【導(dǎo)讀】多物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)交付使用后很長一段時(shí)間內(nèi)，還難以擺脫施工遺留問題的困擾。本文通過對前期物業(yè)管理含義和現(xiàn)狀的陳述，以及目前前期物業(yè)管理存在的問題，并給予相應(yīng)的措施和方法進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)年U述。讓加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主的。長遠(yuǎn)利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。顯的尤為重要，前期物業(yè)管理的工作需要國家，人民共同維護(hù)。

　　

【正文】 對合同違約 責(zé)任做出明確的約定。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十二條和第二十五條都要求開發(fā)商在項(xiàng)目銷售前應(yīng)該確定物業(yè)公司，并將物業(yè)的使用、維護(hù)、管理等有關(guān)內(nèi)容滲透到銷售合同中去，但是目前普遍存在物業(yè)管理與物業(yè)銷售脫節(jié)的現(xiàn)象，給 后期的物業(yè)管理工作帶來困難。我們公司的做法是主動出擊，在公司尚未與開發(fā)商簽訂正式合同的時(shí)候就已經(jīng)通過各種方式對本項(xiàng)目進(jìn)行介入工作，在簽訂合同后，我們將前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在銷售中心向買房人明示，同時(shí)要求開發(fā)商在銷售合同 中就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間和收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容 予以詳細(xì)約定。 開發(fā)商原本用免交一年的物業(yè)費(fèi)作為樓盤銷售的一個(gè)賣點(diǎn)，但我們考慮到讓業(yè)主吃慣了 “免費(fèi)午餐 ”將不利于物業(yè)的后期管理和收費(fèi)，基于這一點(diǎn)，我們建議開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，將購房免物業(yè)管理費(fèi)的銷售策略改為購房后如果用開發(fā)商推薦的裝修公司裝修房屋或者在其處購置裝修物資時(shí)由裝修公司提供一年物業(yè)費(fèi)等款額的優(yōu)惠措施。后來事實(shí)證明這個(gè)銷售策略非常不錯(cuò)，首先，它能避免物業(yè)后期管理的一些麻煩；其次，在入伙時(shí)為業(yè)主提供一些不錯(cuò)的裝修公司可以選擇，獲得了多數(shù)外地業(yè) 主的贊許；再次，還將空置的門頭房出租給了裝修公司并帶動周邊商鋪的銷售，一舉三得，開發(fā)商對我們的建議也非常滿意。 11 我們在前期介入管理過程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在小區(qū)其中兩棟樓中間將建造一座配電室，我們在詳細(xì)翻閱圖紙后建議開發(fā)商將此配電室的墻角由直角改為大圓弧，原因是這個(gè)墻角正好與北邊這棟樓一樓的窗戶中間對齊。在當(dāng)?shù)赜写皼_墻角不吉利 的風(fēng)俗習(xí)慣，后來在交房時(shí)，業(yè)主就這個(gè)事在銷售中心說開發(fā)商有經(jīng)驗(yàn) ， 開發(fā)商的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)直朝我們豎大拇指。業(yè)主入伙后的工作重點(diǎn)在業(yè)主入伙后，加強(qiáng)業(yè)主入伙裝修管理和提供 質(zhì)價(jià)相符甚至物超所值的服務(wù)成為這個(gè)階段筆者的工作重點(diǎn)。 做好業(yè)主入伙和裝修管理工作業(yè)主入伙是物業(yè)公司與業(yè)主第一次正面接觸，能否給業(yè)主留下一個(gè)良好的第一印象是十分重要的，在交房前，我們和開發(fā)商工程部、營銷部幾次就交房工作召開專門會議，我們制定專門的交房流程、統(tǒng)一說辭、投訴處理時(shí)限等一整套方案，在業(yè)主入住前我們做足了工作、 “開荒 ”處理、現(xiàn)場布置、懸掛條幅、燃放鞭炮，總而言之，使辦理入住手續(xù)的業(yè)主真正有回家的感覺，與對面小區(qū)入伙時(shí)的悄然無聲，形成了鮮明對比。我們最不愿看到個(gè)別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后不按報(bào)批 的裝修方案施工或擅自亂搭亂建，因?yàn)樵诖祟惣m紛中，如我們查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約，上報(bào)政府職能部門可能存在政府不作為的情況，再說業(yè)主也存在財(cái)物損失，但是如對個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行讓其恢復(fù)原狀，或者說一味討好業(yè)主，不能做到一碗水端平，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生糾紛。