【正文】 第二條 公司可根據(jù)業(yè)務發(fā)展和管理需要，對本管理制度進行調(diào)整； 更新后的制度需經(jīng) 董事會 批準并重新發(fā)布后方可生效。 客戶服務中心維修組及 客服部 驗收人員與客戶 /租戶共同對裝修工程進行 驗收。 第八條 裝修過程中，客戶服務中心 應組織 安全組 和維修組人員對裝修現(xiàn)場、公共取悅進行巡查，并對人員物資進出進行監(jiān)控。 處罰金在裝修施工單位保證金中扣除 ； 如保證金不足， 則由客戶 /租戶負責補齊。若 客戶 /租戶未 經(jīng)客戶服務中心允許，或未 按 照 《動火作業(yè)規(guī)程》進行動火 施工 ，由此而 造成的 一切損失 由客戶 /租戶 承擔 。 裝修施工現(xiàn)場要求 ： 裝修施工人員須佩戴《出入證》、安全帽； 裝修施工車輛須出示《臨時通行證》； 裝修施工人員原則上不允許留宿施工現(xiàn)場 。 客戶服務中心客服部主管負責審核客戶 /租戶提交的基本資料，確認客戶 /租戶身份的真實性； 客戶服務中心維修組主管負責審核裝修施工 方案是否符合裝修要求 ， 是否對物業(yè)結構、管線及外觀產(chǎn)生影響；以及 是否 已通過 相關 政府 職能部門 的 審批意見（消防、環(huán)評 及 市容 部門 ）。 第二條 物業(yè)裝修管理由物業(yè)公司客戶服務中心 經(jīng)理及客服部、安全組、環(huán)境組及維修組主管 負責。 元一集團 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 20 入伙現(xiàn)場環(huán)境布置。 第五條 客戶服務 中心經(jīng)理 負責組織交房小組擬定《 XX 樓盤入伙 方案 》 ， 經(jīng)運營管理部 分管副總經(jīng)理 審批后， 交房小組遵照執(zhí)行 。 第二條 新項目 的 入伙工作由 委托單位 主導、 物業(yè) 公司配合 完成 。 驗收接管小組須正確記錄資料驗收及工程質(zhì)量驗收結果，若出現(xiàn) 資料不齊全、不真實、不合格 ，或 房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收 存在 質(zhì)量問題，須立即以書面形式通知委托單 位。 驗收接管小組的職責包括但不限于以下： 編制 《 驗收接管方案 》 ，并實施物業(yè)的全面驗收檢查； 完成 物業(yè)項目產(chǎn)權、工程、設備資料 驗收 ，以及房屋本體、公共配套設施和機電設備 等工程質(zhì)量驗收 ； 跟蹤驗收接管過程中所發(fā)現(xiàn)的問題 ， 督促委托單位進行工程整改并組織二次檢驗 。其中，工作進度安排應將每項工作的起止時間精確到具體工作日；職責分工安排應將每一項工作分配至 具體 負責人及協(xié)辦人員。 第二條 客戶服務中心的組建需滿足 以下時間節(jié)點要求： 物業(yè)公司運營管理部需在項目驗收接管前 2 個月開始籌備組建客戶服務中心 ； 物業(yè)公司運營管理部需在項目驗收接管前 1 個月 完成客戶服務中心經(jīng)理 、 客服部、維修組、安全組 及 環(huán)境組主管的聘任工作； 物業(yè)公司運營管理部需在 入伙收樓 前 1 個月 完成客戶服務中心的組建工作 ；客戶服務中心開始著手入伙準備工作 。 物業(yè)公司運營管理部負責 統(tǒng)計《前期物業(yè)服務協(xié)議》的簽訂情況。 在 項目驗收接管前 1 個月，客戶服務中心經(jīng)理及主管到位后，由客戶服務中心跟進項目施工的進度與質(zhì)量情況，并及時將情況反饋 至 物業(yè)公司總經(jīng)理及委托單位總經(jīng)理，以盡快熟悉物業(yè)功能，為驗收接管做好準備。 若 委托單位研發(fā)設計部 未按照 《 綜合管線建議書 》 對圖紙進行修改 ， 研發(fā)設計部應以 書面 形式向物業(yè)公司、委托單位總經(jīng)理報告未根據(jù)建議作圖紙修改的理由。 （ 8） 室內(nèi)管道、 管線、 智能化設施 布局 的合理性； （ 9） 設備產(chǎn)生的噪音； （ 10） 設備總控制開關 的位置 ； （ 11） 設備設施的能源消耗； （ 12） 設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區(qū)域等 布局 。 集團委托單位研發(fā)設計部 須 根據(jù)項目實際情況采納物業(yè)公司提出的建議并將其納入 《設計委托書》； 對 于 未 被 采納的建議 ，委托單位研發(fā)設計 部 須 將 未采納的原因反饋至 物業(yè)公司運營管理部。 第四條 物業(yè)公司運營管理部 分管副總經(jīng)理 應 根據(jù)物業(yè)項目的特征 制定前期介入工作計劃，明確 前期 介入 的 工作內(nèi)容、 人員分工、工作要求及進度安排 等 ；前期介入工作計劃經(jīng)公司總經(jīng)理 審批 后， 相關部門及人員 須 遵照執(zhí)行。 關于物業(yè)費用標準報批的制度和操作流程詳見《物業(yè)收費管理制度》和《物業(yè)收費管理流程手冊》。 第九條 投標文件必須經(jīng)過物業(yè)公司總經(jīng)理審批后方可 進行 定稿 及 裝訂、蓋章及密封等工作。 