【正文】 一級開發(fā)立項 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 土地入市交易 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 32 5． 5 資金籌措 本項目資金來源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。 5． 6 土地銷售時間和方式選擇 本土地一級開發(fā)項目預(yù)計 2021 年 9 月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。 5． 7 收款方式與回款計劃 本項目收款方式為短時間分期收款，在 2021 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計劃 2021 年 10 月實現(xiàn)回款 30%，2021 年 11 月回款 70%。 5． 8 營銷策略 加強(qiáng)土地市場營銷 盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項目即使完成 三 通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場的管理 和調(diào)控力度。 加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 33 力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括 開 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費、拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共建設(shè)費、管理費用、銷售推廣費用、不可預(yù)見費以及財務(wù)費用。 土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計入總投資進(jìn)行計算。 經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。 表 61 總投資成本估算表 序號 項目 金額（萬元） 比例 備注 一 征地費 6870 % 二 拆遷費 1056 % 三 前期工程費 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費 3006 % 五 地價款 % 樓面毛地價 六 管理費用 % (1+2+3+4)*2% 七 財務(wù)費用 % 年利率 % 八 銷售推廣費用 % (1+2+3+4)*2% 九 開發(fā)期間稅費 不發(fā)生 十 不可預(yù)見費 % (1+2+3+4)*5% 總計 100% 6． 1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費 本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建 設(shè)補(bǔ)償 費擬采用包干總費用的方式支付，預(yù)計共支付補(bǔ)償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補(bǔ)償， 1089 萬元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬元用于果木補(bǔ)償。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 35 村內(nèi)部調(diào)劑解決。 6． 2 拆遷費 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M用，預(yù)計為 2021 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費用的 10%）的不可預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。 6． 3 前期工程費 前期工程費 用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設(shè)計費、工程標(biāo)底編制費、招投標(biāo)管理費、工程建設(shè)監(jiān)理費等其它費用。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為 278 萬元?，F(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 36 表 63 前期工程費估算表 序號 項目 金額（萬元） 備注 1 項目申請報告編制費 18 工程咨詢公司收費 2 環(huán)境影響評價報告編制費 9 環(huán)評公司收費 3 交通影響評價報告編制費 12 交評公司收費 4 規(guī)劃咨詢費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費的 2% 5 工程設(shè)計費 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2% 6 工程造價咨詢費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 7 工程標(biāo)底編制費 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 8 招投標(biāo)代理費 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 9 招投標(biāo)管理費 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 % 11 其它費用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的 2% 合計 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說 明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約 85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費 41 萬，水文、地質(zhì)勘察費 44 萬。 （ 2）通路： 通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。 成本估算：預(yù)計道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 37 約 50 萬元，通路工程合計 1231 萬元。 (3)通電： 通 電方案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設(shè)擬 采用電纜管溝 。 成本估算：通電方案的工程造價約 233 萬元。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 度假基地擬自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。 地面降水靠雨水管道 和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 成本估算：給水工程工程預(yù)計費用約 70萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384萬元，總成本合計約 611 萬元。 （ 5）地塊內(nèi)土地平整： 平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括 土方回填 和場地平整。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計總投入成本為 3006 萬元。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 38 6． 5 地價款 根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約 為 720元 /平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計算，項目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓金總價為 萬元。 6． 6 管理費用 管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。 6． 7 財務(wù)費用 財務(wù)費用是土地一級開發(fā)主體的資金成本。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務(wù)費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項 目完成后以銷售收入還本付息。 6． 8 銷售推廣費 銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費用，按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。 6． 9 開發(fā)期稅費 土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費。 6． 10 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費用、拆遷費用、前期費用、市政建北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 39 設(shè)費用合計數(shù)的 5%估算，即 萬元。 6． 11 資金使用計劃 總投資成本費用包括前期、 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費 、拆遷和工程等四大類費用，前期費用中包括項目申請報告、環(huán)境 評價抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調(diào)查費用等，工程費用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 主要資金使用如下（詳見表 64）： 前期部分資金使用時間 2021 年 1 月 2021 年 3 月，計 3 個月； 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費 部分資金使用時間 2021 年 3 月 2021 年 7 月，計 5 個月 拆遷部分資金使用時間 2021 年 5 月 2021 年 9 月，計 5 個月； 工程部分資金使用時間 2021 年 3 月 2021 年 9 月，計 7 個月。 表 64 資金使用計劃表 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 前期費用 33% 33% 34% 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費 20% 20% 20% 20% 20% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費 50% 50% 不可預(yù)見費 20% 20% 20% 20% 20% 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項目項目申請報告 40 第七章 項目竣 工后的土地價值分析 本土地一級開發(fā)項目實際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬 平方米。旅游度假用地 屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實現(xiàn)其土地的價值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。 本報告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費用 及二級開發(fā)利潤后求出土地價格，即二級開發(fā)商可承受的地價水平。 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格 運用假設(shè)開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。 根據(jù)項目區(qū)周邊商業(yè)項目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價平均約為16790 元 /平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。 經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價格約為房屋銷售