【導(dǎo)讀】分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。本項(xiàng)目共分A、B兩個(gè)地塊。本項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房等高端住宅，目前土地出。經(jīng)基本完工,五證齊全。關(guān)于本項(xiàng)目，企業(yè)擬通過(guò)信托平臺(tái)進(jìn)行股權(quán)融資。億元，其他通過(guò)銷(xiāo)售回款解決。元計(jì)入注冊(cè)資本，萬(wàn)元計(jì)入資本公積。的股權(quán)、百年地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司約%的股權(quán)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中競(jìng)得。B區(qū)規(guī)劃為漁夫碼頭、公建及配套。土地評(píng)估報(bào)告等費(fèi)用，共計(jì)250，753，599元。別是第30棟，31棟，32棟，和34棟），已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。在2021年5月封頂，公寓部份預(yù)期在2021年9月封頂.截至目前，項(xiàng)目公司已。經(jīng)繳納全部土地出讓金億元。以此來(lái)看，本項(xiàng)目的土地取得成本較低，抗風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所處地塊為凈地，目前B區(qū)已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)。章程》，約定雙方分別以貨幣700萬(wàn)元、300萬(wàn)元出資組建大連琥珀灣。

　　

【正文】 16%， [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 34 2021 年前三季度，大連市固定資產(chǎn) 投資 持續(xù)快速增長(zhǎng)，各月自年初累計(jì)投資增速均超過(guò) 30%。全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 35%，高于全省投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，在全省 14 個(gè)地市中位居第七，比上年同期前移 6 位。其中，完成建設(shè)項(xiàng)目投資 2460 億元，增長(zhǎng) %；完成 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)投資狀況：固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) % 大連市 2021 年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)， 111 月總體保持在 %的增速，截止 11 月份累積固定資產(chǎn)投資 億元，全年依舊是 6 月和 9 月為波峰增長(zhǎng)，交通建設(shè)和大項(xiàng)目極大促進(jìn)了大連經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展。一是交通，大連 2021 年交通固定資產(chǎn)投資達(dá) 150 億元，長(zhǎng)興島北高速公路、金州至普蘭店快軌和丹大快鐵等極大的帶動(dòng)了新市區(qū)的發(fā)展，此外今年也是地鐵建設(shè)元年，地鐵一號(hào)線的全面鋪開(kāi)為大連交通大提速奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)；二是大項(xiàng)目，大連今年安排工程建設(shè)項(xiàng)目 212個(gè)，投資額達(dá) 903 億元。 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 35 （ 數(shù)據(jù) 來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、政府公布年鑒） [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 36 大連居民可支配收入持續(xù)增加，增速穩(wěn)步放大，三季度增速 %，雖未達(dá)到07 年 %的平均增長(zhǎng)水平但已遠(yuǎn)超 09 年的 %。盡管居民的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)增加。 綜上，大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)景氣度正處于上升階段 , 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著大連經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民人均可支配收入將持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)能力將逐步增強(qiáng)，購(gòu)房意愿將逐漸增強(qiáng)。大連中心商務(wù)區(qū)的 “行政、商務(wù)、商業(yè) ”等功能完善及其 周邊區(qū)域舊城改造步伐加快，為大連中心區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了絕佳機(jī)會(huì)，為大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng) 概述 投資情況分析 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 37 截至 2021 年 11 月末，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %。