【導(dǎo)讀】西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；?西北大學(xué)數(shù)學(xué)系）。“養(yǎng)兒防老”失效……傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已不能滿足居民養(yǎng)老的需求。富先老嚴(yán)重挑戰(zhàn)了我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。解決養(yǎng)老難題迫在眉睫。“以房養(yǎng)老”的出?，F(xiàn)對于緩解我國養(yǎng)老危機(jī)有很大的幫助。在許多發(fā)達(dá)國家，以房養(yǎng)。在我國，該模式經(jīng)過充分的理論驗(yàn)證已經(jīng)在北京，上海和廣州等多個(gè)城市進(jìn)行了試點(diǎn)，并且積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。為例，深度剖析以房養(yǎng)老模式在西部地區(qū)的可行性。現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)盈利和普通居民獲得養(yǎng)老保障的雙贏局面。

　　

【正文】 抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)有上百家，向顧客提供品種多樣和靈活可靠的抵押貸款。 第 28 頁 共 40 頁 在眾多住房金融產(chǎn)品中，有一種與養(yǎng)老金掛鉤的貸款，還款期可達(dá) 40 年。貸款金額一般為所購買住房價(jià)格的 70%到 90%，不同機(jī)構(gòu) 政策略有不同，貸款額大致為個(gè)人年收入的 倍。如果夫妻共同買房，則是一方收入的 倍加上另一方收入的 倍或雙方收入相加的 倍。然后，房屋主人再用這筆貸款充當(dāng)保費(fèi)去購買年金。這樣也就保證了房主在很長的一段時(shí)間內(nèi)都有年金充當(dāng)生活等開支的保障。 東南亞成功的典范：新加坡 除了美國、英國之外，新加坡也算是實(shí)施住房養(yǎng)老模式比較成功的一個(gè)國家。自上世紀(jì)末經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以來，新加坡政府也開始著重考慮民生問題，養(yǎng)老和住房是民眾最關(guān)心的兩個(gè)問題。在新加坡， 政府為 60 歲以上的老年人 設(shè)立 公積金賬戶并提供養(yǎng)老金 , 用來支付日常開銷。 新加坡政府出臺(tái)政策允許老人 將自己擁有的房產(chǎn)進(jìn)行出租或抵押以換取租金養(yǎng)老或是向金融組織進(jìn)行倒按揭。但是也有一些限制，組屋的住戶只能將房屋部分出租或者是將現(xiàn)有住房置換為面積較小的住房，從而獲取其 中的凈收入用作養(yǎng)老費(fèi)用。但是倒按揭這類金融產(chǎn)品的對象只能是私人建造的 商品住房。 60 歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息， “剩余價(jià)值 ”交給其繼承人。 以房養(yǎng)老在中 國 以上這些在發(fā)達(dá)國家中實(shí)踐的成功案例讓我們看到了 “以房養(yǎng)老 ”在有效解決老年人 “不動(dòng)產(chǎn)富裕，現(xiàn)金貧窮 ”問題上起到的 作用，它使老人的財(cái)富在一生中得到合理配置。 回到國內(nèi)，一些沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市先行一步 。從 2021 年南京的老年公寓到 2021 年上海的公積金中心先后推行 “以房養(yǎng)老試點(diǎn) ”，又如 2021 年 10 月深圳中信銀行第 29 頁 共 40 頁 推出 “以房養(yǎng)老 ”的倒按揭貸款業(yè)務(wù)以來，以房養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老模式已在逐步擴(kuò)大其影響力，走入尋常百姓家。 我國社會(huì)保障體制仍不完善 ， 居民收入不高 ， 絕大多數(shù)老年人目前的衣食住行雖然不成問題，但是其生活質(zhì)量很難保 證并且如一旦出現(xiàn) 突發(fā)狀況，他們并不寬厚的積蓄就很難應(yīng)對了。根據(jù)我們的調(diào)查，多數(shù)老年人退休后只能依靠養(yǎng)老金生活。 但國家所能夠提供的養(yǎng)老金是有限的。在現(xiàn)行養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)下，按 35 年工齡計(jì)算的 “老社會(huì)工作者 ”在退休后能領(lǐng)取的養(yǎng)老金也只能覆蓋社會(huì)平均工資的百分之六十左右。