【正文】 并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約 25公里，距中關(guān)村約 18公里。 項(xiàng)目名稱 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施 一期 項(xiàng)目 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，東至規(guī)劃旅游專北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 用道，南至聶各莊西路，西至 鳳凰嶺 旅游設(shè)施項(xiàng)目 二期項(xiàng)目 ，北至鳳凰嶺路。 項(xiàng)目實(shí)施的意義 整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，顯化及提升國(guó)有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。 為土 地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供決策依據(jù)； 為政府管理部門提供審批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)； 為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 利潤(rùn)：通過(guò)測(cè)算利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 2. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 6. 本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。 項(xiàng)目地 塊為車耳營(yíng)村和西山農(nóng)場(chǎng)所有，共 公頃。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。 項(xiàng)目的區(qū)位特征 項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 海淀區(qū)中關(guān)村是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見(jiàn)。 總用地面積 公頃，其中 建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 公頃。 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。項(xiàng)目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風(fēng)景區(qū)。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 11 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過(guò)， 但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。 通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量 1440門，有 800門投入使用。 北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)?？傮w規(guī)模北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 12 較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來(lái)發(fā)展需要。無(wú)論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺(jué)寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。 配套設(shè)施不夠完善 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒(méi)有合 理的組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 15 數(shù)量有限。 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。 中國(guó)的都市人口數(shù)量也已開(kāi)始 增長(zhǎng)，每年大約估計(jì)有 800 至 900萬(wàn)人移居到城市。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。 4． 2 土地市場(chǎng)分析 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制 從 供給方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對(duì)城市各類開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn) 土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 倍。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到293 億元。其中，鐵路5778 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；公路 51925 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；民航 3136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 10%。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長(zhǎng)了 ％。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來(lái)源： 2021 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版） 表 3－ 1： 2021 年來(lái)京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直? 政府公務(wù)員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 21 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－ 2： 2021 年國(guó)內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會(huì)議 看病 宗教 文化體育 其他 來(lái)京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動(dòng)（ 天）；這些人是外地來(lái)京人員中在京停留時(shí)間最長(zhǎng)的。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。 4．北京的旅游產(chǎn)品將 更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂(lè)旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱?？萍奸_(kāi)發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色 鮮明而得到更加重視和充分開(kāi)發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來(lái)自全國(guó)各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在北京全面開(kāi)花，使北京成為國(guó)際知名的文化大都市。 7．旅游業(yè)無(wú)疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國(guó)家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國(guó)際大都市和國(guó)際旅游強(qiáng)市的行列。分 區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營(yíng)業(yè)收入、 101%的利潤(rùn)總額和 83%的稅金總額。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢(shì)，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤(rùn)率為 %，超過(guò)八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 26 潤(rùn)總額。二、三星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個(gè)百分點(diǎn)。 從 04年至 06年間北京市場(chǎng)上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌） [2021]002號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（昌） [2021]001號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中 灘村建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（石） [2021]007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。據(jù)測(cè)算目前在我國(guó)，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加 美元。 海淀中關(guān)村作為全國(guó)高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來(lái)吸引大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客商、專家，并帶來(lái)大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。但要 求資金大量投入，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 2021年 1 月開(kāi)始實(shí)施，預(yù)計(jì)到 2021 年 11 月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入 土地掛牌出讓的經(jīng)營(yíng)期。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成 三 通一平掛牌出讓，也可能無(wú)人摘牌。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括 開(kāi) 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 與土地方協(xié)商如下： 開(kāi)發(fā)建 設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬(wàn)元，其中 2179 萬(wàn)元用于土地補(bǔ)償， 1089 萬(wàn)元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬(wàn)元用于果木補(bǔ)償。 6． 3 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi) 用主要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。 （ 2）通路： 通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場(chǎng)地平整工作做準(zhǔn)備。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 地面降水靠雨水管道 和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬(wàn)元，場(chǎng)地平整成本約 440萬(wàn)元，合計(jì)約 846 萬(wàn)元。 6． 6 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬(wàn)元。 6． 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。 表 64 資金使用計(jì)劃表 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 前期費(fèi)用 33% 33% 34% 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費(fèi) 50% 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期 項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 40 第七章 項(xiàng)目竣 工后的土地價(jià)值分析 本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬(wàn) 平方米。 本報(bào)告主要采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）來(lái)確定經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。通過(guò)第三、四章的比較與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。 7． 1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開(kāi)發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤(rùn)等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對(duì)應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。 6． 11 資金使用計(jì)劃 總投資成本費(fèi)用包括前期、 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境 評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種報(bào)