【導(dǎo)讀】向北有大張量販，佳寶市場(chǎng)等，便于居民生活購(gòu)物；周邊分布有。館等，最大可能的滿足居民的日常生活和業(yè)余活動(dòng)娛樂所需。事業(yè)單位和服務(wù)機(jī)構(gòu)分布于其間。斷完善，該地段的文化優(yōu)勢(shì)和旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)更加突出。進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還大大改善了城市形象和洛陽(yáng)市的生活品味，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施是非常有利的。經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有舉足輕重的作用。隨著我市“兩創(chuàng)”工作的開展，城市面貌大大改觀。當(dāng)前居民的迫切需求。洛陽(yáng)市在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中屬于三類城市。房銷售面積約在130萬平方米以上。其房?jī)r(jià)處于全國(guó)中低水平。從房?jī)r(jià)及其開發(fā)和成交數(shù)量來看，這與洛陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通方便快捷，環(huán)境條件優(yōu)良。月成立，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)開發(fā)的有限責(zé)任公司。歷的員工22人，中級(jí)及以上職稱的專業(yè)技術(shù)人員15人。足小區(qū)住戶的出行需求。也是改善小區(qū)形象的重要因素之一。該小區(qū)綠化率為42%，綠地面積。檔花園式小區(qū)，體現(xiàn)以人為本的主體思想。選用的樹種和花卉包括棕

　　

【正文】 用工程、室外工程、工程建設(shè)其他費(fèi)用。 投資估算依據(jù) 主要工程費(fèi)用參照類似工程造價(jià)按指標(biāo)計(jì)算，工程建設(shè)其他費(fèi) 21 用按規(guī)定計(jì)算。 投資估算內(nèi)容和方法 ：土建主體工程高層住宅按 800 元 / m2，綜合樓按 600 元 / m2，地下車庫(kù)按 1050 元 / m2。 ：給排水工程、采暖通風(fēng)工程、建筑電氣工程根據(jù)設(shè)計(jì)內(nèi)容按指標(biāo)計(jì)算。 征地費(fèi)為 977 萬元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)定計(jì)算，前期報(bào)建費(fèi)及前期工程費(fèi) 160 萬元、開發(fā)管理費(fèi) 88 萬元。預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的 ％計(jì)算為 294 萬元、建設(shè)期利息 45 萬元。詳見表 101“建設(shè)投資估算表”。 資金來源與資金籌措 項(xiàng)目總投資 6000 萬元，資金來源為：公司自有資金 2250 萬元、李義軍先生自籌投入 1550 萬元、銷售按 揭或現(xiàn)款回籠 700 萬元、申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款 1500 萬元，詳見表 102“投資使用計(jì)劃表”。 經(jīng)濟(jì)效益分析參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行編制。 銷售收入計(jì)算 高層住宅銷售面積為 39166 m2，銷售均價(jià) 2200 元 / m2，預(yù)計(jì) 22 銷售收入 8617 萬元。 綜合樓銷售面積為 3019 m2，銷售均價(jià) 2350 元 / m2，預(yù)計(jì)銷售收入 710 萬元。 地下車庫(kù) 133 個(gè)，銷售均價(jià) 30000 元 /個(gè) 2，預(yù)計(jì)銷售收入 399萬元，詳見表 111“銷售收入估算表”。 項(xiàng)目成本分析測(cè)算 開發(fā)投資：項(xiàng)目開發(fā)投資 6000 萬元。 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按銷售收入的 1％計(jì)算。 經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)：經(jīng)營(yíng)廣告費(fèi)按銷售收入的 2％計(jì)算。 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用按銷售收入的 2％計(jì)算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 財(cái)務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)期貸款利息 90 萬元，詳見表 112“項(xiàng)目成本估算表”。 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 依據(jù)銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入 9725 萬元。繳納銷售稅金及附加 535 萬元，銷售稅金為營(yíng)業(yè)稅按 5％計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)及教育費(fèi)附 加按營(yíng)業(yè)稅的 10％計(jì)算。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額 2614 萬元，繳納所得稅 863 萬元。依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，考慮本項(xiàng)目總體規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目銷售及回款情況 2020 年 80％， 2020 年 20％。