因此，我們在抓服務(wù)的同時(shí)，也注重管理意識和管理手段提高，在和裝修業(yè)主、施工單位簽署協(xié)議、發(fā)放須知的基礎(chǔ)上又不厭其煩地講解各類裝修注意問題等等，并在其裝修時(shí)每天巡查兩次 [15]。 做到服務(wù)到位，收支透明從給員工培訓(xùn)的第一天起，我們就給所有的員工灌輸為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主到餐館吃飯、到商場購物一樣都是 “業(yè)主花錢買服務(wù) ”這樣一個(gè)理念。在我們的小區(qū)里，我們將收費(fèi)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都予以公示，對業(yè)主以誠相待，以實(shí)相告，雖然我們收費(fèi)采取的是包干制，但是我們還是 在去年年底公布了去年的收支情況，并請業(yè)主代表參加審核， 在小區(qū)會所搞了一次業(yè)主代表選舉活動，其間穿插業(yè)主的才藝表演，我們認(rèn)為這樣做既三、特約服務(wù)人性化、最大化在同檔次的小區(qū)中，我們小區(qū)的收費(fèi)是較低的，但我們通過在小區(qū)搞市場開發(fā)，也就是將特 約服務(wù)最大化、人性化來實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量、豐富的服務(wù)內(nèi)容和可觀的企業(yè)利潤。筆者認(rèn)為，這個(gè)市場開發(fā)的最直接受益者是業(yè)主，他們 獲得了生活便利 ，是我們的工作動力 [8]！ 通過上述的分析和論證得出了前期物業(yè)管理應(yīng)該及時(shí)解決和更改，前期物業(yè)管理是非常重要的，只有把前期物業(yè)管理好，才能有助于物業(yè)管理的長遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理在以后的發(fā)展才有長足進(jìn)步！?。? 12 參考文獻(xiàn) [1] 張惠云 . 試論物業(yè)管理前期介入 [J]天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào) 2020 年 1 月 23 [2]周琪 . [J]物業(yè)管理若干法律問題探析 2020 年 3 月 2 [3]孫云增 ，吳忠名 . [J]淺談前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和對策 1999 年 6 月 17 [4]閆允宇 . [ J]如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) 2020 年 4 月 5 [5]徐京妮 . [J]前期物業(yè)管存在的問題 1994 年 7 月 1 [6]周宏泉 . 前期物業(yè)管理的誤區(qū)及對策 2020 年 11 月 13 [7]許步國 . [J]對我國前期物業(yè)管理若干法律問題的思考 2020 年 5 月 5 [8]黃安心 . [J]關(guān)與規(guī)范前期物業(yè)管理活動的理性思考 2020 年 9 月 19 [9]沈豐國 . 王翠云：如何做好前期物業(yè)管理 1998 年 9 月 4 [10]徐道全 . [M]工程與建設(shè) 2020 年第 1 期 2020 年 4 月 15 [11] 李明 . 前期物業(yè)管理存在的問題及對策建議 2020 年 12 月 23 [12]中國物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理基本制度與政策 [M].2020 年 4 月 . [13]中國物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理實(shí)務(wù) [M]2020 年 8 月 [14]韓朝 . 物業(yè)管理社會學(xué) [M ]清華大學(xué)出版社 2020 年 7 月 [15]魯捷 . 物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練 [M]電子工業(yè)出版社 1900 年 01 月 13 致謝 本論文是在黃雁南老師指導(dǎo)下完成的。從論文的選題、結(jié)構(gòu)到資料的整合等工作都得到了 導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)。在撰寫論文的過程中， 導(dǎo)師淵博的學(xué)識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，循循善誘的指導(dǎo)方式，令學(xué)生終生受益，謹(jǐn)此表示學(xué)生最衷心的感謝。 在攻讀本科的這幾年時(shí)間內(nèi)，不可避免地存在著工作、家庭、學(xué)習(xí) 之間的 矛盾，但得到了 老師 、同事、家人、同學(xué)的大力支持和幫助，為此向他們致謝。最后向本論文的評閱人和參加答辯工作的各位老師致以誠摯的謝意。