【導(dǎo)讀】于鄭州都市區(qū)南北發(fā)展軸和東西發(fā)展軸的十字中心。京港澳高速、機(jī)場(chǎng)高速、鄭。四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。目前區(qū)域內(nèi)高層住宅項(xiàng)目多已入住，無(wú)在售項(xiàng)目。西起中州大道，東至310國(guó)道，涵蓋規(guī)劃區(qū)域，北接高鐵經(jīng)濟(jì)區(qū)，南至南三環(huán)；等產(chǎn)業(yè)，打造航海路現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)走廊。先進(jìn)制造業(yè)新城。瑞源臵業(yè)有限公司；代廣場(chǎng)、美立方；——格林度假山莊，入住率較高。土堆，從掛牌的四個(gè)地塊來(lái)看，鄭政經(jīng)開(kāi)出[2021]013地塊基本上全部為土堆，鄭政經(jīng)開(kāi)出[2021]012、鄭政經(jīng)開(kāi)出[2021]014兩個(gè)地塊中間亦有較多土。方存在，土方高度約8米左右，長(zhǎng)寬度均20米左右。左右的綠化帶；項(xiàng)目與大型中心廣場(chǎng)不足1公里，與金沙湖高爾夫球場(chǎng)僅3公里。戶；同時(shí)項(xiàng)目與未來(lái)的地鐵四號(hào)線經(jīng)開(kāi)第八大街站點(diǎn)距離較近。

　　

【正文】 區(qū)醫(yī)院；河南省直第三人民醫(yī)院鄭東醫(yī)院。 銀行：交通銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建行銀行、中國(guó)民生銀行和鄭州銀行等。 郵局：中國(guó)郵政物流中心。 商業(yè)：新客運(yùn)站商圈規(guī)劃有百萬(wàn)平方米規(guī)模的商業(yè)；商都路已經(jīng)營(yíng)業(yè)的代表性商業(yè)項(xiàng)目，如麥德龍、居然之家、紅星美凱龍、東建材家具城等。 內(nèi)部配套：景觀園林、歐式商業(yè)步行街、多功能主題會(huì)所、社區(qū)幼兒園、戶外運(yùn)動(dòng)健身中心、地下車庫(kù)等。 交通情況 48路， 312路， 305路， 65路到東風(fēng)東路與永平路交匯處 （ 2）周邊土地成交信息 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一是位于目標(biāo)地塊周邊近期成交的地塊，分析內(nèi)容參照表 3；二是目前在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的土地取得價(jià)格。 表 3 目標(biāo)地塊周邊項(xiàng)目獲取土地價(jià)格情況 地塊 位臵 占地面積 （萬(wàn)平方米） 容積 率 規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)平方米） 獲取時(shí)間 獲取樓面地價(jià) （元 /平方米） 競(jìng)得人 地塊 1 地塊 2 地塊 N 五、目標(biāo)地塊定位 產(chǎn)品定位 ? 本地塊定位： 鄭東新區(qū) 綜合交通樞紐區(qū) 高鐵旁 中 高端公館 ? 從區(qū)域臵業(yè)客戶特點(diǎn)及周邊產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)看，建議項(xiàng)目產(chǎn)品線具有一定的特點(diǎn) ，一方面以 8090㎡的二房產(chǎn)品為主，另一方面， 鑒于東區(qū)的高端形象，做一些 2T大平層的稀缺性產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目的整體檔次，吸引高端客戶； ? 由于項(xiàng)目地塊較小，同時(shí)未來(lái)綠地之窗、海馬公園均有較大的集中性商業(yè)存在，因此在商業(yè)方面建議項(xiàng)目做一些臨街面的底商，滿足小區(qū)住戶的需要； 目標(biāo)客戶定位 住宅 目標(biāo)客戶來(lái)源： 以私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)高管、企業(yè)白領(lǐng)為有利補(bǔ)充；客戶臵業(yè)需求為改善性客戶及首次臵業(yè)者客戶；客戶購(gòu)買力相對(duì)較高。由于項(xiàng)目與商都路較近，而商都連接市內(nèi)的鄭汴路，道路沿線建材市場(chǎng)及家具、家居市場(chǎng)云集，為東區(qū)高端客戶輸送了大量的高購(gòu)買力客戶。 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 從客戶來(lái)源上來(lái)看，以金水區(qū)及鄭東新區(qū)為主，周邊郊縣來(lái)鄭改善生活的居住為重要客戶；管城區(qū)及其它區(qū)域客戶為重要的補(bǔ)充客戶； 目標(biāo)客戶年齡： 2555歲 戶型結(jié)構(gòu) 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 的產(chǎn)品 戶型及本項(xiàng)目 的 目標(biāo)客戶定位，明確戶型 結(jié)構(gòu) 及占比。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) ① SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析（ strength） ? 區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì) 、規(guī)劃前景較好 ? 交通便利 ? 未來(lái)配套完善 項(xiàng)目屬于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的鄭州新區(qū)綜合交通樞紐板塊，是鄭州市周邊城市連接的樞紐，從交通規(guī)劃上來(lái)看，未來(lái)鄭州到北京、天津、成都、西安、武漢等城市的交通時(shí)間在 23 個(gè)小時(shí)，該片區(qū)將會(huì)給鄭州輸入大量的人氣，同時(shí)亦帶動(dòng)鄭州及鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值。