【導(dǎo)讀】長春是吉林省省會，是全省的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，中國特大城市之一。方好萊塢”、“東方洛杉磯”的美譽。長春是全國15個省級城市之一，城市，國家環(huán)保模范城市，最具人情味城市，最具幸福感城市。區(qū)內(nèi)有多條公交線路通過。吉林大路必將成為長春市的迎賓路。成為連接二道區(qū)城鄉(xiāng)的生命線。隨著長吉南線的開通，使二道區(qū)的發(fā)。體，最具特色城市亮點，是居家興業(yè)，投資發(fā)展的熱土。萬元，擬規(guī)劃建造一中高檔住宅小區(qū)。二道區(qū)位于長春市區(qū)東部，為城郊區(qū)。目前已經(jīng)確定明年新推的產(chǎn)品以多層和高層住宅為主。同第五次全國人口普查2020年11. 國人口普查的人減少了人。幅度高居第二位，為歷年來的首次高幅增長。國15個副省級城市中居于14位，高于哈爾濱市396元。%，長春市城市居民可支配收入增幅高于全國個百分點。%；醫(yī)療衛(wèi)生支出億元，增長%；交通運輸支出億元，全口徑財政收入占GDP的比重為%，比上年提高

　　

【正文】 長春地區(qū)除東部有小面積的低山丘陵，絕大部分為臺地，地勢平坦，方便交通。 長春地區(qū)自然區(qū)有兩個特點：一是地勢起伏小。地表相對高差不超過 40 米至 50 米， 地面坡度 不超過 4 度至 5 度。二是地耐力比較好。長春地區(qū)的 地質(zhì) 基礎(chǔ)比較穩(wěn)固，地耐力為 15噸至 20噸 /㎡ ，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 長春地區(qū)遭遇地震情況和惡劣天氣的可能性小。 經(jīng)濟風險分析 一、地方住房限購令對長春房地產(chǎn)行業(yè)的影響，以及截止至 2020年 12 月 31 日 ，地方住房限購 令到期對房地產(chǎn)的影響 二、根據(jù)《長春市市區(qū)基準地價及土地價格的通知》， 2020 年9 月 1 日之后，土地的價格評估將會從原來的土地整體價格評估轉(zhuǎn)為依據(jù)樓面價來評估。土地價格將在未來一段時間內(nèi)逐步升溫。 三、 2020 年 10 月份長春房屋共計成交 6030 套、累積成交面積 ㎡ ，與 2020 年 10 月相比，今年 10 月長春房屋成交套數(shù)同比下滑 %、累積成交面積同比下滑 %。與去年相比，剛剛過去的 “ 銀十 ” 著實顯得很 “ 寒磣 ” 。 2020 年 調(diào)控 雖然嚴厲，但長春 房價 一路逆勢狂升，銷售更是一片火爆。據(jù)了 解，由于去年長春房地產(chǎn)形勢整體大好，造成房企對后 36 市判斷趨于樂觀、紛紛在年底拿地，進而導(dǎo)致今年 樓盤 開工面積大幅增加、新房供應(yīng)量 “ 井噴 ” 。但 2020 年， 限購令 實施、房貸利率不斷上調(diào)、信貸業(yè)務(wù)緊縮，在一定程度上令買房需求受到壓制、 購房 者觀望趨勢增強 ?? 據(jù)統(tǒng)計，截至 10 月 30 日，近三個星期長春房地產(chǎn)市場供求比分別為 : : ： 1，從該數(shù)據(jù)明顯可以看出，長春樓市供求比正在被逐步拉大，這也就意味著長春開發(fā)商的庫存壓力和銷售壓力正在不斷加碼。 四、 目前信貸資源仍然比較緊張，最近收到總行的口頭通 知，要求對優(yōu)質(zhì)客戶的開發(fā)貸款利率上浮不得低于 10%，一般的房地產(chǎn)企業(yè)貸款甚至需要上浮 20%，而且對信貸資金的流向需要重點監(jiān)控，不允許企業(yè)貸款高價買地，只有在建工程才能獲得貸款。 政治風險分析 一、 限購令 延續(xù)，對于限購政策將于今年底到期的城市， 長春政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。 二、 11 月 30 日晚，央行宣布從 12 月 5 日起下調(diào)存款準備金率50 個基點，這是自 2020 年 12 月 25 日以來的首次下調(diào)，意味著緊縮了三年的貨幣政 策 開始轉(zhuǎn)向 。 在限購不放松的前提下，即使今次下調(diào)存款儲備金率可以使整個 行業(yè)松一口氣，但房地產(chǎn)重回 2020 年底、 2020 年初的局面也許并不太可能。 37 社會風險分析 國家對外關(guān)系，政府信用和廉潔程度，外匯儲備等的影響。長春地區(qū)群眾普遍的信仰，是否有沖突和禁忌，以及社會風氣的要求。 自然風險規(guī)避 一、對于直接損失采取投保的方式，通過支付保險費轉(zhuǎn)移給保險公司。 二、對于間接損失主要尋求政府資助和擔保。 經(jīng)濟風險規(guī)避 一、減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本。 二、對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量減 少資金占用啟動項目，并在短時間內(nèi)實現(xiàn)基金回籠。 三、投機必須緊密結(jié)合國家、地方政府的城市規(guī)劃，以關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動態(tài)，區(qū)域行動變動信息，避免短期行為造成的不必要損失。 政治風險規(guī)避 一、尋求政府及有關(guān)部門對現(xiàn)行的政策作一定的保證或承諾。 二、項目經(jīng)營者可以建立顯影的預(yù)防基金，防止因稅率的提高而使得項目的預(yù)期利潤大幅下降。 三、小戶型高檔化，在調(diào)控期間內(nèi)，把產(chǎn)品質(zhì)量研發(fā)和客戶服務(wù)兩部分的資源整合做的更多。 社會風險規(guī)避 38 投資價值不僅僅要看單價總價，還要注意從地段、周邊 環(huán)境、商業(yè)用途等方面進行權(quán)衡，投機者一定要選取有較大的市場潛力及競爭力較強的項目進行投資，規(guī)避社會風險的另一因素是準確的市場定位，準確的市場定位可以提高回報率。 風險轉(zhuǎn)移的途徑有發(fā)行股票，債券等方式籌集資金， 另一種方式 保險轉(zhuǎn)移即將不可預(yù)見的損失，按合同專用條款中規(guī)定，投保建筑工程一切險和第三方責任險，并對本單位從事危險作業(yè)的人員、指揮車輛和承包人認為風險很大的事項有必要進行保 險，且不為他人擔保、不為他人出具任何信貸證明、不轉(zhuǎn)借企業(yè)資質(zhì)等 。 采用產(chǎn)品價格和建設(shè)投資這兩個 不確定性因素進行敏感性分析。 敏感性分析表（按照實際情況舍?。? 