【導(dǎo)讀】六、不確定性分析????????開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土。地管理局和市規(guī)劃局辦理。項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。人員30人，注冊(cè)資金2021萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司采取新工藝、新。高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。綠化率35%，建筑密度25%。銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)。上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書(shū)》；針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和。宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。

　　

【正文】 ； 高層住宅 B 戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶(hù)型四房二廳：每戶(hù)建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶(hù) 型共計(jì) 104 套。 多層住宅 E 戶(hù)型二房二廳：每戶(hù)建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶(hù)型共計(jì) 840 套。 以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 34 項(xiàng)目投資估算 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（ 24 個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2021 年 6 月： 2021 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2021 年 8 月 ~ 9 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~ 11 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月： 2021 年 3 月： 2021 年 7 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~2021 年 12 月： 2021 年 11 月 ~2021 年 2 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月 ~3 月： 2021 年 3 月 ~5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 2021 年 6 月 ~9 月： 2021 年 7 月 ~9 月： 2021 年 10 月 ~2021 年 1 月： 2021 年 8 月 ~2021 年 5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。 編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。 建筑方案設(shè)計(jì)。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 工程開(kāi)工，多層 1~4樓先施工。 完成投資額 25%，開(kāi)始預(yù)售多層 1~4樓。 多層 5~8樓開(kāi)始施工。 高層 4樓開(kāi)始施工。 多層 1~4樓主體 工程完工。 高層 1~3樓開(kāi)始施工。 1~4樓設(shè)備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓主體工程完工。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗(yàn)收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 公共設(shè)施配套工程。 高層 1~3樓竣工驗(yàn)收。 正式全部入住。 工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表 12。 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 35 二、本項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售租賃價(jià)格 根據(jù)工程所處位置 、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車(chē)位每個(gè) 15 萬(wàn)元； 三、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2 年半（ 30 個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 17。 表 17：本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車(chē)位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所以 2021 年和 2021 年銷(xiāo)售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年 度 全部收回， 2021 年銷(xiāo)售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 車(chē)位銷(xiāo)售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 回款進(jìn)度詳見(jiàn)表 18。 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 36 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售 期間 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 面積 銷(xiāo)售收入 面 積 銷(xiāo)售收入 面積 銷(xiāo)售收入 面積 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo) 售 計(jì) 劃 合計(jì) 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多層 高層 商業(yè) 車(chē)位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計(jì) 劃 2 0 0 5 多層 高層 商 業(yè) 車(chē)位 90% 90% 14451 1114 10% 10% 1606 124 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車(chē)位 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車(chē)位 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900 50% 900 小計(jì) 15565 14889 8396 900 注：車(chē)位面積未計(jì)算在內(nèi)。 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 37 四、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 19。 表 19：稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費(fèi)用 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目用地共計(jì) 畝，出讓單價(jià) 200 萬(wàn)元 /畝，出讓總金額為18180 萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還， 2021 年先付 80%，即 14544萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在 2021 年付清，即 3636 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi)。 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表 20 表 20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 126 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 84 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 10 元 /平方米 63 合計(jì) 357 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 38 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 251 建安工程費(fèi)用 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表 22 表 22：建 安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 多層住宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計(jì) 8369 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 39 公共設(shè)施配套費(fèi) 本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表 23 表 23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 居委會(huì) 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車(chē)場(chǎng) 5 健身設(shè)施 合計(jì) 134 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表 24 表： 24 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān) 督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 33 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶(hù)， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA 住宅： 181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費(fèi) 5? 42 合計(jì) 764 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 40 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表 25 表 25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) 42 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目 1~7 項(xiàng)和的 2%估算，詳見(jiàn)附表 2。 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 310 萬(wàn)元； 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 224 萬(wàn)元； 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 27 萬(wàn)元； 2021 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1 萬(wàn)元； 合 計(jì)： 562 萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目 1~5 項(xiàng)和的 3%估算，詳見(jiàn)附表 2。 2021 年管理費(fèi)用： 465 萬(wàn)元； 2021 年管理費(fèi)用： 336 萬(wàn)元； 2021 年管理費(fèi)用： 40 萬(wàn)元； 2021 年管理費(fèi)用： 2 萬(wàn)元；