【導(dǎo)讀】分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。本項目共分A、B兩個地塊。本項目主要業(yè)態(tài)為獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房等高端住宅，目前土地出。經(jīng)基本完工,五證齊全。關(guān)于本項目，企業(yè)擬通過信托平臺進(jìn)行股權(quán)融資。億元，其他通過銷售回款解決。元計入注冊資本，萬元計入資本公積。的股權(quán)、百年地產(chǎn)持有項目公司約%的股權(quán)。國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動中競得。B區(qū)規(guī)劃為漁夫碼頭、公建及配套。土地評估報告等費用，共計250，753，599元。別是第30棟，31棟，32棟，和34棟），已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。在2021年5月封頂，公寓部份預(yù)期在2021年9月封頂.截至目前，項目公司已。經(jīng)繳納全部土地出讓金億元。以此來看，本項目的土地取得成本較低，抗風(fēng)險。本項目所處地塊為凈地，目前B區(qū)已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)。章程》，約定雙方分別以貨幣700萬元、300萬元出資組建大連琥珀灣。

　　

【正文】 16%， [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 34 2021 年前三季度，大連市固定資產(chǎn) 投資 持續(xù)快速增長，各月自年初累計投資增速均超過 30%。全市累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 35%，高于全省投資增速 個百分點，在全省 14 個地市中位居第七，比上年同期前移 6 位。其中，完成建設(shè)項目投資 2460 億元，增長 %；完成 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，增長 %。房地產(chǎn)投資狀況：固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)投資增長 % 大連市 2021 年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較快增長， 111 月總體保持在 %的增速，截止 11 月份累積固定資產(chǎn)投資 億元，全年依舊是 6 月和 9 月為波峰增長，交通建設(shè)和大項目極大促進(jìn)了大連經(jīng)濟 的快速發(fā)展。一是交通，大連 2021 年交通固定資產(chǎn)投資達(dá) 150 億元，長興島北高速公路、金州至普蘭店快軌和丹大快鐵等極大的帶動了新市區(qū)的發(fā)展，此外今年也是地鐵建設(shè)元年，地鐵一號線的全面鋪開為大連交通大提速奠定了扎實的基礎(chǔ)；二是大項目，大連今年安排工程建設(shè)項目 212個，投資額達(dá) 903 億元。 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 35 （ 數(shù)據(jù) 來源：統(tǒng)計局、政府公布年鑒） [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 36 大連居民可支配收入持續(xù)增加，增速穩(wěn)步放大，三季度增速 %，雖未達(dá)到07 年 %的平均增長水平但已遠(yuǎn)超 09 年的 %。盡管居民的消費購買力持續(xù)增加。 綜上，大連市經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，經(jīng)濟景氣度正處于上升階段 , 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高。良好的經(jīng)濟環(huán)境，為房地產(chǎn)投資開發(fā)奠定了堅實基礎(chǔ)。隨著大連經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，居民人均可支配收入將持續(xù)穩(wěn)步增長，居民的消費能力將逐步增強，購房意愿將逐漸增強。