月，東湖高新區(qū)第四次擴(kuò)容。 2020 年，江夏區(qū)豹澥鎮(zhèn)劃入東湖高新區(qū) 。同年， “武漢178。 從 1998 年到 2020 年，光谷先后經(jīng)歷了 4 次擴(kuò)容 —— 1998 年，新成立的東湖高新區(qū)僅 24 平方公里。某研究數(shù)據(jù)顯示， 2020 年光谷片區(qū)均價(jià)為 元 /平方米， 2020 年這個(gè)數(shù)據(jù)是 元 /平方米。全年利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款 億元。 2020 年，全市個(gè)人住房公積金貸款余額 億元，同比增長(zhǎng) %。個(gè)人住房貸款余額 億元，同比增長(zhǎng) %，較年初新增 億元 。 歷年存量房 (住房 )交易均價(jià)走勢(shì)圖 單位：元 /平方米 26 (六 )房地產(chǎn)金融情況 2020 年，全市房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額 億元，同比增長(zhǎng) %，全年新增 億元，較上年多增 億元。 歷年商品房 (住房 )銷售均價(jià)走勢(shì)圖 單位：元 /平方米 2020 年，全市存量房成交均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 %。 歷年存量房 (住房 )成交面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn) 平方米 (五 )房屋交易價(jià)格情況 2020 年，全市商品房銷售均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 %。其中，存量住房交易面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 (以上銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于武漢市商品房合同備案系統(tǒng) ) 歷年商品房 (住房 )銷售面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)平方米 25 2020 年 ,全市存量房交易面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，商品住房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占商品房總銷售面積的 %。 (四 )房屋銷售情況 2020 年，全市商品房實(shí)際銷售面積為 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。成交金額 億元，同比增長(zhǎng) %。 歷年房屋 (住房 )竣工面積走勢(shì)圖 24 (三 )土地有形市場(chǎng)成交情況 2020 年，全市土地市場(chǎng) (含中心城區(qū)、新城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū) )累計(jì)成交土地 583宗，面積 公頃 (合 50606 畝 )，同比增長(zhǎng) %。 23 歷年房屋 (住房 )新開(kāi)工面積走勢(shì)圖 2020年，全市房屋竣工面積為 ，同比減少 %。住宅施工面積為 ，同比增長(zhǎng) %。 (二 )房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 2020年 ,全市房屋施工面積為 ，同比增長(zhǎng) %。 (4)基于地塊本身具有的開(kāi)發(fā)條件，本項(xiàng)目應(yīng)在市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目條件相結(jié)合22 的情況下，在上述開(kāi)發(fā)策略的指引下進(jìn)行定位與規(guī)劃，建立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 3 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 1. 市場(chǎng)運(yùn)行基本狀況 (一 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 2020 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資為 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市社會(huì)固定資產(chǎn)投資 %。 (2)項(xiàng)目評(píng)價(jià) 地塊擁有地段優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)宅地以及企業(yè)實(shí) 力優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目也存在環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀、輕軌噪音污染等不利因素以及地塊拆遷、未來(lái)市場(chǎng)變化及市場(chǎng)供求變化等不確定因素影響，也是項(xiàng)目前期策劃需要解決的問(wèn)題。同時(shí)，項(xiàng)目也存在環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀、地鐵噪音污染等不利因素以及地塊拆遷、未來(lái)市場(chǎng)變化及市場(chǎng)供求變化等不確定因素影響。 （ 3）供求矛盾風(fēng)險(xiǎn) 2 .項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1） 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目作為 目前東湖高新區(qū) 的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目之一，優(yōu)劣勢(shì)明顯、可塑性強(qiáng)是其最大的特點(diǎn)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 21 T— 威脅（ Threat） （ 1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 臨近片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅依然存在，與項(xiàng)目所在區(qū)域相臨近的 恒大華府、 長(zhǎng)航藍(lán)晶國(guó)際 下等系列給項(xiàng)目帶來(lái)整體競(jìng)爭(zhēng)威脅。 （ 2）目前項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)有待提高，本項(xiàng)目自身?yè)碛休^大的品質(zhì)上升空間。 （ 2）缺乏可利用景觀 項(xiàng)目用地周邊缺乏可利用景觀，不利于提高產(chǎn)品附加價(jià)值。 （ 2）優(yōu)質(zhì)宅地 W— 劣勢(shì)（ Weakness） （ 1）環(huán)境嘈雜 地塊毗鄰城市鐵路， 環(huán)境相對(duì)嘈雜，這將直接影響項(xiàng)目品質(zhì)形象。 項(xiàng)目 SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略 1． 項(xiàng)目 SWOT 分析及行動(dòng)手段 S— 優(yōu)勢(shì)（ Strength） （ 1）地段優(yōu)勢(shì) 地處武昌區(qū)繁華地段，交通便利，商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)價(jià)值； 并且環(huán)境較好，毗鄰森林公園，遠(yuǎn)離城市市區(qū)，空氣較為新鮮。實(shí)際上本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值是不言而喻的，包括其可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)氛圍及人流量等各方面都能滿足商業(yè)開(kāi)發(fā)的要求，且符合城市規(guī)劃的限定條件。 5． 周邊配套分析 商 業(yè) 小區(qū)配套商鋪 文豪廣場(chǎng) 光谷廣場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 光谷體育館，以及周邊運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所 金 融 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行等 學(xué)校 內(nèi)設(shè)知名重點(diǎn)幼兒園 附近還有光谷二中。此方案可有效加強(qiáng)光谷地區(qū)與城市主城區(qū)聯(lián)系 。 考慮到上述延長(zhǎng)線依然難以滿足光谷地區(qū)市民出行的需要，武漢地鐵集團(tuán)最近又多次與東湖高新區(qū)管委會(huì)溝通，充分借鑒光谷地區(qū)整體規(guī)劃實(shí)施方案，擬將該線路再適當(dāng)延長(zhǎng)。 （ 2） 軌道交通 地鐵 2號(hào)線一期工程從常青花園至光谷廣場(chǎng)，今年底將開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。住宅朝向要考慮夏季主導(dǎo)風(fēng)向，保證通風(fēng)采光日照的基本要求。 18 2． 日照通風(fēng)分析 武漢地處中低緯度，屬典型的亞熱帶季風(fēng)氣侯，夏熱冬冷，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá) 237271天，降水豐沛，多年平均水量為 11401265毫米，光照充足，熱量豐富。 1． 地形地貌分析 項(xiàng)目所在地尚未開(kāi)工 ,且用地上無(wú)建筑物 ,地勢(shì)比較平坦 ,四周用圍墻圍住。 17 （ 4）投資環(huán)境好 硬環(huán)境方面，武昌區(qū)將實(shí)行舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)并重的策略，一方面，改造舊城區(qū)，降低核心區(qū)人口密度，提高環(huán)境質(zhì)量和居住水平；另一方面，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)外圍區(qū)域，完善公共與 市政配套 ，建立健全良好的社區(qū)服務(wù)體系，創(chuàng)造吸引投資的綜合環(huán)境，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房 地產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。占地 120 畝的武昌寶安科技創(chuàng)新園入孵企業(yè)已達(dá) 58 家，建設(shè)中的國(guó)家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化（中部）基地和 平方公里的武昌科技工業(yè)園將成為發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 的重要載體。 （ 3）科教實(shí)力強(qiáng)大 武昌 區(qū) 是全國(guó)聞名的智力密集區(qū)，其密集程度僅次于 北京 的海淀區(qū)。 武漢 的長(zhǎng)江一、二、 三橋 和規(guī)劃中的兩條過(guò)江隧道均座擁武昌，沿江分布有多個(gè)客貨運(yùn) 碼頭 ，城區(qū)西側(cè)有臨 江大道、 和平大道 、武青三干道等三條市區(qū) 主干道 ，東側(cè)有中北路、中南路、 迎賓大道 等干道，北邊和南邊分別有徐東 路、武珞路與長(zhǎng)江大橋和 長(zhǎng)江二橋 相接，形成通暢的內(nèi)環(huán)。結(jié)合武昌的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將形成 沙湖 體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路 — 水果湖省級(jí)商貿(mào)行政區(qū)、 東湖 風(fēng)景名勝旅游區(qū)、南湖居住風(fēng)景旅游區(qū)、街道口 大學(xué)城 、徐東路 — 梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲 — 武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。