序號 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 基本方案 0% % 1 產(chǎn)品價格 10% % % 10% % % 2 建設(shè)投資 10% % % 10% % % 39 產(chǎn)品價格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù)，說明產(chǎn)品價格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性，項目實際運行中可適當?shù)恼{(diào)節(jié)項目產(chǎn)品價格來獲取更大的利潤。 平衡分析 盈虧平衡分析表 長春在售商品新房均價： 6000 元 /㎡ ，本項目高層的保本的價格是 元 /㎡ ，風險很小。 利潤率 保本價（萬元） 元 /㎡ 萬元 75% 50% 25% 10% 0 40 九、 國民經(jīng)濟評價 項目位于 東勝大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。該項目的 建設(shè)對于緩解周邊住房壓力和促進周邊地區(qū)和諧發(fā)展都很有大的積極作用。附近學校分布比較密集，住宅小區(qū)缺乏。對于接送孩子上下學、沒有物業(yè)負責、相對治安較亂等問題突出。本小區(qū)的建成將很好的解決以上一系列的問題。更好的促進這一地區(qū)的社會和諧。 房地產(chǎn)是中央與地方政府財政收入的重要來源，對社會的經(jīng)濟發(fā)展有很大的推動和促進作用。帶動了住房、建材和耐用品的消費，特別拉動了內(nèi)需，緩解了人口增長所帶來的就業(yè)壓力。 本項目積極響應(yīng)了新時期國家經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略舉措“振興東北老工業(yè)基地”，很好的促進了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。作為帶動經(jīng)濟發(fā)展的 第三產(chǎn)業(yè)的前沿產(chǎn)業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展緊密相關(guān)。不僅可以實現(xiàn)長春的跨越式發(fā)展，還可以加快長春二道區(qū)的招商引資的步 41 伐。東北地區(qū)固定資產(chǎn)投資主要集中在國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，較好地貫徹了國家產(chǎn)業(yè)政策。 本項目是二道區(qū)乃至長春市的一個重點城市建設(shè)規(guī)劃項目，拉動周邊發(fā)展，符合當?shù)亟?jīng)濟建設(shè)與宏觀發(fā)展方向，對長春市、二道區(qū)區(qū)都具有促進與互補作用，可以改善該區(qū)域社會服務(wù)容量，對區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。 從社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境角度看，項目建設(shè)可為吉林省經(jīng)濟技術(shù)建設(shè)、城市化進程和社會發(fā)展起促進和推 動作用。 本項目是為了振興長春市經(jīng)濟而實施的房地產(chǎn)項目，規(guī)模大，為住房者提供良好的居住環(huán)境，為當?shù)鼐用裉岣呱钏胶艽蟮膸椭?。因此，當?shù)卣⒕用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度非常高，其互適性是非常好的。 經(jīng)過風險分析，財務(wù)評價等一系列的預(yù)測或評估，本項目帶來的利潤也是相當可觀。而且風險較小。會有較多的購房者，地處黃金地段，價格可以適當?shù)奶岣摺? 本項目是綜合建筑，經(jīng)營過程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對周圍居民及環(huán)境沒有危害，基本上無社會風險。 綜上分析，本項目建設(shè)，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)政策，對當前振興東北老工業(yè)基地建設(shè)、對地 方商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展、對二道區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)都將起到促進作用，是深受當?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項目，其社會效益是較大的。 42 十、總結(jié) 房地產(chǎn)是長春市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到長春市委、市政府的高度重視。本項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟發(fā)展方向及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市政配套和 生活配套較為完善，市場定位清晰，開發(fā)條件成熟，能夠滿足人們對 高品質(zhì) 中高檔 住宅的需求，將對提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟起到積極地作用。本項 目財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，項目具有一定的抗風險能力 ,經(jīng)過初步的 經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合評價分析，可以得出本項目可行性研究結(jié)論：幸福家園 中高檔 住宅小區(qū)的建設(shè)具有重大的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益，項目的建設(shè)具有很強的必要性、可行性。 建議項目單位： ，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設(shè)。同時，施工單位應(yīng)當認真搞好現(xiàn)場管理，嚴抓質(zhì)量管理，保 43 證工程質(zhì)量，合理科學地控制建設(shè)成本，努力降低造價，確保工程建設(shè)按期完成。 。 ，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶 。同時，擴大期房銷售量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務(wù)風險。 、環(huán)保的角度策劃宣傳，讓本項目先進的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵與以人為本的生態(tài)環(huán)境思想融合益田集團的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。