房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)投資較去年 %的占比略有下降但總體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)， 2021 年 大連市完成 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 土地市場(chǎng)分析 土地掛牌成交分析 2021 年住宅土地掛牌成交狀況表 2021 年大連主城區(qū)掛牌土地共計(jì) 93 宗，其中一宗用地性質(zhì)為公建的地塊暫停掛牌。 2021 年土地交易放量如此之多主要是三大因素推動(dòng)所致。一是樓市 “ 暖意 ”[中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 38 傳導(dǎo)所至。雖然 2021 年調(diào)控頻現(xiàn)，商品房出現(xiàn)交易量的波動(dòng)，但全年樓市并無(wú)降價(jià)趨勢(shì)，向好的形勢(shì)影響了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期，增大了拿地積極性。二是 “ 保增長(zhǎng) ” 壓力所致。土地出讓收入在地方財(cái)政中一直占據(jù)相當(dāng)高的比例。在 “ 保增長(zhǎng) ”的政策取向之下，政府無(wú)疑會(huì)更加珍視 “ 賣(mài)地 ” 到 手的黃金白銀。三是大連市政規(guī)劃需要。土地的集中放量是全域城市化得以順利進(jìn)行的前提條件。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：政府公布數(shù)據(jù)） 隨著主城區(qū)拆遷改造及政府城市規(guī)劃發(fā)展需要， 2021 年呈現(xiàn)爆發(fā)式的土地供應(yīng)及成交熱浪，土地成交建筑面積高達(dá) 萬(wàn)平，同比上漲 139%。充足的土地供應(yīng)匹配城市全域化發(fā)展需要，也 側(cè)面預(yù)見(jiàn)了大連市政府的規(guī)劃愿景。 區(qū)域土地成交分析 從主城區(qū)的土地成交分布來(lái)看，一改 08 年與 09 年土地放量情況，高新園區(qū)退居三線，甘井子區(qū)和中山區(qū)平分秋色，并列第一，各占 30%。甘井子區(qū)依然是大宗居住用地的主要供應(yīng)區(qū)，土地供應(yīng)呈向甘西、甘北逐步移動(dòng)之勢(shì)。中山區(qū)年度土地放量高達(dá) 萬(wàn)平，但是居住用地日益稀缺，商業(yè)用地主要集中在東港，也是開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地。沙河口區(qū)和西崗區(qū)土地供應(yīng)量最少，未來(lái)區(qū)域土地供給主要通過(guò)拆遷以及舊城改造來(lái)實(shí)現(xiàn)。[中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 39 2021 年主城區(qū)土地成交建面高達(dá) 萬(wàn)平，成交金額 億元，雙雙達(dá)到歷史峰值。同比 09 年，沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、中山區(qū)土地 成交名列三甲，漲幅最大。沙河口區(qū)與中山區(qū)作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，可利用土地面積日益稀少，而甘井子區(qū)大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，使得成交金額大幅同比上漲。成交特點(diǎn)之樓面價(jià)：東港大宗土地高樓面價(jià)帶動(dòng)整體上揚(yáng)，同比上漲 34%。 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 40 平均樓面價(jià)對(duì)比 2021 年主城區(qū)土地市場(chǎng)火爆，雖然多為底價(jià)成交 土地，但由于東港區(qū)域平均5874 元 /平的高樓面價(jià)帶動(dòng)，市內(nèi)平均樓面價(jià)達(dá)到 元 /平，同比上漲 34%。 從上圖可見(jiàn)， 2021 年中山區(qū)的平均樓面價(jià)約為 5800 元 /平 ，為大連市區(qū)樓面價(jià)最高的區(qū)域，這與中山區(qū)歷來(lái)為大連市的商業(yè)、教育資源分布區(qū)域相關(guān)。 綜上， 2021 年大連房地產(chǎn)土地市場(chǎng)火爆，市場(chǎng)上一改 2021 年全部底價(jià)成交的現(xiàn)象 ， 出現(xiàn)加時(shí)競(jìng)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，從樓面價(jià)的上漲趨勢(shì)上看，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的可能性較小。目前大連市場(chǎng)上普通住宅的供應(yīng)量不足也是未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一，所以從總體趨勢(shì)來(lái)看：我們認(rèn) 為土地市場(chǎng)應(yīng)加大普通住宅的用地供應(yīng)量，從根源上調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2021 年大連市土地供應(yīng)量還會(huì)加大。 