武昌始建于 1800 年前的戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，現(xiàn)為湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心， 200 多家外地駐漢機(jī)構(gòu)和眾多金融機(jī)構(gòu)、 商貿(mào)企業(yè) 、大公司總部匯集在此，形成武漢市的 江南 核心區(qū) 。 武昌 區(qū)地處武漢市城區(qū)東南部，與漢口、 漢陽(yáng) 隔江相望，北至余家頭羅家港與 青山區(qū) 毗鄰；東、南與洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)、 青菱鄉(xiāng) 交錯(cuò)接壤，西臨 長(zhǎng)江 。目前，循禮門(mén) 立交已經(jīng)建成，香港路立交正在建設(shè)，近期還將陸續(xù)啟動(dòng)長(zhǎng)江二橋上下橋匝道、閱馬場(chǎng)、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通過(guò)綜合整治全面提升內(nèi)環(huán)線交通功能。加上京廣線、武九線、漢丹線，途經(jīng)武漢的 鐵路屆時(shí)將形成 “ 米 ” 字結(jié)構(gòu)；新建陽(yáng)邏飛機(jī)場(chǎng)； 市內(nèi)交通：建設(shè)城區(qū)道路主骨架系統(tǒng)、改善區(qū)域交通條件、完善支路網(wǎng)、改善自行車和步行系統(tǒng)等。其中，第一級(jí)主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、職能分工和人口分布如表 26所示。 武漢城市圈 三、武漢城市總體規(guī)劃 根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市 建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開(kāi)放型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際 性 城市 奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市密集度較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，環(huán)境及自然條件優(yōu)越，是湖北省乃至長(zhǎng)江中游最大的城市圈域。 具體的排名情況見(jiàn)表 武漢市城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名 如表 25所示 14 指標(biāo) 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力 城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力 GDP 城市文化競(jìng)爭(zhēng)力 城市排名 17 19 12 12 表 25 二、武漢城市圈 武漢城市圈是指武漢及其周邊 100公里范圍以內(nèi)的黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén) 8市，又稱 “1+8” 武漢城市圈。 （ 2）武漢城市定位 一、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名 根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心 2020年 1月 6日發(fā)布的《 2020年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名》可知，武漢在全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名 17位。 武漢是湖北省會(huì)城市，我國(guó)中部重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基礎(chǔ)地和交通、通信樞紐。 武漢與其周邊地區(qū)具有更為密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這個(gè)范圍涉及四個(gè)省份的十多個(gè)城市。 1． 武漢市 （ 1）武漢概覽 武漢市位于湖北省東部，長(zhǎng)江與 漢江交匯處，市區(qū)被長(zhǎng)江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽(yáng)隔水相望的三部分，素有 “ 武漢三鎮(zhèn) ” 之稱，其中，各區(qū)域大體有如下特征： 漢口 —— 商業(yè)繁華之地 武昌 —— 高校、行政集中區(qū)域 漢陽(yáng) —— 工業(yè)與科技、旅游區(qū) 武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達(dá)廣州、西去西安，均在 1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。因此，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，必須放在城市發(fā)展的大背景中進(jìn)行考慮。在眾多良好因素刺激下，隨之而來(lái)的金融、商業(yè)、休閑服務(wù)、居住愈加迫切。 二、土地使用強(qiáng)度 建筑面積：不大于 324100 平方米（其中居住建筑面積 297700 平方米、居住配套建筑面積 26400 平方米）； 容積率：根據(jù)建筑面積與凈用地面積比值計(jì)算； 建筑密度：控制在 30%以內(nèi)； 11 建筑高度 : 根據(jù)具體方案確定； 綠地率：按《武漢市城市綠化管理?xiàng)l例》執(zhí)行； 建筑主色調(diào)為淺灰色。周邊眾多高等學(xué)府及科研機(jī)構(gòu)環(huán)繞，人文氣息濃厚；IBM、富士康等數(shù)十家世界 500 強(qiáng)企業(yè)聚首光谷，區(qū)位價(jià)值無(wú)可限量。項(xiàng)目距離魯巷僅 5公里，可輕松享受時(shí)尚購(gòu)物、高檔 餐飲、休閑娛樂(lè)。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。