況且，人口老齡化以及近兩年養(yǎng)老金虧空等事件已在告示我們，不能光指望養(yǎng)老金等基本社保體系。 今年由中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老金發(fā)展報(bào)告 2021》顯示， 2021 年全國城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老金收不抵支的省份達(dá) 14 個(gè)，收支缺口高達(dá) 767億元，高于 2021年。 在我國特殊的國 情下， 全社會(huì)亟需一種新型養(yǎng)老方案來幫助我們度過這個(gè)老齡化的難關(guān)。 這幾年以房養(yǎng)老在我國的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)顯示： 雖然其在我國發(fā)展的積極意義顯而易見，但是我國與前述成功實(shí)施該方案的發(fā)達(dá)國家相比， 推行以房養(yǎng)老的難度除了來自養(yǎng)老和住房觀念的差異 ， 更 主要來自于 國內(nèi)房產(chǎn)的 70 年產(chǎn)權(quán)限制。 發(fā)達(dá)國家的房屋連帶土地大都實(shí)行私有化，隨著時(shí)間的延續(xù)，房子可能貶值，土地大多不會(huì)貶值。在我國， 雖然《物權(quán)法》規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán) 70 年期滿后自動(dòng)延續(xù)，但銀行對此仍然心存戒備。 那么，中國房屋產(chǎn)權(quán) 70 年限制是不是限制 “以房養(yǎng)老 ”的瓶頸呢？我們將在下一部分 著重論證 這一問題 。 5．?dāng)?shù)理論證 按我國現(xiàn)行的房屋管理?xiàng)l例和國有土地出讓政策，居民在購買房屋時(shí)通常會(huì)被告知房屋使用年限這一概念。房屋使用年限分為兩塊，一塊是房屋本身的使用年限，另一塊則是土地使用年限。因房屋屬于 私人財(cái)產(chǎn)，故房主享有永久的使用權(quán)和所有權(quán)。但 在土地使第 30 頁 共 40 頁 用年限上，一般居民住宅用地通常為 70 年大限（少數(shù)為 40 年限），這就給居民、給金融機(jī)構(gòu)、給社會(huì)造成疑問： 在房主退休后，已經(jīng)跟隨房主走過 “大半生 ”的 “老屋 ”在 “以房養(yǎng)老 ”中能否支付的起房主晚年生活開支呢？我們不妨用數(shù)字來說話。 我們將一套房屋 的 “一生 ”分 為三個(gè)階段：第一階段： 房主在年輕時(shí)支 付 房子首付 ，余款以按揭的形式向銀行等 金融機(jī)構(gòu)貸款購入這套商品房，以先付年金的形式進(jìn)行還款；第二階段： 房主退休后，將房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，獲得一筆按月得到的貸款，用來支付晚年的生活所需；第三個(gè)階段 ： 房主去世 ， 房屋產(chǎn)權(quán)歸銀行所有，銀行通過出租房屋或銷售等其他手段處理房屋獲得收益。 按前文所述的西安近幾年住宅及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，不妨假設(shè)李先生 于 30 歲時(shí)在西安南二環(huán)附近以 10000 元 /平方米的價(jià)格購入一套100 平方米的商品房，房屋使用年限為 70 年。李先生在購入時(shí)首付30 萬，貸款額 度為 70 萬，采用等額本息法，貸款期限 30 年 (360 期 )，貸款利率為 %(銀行給予 8 折優(yōu)惠 )，假設(shè)利率始終不變，那么到A 先生 60 歲退休時(shí)，他的貸款正好還完，這套 100 萬的房產(chǎn)實(shí)際支付了 元，支付利息款 元，月均還款 元，年均還款 元 （注：等額本息法計(jì)算方式：每月還款額 =[貸款本金 月利率 （ 1+月利率） ^還款總期數(shù) ]247。[（ 1+月利率 ^還款總期數(shù) 1]） 單利終值計(jì)算公式： 1)nFV PV rn? ?（ ＋ （ ） 式中， nFV 表示復(fù)利（單利）終值， PV 表示復(fù)利（單利）現(xiàn)值，i 表示利息率， n 表示計(jì)息期數(shù)。 后付年金終值計(jì)算公式： （ ） ?? ??? nt tn iAFVA 1 1)1(iiA n 1)1( ???第 31 頁 共 40 頁 式中， A 表示年金數(shù)額，nFVA表示年金終值，稱為年金終值系數(shù)或年金復(fù)利系數(shù) 假定利息率不變，所有計(jì)算過程中都按照 3%計(jì)算。 對于 “以房養(yǎng)老 “參與者個(gè)人 ① 第一階段，首付 30 萬按單利終值（ ）（存銀行的年利息）公式換算至李先生退休當(dāng)年終值為 1n =30（ 年 ） 130 30 00 00 3% 30 30 00 00FV ? ? ? ? 