大連中心商務(wù)區(qū)的 “行政、商務(wù)、商業(yè) ”等功能完善及其 周邊區(qū)域舊城改造步伐加快，為大連中心區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)提供了絕佳機會，為大連市房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展契機。 大連市房地產(chǎn)市場 概述 投資情況分析 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 37 截至 2021 年 11 月末，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資額的 %。房地產(chǎn)總體開發(fā)投資較去年 %的占比略有下降但總體態(tài)勢平穩(wěn)， 2021 年 大連市完成 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，增長 %。 土地市場分析 土地掛牌成交分析 2021 年住宅土地掛牌成交狀況表 2021 年大連主城區(qū)掛牌土地共計 93 宗，其中一宗用地性質(zhì)為公建的地塊暫停掛牌。 2021 年土地交易放量如此之多主要是三大因素推動所致。一是樓市 “ 暖意 ”[中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 38 傳導(dǎo)所至。雖然 2021 年調(diào)控頻現(xiàn)，商品房出現(xiàn)交易量的波動，但全年樓市并無降價趨勢，向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預(yù)期，增大了拿地積極性。二是 “ 保增長 ” 壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據(jù)相當(dāng)高的比例。在 “ 保增長 ”的政策取向之下，政府無疑會更加珍視 “ 賣地 ” 到 手的黃金白銀。三是大連市政規(guī)劃需要。土地的集中放量是全域城市化得以順利進(jìn)行的前提條件。 （數(shù)據(jù)來源：政府公布數(shù)據(jù)） 隨著主城區(qū)拆遷改造及政府城市規(guī)劃發(fā)展需要， 2021 年呈現(xiàn)爆發(fā)式的土地供應(yīng)及成交熱浪，土地成交建筑面積高達(dá) 萬平，同比上漲 139%。充足的土地供應(yīng)匹配城市全域化發(fā)展需要，也 側(cè)面預(yù)見了大連市政府的規(guī)劃愿景。 區(qū)域土地成交分析 從主城區(qū)的土地成交分布來看，一改 08 年與 09 年土地放量情況，高新園區(qū)退居三線，甘井子區(qū)和中山區(qū)平分秋色，并列第一，各占 30%。甘井子區(qū)依然是大宗居住用地的主要供應(yīng)區(qū)，土地供應(yīng)呈向甘西、甘北逐步移動之勢。中山區(qū)年度土地放量高達(dá) 萬平，但是居住用地日益稀缺，商業(yè)用地主要集中在東港，也是開發(fā)商的必爭之地。沙河口區(qū)和西崗區(qū)土地供應(yīng)量最少，未來區(qū)域土地供給主要通過拆遷以及舊城改造來實現(xiàn)。[中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 39 2021 年主城區(qū)土地成交建面高達(dá) 萬平，成交金額 億元，雙雙達(dá)到歷史峰值。同比 09 年，沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、中山區(qū)土地 成交名列三甲，漲幅最大。沙河口區(qū)與中山區(qū)作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，可利用土地面積日益稀少，而甘井子區(qū)大型開發(fā)商的進(jìn)駐帶動了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，使得成交金額大幅同比上漲。成交特點之樓面價：東港大宗土地高樓面價帶動整體上揚，同比上漲 34%。 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 40 平均樓面價對比 2021 年主城區(qū)土地市場火爆，雖然多為底價成交 土地，但由于東港區(qū)域平均5874 元 /平的高樓面價帶動，市內(nèi)平均樓面價達(dá)到 元 /平，同比上漲 34%。 從上圖可見， 2021 年中山區(qū)的平均樓面價約為 5800 元 /平 ，為大連市區(qū)樓面價最高的區(qū)域，這與中山區(qū)歷來為大連市的商業(yè)、教育資源分布區(qū)域相關(guān)。 