詳見表 113“損益表”。 貸款償還測(cè)算 本項(xiàng)目申請(qǐng)開發(fā)貸款 1500 萬元，計(jì)劃從 2020 年開始至 2020 年還完。還款資金來源為銷售收入。貸款償還期為 年。詳見表 114 23 “貸款還本付息計(jì)算表”。 財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)盈利能力分析主要市通過項(xiàng)目投資損益來表現(xiàn)，具體以 內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為衡量指標(biāo)。詳見表 115“現(xiàn)金流量表”。 項(xiàng)目損益估算： 投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額 /投資總額 ＝ 2614/6000＝ ％ 投資利稅率＝利稅總額 /投資總額 ＝（ 2614+535） /6000＝ ％ 項(xiàng)目不確定性因素分析 ⑴ 保本點(diǎn)銷售收入及單位均價(jià)計(jì)算 保本點(diǎn)銷售收入計(jì)算 計(jì)算依據(jù)成本 .銷售收入與利潤(rùn)三者的關(guān)系 ,考慮利潤(rùn)為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià) .計(jì)算如下 : 保本點(diǎn) 銷售收入＝項(xiàng)目開發(fā)成本總額 /(1稅率 ) ＝ 6000/(%)=6349 萬元 本項(xiàng)目總銷售收入為 9725 萬元 ,兩者差額 3376 萬元 保本點(diǎn)單位均價(jià)計(jì)算 保本點(diǎn)單位均價(jià)＝保本點(diǎn)銷售收入 /總建筑面積 24 ＝ 6349 萬元 /48486 m2 ＝ 元 /m2 本項(xiàng)目銷售平均單價(jià)為 ,兩者差額為 元 /m2 盈虧平衡點(diǎn)的銷售率計(jì)算 銷售率＝項(xiàng)目開發(fā)成本總額 /(1稅率 )/項(xiàng)目銷售總收入 ＝ 6000/(%)/9725＝ % 一般認(rèn) 為 ,當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 接近 75%時(shí) ,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很低 ,本項(xiàng)目在未考慮租賃收入的情況下盈虧平衡點(diǎn)的銷售率低于 75%，可見本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)很低 . 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的贏利因素有項(xiàng)目均價(jià)、投資單位固定成本、項(xiàng)目可變成本、項(xiàng)目建設(shè)周期等因素 ,本項(xiàng)目發(fā)展商具有成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)的項(xiàng)目管理能力 ,項(xiàng)目建設(shè)周期等均可按計(jì)劃進(jìn)行 .在此僅將單價(jià)與開發(fā)成本作為敏感性分析的重點(diǎn)因素來考慮。 對(duì)該項(xiàng)目敏感性分析按不考慮折現(xiàn)凈利潤(rùn)進(jìn)行。 ⑴ 銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 銷售收入增加 10%、 5%，降低 5%、 10%，對(duì)投資 利潤(rùn)率、投資利稅率的影響見表 116“銷售收入敏感性分析表” ⑵ 開發(fā)成本對(duì)項(xiàng)目各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響 開發(fā)成本增加 10%、 5%，降低 5%、 10%，對(duì)投資利潤(rùn)率、投資利稅率的影響見表 117“開發(fā)投資敏感性分析表” 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 118“項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表“。 25 評(píng)價(jià)結(jié)論 通過以上分析結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力較強(qiáng)，投資收益率較高。 銷售價(jià)格的定位可調(diào)整空間較大。根據(jù)洛陽(yáng)市規(guī)劃發(fā)展和商品房市場(chǎng)本地段價(jià) 格上升空間較大。 本項(xiàng)目發(fā)展商有豐富工程管理經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)投資成本、工程質(zhì)量及開發(fā)周期盡可能減低成本投入力爭(zhēng)自有資金利潤(rùn)率最大化。 從經(jīng)濟(jì)分析來看，本項(xiàng)目是可行的。 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，選題正確。 項(xiàng)目選址位置優(yōu)越，交通、市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也非常好，容易營(yíng)造良好的居住環(huán)境。 該項(xiàng)目實(shí)施能夠提升洛陽(yáng)市高新開發(fā)區(qū)的整體形象，改善居住環(huán)境，提高城市品位，具有良好的社會(huì)效益。 項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期科學(xué)、投資償 還期短，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 建議列入建設(shè)計(jì)劃，盡快組織實(shí)施。