57000 )0(= 元 另外每年李先生應(yīng)歸還給銀行的貸款為 ? （ 元 ），按后付年金終值計(jì)算公式為 120 ? （ 元 ） ② 第二階段，李先生退休后將房屋抵押給銀行，按調(diào)查問 卷反映情況及收集料顯示，目前西安年人均滿意消費(fèi)為 4 萬元。按目前壽命 75 歲計(jì)算，李先生退休后，銀行仍需支付給李先生 15 年的養(yǎng)老貸款 1221 600001540000 15 ( )R A nnR???? ? ?（ 年 ）元 如果李先生不買房，他只能靠租房居住在西安。那么他會(huì)將產(chǎn)生 每年 20210 元的租金 從開始入住到死亡 ，李先生 享受 了這套商品房 45 年 2212230 15148500033 000 45 ( )R A NN n nNR??????? ? ? 元 最終 111 2 20 201 4 8 5 0 0 0 6 0 0 0 0 0P= + + )P=( ) ( 5 7 0 0 0 0 1 5 0 9 6 5 2 )P= (5348 )R R F V F V A???（ ） — （元 可以看出，李先生通過使用 “以房養(yǎng)老 ”獲得了收益 對于銀行等金融機(jī)構(gòu) 在第一階段，銀行在一次性貸給李 先生 700000 元用于支付房款?? ??nt ti1 1)1(301130 14 8 4 3 4 .4 ( 1 0 .0 7 0 5 0 .8 %) ttFVA ??? ? ? ??第 32 頁 共 40 頁 后，將按 %貸款利率從李先生處回收 30 年的還款，還款部分包括貸款利息和貸款本金，還款數(shù)額按本金部分遞增，利息部分遞減每月平均 元， 360 期還款額總計(jì) 元，其中，貸款利息 元，本金 700000 元。若假設(shè)銀行用這筆錢按照以%的 30 年年利率進(jìn)行儲(chǔ)蓄投資，則 30 年后將變?yōu)?1884400 元。 到了第二階段，也就是李先生 60 歲退休后，根據(jù)西安市目前人均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及調(diào)查反饋上來的居民參與以房養(yǎng)老期望得到的貸款水平，不妨假定銀行等金融 機(jī)構(gòu)按年支付給李先生 40000 元用來支付養(yǎng)老所需的各項(xiàng)生活開支。直至李先生 75 歲去世（根據(jù)中國目前人均壽命計(jì)算）， 25 年間銀行共需支付給李先生總計(jì) 600000 元。 第三階段，李先生去世后，銀行從李先生處回收房產(chǎn)，此時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)還剩下 701530=25 年的所有權(quán)。這 25 年銀行有權(quán)以任何方式利用該房屋進(jìn)行盈利性活動(dòng)，不妨假設(shè)銀行通過最低的盈利方式，簡單的租賃，來獲取收益。通過中介銀行以凈收入 33000 元 /年出租房屋，那么 25 年間，銀行收益總計(jì) 825000 元。 最后，房產(chǎn)大限降臨時(shí)，假定政府部門以拆遷等方式將 房屋所占用土地收回，并補(bǔ)償房屋所有人，即銀行 500000 萬元，綜上，數(shù)據(jù)匯總至如下簡單形式的財(cái)務(wù)報(bào)表： 表 銀行收支財(cái)務(wù)報(bào)表 （單位：元） 銀行 借 貸 房款 1884400 養(yǎng)老金 600000 貸款收入 租賃所得 825000 房屋剩余價(jià)值 500000 總計(jì) 由此可見，在假定無通貨膨脹的前提下，銀行通過這一金融產(chǎn)第 33 頁 共 40 頁 品，對于一套 100 萬元的商品房，盈利高達(dá) 30 萬元。 6． 政策建議 與結(jié)論 政策建議 加強(qiáng)輿論宣傳，推 進(jìn)觀念接受 “以房養(yǎng)老 ”模式推行的成功與否不僅取決于金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展程度，更重要的是取決于 居民觀念 對其的認(rèn)可與接受程度。從我們的調(diào)查中可以看出西安市推行 “以房養(yǎng)老 ”的一大困難就是老年人觀念上不接受。但養(yǎng)老問題不僅僅是居民個(gè)人要面對的問題，更是一個(gè)社會(huì)問題。養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn) 具有 社會(huì)性 ，這一屬性的存在使 它不應(yīng)該僅僅由居民自己承擔(dān)，政府 也對養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)負(fù)有一定的責(zé)任。因此，在社會(huì)上進(jìn)行 “以房養(yǎng)老 ”的宣傳時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主導(dǎo)作用。