綜上， 2021 年大連房地產(chǎn)土地市場火爆，市場上一改 2021 年全部底價成交的現(xiàn)象 ， 出現(xiàn)加時競買，開發(fā)商競爭激烈，從樓面價的上漲趨勢上看，未來房價下跌的可能性較小。目前大連市場上普通住宅的供應(yīng)量不足也是未來房價上漲的主要原因之一，所以從總體趨勢來看：我們認(rèn) 為土地市場應(yīng)加大普通住宅的用地供應(yīng)量，從根源上調(diào)整整個房地產(chǎn)市場，預(yù)計 2021 年大連市土地供應(yīng)量還會加大。 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 41 大連市 高檔樓盤 市場供需分析 大連 2021 年至 2021 年豪宅產(chǎn)品供銷分析 數(shù)據(jù)分析： 從大連近年豪宅市場供應(yīng)來看， 2021 年單價在 3 萬以上的豪宅產(chǎn)品市場出現(xiàn)供應(yīng)，且消化效果良好，在售項目銷售均超過 50%，具有一定 稀缺性。 大連豪宅近年價格走勢分析 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 42 數(shù)據(jù)分析 : 2021 年大連開發(fā)已成氣候的星海板塊的項目陸續(xù)入市，這帶動了全市同類項目的價格上漲，與 20219 年相比，漲幅達(dá)到 30%。 由于市內(nèi)土地日漸稀缺，可以預(yù)見，市內(nèi)區(qū)位好、又具有優(yōu)良自然景觀的高端產(chǎn)品價格比較樂觀。 項目分析及市場定位 本項目屬于頂級豪宅產(chǎn)品，其所面對的是人群中的頂級地位者，根據(jù)各城市的富豪的基本屬性，確定來源城市的比重。 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 43 琥珀灣的受眾客群研究 購買年齡、收入及職業(yè)研究： [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 44 項目的市場定位取決于目標(biāo)市場需求特征的要求，項目公司對 50 名高端人士進(jìn)行了問卷訪問，同時也對本項目進(jìn)行了細(xì)致的分析，結(jié)論如下： 對地域的選擇 高端人士對適合開發(fā)頂級住宅地域的選擇(賦分值)66665142272521170 10 20 30 40 50 60 70仲夏路至付家莊沿線星海廣場周邊老虎灘及周邊地區(qū)旅順南路小平島一帶高爾基路沿線北側(cè)中山區(qū)明澤湖一帶港灣廣場東部旅順中路西山水庫一帶 對高檔住宅的標(biāo)志性解釋： 高端人士對高檔住宅的標(biāo)志性解釋(%)41342301634401410 5 10 15 20 25 30 35 40 45不可復(fù)制的自然環(huán)境處于傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)域安全性與私密性最理想的戶型結(jié)構(gòu)居住者為成功人士先進(jìn)的智能化設(shè)施物業(yè)管理的無可挑剔交通便利其它 對面積的需求及比例 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 45 高端人士對頂級住宅的單套房屋面積需求比例（% ）3931177420051015202530354045150200㎡ 200250㎡ 250300㎡ 300350㎡ 350400㎡ 400500㎡ 5 0 0 ㎡以上 結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)看，高端人士對高檔住宅的需求與本項目十分吻合，即： 1. 本項目位于老虎灘的周邊地區(qū)； 2. 本項目有著優(yōu)良的不可復(fù)制的自然環(huán)境； 3. 本項目的房屋類型（別墅）能夠滿足這部分群體對建筑形態(tài)及面積的要求。 項目的市場定位 與同類項目比較，本項目擁有以下優(yōu)勢： 獨特的地理環(huán)境背山面海，充分體現(xiàn)濱海的特點； 遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，城市噪音小，物業(yè)及治安管理較好； 容積率為 ，充分利用土地資源； 利用山勢，戶型多樣、各具特色，購房者選擇余地大； 綠化率高，居住環(huán)境好； 附屬設(shè)施中的高爾夫練習(xí)場及溫泉 SPA 能夠進(jìn)一步滿足高端人士的休閑、娛樂需求。 