【導讀】需要文檔請給我留言。城步縣地處湘西南邊陲，境內(nèi)旅游資源豐富，民風淳樸，清風洞景區(qū)位于城步縣城以北22公里，地處S219省。美，洞內(nèi)可供觀光旅覽線。萬伏高壓電網(wǎng)僅80米，電力供應有保障。坡、泥石流等自然災害。四季分明，山地逆溫效應明顯，年平氣溫℃，年。平降雨1900毫米，年平均相對濕度87%，年平均日照1300小時。有洞，洞洞相連，在我國西南地區(qū)實屬罕見。因此，加快清風洞景區(qū)建設是加快城步旅游發(fā)展的。不僅有顯著的經(jīng)濟效益，而且有長遠的社會效益。門樓石階路，門樓及電力供應設施。由政府牽頭對景區(qū)進行總體評估和規(guī)劃設計，然后實行。與武陵兩大國家風景名勝區(qū)的過渡地帶，南距龍勝溫泉98公里，與桂林相距230公里，東距省級風景名勝區(qū)新寧崀山125公里，前五年游客情況進行了不完全統(tǒng)計，游客年增長速度為%。

　　

【正文】 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設 置； 企業(yè)組織形式 。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 管理；大型項目可采用三級管理。 ②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求 ，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 勞動定員 。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術人員、管理與經(jīng)營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘 、培訓等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。 人員培訓及費用估算 人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。 培訓方式： 培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓費用： 合作方式及條件 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊 背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 ③付款進度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件 ⑤與合作方式相關的其它法律規(guī)定 第四部分： 投資估算與融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一 環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。 A土地費用： ①土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補 償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結構，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二 —— 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房 600李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 平方米，合計住戶約 205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* =元 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++） *600 平方米 =600 平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪 等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平 方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208 元，折抵每平方補償金額為 。按照 A 市人民政府第 9號令，對 A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020 年 7 月 1日開始執(zhí)行后。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調(diào) 100元 /平方米左右，由此拆遷成本預計為： /平方米 +100元 /平方米 = 方米 *34929平方米 = ③影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用合計：本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為 萬元。 B建設成本估算 前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。 設計方案一： 對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2020㎡。 主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿 建設東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3 棟 =14606㎡，合計建筑面積： 17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層 均設計地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 建筑成本估算 ①工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的 2%取費。（規(guī)劃設計： 10萬元；建筑設計： 5元 /平方米；地質(zhì)勘探： 2元 /平方米；測量定位： 10萬元） ②建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500 元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務功能裝修按 1000元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總 造價為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案 2）。 工程成本： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2020*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 ④建設配套費用。包括招投標費、市政設施配 套費、消防設施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、 “ 結建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的 10%取費。 ⑤工程建設監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。 ⑥建設單位管理費 按前五項費用之和的 2%計提。 ⑦預備費 由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的 6%計提。 C營銷預算 ①項目前研究及可行性研究的開支 ②項目策劃的開支 ③銷售策劃的開支 ④廣告開支 ⑤項目公 司日常運作的開支 ⑥項目及企業(yè)的公關開支 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 D金融成本 ①貸款引起的利息支出 按本項目建設期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為500萬元（每年為 250萬元）。 ②各項保險開支 ③稅收和行政性收費 ④不可預見開支 說明測算假設和主要運用指標，如 產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 項目總投資估算表（方案 1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1）土地費用 2）前期工程費用 3）建筑安裝工程費用 （含裝修費） 4）建設配套費用 5） 室外工程費 6）管理費用 7）銷售費用 8）財務費用 9）各種稅金支出 10） 預備費 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 營業(yè)稅及附加 所 得稅 土地增值稅 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 項目資金預測 項目投入總資金及分年投入計劃 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則 ，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。 附： 全部投資的現(xiàn)金流量 樣 表（單位：萬元） ： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財務費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 ①建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2020萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 ②經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設施： 2 萬元 /每間 客房；配套功能設備： 1000 元 /㎡ 。酒店管理辦公設備： 50萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的 10% 融資方案 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 國家預算內(nèi)撥 款； 國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等； 國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 籌資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比 選。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經(jīng)濟的籌資方案。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結構分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資 方案，使用相互銜接。 編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。 借款償還計劃是通過對