【正文】 在撰寫論文的過程中， 導(dǎo)師淵博的學(xué)識(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，循循善誘的指導(dǎo)方式，令學(xué)生終生受益，謹(jǐn)此表示學(xué)生最衷心的感謝。業(yè)主入伙后的工作重點(diǎn)在業(yè)主入伙后，加強(qiáng)業(yè)主入伙裝修管理和提供 質(zhì)價(jià)相符甚至物超所值的服務(wù)成為這個(gè)階段筆者的工作重點(diǎn)。 因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件 。 《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。 物業(yè)維修資金管理制度未建立 開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。 五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的服務(wù)的內(nèi)容和目標(biāo) 。 前期物業(yè)管理的 作用 一是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的 “ 全過程 ” 物業(yè)管理服務(wù)。 ”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在 “由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的 物業(yè)管理 [14]。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已 有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。 6 管理方式非常靈活 業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。 物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成 政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主與管理公司雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同 [2]。 1 、 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 前期物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策和解決方案 2 摘 要 物業(yè)管理的行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了 20 多年，但仍存在許多不盡如人意的地方，特別是很多物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)交付使用后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi) ， 還難以擺脫施工遺留問題的困擾。 各國的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己國情 符合各自特點(diǎn) 如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。 ” 7 前期物業(yè)管理 特點(diǎn) 前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。 [6] 一些 問題 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確 ， 物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善 ， 業(yè)服務(wù)和收費(fèi) 質(zhì)量和價(jià)格不符。 9 物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對(duì)策： 根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同； 雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點(diǎn)應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等合同要素必須界定清楚 簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護(hù)締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法； 4 、雙方對(duì)違約責(zé)任的條款應(yīng)該盡可能細(xì)化，并針對(duì)合同違約 責(zé)任做出明確的約定。 做好業(yè)主入伙和裝修管理工作業(yè)主入伙是物業(yè)公司與業(yè)主第一次正面接觸，能否給業(yè)主留下一個(gè)良好的第一印象是十分重要的，在交房前，我們和開發(fā)商工程部、營(yíng)銷部幾次就交房工作召開專門會(huì)議，我們制定專門的交房流程、統(tǒng)一說辭、投訴處理時(shí)限等一整套方案，在業(yè)主入住前我們做足了工作、 “開荒 ”處理、現(xiàn)場(chǎng)布置、懸掛條幅、燃放鞭炮，總而言之，使辦理入住手續(xù)的業(yè)主真正有回家的感覺，與對(duì)面小區(qū)入伙時(shí)的悄然無聲，形成了鮮明對(duì)比。 在攻讀本科的這幾年時(shí)間內(nèi)，不可避免地存在著工作、家庭、學(xué)習(xí) 之間的 矛盾，但得到了 老師 、同事、家人、同學(xué)的大力支持和幫助，為此向他們致謝。從論文的選題、結(jié)構(gòu)到資料的整合等工作都得到了 導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)。在當(dāng)?shù)赜写皼_墻角不吉利 的風(fēng)俗習(xí)慣，后來在交房時(shí)，業(yè)主就這個(gè)事在銷售中心說開發(fā)商有經(jīng)驗(yàn) ， 開發(fā)商的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)直朝我們豎大拇指。 ”尤其是前期物業(yè)管理服務(wù)合 同更應(yīng)嚴(yán)格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項(xiàng)也不能減少。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對(duì)策： 加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識(shí)； 建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)； 建立健全招投標(biāo)備案制度； 培育和發(fā)展 招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制； 5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu)； 政府主管部門要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作 [15]。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是 “父子 ”關(guān)系， “老子 ”開發(fā)的，物業(yè)直接請(qǐng)外來 “管家 ”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè) “私下 ”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮 “質(zhì)價(jià)相符 ”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高 [13]。 四熟悉項(xiàng)目工程的情況，物業(yè)管理 3 個(gè)基礎(chǔ)職能保安，保潔，保修工作中，因?yàn)楸Ｐ藜裙こ叹S修方面人員的技術(shù)性和工程人員的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多關(guān)照的事情。 生效時(shí)終止 ,用公約至業(yè)主大 會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止