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 41 大連市 高檔樓盤(pán) 市場(chǎng)供需分析 大連 2021 年至 2021 年豪宅產(chǎn)品供銷(xiāo)分析 數(shù)據(jù)分析： 從大連近年豪宅市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看， 2021 年單價(jià)在 3 萬(wàn)以上的豪宅產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)，且消化效果良好，在售項(xiàng)目銷(xiāo)售均超過(guò) 50%，具有一定 稀缺性。 大連豪宅近年價(jià)格走勢(shì)分析 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 42 數(shù)據(jù)分析 : 2021 年大連開(kāi)發(fā)已成氣候的星海板塊的項(xiàng)目陸續(xù)入市，這帶動(dòng)了全市同類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)格上漲，與 20219 年相比，漲幅達(dá)到 30%。 由于市內(nèi)土地日漸稀缺，可以預(yù)見(jiàn)，市內(nèi)區(qū)位好、又具有優(yōu)良自然景觀的高端產(chǎn)品價(jià)格比較樂(lè)觀。 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目屬于頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，其所面對(duì)的是人群中的頂級(jí)地位者，根據(jù)各城市的富豪的基本屬性，確定來(lái)源城市的比重。 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 43 琥珀灣的受眾客群研究 購(gòu)買(mǎi)年齡、收入及職業(yè)研究： [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 44 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位取決于目標(biāo)市場(chǎng)需求特征的要求，項(xiàng)目公司對(duì) 50 名高端人士進(jìn)行了問(wèn)卷訪問(wèn)，同時(shí)也對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的分析，結(jié)論如下： 對(duì)地域的選擇 高端人士對(duì)適合開(kāi)發(fā)頂級(jí)住宅地域的選擇(賦分值)66665142272521170 10 20 30 40 50 60 70仲夏路至付家莊沿線星海廣場(chǎng)周邊老虎灘及周邊地區(qū)旅順南路小平島一帶高爾基路沿線北側(cè)中山區(qū)明澤湖一帶港灣廣場(chǎng)東部旅順中路西山水庫(kù)一帶 對(duì)高檔住宅的標(biāo)志性解釋： 高端人士對(duì)高檔住宅的標(biāo)志性解釋(%)41342301634401410 5 10 15 20 25 30 35 40 45不可復(fù)制的自然環(huán)境處于傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)域安全性與私密性最理想的戶型結(jié)構(gòu)居住者為成功人士先進(jìn)的智能化設(shè)施物業(yè)管理的無(wú)可挑剔交通便利其它 對(duì)面積的需求及比例 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 45 高端人士對(duì)頂級(jí)住宅的單套房屋面積需求比例（% ）3931177420051015202530354045150200㎡ 200250㎡ 250300㎡ 300350㎡ 350400㎡ 400500㎡ 5 0 0 ㎡以上 結(jié)論： 從以上數(shù)據(jù)看，高端人士對(duì)高檔住宅的需求與本項(xiàng)目十分吻合，即： 1. 本項(xiàng)目位于老虎灘的周邊地區(qū)； 2. 本項(xiàng)目有著優(yōu)良的不可復(fù)制的自然環(huán)境； 3. 本項(xiàng)目的房屋類(lèi)型（別墅）能夠滿足這部分群體對(duì)建筑形態(tài)及面積的要求。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 與同類(lèi)項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目擁有以下優(yōu)勢(shì)： 獨(dú)特的地理環(huán)境背山面海，充分體現(xiàn)濱海的特點(diǎn)； 遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，城市噪音小，物業(yè)及治安管理較好； 容積率為 ，充分利用土地資源； 利用山勢(shì)，戶型多樣、各具特色，購(gòu)房者選擇余地大； 綠化率高，居住環(huán)境好； 附屬設(shè)施中的高爾夫練習(xí)場(chǎng)及溫泉 SPA 能夠進(jìn)一步滿足高端人士的休閑、娛樂(lè)需求。 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由世界排名第二的美國(guó) SWA 集團(tuán)設(shè)計(jì)；建筑、裝飾設(shè)計(jì)將由世界排名前五的世界級(jí)建筑大師主筆，使其每一 座建筑都成為一件永存的作[中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 46 品。 價(jià)格定位 考慮到以下幾個(gè)方面的因素： 本項(xiàng)目的不可復(fù)制性，即本項(xiàng)目具有在高檔樓盤(pán)中的極品位置； 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)風(fēng)格和建筑質(zhì)量的頂級(jí)水平； 本項(xiàng)目完備的附屬休閑娛樂(lè)設(shè)施及服務(wù)功能； 目標(biāo)群體的承受能力； 因此本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 40000 元 /㎡左右。 