政府可以利用媒體、新聞加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，并且建立專門機(jī)構(gòu)向老年人普及養(yǎng)老知識(shí)，促使老年人實(shí)現(xiàn)思想觀念的轉(zhuǎn) 換，讓老年人了解到房產(chǎn)的反向抵押是改善家庭生活、實(shí)現(xiàn)安逸養(yǎng)老的一條好的途徑。通過輿論宣傳推進(jìn)居民觀念上對 “以房養(yǎng)老 “的接受。 結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行本土化改造 西安市房價(jià) 雖然逐年上漲，但與其他一線城市相比，房價(jià)其實(shí)不高，大多數(shù)居民都擁有房產(chǎn) ，這是西安市獨(dú)有的一大優(yōu)勢。 但是西安市的消費(fèi)價(jià)格逐年上升，導(dǎo)致很多人都是 “房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人 ”。市民晚年存款減少生活困難會(huì)引致對 “以房養(yǎng)老 ”的需求。 “以房養(yǎng)老 ”其實(shí)在西安市有很大的市場。 西安居民思想保守，因此要對推行的 “以房養(yǎng)老 ”產(chǎn)品進(jìn)行本土化改良，比如： 發(fā)放貸款 機(jī)構(gòu)與老年人共同享有住房增值收益，允許放貸款機(jī)構(gòu)保留住房資產(chǎn)的 25%30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利于保證老年人 對住房增值部分的受益 ，降低了老年人擔(dān)憂房價(jià)上漲自己會(huì)吃虧的疑慮。 推出政策鼓勵(lì)，吸引多方參與 “以房養(yǎng)老 ”本身是一種涉及諸多 主體 的復(fù)雜的金融產(chǎn)品 ，它在第 34 頁 共 40 頁 中國的推行還處于試點(diǎn)階段。與發(fā)達(dá)國家不同，中國 金融產(chǎn)業(yè)不及發(fā)達(dá)國家先進(jìn)，而且 有 “國未富，人先老 ”的特殊國情 ，金融機(jī)構(gòu)還會(huì)擔(dān)憂房產(chǎn)使用年限帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 因此 ， 發(fā)達(dá)國家推行 的 “以房養(yǎng)老 ”模式不能直接套用在中國 。中國 政府 承擔(dān)著解決社會(huì)養(yǎng)老問題的責(zé)任，理應(yīng)由政府提供財(cái)政支持，頒布鼓勵(lì)政策，降低金融機(jī)構(gòu)開發(fā) “以房養(yǎng)老 ”的風(fēng)險(xiǎn)， 吸引多方參與。 政府 應(yīng)該 對開發(fā) “以房養(yǎng)老 “的 金融機(jī)構(gòu)提供 鼓勵(lì) 政策 （如：給予退稅免稅政策、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼等），促使 房地產(chǎn)商、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn) 等 機(jī)構(gòu) 聯(lián)合 ， 多方參與， 優(yōu)勢互補(bǔ)， 相互制衡， 分散風(fēng)險(xiǎn) ，共同開發(fā) ，釋散社會(huì)養(yǎng)老壓力。 完善法律機(jī)制，變障礙為保障 “以房養(yǎng)老 ”對中國來說尚屬新鮮事物，我國目前 關(guān)于 房產(chǎn)反方向抵押的市場準(zhǔn)入制度 、 操作規(guī)范 、信用監(jiān)管、處罰條例等 方面的立法 還 不到位 。就目前看來，中國當(dāng)前法 律與 “以房養(yǎng)老 ”模式運(yùn)作存在沖突的地方 也 是該模式推進(jìn)的一大瓶頸。為保證 “以房養(yǎng)老 ”在市場上合理合法地進(jìn)行，應(yīng)盡快結(jié)合 “以房養(yǎng)老 ”業(yè)務(wù)的開展需要，相關(guān)部門在政府指導(dǎo)下專門針對 “以房養(yǎng)老 ”情況下的房屋抵押、遺產(chǎn)處理等問題制定配套的法律法規(guī)政策和辦法，變法律障礙為法律保障 。 結(jié)論 隨著老齡化問題日益突出， 社會(huì) 養(yǎng)老保障的壓力日益增加。 中國 正迫切 地需要新的養(yǎng)老模式來應(yīng)對此問題。 “以房養(yǎng)老 ”為緩解養(yǎng)老危機(jī)提供了一種良好的解決方式。 西安市不論在人口結(jié)構(gòu) 、養(yǎng)老需求還是在社會(huì)環(huán)境方面都具備了推行 “以房養(yǎng)老 ”的客觀條件 。 通過計(jì)算可知， “以房養(yǎng)老 ”能夠 實(shí)現(xiàn)貸款人和 金融機(jī)構(gòu)的雙贏。 盡管 在推行過程中 仍