【正文】 [5]。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出： “前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理的概念 一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。 物業(yè)管理服務(wù)項目多 內(nèi)容廣泛 物業(yè)管理服務(wù) 包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。而物業(yè)管理公司 飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。 本文通過對前期物業(yè)管理含義和現(xiàn)狀的陳述， 以及 目前前期物業(yè)管理存在的問題，并給予相應(yīng)的措施和方法 進行了嚴謹?shù)年U述。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。一個項目或工程如綠化管理，可單項承包也可整體承包。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。 它有以下幾個特點 售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。 前期物業(yè)管 理中，由 于 建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整 。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 《物業(yè)管理條例》第三章第二十二條和第二十五條都要求開發(fā)商在項目銷售前應(yīng)該確定物業(yè)公司，并將物業(yè)的使用、維護、管理等有關(guān)內(nèi)容滲透到銷售合同中去，但是目前普遍存在物業(yè)管理與物業(yè)銷售脫節(jié)的現(xiàn)象，給 后期的物業(yè)管理工作帶來困難。我們最不愿看到個別業(yè)主進住小區(qū)后不按報批 的裝修方案施工或擅自亂搭亂建，因為在此類糾紛中，如我們查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約，上報政府職能部門可能存在政府不作為的情況，再說業(yè)主也存在財物損失，但是如對個別亂搭亂建的業(yè)主僅進行勸阻而不強行讓其恢復(fù)原狀，或者說一味討好業(yè)主，不能做到一碗水端平，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生糾紛。最后向本論文的評閱人和參加答辯工作的各位老師致以誠摯的謝意。筆者認為，這個市場開發(fā)的最直接受益者是業(yè)主，他們 獲得了生活便利 ，是我們的工作動力 [8]！ 通過上述的分析和論證得出了前期物業(yè)管理應(yīng)該及時解決和更改，前期物業(yè)管理是非常重要的，只有把前期物業(yè)管理好，才能有助于物業(yè)管理的長遠發(fā)展，物業(yè)管理在以后的發(fā)展才有長足進步！??！ 12 參考文獻 [1] 張惠云 . 試論物業(yè)管理前期介入 [J]天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報 2020 年 1 月 23 [2]周琪 . [J]物業(yè)管理若干法律問題探析 2020 年 3 月 2 [3]孫云增 ，吳忠名 . [J]淺談前期物業(yè)管理的風(fēng)險和對策 1999 年 6 月 17 [4]閆允宇 . [ J]如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理的風(fēng)險 2020 年 4 月 5 [5]徐京妮 . [J]前期物業(yè)管存在的問題 1994 年 7 月 1 [6]周宏泉 . 前期物業(yè)管理的誤區(qū)及對策 2020 年 11 月 13 [7]許步國 . [J]對我國前期物業(yè)管理若干法律問題的思考 2020 年 5 月 5 [8]黃安心 . [J]關(guān)與規(guī)范前期物業(yè)管理活動的理性思考 2020 年 9 月 19 [9]沈豐國 . 王翠云：如何做好前期物業(yè)管理 1998 年 9 月 4 [10]徐道全 . [M]工程與建設(shè) 2020 年第 1 期 2020 年 4 月 15 [11] 李明 . 前期物業(yè)管理存在的問題及對策建議 2020 年 12 月 23 [12]中國物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理基本制度與政策 [M].2020 年 4 月 . [13]中國物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理實務(wù) [M]2020 年 8 月 [14]韓朝 . 物業(yè)管理社會學(xué) [M ]清華大學(xué)出版社 2020 年 7 月 [15]魯捷 . 物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練 [M]電子工業(yè)出版社 1900 年 01 月 13 致謝 本論文是在黃雁南老師指導(dǎo)下完成的。 11 我們在前期介入管理過程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在小區(qū)其中兩棟樓中間將建造一座配電室，我們在詳細翻閱圖紙后建議開發(fā)商將此配電室的墻角由直角改為大圓弧，原因是這個墻角正好與北邊這棟樓一樓的窗戶中間對齊。 《條例》第 35 條明確指出： “物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。 物業(yè)管理招投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。 目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導(dǎo)致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。 三開拓經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)要洞察市場先機，搶占更多市場份額，積極介入目前尚由開發(fā)公司負責(zé)的那個時間段的管理活 動，盡早接觸并進入項目的施工現(xiàn)場和其他 8 操作過程，取得開發(fā)公司及其有關(guān)單位和部門的好感，信任與支持。新建商品住宅交付使用時，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。 管理公司人員精干 效率高 固定人員少 一些項目盡可能臨時聘請，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧 的經(jīng)濟實體。 物業(yè)的 所有權(quán)與管理權(quán)分離 物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)