山頂別墅 獨(dú)棟別墅 海景疊墅花園洋房 多層公寓 80000 元 /㎡ 60000 元 /㎡ 40000 元 /㎡ 35000 元 /㎡ 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 濱海路國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)； ? 稀缺山 、海、沙灘自然資源和生態(tài)環(huán)境，風(fēng)水極佳； ? 距國(guó)家 5A 級(jí)景區(qū)老虎灘 5 分鐘車(chē)程，距離大連國(guó)賓館棒棰島風(fēng)景區(qū) 5 分鐘車(chē)程，距離大連市中心 15 分鐘車(chē)程； ? 百年城商業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌知名度高； ? 國(guó)際級(jí)大師聯(lián)合打造。 劣勢(shì) ? 交通：冬季雨雪天出行有較大困難，生活配套不甚完善。 ? 規(guī)劃中產(chǎn)品規(guī)模較小，市場(chǎng)持續(xù)號(hào)召力弱 。 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)高檔 SPA 會(huì)所配套規(guī)劃未能跟上。 ? 40 年產(chǎn)權(quán)。 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 47 機(jī)遇 ? 地塊先天優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比。 ? 老虎灘規(guī)劃。 ? 高檔住宅用地國(guó)家控制愈來(lái)愈嚴(yán)，供應(yīng)量會(huì)逐年下降，項(xiàng)目稀缺性越發(fā)明顯。 風(fēng)險(xiǎn) ? 政策風(fēng)險(xiǎn)。 ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目 與市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的比較分析 大連豪宅分布狀況 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 48 大連的豪宅板塊分布特點(diǎn)： 星海廣場(chǎng)板塊： 是大連近年來(lái)頻繁出現(xiàn)豪宅的板塊，擁有星海廣場(chǎng)和海景雙重資源，目前板塊內(nèi)新項(xiàng)目的價(jià)格均價(jià)均在 35,000 元 /㎡以上（星海廣場(chǎng)周邊，清水價(jià)格）。 城市核心板塊： 主要范圍包含中山區(qū)南山街及新開(kāi)發(fā)的東港區(qū)域，目前板塊豪宅銷(xiāo)售價(jià)格基本在30,000 元 /㎡以上（精裝修價(jià)格），高檔住宅的亦達(dá)到 19,000 元 /㎡以上（清水價(jià)格）。 南部沿海板塊： 是大連沿海主要風(fēng)景區(qū)之一，涵蓋傅家莊、濱海路、老虎灘等海 景區(qū)，近年鮮有產(chǎn)品推出。屬于目前市中心南向觀海的絕版資源。 高端住宅市場(chǎng)比較： 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開(kāi)發(fā)商 建筑面積 （萬(wàn)平） 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平） 當(dāng)期銷(xiāo)售率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交屋標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 星海灣壹號(hào) 沙河口 華潤(rùn)置業(yè) 24 （一期） 36,000 （多層） 6 萬(wàn) /平 （雙拼） 售罄 （一期） 202105 清水 0 海天下 沙河口 偉岸投資 30,000 50% 202106 清水 0 萬(wàn)達(dá)公館 中山 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 48 29,000 60% 202111 精裝修 5,500 一方公館 沙河口 一方集團(tuán) 38,500 （高層） 80， 000 （別墅） 60% 202188 精裝修 8,000 綠城深藍(lán)中心 沙河口 綠城集團(tuán) 25,500 60% 202187 精裝修 6,000 [中融－大連琥珀灣項(xiàng)目 [盡職調(diào)查報(bào)告 ] 49 國(guó)寶典藏 沙河口 順邁 37,000 60% 20211016 清水 0 數(shù)據(jù)分析： 目前大連在售豪宅銷(xiāo)售均已超過(guò) 50%，說(shuō)明市場(chǎng)認(rèn)可此類(lèi)高端產(chǎn)品。 根據(jù)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的觀察 ,位于星海灣的一方公館 ,目前 高層 均價(jià)為 萬(wàn) /平米 （含精裝修），別墅均價(jià) 為 8 萬(wàn) /平米，國(guó)寶典藏 多層 清水房均價(jià)達(dá)到 萬(wàn) /平米， 位于東港的萬(wàn)達(dá)公館 高層 價(jià)格均價(jià) 萬(wàn) /平米 （含精裝修）。 一方公館是從地理和開(kāi)發(fā)商實(shí)力還有品質(zhì)定位上，和琥珀灣有較高可比性的項(xiàng)目。下面是 一方公館 的詳細(xì)資料： 項(xiàng)目位置：位于星海灣金融中心區(qū)