項目總體規(guī)劃設(shè)計是由世界排名第二的美國 SWA 集團(tuán)設(shè)計；建筑、裝飾設(shè)計將由世界排名前五的世界級建筑大師主筆，使其每一 座建筑都成為一件永存的作[中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 46 品。 價格定位 考慮到以下幾個方面的因素： 本項目的不可復(fù)制性，即本項目具有在高檔樓盤中的極品位置； 本項目規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)風(fēng)格和建筑質(zhì)量的頂級水平； 本項目完備的附屬休閑娛樂設(shè)施及服務(wù)功能； 目標(biāo)群體的承受能力； 因此本項目住宅銷售均價為 40000 元 /㎡左右。 山頂別墅 獨棟別墅 海景疊墅花園洋房 多層公寓 80000 元 /㎡ 60000 元 /㎡ 40000 元 /㎡ 35000 元 /㎡ 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 濱海路國家 AAAA 級景區(qū)； ? 稀缺山 、海、沙灘自然資源和生態(tài)環(huán)境，風(fēng)水極佳； ? 距國家 5A 級景區(qū)老虎灘 5 分鐘車程，距離大連國賓館棒棰島風(fēng)景區(qū) 5 分鐘車程，距離大連市中心 15 分鐘車程； ? 百年城商業(yè)強勢品牌知名度高； ? 國際級大師聯(lián)合打造。 劣勢 ? 交通：冬季雨雪天出行有較大困難，生活配套不甚完善。 ? 規(guī)劃中產(chǎn)品規(guī)模較小，市場持續(xù)號召力弱 。 ? 項目啟動時高檔 SPA 會所配套規(guī)劃未能跟上。 ? 40 年產(chǎn)權(quán)。 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 47 機遇 ? 地塊先天優(yōu)勢無與倫比。 ? 老虎灘規(guī)劃。 ? 高檔住宅用地國家控制愈來愈嚴(yán)，供應(yīng)量會逐年下降，項目稀缺性越發(fā)明顯。 風(fēng)險 ? 政策風(fēng)險。 ? 市場風(fēng)險。 本項目 與市場同類產(chǎn)品的比較分析 大連豪宅分布狀況 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 48 大連的豪宅板塊分布特點： 星海廣場板塊： 是大連近年來頻繁出現(xiàn)豪宅的板塊，擁有星海廣場和海景雙重資源，目前板塊內(nèi)新項目的價格均價均在 35,000 元 /㎡以上（星海廣場周邊，清水價格）。 城市核心板塊： 主要范圍包含中山區(qū)南山街及新開發(fā)的東港區(qū)域，目前板塊豪宅銷售價格基本在30,000 元 /㎡以上（精裝修價格），高檔住宅的亦達(dá)到 19,000 元 /㎡以上（清水價格）。 南部沿海板塊： 是大連沿海主要風(fēng)景區(qū)之一，涵蓋傅家莊、濱海路、老虎灘等海 景區(qū)，近年鮮有產(chǎn)品推出。屬于目前市中心南向觀海的絕版資源。 高端住宅市場比較： 項目名稱 區(qū)域 開發(fā)商 建筑面積 （萬平） 項目均價 （元 /平） 當(dāng)期銷售率 開盤時間 交屋標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 星海灣壹號 沙河口 華潤置業(yè) 24 （一期） 36,000 （多層） 6 萬 /平 （雙拼） 售罄 （一期） 202105 清水 0 海天下 沙河口 偉岸投資 30,000 50% 202106 清水 0 萬達(dá)公館 中山 萬達(dá)集團(tuán) 48 29,000 60% 202111 精裝修 5,500 一方公館 沙河口 一方集團(tuán) 38,500 （高層） 80， 000 （別墅） 60% 202188 精裝修 8,000 綠城深藍(lán)中心 沙河口 綠城集團(tuán) 25,500 60% 202187 精裝修 6,000 [中融－大連琥珀灣項目 [盡職調(diào)查報告 ] 49 國寶典藏 沙河口 順邁 37,000 60% 20211016 清水 0 數(shù)據(jù)分析： 目前大連在售豪宅銷售均已超過 50%，說明市場認(rèn)可此類高端產(chǎn)品。 根據(jù)在售項目價格的觀察 ,位于星海灣的一方公館 ,目前 高層 均價為 萬 /平米 （含精裝修），別墅均價 為 8 萬 /平米，國寶典藏 多層 清水房均價達(dá)到 萬 /平米， 位于東港的萬達(dá)公館 高層 價格均價 萬 /平米 （含精裝修）。 一方公館是從地理和開發(fā)商實力還有品質(zhì)定位上，和琥珀灣有較高可比性的項目。下面是 一方公館 的詳細(xì)資料： 項目位置：位于星海灣金融中心區(qū)