對物業(yè)項目進行現(xiàn)場踏勘，了解物業(yè)項目及周邊區(qū)域 的 情況 ； 首次物業(yè) ： 了解項目規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)定位及布局、公共設施設 備分布及使用功能、物業(yè)配套用房位置、地理位置、公用配套及交通、周邊人群文化層次、經(jīng)濟收入等。 第四條 物業(yè) 公司 運營管理部負責 從各種渠道 收集招標信息；在 獲取 并核實物業(yè)管理招標信息后， 運營管理部經(jīng)理須 迅速組織人員 開展項目可行性分析 并形成書面的《可行性分析報告》 ，分析內(nèi)容包括 但不限于 ： 項目發(fā)展前景、經(jīng)營利潤、 招標單位的 需求和期望 ，以及物業(yè)公司的資源狀況等。 元一集團 有限公司 前期物業(yè)管理 制度 2 責任部門 職責 物業(yè)公司人力資源部 ? 負責客戶服務中心的人員招聘工作 。 完善的前期物業(yè)管理是提高日后物業(yè)管理水平及管理效率的必要前提；亦是 確保 集團內(nèi)部委托單位的房地產(chǎn) 項目全面、準確滿足顧客需求和期望，贏得顧客忠誠 度 ，持續(xù)提升 集團形象的重要途徑。各 分、子 物業(yè)公司 管理層 及相關人員 應 對前期物業(yè)管理給予充分重視， 切實加強前期 物業(yè) 管理工作 。 物業(yè)公司客戶服務中心 ? 負責組建交房小組； ? 負責物業(yè)裝修的審批與管理工作。 《可行性分析報告》須 報送至 運營管理部 分管副總經(jīng)理 、總經(jīng)理 審批；由總經(jīng)理 最終 確定是否參加投標。 二次物業(yè)： 了解項目工程是否符合規(guī)劃及設計要求、工程質(zhì)量是否達到標準，滿足使用要求、各種設施設備是否達到設計要求及正常運行、工程質(zhì)量是否存在重大問題、周邊公用設施分布情況。 第十條 物業(yè)公司總經(jīng)理 、運營管理部 分管副總經(jīng)理 或指定專人代表公司參加招標單位 開標 。 第十四條 若 與委托單位 簽訂的 《前期物業(yè)服務委托合同》 期滿 時 ， 物業(yè)公司仍未與業(yè)主委員會或 客戶 /租戶 簽訂相關物業(yè)服務合同，運營管理部 分管副總經(jīng)理 應組織相關部門 開展 《前期物業(yè)服務委托合同》 的續(xù)簽工作 ，并在 合同期滿前一個月完成 合同 續(xù)簽。 第五條 規(guī)劃 設計 、施工圖設計階段前期介入工作 從項目立項開始至設計施工圖完成，且 各專業(yè)施工圖（含管線綜合圖）會審結束。 《規(guī)劃方案、擴初建議書》 物業(yè)公司運營管理部應參加集團委托單位各階段規(guī)劃方案、 擴初 匯報會；并在會議結束后 3 天 內(nèi) 向委托單位研發(fā)設計部提交《規(guī)劃方案、擴初建議書》。 運營管理部 負責跟進 委托單位 設計 圖紙 修改 及 出圖 的 情況。 第六條 對于集團外的物業(yè)項目， 規(guī)劃 設計、施工圖設計階段前期介入的主要工作包括： 物業(yè)公司 運營管理部 應在 與委托單位簽訂 《前期物業(yè)服務委托合同 》 后 7 日內(nèi) ，向委托單位 獲取相關資料 ， 包括 該項目 獲得《預售許可證》前所有 相關 的 審批文件 及 設計圖紙 等 。 第八條 銷售階段前期介入的主要工作內(nèi)容包括在房產(chǎn)銷售準備階段，向委托單位提供 物業(yè)服務的營銷推廣 建議及物業(yè)服務知識培訓等；在房產(chǎn)銷售過程，向委托單位提供協(xié)助和支持，包括 配合 實施 促銷活動 、維持銷售現(xiàn)場秩序，以及銷售中心、樣板間的 日常管理 等。每日結束后，負責 銷售 現(xiàn)場簽約的工作人員需更新《前期物業(yè)服務協(xié)議簽訂臺賬》，并發(fā)送至物業(yè)公司運營管理部 經(jīng)理。 第三條 物業(yè)公司 運營管理部副總經(jīng)理 負責 客戶服務中心經(jīng)理 、 客服部、維修組、安全組及環(huán)境組主管 的招聘工作。 客戶服務中心經(jīng)理負責落實組建工作計劃， 并向物業(yè)公司 運營管理部 分管副總經(jīng)理 匯報組建工作進度 ；物業(yè)公司總經(jīng)理、運營管理部 分管副總經(jīng)理 負責對組建工作的進度進行監(jiān)督，并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協(xié)助完成組建工作。 第五條 驗收 接管 小組 在編制 《驗收接管方案 》 前 須與委托單位工程 進行溝通 ， 確定驗收項目、驗收日期及驗收標準等驗收接管事宜；必要時 ，還 須 到驗收接管現(xiàn)場進行技術摸底，與委托單位 溝通相關技術事宜。 工程質(zhì)量驗收現(xiàn)場工作結束后，驗收接管小組須組織委托單位、施工方召開驗收接管工作三方會議，會議內(nèi)容包括但不限于以下： 通報工程質(zhì)量驗收結果及所發(fā)現(xiàn)的全部質(zhì)量問題； 審議在驗收接管過程發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，并制定解決措施； 確定工程整改期限及復查時間； 確定物業(yè)移交時間。 物業(yè)公司負責具體 編制物業(yè)入伙方案，按計劃準備及組織實施入伙管理工作。 《 XX 樓盤入伙方案》 應包括但不限于 以下 內(nèi)容 ： 入伙 時間及 入伙場地安排 ； 入伙工作 人員安