由于屬于鄭州市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的方向，因此區(qū)域內(nèi)一些基本配套建設(shè)的進(jìn)度均在不斷的加快，未來(lái)的 35 年內(nèi)，鄭東新區(qū)的環(huán)境及生活配套將不斷完善，區(qū)域價(jià)值亦會(huì)不斷的提高。 劣勢(shì)分析（ weakness） ? 項(xiàng)目地塊內(nèi)部有大量的土方存在，會(huì)增加項(xiàng)目的成本 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 在東區(qū)房地產(chǎn)分布中，商都路 以南 的住宅項(xiàng)目 比較具有規(guī)模， 價(jià)格相對(duì)較低；與東區(qū)的金水路沿線項(xiàng)目及農(nóng)業(yè)路沿線項(xiàng)目均有一定的價(jià)格差； ? 與周邊項(xiàng)目的地價(jià)相比，本項(xiàng)目目前的起拍單價(jià)已經(jīng)高于周邊地塊的成交單價(jià)，未來(lái)本項(xiàng)目成本相對(duì)較高； 機(jī)會(huì)分析（ opportunity） ? 鄭東新區(qū)綜合交通樞紐建成后，未來(lái)區(qū)域的價(jià)值將會(huì)不斷的提高； ? 市政規(guī)劃學(xué)校、醫(yī)院的建立完善區(qū)域居住環(huán)境 ? 綠地盧浮公館等大規(guī)模社區(qū)商業(yè)逐漸入住，形成良好的居住氛圍。 威脅分析（ threat） ? 項(xiàng)目周邊存在較大的競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶群定位等考慮。 ②價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶群定位等考慮，本項(xiàng)目可參考定位類似的周邊樓盤價(jià)格，采用類比定價(jià)法擬定本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格。為了便于比較，選取三個(gè)最具有類比意義的樓盤鑫苑世紀(jì)東城、綠地盧浮公館、海馬公園三個(gè)個(gè)案，對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行類比分析。三者類比的權(quán)重分別為 、 、 三個(gè)樓盤現(xiàn)在的銷售均價(jià)分別為： 鑫苑世紀(jì)東城：均價(jià) 8915 元 /平米 綠地盧浮公館：均價(jià) 8750 元 /平米 （ 其中 盧浮公館項(xiàng)目 部分兩房由于單位團(tuán)購(gòu)均價(jià)在 8000 元 /㎡ 左右 ） 海馬公園：均價(jià) 9768 元 /㎡ 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 假設(shè)本項(xiàng)目各比較項(xiàng)的中間值為 100，打分為其他項(xiàng)目相對(duì)于本案的得分。 統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目 分項(xiàng)權(quán)重 分項(xiàng) 比較指標(biāo) 目標(biāo)地塊 鑫苑世紀(jì)東城 綠地盧浮公館 海馬公園 規(guī)劃條件 規(guī)模屬性 建筑面積 100 102 102 103 密度屬性 容積率 100 98 98 95 建筑密度 100 98 98 98 綠化率 100 95 95 95 規(guī)劃條件分項(xiàng)得分 400 393 393 391 資源屬性 區(qū)位屬性 地段 100 95 95 101 景觀屬性 景觀 100 100 100 100 品牌屬性 品牌溢價(jià) 100 85 90 80 資源屬性分項(xiàng)得分 300 280 285 281 產(chǎn)品素質(zhì) 單體素質(zhì) 戶型設(shè)計(jì) 100 80 85 85 贈(zèng)送面積 100 90 94 94 通風(fēng)采光 100 90 90 90 裝修用材 100 88 95 90 立面用材 100 90 95 90 樓體間距 100 92 93 93 社區(qū)素質(zhì) 入口設(shè)計(jì) 100 92 95 92 人車分流 100 95 95 95 車位配備 100 95 92 92 園林設(shè)計(jì) 100 90 90 90 入戶大堂 100 92 94 94 噪音影響 100 90 90 95 產(chǎn)品素質(zhì)分項(xiàng)得分 1200 1084 1108 1100 配套情況 內(nèi)部配套 社區(qū)會(huì)所 100 95 102 102 商業(yè)中心 100 95 95 102 外部配套 生活配套 100 100 103 103 教育配套 100 100 103 102 商業(yè)配套 100 100 102 102 配套情況分項(xiàng)得分 500 490 505 511 交通情況 路網(wǎng)情況 城市主干道 100 98 101 105 公交情況 公交線路 100 95 102 102 地鐵線路 100 100 102 103 交通情況分項(xiàng)得分 300 293 305 310 重大利好或負(fù)面 利好信息 —— 100 99 102 103 負(fù)面信息 —— 100 100 103 103 重大利好或負(fù)面分項(xiàng)得分 200 199 205 206 售價(jià)測(cè)算 比較總得分 515 482 493 491 項(xiàng)目比較系數(shù) 銷售價(jià)格 8915 8750 9768 鄭州公司市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 項(xiàng)目相對(duì)售價(jià) 9516 9144 10241 項(xiàng)目權(quán)重 項(xiàng)目測(cè)算售價(jià) 9968 此價(jià)格為目前 市場(chǎng)靜態(tài)銷售價(jià)格， 建議本項(xiàng)目：住宅毛坯售價(jià)為 約 9968元 /㎡左右。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議 營(yíng)銷部 2021 年 11 月 20 日